Umowa z deweloperem, na co zwrócić uwagę?

Deweloperzy, którymi mogą być także spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego – czyli przedsiębiorcy oferujący nowe lokale mieszkalne mają jednakowe obowiązki wobec konsumentów. Aby chronić prawa najsłabszych uczestników rynku, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) regularnie kontroluje wzorce umowne stosowane przez przedsiębiorców działających w branży nieruchomości. W pierwszej połowie tego roku Prezes UOKiK wydał 30 decyzji stwierdzających wykorzystywanie przez deweloperów niezgodnych z prawem postanowień we wzorcach umownych. Ogółem w pierwszym półroczu Urząd zakwestionował 150 praktyk deweloperów. Cieszy fakt, że 29 z 30 przedsiębiorców zobowiązało się do zaniechania lub zaniechali stosowania praktyk kwestionowanych przez Urząd. Decyzje zobowiązaniowe są korzystne dla konsumentów ponieważ pozwalają na szybkie wyeliminowanie z rynku szkodliwych praktyk. Natomiast przedsiębiorca, który występuje do UOKiK z wnioskiem o przyjęcie zobowiązania może liczyć na uniknięcie kary pieniężnej.

Chcesz otrzymywać więcej aktualnych informacji? Zapisz się na Newsletter!

Umowa  deweloperska - niedozwolone klauzule

Podstawowym problemem było stosowanie we wzorcach umów postawień tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Najczęściej kwestionowaną praktyką było zastrzeganie we wzorcu umowy przedwstępnej, że kosztami zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania obciążony będzie wyłącznie konsument. Opłaty, które trzeba ponieść w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania to m.in. koszty taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis w księdze wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego (np. Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe Lago w Tarnowie). Kwestionowane postanowienie zobowiązuje konsumenta do pokrycia wszystkich kosztów umowy nabycia mieszkania. Tymczasem zgodnie z prawem część z wydatków powinien ponieść deweloper.

Zastrzeżenia Urzędu budziły też często postanowienia przyznające przedsiębiorcy prawo do wskazania kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania (np. Przedsiębiorstwo Budowlane Budotex we Wrocławiu). Narzucanie przez przedsiębiorcę miejsca zawarcia umowy może być niekorzystne dla konsumenta np. gdy zamieszkuje on w innej miejscowości niż siedziba wyznaczonej kancelarii notarialnej albo gdy uniemożliwia mu wybór kancelarii notarialnej stosującej niższe stawki opłat. Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie powinien ograniczać wpływu konsumenta na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę.

Umowa deweloperska - margines tolerancji

Umowa z deweloperem - odstąpienie

Urząd kwestionował także stosowanie postanowień pozbawiających konsumentów prawa odstąpienia od umowy, kiedy jej istotne warunki ulegną zmianie. Deweloperzy zastrzegali we wzorcach umownych m.in. możliwość:

• oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie (np. Ronson Development Partner 2 w Warszawie),
• zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych (np. Przedsiębiorstwo Budowlane Górski z Gdańska),
• podniesienia ceny mieszkania w przypadku zmiany stawek opodatkowania (np. Interbud-Lublin S.A. w Lublinie),

- bez umożliwienia klientowi rezygnacji z zakupu lokalu. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych).

Umowa deweloperska - zmiany

Urząd badał także, czy przedsiębiorcy stosują się do przepisów obowiązującej od kwietnia 2012 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W rezultacie zakwestionowano m.in. praktykę Przedsiębiorstwa Budownictwa Ogólnego Trojan w Mikołowie, które nie umieściło w prospekcie inwestycji budowlanej informacji o tym, czy przeciwko przedsiębiorcy toczą się bądź toczyły postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys zł. Zgodnie z prawem, deweloper ma obowiązek przedstawić potencjalnym klientom  informację dotyczącą jego sytuacji finansowej.

Umowa deweloperska - co zmienia nowa ustawa?

Umowa z deweloperem, jak wygląda? - pomoc prawna

Praktyczne informacje dotyczące umów z deweloperami znajdują się w sekcji pytania i odpowiedzi w serwisie UOKiK. Bezpłatną pomoc w dochodzeniu swoich praw konsumenci uzyskają u powiatowych lub miejskich rzeczników konsumentów w urzędach miejskich lub starostwach powiatowych albo pod numerem telefonu 0800 007 707 czynnym  od pn. do pt. od 9.00 do 17.00. Ponadto konsumenci mogą skorzystać z bezpłatnej porady w oddziałach terenowych Federacji Konsumentów a także pod adresem poczty elektronicznej  porady@dlakonsumentów.pl obsługiwanym przez Stowarzyszenie Konsumentów Polskich.

Zadaj pytanie na Forum

Źródło: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów