Kupno - sprzedaż działki ROD: cena, formalności, umowa. Jakie podatki trzeba zapłacić i kto to powinien zrobić?

• Ile kosztuje ogródek działkowy (działka ROD)?
• Sprzedaż działki ROD – umowa i inne formalności
• Sprzedaż prawa do działki ROD - podatek PCC
• Sprzedaż prawa do działki ROD - co z podatkiem dochodowym

Ile kosztuje ogródek działkowy (działka ROD)?

Cena tzw. działki ROD zależy nie tylko od powierzchni (maksymalnie działka taka może mieć 500 metrów kwadratowych - czyli 5 arów) ale także od miejsca jej położenia i zabudowy na niej zlokalizowanej. Droższe są oczywiście działki zabudowane solidnym ogrzewanym domkiem (tzw. altaną działkową), położone w obrębie dużych miast lub w ich pobliżu. Patrząc na ceny podawane w ogłoszeniach w różnych serwisach internetowych, ceny zakupu prawa do takich działek w Warszawie, Poznaniu, Krakowie lub Gdańsku mogą przekraczać znacznie 100 tys. zł. W mniejszych miastach działki takie można kupić za 42-82 tys. A działki ROD w mniejszych miejscowościach można nabyć nawet za ok. 15 tys. zł.

Co ciekawe ceny działek ROD spadają w 2026 roku. Eksperci Metrohouse wskazują, że po szczególnie dużej liczbie transakcji w latach 2020-2022 rynek działek rekreacyjnych uległ nasyceniu. W 2026 roku widać spadki cen – nawet w okolicach 15 proc. w porównaniu do cen sprzed roku - ocenia Paweł Sokulski, dyrektor oddziału Metrohouse w Serocku.

- Nad morzem dużą część rynku stanowią właśnie działki ROD, bo to dla wielu osób najprostsza i najtańsza forma rekreacji. Działek stricte rekreacyjnych jest mało, a rozstrzał cen jest duży. Najtańsze działki ROD to wydatek od kilkudziesięciu tysięcy złotych. Domek na działce rekreacyjnej w dobrej lokalizacji może kosztować nawet 500 tys. zł - mówi Michał Spieszyński, współwłaściciel biura Metrohouse w Kołobrzegu.

Sprzedaż działki ROD – umowa i inne formalności

Działkowiec nie ma prawa własności a jedynie tzw. prawo do działki. Prawem do działki jest ustanowiony zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych (ustawa o ROD) tytuł prawny uprawniający do korzystania z działki.

W myśl art. 41 ww. ustawy o ROD, działkowiec (czyli pełnoletnia osoba fizyczna uprawniona do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki) w drodze umowy może przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej (przeniesienie praw do działki). 

Umowę taką trzeba zawrzeć w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zatem tę umowę trzeba podpisać w obecności notariusza, aby ten mógł potwierdzić tożsamość osób składających podpisy.

Ponadto skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe  prowadzące dany rodzinny ogród działkowy, na terenie którego znajduje się sprzedawana działka. 

Stowarzyszenie ogrodowe składa oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie; bezskuteczny upływ tego terminu jest jednoznaczny z zatwierdzeniem przeniesienia praw do działki. We wniosku działkowiec obowiązany jest wskazać uzgodnioną przez strony umowy wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 42. Chodzi tu o wynagrodzenie należne działkowcowi za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność - w przypadku wygaśnięcia prawa do działki.

Odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki przez stowarzyszenie może nastąpić z ważnych powodów i jest sporządzana w formie pisemnej z uzasadnieniem pod rygorem nieważności. Najczęściej odmowa ma miejsce w przypadkach, kiedy nabywcą ma być osoba mieszkająca daleko od działki.

Stowarzyszenie ogrodowe może również odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie; osoba ta składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku, w terminie 2 tygodni od dnia wskazania. Bezskuteczny upływ terminu jest równoznaczny z uwzględnieniem wniosku działkowca. Ta zasada nie jest stosowana w przypadku przeniesienia praw do działki na rzecz osoby bliskiej. 

Każda ze stron umowy o przeniesienie prawa do działki ROD może wytoczyć powództwo o ustalenie, że odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki jest bezpodstawna. Orzeczenie sądu o bezpodstawności odmowy zastępuje oświadczenie stowarzyszenia ogrodowego w przedmiocie zatwierdzenia.

Sprzedaż prawa do działki ROD - podatek PCC

Umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 1%, jako prawo majątkowe. Ale gdy przedmiotem umowy o przeniesienie prawa do działki ROD są także nasadzenia, urządzenia lub inne obiekty znajdujące się na działce i stanowiące własność działkowca, np. altana (a tak jest w większości przypadków), podlegają one podatkowi w wysokości 2%. 

Gdy w umowie sprzedaży prawa do działki ROD nie wyodrębniono wartości rzeczy i praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki podatku, wówczas podatek będzie należny według stawki najwyższej (2%), od łącznej ich wartości (czyli od całej wartości umowy). 

Warto wskazywać wartość poszczególnych przedmiotów w treści umowy sprzedaży praw do działki ROD, bo od części można zapłacić niższy podatek od czynności cywilnoprawnych wg stawki 1%.

Podatnikiem podatku PCC w przypadku umowy sprzedaży praw do działki ROD jest kupujący. Kupujący prawo do ogródka działkowego ma obowiązek w terminie 14 dni od chwili zawarcia umowy sprzedaży: 
1) bez wezwania organu podatkowego (naczelnika urzędu skarbowego) złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3, do urzędu skarbowego właściwego ze względu na jego miejsce zamieszkania, 
2) obliczyć i wpłacić podatek w kasie lub na rachunek bankowy tego urzędu skarbowego.

Jeśli umowę sprzedaży zawarto w formie aktu notarialnego, to podatek płaci się u notariusza, a notariusz wpłaca podatek do urzędu skarbowego. W takiej sytuacji nie trzeba składać deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego. 

Ale umowa nabycia praw do działki w ROD nie musi być zawierana w taki sposób.  Umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formie aktu notarialnego, więc w tym przypadku notariusz nie pobierze podatku, a nabywca będzie miał obowiązek złożyć deklarację PCC-3 i wpłacić podatek do urzędu skarbowego.

Sprzedaż prawa do działki ROD - co z podatkiem dochodowym

Sprzedaż prawa własności nasadzeń (drzew, krzewów i innych roślin) i obiektów (np. altany, domku rekreacyjnego), znajdujących się na działce wchodzącej w skład rodzinnych ogrodów działkowych (ROD), uznaje się za przychód z odpłatnego zbycia rzeczy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego ogródek działkowy (działkę ROD) można sprzedać bez podatku dochodowego, jeżeli minęło przynajmniej 6 miesięcy od jego nabycia albo jeżeli nie osiąga się dochodu z tej sprzedaży. W takim przypadku nie trzeba też wykazywać dochodu ani przychodu z tej sprzedaży w rocznym zeznaniu podatkowym PIT.
Taką wykładnię przepisów ustawy o PIT w przypadku sprzedaży praw do działki ROD potwierdził np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2023 r. – sygn. 0114-KDIP3-2.4011.128.2023.2.MJ.

Więcej na ten temat w artykule: Sprzedaż działki ROD a podatek dochodowy

Tak samo zinterpretował przepisy podatkowe Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 czerwca 2024 r. – sygn. 0114-KDIP3-2.4011.491.2024.1.MJ. W tej interpretacji organ podatkowy stwierdził, że:
"(Aby ocenić, czy wynagrodzenie uzyskane przez Panią na podstawie umowy o przeniesienie prawa do działki w rodzinnym ogrodzie działkowym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, należy uwzględnić naturę tej należności, która wynika z przepisów ustawy o ROD.
Jak wyjaśniono, wynagrodzenie takie ma charakter wynagrodzenia za przeniesienie na nabywcę własności obiektów, urządzeń i nasadzeń, które znajdowały się na Pani działce. Było to więc wynagrodzenie z tytułu przeniesienia własności rzeczy.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 27 maja 2024 r. przeniosła Pani na rzecz nabywcy prawa i obowiązki, wynikające z prawa do działki w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym oraz własność znajdujących się na działce nasadzeń, urządzeń i obiektów. Działka została Pani przydzielona decyzją Wojewódzkiego Zarządu (…) w 1991 roku. W ciągu 6 miesięcy przed przeniesieniem praw do działki nie zostały dokonane przez Panią inwestycje i nasadzenia o charakterze stałym oraz nie poniosła Pani nakładów pieniężnych tego rodzaju z nią związanych.

Zatem skutki podatkowe uzyskania przez Panią tego przychodu należy ocenić na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wynagrodzenie określone w umowie o przeniesienie prawa do działki – jako uzyskane ze zbycia rzeczy, które posiadała Pani jako właściciel przez okres znacznie dłuższy niż pół roku – nie jest dla Pani źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Nie ma Pani obowiązku wykazywania tej kwoty w zeznaniu rocznym za 2024 r. (...)"

Oprac. Paweł Huczko

Podstawa prawna:
- ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1073),
- ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 295, ost. zm. Dz.U. 2025 poz. 1556).