REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wspólne mieszkanie partnerów (konkubentów) kupione na kredyt. Jakie skutki podatkowe po rozstaniu i zniesieniu współwłasności?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Konkubenci (partnerzy) kupują wspólnie mieszkanie. Co po zniesieniu współwłasności? [Skutki podatkowe]
Konkubenci (partnerzy) kupują wspólnie mieszkanie. Co po zniesieniu współwłasności? [Skutki podatkowe]
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Zdarza się nie tak rzadko, że osoby pozostające w związkach partnerskich (tzw. konkubenci) kupują na współwłasność mieszkanie. Także na wspólnie wzięty kredyt. Co się dzieje, gdy (np. po rozpadzie takiego związku) osoby te postanowią znieść współwłasność mieszkania? Czy trzeba zapłacić podatek? Co z kredytem, co z hipoteką?

rozwiń >

Co to jest współwłasność i na czym polega zniesienie współwłasności?

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (jest to tzw. współwłasność). A w myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby zniesienia współwłasności regulują przepisy art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu. Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

REKLAMA

Zniesienie współwłasności a podatek od spadków i darowizn

Trzeba wiedzieć, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 4) ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, podatkowi temu podlega m.in. nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Co to jest nieodpłatne zniesienie współwłasności? Chodzi tu o takie sytuacje, kiedy po zniesieniu współwłasności dana osoba nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) jej przysługiwały. 

Zatem podatkowi od spadków i darowizn podlega w tym przypadku nabycie własności rzeczy (praw majątkowych) lub ich części w zakresie, w jakim nastąpił przyrost wartości nabytych rzeczy (praw majątkowych) w stosunku do wartości posiadanych uprzednio udziałów w tych rzeczach (prawach majątkowych). Jeśli na skutek zniesienia współwłasności nie ulega zmianie wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), opodatkowanie nie ma miejsca.

Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności – kiedy powstaje i na kim ciąży?

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy:
- ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych (art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn). 
- powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności (art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Podstawa opodatkowania

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Wynika to z art. 7 ust. 6 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką

Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn, w myśl którego:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przepisy nie dają kompleksowej definicji owych długów i ciężarów, o które pomniejsza się wartość nabytych rzeczy i praw w drodze zniesienia współwłasności. W art. 7 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczono przypadki, które stanowią długi i ciężary (te przykłady dotyczą długów spadkowych). 

Ważne jest to, że długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. 

Zdaniem organów skarbowych pojęcie „długów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka

A odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych jest elementem konstrukcyjnym podatku od spadków i darowizn, bo opodatkowanie tym podatkiem dotyczy wyłącznie przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Ważne

W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, ustalenie podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn składa się zatem z dwóch etapów:
1)  Określenie wartości rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). 
2) Ustalenie udziału, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. 

Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości rzeczy lub praw majątkowych nabytych w drodze zniesienia współwłasności ponad udział we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy tych rzeczy i praw.

Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką a podatek – przykład z życia wzięty

Pewna para (Pan i Pani – konkubenci, partnerzy), kupiła w 2017 roku mieszkanie na współwłasność. Każdemu współwłaścicielowi przysługiwał udział we współwłasności mieszkania w wysokości 50%. Mieszkanie kupili na wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny. A więc mieszkanie jest obciążone hipoteką wpisaną do księgi wieczystej mieszkania. Współwłaściciele w listopadzie 2023 roku postanowili znieść umownie współwłasność tego mieszkania (nieodpłatnie bez dokonywania spłat lub dopłat) w ten sposób, że mieszkanie stanie się wyłączną własnością Pana (konkubenta) i jednocześnie ów Pan zobowiąże się do spłacenia pozostałej kwoty kredytu. Po zawarciu umowy zniesienia współwłasności mieszkania, bank na nowo podpisze już tylko z Panem umowę kredytową. Ponadto w umowie o zniesienie współwłasności drugi współwłaściciel (Pani) zrzeknie się roszczeń o zwrot części rat kredytu zapłaconych do dnia zniesienia współwłasności.

Ów Pan współwłaściciel zapytał Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: 
1)  Czy zniesienie współwłasności ww. mieszkania podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn?
2)  Czy w podstawie opodatkowania nieodpłatnego zniesienia współwłasności uwzględnia się wartość hipoteki?

Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 21 grudnia 2023 r. odpowiedział, że w tym przypadku (skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez spłat i dopłat), to nabycie przez tego Pana mieszkania (a dokładniej udziału, który przysługuje partnerce owego Pana) podlegać będzie – co do zasady - opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. A podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Hipoteka ustanowiona na tym mieszkaniu jako zabezpieczenie kredytu stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zdaniem Dyrektora KIS wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Co ważne, w opinii Dyrektora KIS nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia - istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone mieszkanie.

Jak wskazał organ podatkowy, podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, na podstawie którego ów Pan nabędzie od drugiej współwłaścicielki udział wynoszący ½ części nieruchomości, będzie połowa wartości lokalu po potrąceniu połowy kwoty hipoteki obciążającej przedmiot umowy, pomniejszona o kwotę wolną od podatku w III grupie podatkowej.

W tej sprawie wartość hipoteki (½) przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości, a zatem podstawa opodatkowania wynosi zero. 

Dlatego w tym przypadku ów Pan - nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego – bo od podstawy opodatkowania wynoszącej „0” podatek również wynosi „0”.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Palenie gałęzi na własnej posesji 2025 - czy można palić gałęzie na własnej posesji? Kiedy można palić gałęzie na działce?

