REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Na co zwrócić uwagę w umowie kredytu hipotecznego

Subskrybuj nas na Youtube
Kredyt hipoteczny - na co zwrócić uwagę?
Kredyt hipoteczny - na co zwrócić uwagę?

REKLAMA

REKLAMA

Banki oferują obecnie wiele przystępnych kredytów hipotecznych. Umowy kredytowe zawierają jednak coraz więcej kruczków prawnych. Często są one tak skonstruowane, że istotne postanowienia "giną" w gąszczu zapisów standardowych lub mało istotnych.

Co warto zrobić przed pójściem do banku?

Zanim udamy się do banku warto wiedzieć jaką nieruchomość chce się kupić. Liczy się przede wszystkim cena, jaką będziemy chcieli za nią zapłacić. Od niej w dużej mierze zależy wartość wnioskowanego kredytu.

REKLAMA

O co zapytają nas w banku?

Doradca kredytowy zapyta, jakie osiągamy dochody (wysokość netto, z jakiego tytułu, jak długo pracujemy w danej firmie, jaki rodzaj umowy itp.) oraz jakie są nasze zobowiązania (już spłacane kredyty i pożyczki, karty kredytowe, debety, stałe koszty utrzymania, liczba osób na utrzymaniu itp.).

Na tej podstawie określi naszą zdolność kredytową, czyli wysokość kredytu oraz okres jego spłaty.

POBIERZ WZORY: Umowy w finansach

Od czego zależy oprocentowanie kredytu?

Najważniejszym parametrem umowy kredytowej jest oprocentowanie kredytu. Składa się ono zazwyczaj z dwóch elementów. Pierwszy jest zmienny i zależy od czynników giełdowych, a drugi to marża banku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszy element jest zmienny i ani my, ani bank nie mamy na niego wpływu. Natomiast marża banku może być negocjowana. Jej wysokość jest uzależniona przede wszystkim od waluty w jakiej bierzemy kredyt, wartości kredytu oraz wskaźnika LTV .

Wskaźnik LTV mówi o procentowym udziale kredytu w stosunku do wartości kredytowanej nieruchomości. Zasada jest taka, że im wyższa wartość LTV, tym wyższa będzie proponowana przez bank marża.

Jeżeli nieruchomość kosztuje 400 000 zł i wnioskujemy o kredyt w wysokości 300 000 zł (a 100 000 zł to nasz wkład własny), to LTV wynosi 75% (300 000/400 000).

Marża zależy także od wysokości kredytu. W praktyce efektywne negocjacje można rozpocząć z bankiem w momencie, gdy ubiegamy się o kredyt w wysokości powyżej 500 000 zł.

Co to jest prowizja bankowa?

REKLAMA

Następnym istotnym parametrem kredytu hipotecznego jest prowizja bankowa. Jest to procentowo ustalony wskaźnik mówiący o tym, ile musimy zapłacić bankowi za udzielenie kredytu. Rozpiętość wysokości prowizji jest dość duża i wynosi od 0 nawet do 3,5% wartości kredytu.

Jednoprocentowa prowizja od kredytu w wysokości 500 000 zł to 5000 zł. Kwota ta może zmniejszyć wysokość wypłaconego kredytu (jeśli ubiegamy się o 500 000 zł kredytu, bank wypłaci 495 000 zł). Inne rozwiązanie polega na tym, że otrzymamy 500 000 zł, ale spłacić trzeba będzie 505 000 zł.

Na jakie jeszcze opłaty trzeba uważać?

Inne koszty, na które warto zwrócić uwagę:

  • opłata za rozpatrzenie wniosku - w praktyce nie jest już przez banki pobierana
  • opłata za wycenę nieruchomości - w zależności od miasta i nieruchomości wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych; bank może narzucić nam współpracującego z nim rzeczoznawcę lub sami możemy go wybrać
  • prowizja za przedterminową (częściową lub całkowitą) spłatę kredytu - banki często zastrzegają w umowach, że kredyt nie może zostać spłacony przed terminem;

Banki często posługują się takimi klauzulami: "W przypadku gdy łączna kwota nadpłat w okresie pierwszych 3 lat kredytu przekroczy 15% kwoty kredytu lub zostanie on spłacony w całości, prowizja od udzielenia kredytu wynosi 1,5% (za wcześniejszą spłatę zapłacimy 4500 zł), po 3 latach częściowa lub całkowita spłata - bez opłat"

  • prowizja za podwyższenie kwoty kredytu - występuje w sytuacji, gdy chcemy zwiększyć wartość kredytu (np. przy określaniu wysokości kredytu deklarowaliśmy wkład własny o wartości 100 000 zł, ale okazało się, że potrzebujemy tych pieniędzy np. na wykończenie mieszkania)
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jeżeli bank standardowo udziela kredytu np. do 80% wartości nieruchomości, a chcemy wziąć kredyt na 100%, to te brakujące 20% trzeba będzie ubezpieczyć; koszt ubezpieczenia jest każdorazowo określany przez bank
  • opłata za przewalutowanie
  • koszty ewentualnego, obligatoryjnego ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy

Jakie są sposoby spłaty kredytu?

REKLAMA

Banki dają również możliwość wyboru sposobu spłaty kredytu. Możemy zdecydować się na raty malejące (stała wartość spłacanego kapitału) lub raty równe (annuitowe). W pierwszym przypadku pierwsza rata będzie (nominalnie) najwyższa i będzie malała wraz ze spłatą kredytu. Jednak zdolność kredytowa liczona dla spłaty tą metodą jest zawsze niższa niż dla spłaty w ratach równych. Bank oblicza ją bowiem dla pierwszej (najwyższej raty). Spłacając kredyt w ten sposób zapłacimy łącznie niższe odsetki w porównaniu ze spłatą w ratach równych.

W drugim przypadku obliczona rata będzie w każdym miesiącu podobna. Trudno powiedzieć, że taka sama, gdyż ma na nią wpływ oprocentowanie, które jest zmienne, oraz (w przypadku kredytów walutowych) aktualny kurs waluty.

Inne postanowienia umowy na które warto zwrócić uwagę

Dodatkowymi możliwościami, jakie może nam zaoferować bank, są: wakacje kredytowe oraz karencja w spłacie kredytu.

Wakacje kredytowe to możliwość zawieszenia spłaty rat kapitałowych np. raz w roku na okres do trzech miesięcy. W okresie tym będziemy spłacać jedynie odsetki od kredytu.

Karencja w spłacie kredytu polega na tym, że bank może nam odroczyć (nawet do 24 miesięcy) moment rozpoczęcia spłat kapitałowych. Podobnie jak w przypadku wakacji kredytowych w okresie tym spłacać będziemy tylko odsetki od kredytu.

Częścią umowy kredytowej są najczęściej regulaminy bankowe. Są to postanowienia, które wiążą klienta ale klient nie może ich negocjować i zmieniać.

 Przeczytaj również: Czym jest kredyt

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
7 tys. zasiłku coraz bliżej: senat nie zgłosił poprawek. Czy podpis Prezydenta to tylko formalność?

Z wielką ulgą wiele osób przyjęło informację, że senat nie zgłosił w środę (15 maja 2025 r.) poprawek do nowelizacji ustawy ws. podwyższenia zasiłku pogrzebowego z 4 do 7 tys. zł. Jego kwota ma podlegać waloryzacji w marcu, jeżeli wskaźnik inflacji w roku poprzednim przekroczy 5 proc. Podwyżka i wypłata wyżej kwoty zasiłku ma wejść w życie od 1 stycznia 2026 r.

38,9 godziny pracy w tygodniu w Polsce - w Niemczech niecałe 34 (średnia unijna 36 godzin). Ekspert: musimy dążyć do skrócenia czasu pracy

Polacy są jednym z najbardziej zapracowanych narodów w Unii Europejskiej. Powinniśmy dążyć do skrócenia czasu pracy. Gospodarczo jesteśmy na to gotowi – powiedział PAP Dominik Owczarek z Instytutu Spraw Publicznych, komentując najnowsze dane Eurostatu o średnim czasie pracy. Najnowsze dane Eurostatu za ubiegły rok wskazują, że Polska jest w ścisłej czołówce państw UE, w których pracuje się najdłużej. Nasz tygodniowy czas pracy w 2024 r. wyniósł 38,9 godziny wobec unijnej średniej 36 godzin.

Elektroniczne przesyłanie pism procesowych - system e-EDES już działa w Polsce

Ministerstwo Sprawiedliwości poinformowało 14 maja 2025 r., że Polska dołączyła do grona pierwszych państw członkowskich Unii Europejskiej, które uruchomiły usługę komunikacji elektronicznej pomiędzy sądami i innymi organami w sprawach cywilnych i handlowych, wykorzystując system informatyczny e-EDES (e-Evidence Digital Exchange System). Uruchomienie systemu nastąpiło 5 maja br.

Polacy pracują za dużo. Ekspert: powinniśmy dążyć do skrócenia czasu pracy

Polacy są jednym z najbardziej zapracowanych narodów w Unii Europejskiej. Powinniśmy dążyć do skrócenia czasu pracy. Gospodarczo jesteśmy na to gotowi – powiedział Dominik Owczarek z Instytutu Spraw Publicznych, komentując najnowsze dane Eurostatu o średnim czasie pracy.

REKLAMA

Komunikat PKW: Nieprawdziwe informacje o potwierdzaniu tożsamości wyborców [wybory prezydenta 2025 r.]

PKW opublikowało dziś komunikat z informacją, że wyborcy mogą potwierdzać swoją tożsamość mObywatelem w czasie głosowania w wyborach prezydenckich.

Sąd zdecydował: wychowanie dziecka a emerytura. ZUS nie chce przyznawać świadczeń

Jakiś czas temu zapadł istotny wyrok z obszaru świadczeń rodzinnych, a konkretnie co do rodzicielskiego świadczenia uzupełniającego - MAMA 4+. Z pomocą interpretacji (jak się okazuje spornych i niewystarczająco precyzyjnych) definicji - przyszedł NSA na skutek pozwu matki, której ZUS nie chciał przyznać tzw. "świadczenia matczynego". W sprawie sporne okazało się pojęcie: wychowania dzieci.

Wybory Prezydenta RP 2025. Kiedy PKW poda wyniki?

Wybory prezydenckie w Polsce odbędą się w niedzielę, 18 maja 2025 roku. Tego samego dnia, już po zamknięciu lokali wyborczych poznamy wyniki sondażowe exit poll. Na wyniki PKW trzeba będzie poczekać trochę dłużej. Kiedy wyniki?

Pełczyńska-Nałęcz: Koniec dopłat do kredytów mieszkaniowych, podatek katastralny od trzeciego mieszkania

Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała zwrot w polityce mieszkaniowej. Koniec z dopłatami do kredytów, więcej mieszkań społecznych i podatek katastralny – to filary nowego podejścia rządu.

REKLAMA

Wybory prezydenckie 2025: Kto przejdzie do drugiej tury? [SONDA]

Wybory prezydenckie 2025 zbliżają się wielkimi krokami. Emocje rosną, a najnowsze sondaże rzucają nowe światło na szanse poszczególnych kandydatów. Kto znajdzie się w drugiej turze? Sprawdź, jak wyglądają wyniki, jak zmieniają się nastroje wyborców i oddaj głos w naszej sondzie.

Ostatnie sondaże prezydenckie 2025: duże różnice w pierwszej trójce. 25% Polaków nadal się waha na kogo zagłosować. Podejmą decyzję dopiero przy urnie wyborczej?

W dniu 14 maja 2025 r. opublikowano dwa różne sondaże prezydenckie tej samej instytucji badawczej IBRIS, dla dwóch różnych gazet przeprowadzone w ostatnich dniach. Sondaże te pokazują dość duże różnice między kandydatami plasującymi się na pierwszych trzech miejscach. Z innego sondażu wynika, że ponad jedna czwarta Polaków wciąż może zmienić kandydata, na którego zagłosuje w nadchodzących wyborach prezydenckich.

REKLAMA