Palenie gałęzi i liści, nawet na własnej posesji, może skończyć się mandatem. Zakaz obowiązuje nie tylko w miastach, ale też na wsiach i działkach rekreacyjnych. Sprawdź, co grozi za spalanie gałęzi w 2025 roku i gdzie zgłosić uciążliwego sąsiada, który zadymia okolicę.

Afera z dofinansowaniami z KPO. PARP zapowiada kontrole, opozycja mówi o gigantycznym skandalu i podaje kolejne przykłady

Wiele kontrowersji wzbudziła interaktywna mapa projektów, które uzyskały dofinansowanie z Krajowego Planu Odbudowy, którą opublikowano na kpo.gov.pl. Co ciekawe od rana 8 sierpnia 2025 r. cała strona kpo.gov.pl nie jest dostępna (występują problemy techniczne z jej wyświetleniem). Szeroko krytykuje się zasadność wydatkowania tych środków zwłaszcza w branży HoReCa. PARP zapowiedział kontrolę w tym sektorze. Premier Tusk powiedział, że nie zaakceptuje żadnego marnotrawienia środków z KPO. Prezes PiS Jarosław Kaczyński nazwał całą sprawę gigantycznym skandalem a inni politycy PiS mówią o największej aferze obecnego rządu

Seniorzy nie muszą płacić za wywóz śmieci. Wystarczy, że spełnią ten jeden warunek. Jaki?

W ostatnim czasie w wielu miastach podniesiono opłaty za odbiór śmieci, co szczególnie dotyka polskich emerytów. Częściowe lub całkowite zwolnienie z tych opłat to duża ulga dla ich domowych budżetów. Kto może skorzystać z takiej pomocy? Oto szczegóły.

Darowizna spółdzielczego prawa z majątku wspólnego bez podatku? Oto bezpieczna ścieżka przekazania nieruchomości w rodzinie

Planujesz przekazać mieszkanie bliskim i boisz się podatku? Najnowsza interpretacja skarbówki pokazuje, jak zrobić to legalnie, bez żadnej daniny. Sprawdź, jak darowizna z majątku wspólnego w rodzinie może być całkowicie zwolniona z podatku.

REKLAMA

TSUE zmienia zasady gry dla frankowiczów. Koniec z teorią dwóch kondykcji?

Wyrok TSUE z 19 czerwca 2025 r. może zrewolucjonizować sposób rozliczania nieważnych umów „frankowych”. Sąd unijny opowiedział się za prostszą i tańszą dla konsumentów teorią salda, podważając dominującą dotąd teorię dwóch kondykcji. Dlaczego część prawników bije na alarm i czy naprawdę chodzi o interes kredytobiorców? Oddzielamy fakty od mitów.

Nie zaparkujesz już pod swoim blokiem – koniec z wymogiem 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, „na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego”. Prezydent podpisał ustawę popierającą „patodeweloperkę”

W dniu 21 sierpnia 2025 r. wchodzi w życie ustawa, która znosi obowiązujący dotychczas – na szczeblu krajowym – wymóg co najmniej 1,5 miejsca postojowego (a w przypadku zabudowy śródmiejskiej – co najmniej 1 miejsca postojowego) na każde mieszkanie w ramach realizowanej inwestycji mieszkaniowej. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, którą zmiana ta została wprowadzona – „jest ona spójna z wprowadzanymi przez gminy rozwiązaniami na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego, w tym w obszarach śródmiejskich”, a także ma na celu umożliwienie uwzględniania przy realizacji inwestycji mieszkaniowej m.in. – „lokalizacji terenu inwestycji, stopnia rozwoju transportu publicznego, czy sieci dróg rowerowych”.

ZUS przeliczy świadczenia (osobom pobierającym emerytury i renty rodzinne po emerytach czerwcowych) z urzędu – bez wniosków. Wypłaty w nowej wysokości od 2026 roku. Senat za

Od 2026 roku ZUS przeliczy świadczenia osobom pobierającym emerytury i renty rodzinne po emerytach, którzy przeszli na emeryturę w czerwcu w latach 2009–2019. Chodzi o wyrównanie strat wynikających z dawnych przepisów, które nie uwzględniały waloryzacji kwartalnych. Ustawa została przyjęta przez Senat bez poprawek i czeka teraz na podpis prezydenta.

Projekt ustawy dla frankowiczów 2025. Jakie zmiany w sporach z bankami?

Projekt ustawy z 30 czerwca 2025 r. dotyczący spraw frankowych to dokument, który może radykalnie zmienić krajobraz procesów dotyczących kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego. Regulacja przedstawia rozwiązania procesowe i materialne, które mają wspierać konsumentów, ale także – co mniej zauważalne –usystematyzować obecność spraw frankowych w przestrzeni prawnej.

REKLAMA

Emerytura bez lat pracy. Czy można otrzymać emeryturę bez lat pracy? Czy jest to możliwe?

Czy można otrzymać emeryturę bez lat pracy? Zazwyczaj prawo do emerytury nabywa się po osiągnięciu wymaganego wieku i udokumentowaniu odpowiedniego stażu pracy, jednak istnieją pewne wyjątki od tej reguły. W wyjątkowych sytuacjach przepisy dopuszczają możliwość uzyskania takiej emerytury. Kto może liczyć na emeryturę bez lat pracy i jakie kryteria musi spełnić? Oto szczegóły.

Nowy prezydent, stare napięcia: Polityczny start Karola Nawrockiego i reakcja rządu [Gość Infor.pl]

„Nie będę podejmował decyzji w zgodzie z podziałami politycznymi, będę podejmował decyzje wbrew podziałom politycznym, a w zgodzie z interesem państwa polskiego” – zadeklarował Karol Nawrocki tuż po zaprzysiężeniu. Brzmi dobrze, ale co to oznacza w praktyce?

REKLAMA