REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Pozbycie się lokatora po wypowiedzeniu umowy najmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paweł Sikora
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego./ Fot. Fotolia
Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W jaki sposób pozbyć się lokatora po wypowiedzeniu mu umowy najmu? Czy właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie?

Jestem właścicielem mieszkania. W 2013 podpisałem z lokatorem umowę najmu tego lokalu. Została ona zawarta na czas nieokreślony, z możliwością wypowiedzenia w terminie jednego miesiąca. Złożyłem lokatorowi wypowiedzenie, ale nie chce się wyprowadzić, tłumacząc, że nie obowiązuje go wypowiedzenie miesięczne, a ponadto bez mojej zgody wymienił drzwi wejściowe do mieszkania - pisze do redakcji czytelnik. I pyta: Czy podlegam pod przepisy umowy cywilno-prawnej czy o prawie lokatorskim? Nie mam firmy, nie wynajmuję mieszkania w celu wysokiego zysku.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

REKLAMA

Czytelnik musi pamiętać, że nie można usunąć lokatora z mieszkania własnościowego, nawet używając przymusu, jeśli doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lub umowa wygaśnie z upływem terminu na jaki została zawarta. Policja również nie pomoże, jeżeli mimo zakończenia umowy, lokator nie chce opuścić lokalu. Wtedy konieczne jest założenie sprawy w sądzie o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. I tu uwaga. W 2019 roku doszło do zmiany w prawie. Dotyczy ona czasu, jaki gmina ma na znalezienie lokatorowi pomieszczenia zastępczego przy egzekucji. Termin ten obecnie jest niedookreślony. Nie zostały zmienione przepisy dotyczące terminu wypowiedzenia umowy.

Najem to umowa pomiędzy wynajmującym, a najemcą, na której podstawie najemca może używać przedmiotu najmu w zamian za zapłatę określonego czynszu. Stosunek prawny łączący czytelnika z lokatorem (jako że ma charakter odpłatny) regulowany jest jednak nie tylko przepisami Kodeksu cywilnego, ale również ustawą o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony albo nieokreślony. Ulega rozwiązaniu wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta albo poprzez jej wypowiedzenie. Strony mogą w treści umowy zastrzec dopuszczalny termin wypowiedzenia – i tylko ten będzie obie strony obowiązywać. Tak też wynika z art. 673 § 1. K.c. - jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony (tak jak w przypadku czytelnika), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych (w tym wypadku terminu miesięcznego).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Inny wspomniany (przez najemcę) termin, który ewentualnie wchodziłby w grę przy umowie czasowo nieoznaczonej, byłby 3-miesięcznym terminem ustawowym (gdyby w umowie nie było już wskazanego innego terminu).

Wypowiedzenie umowy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Dokonane w innej formie nie odniesie skutku prawnego.

Po otrzymaniu wypowiedzenia, lokator musi wydać mieszkanie jego właścicielowi. Jeśli do tego nie dojdzie, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania prowadzącego do eksmisji.

Przy okazji warto pamiętać, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. W pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu, którą zgodnie z dyspozycją przepisu art. 23 kpc będzie kwota odpowiadająca czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności podnoszone przez powoda, dotyczące zawartej umowy i stanu faktycznego.

Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200,00 zł.

REKLAMA

Na podstawie prawomocnego wyroku sądu eksmisję lokatora przeprowadza komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Dopiero po upłynięciu tego terminu, jeżeli eksmitowany nadal zajmuje lokal, komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie – takie zasady wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ważna zmiana. Do niedawna jeszcze gmina miała na to 6 miesięcy, ale limit czasowy zniosła nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie 21 kwietnia 2019 roku.

To niestety oznacza, że właścicielowi pozostaje czekać, aż gmina znajdzie dla najemcy nowy lokal lub zapewnieni pomieszczenia zastępcze.

Trzeba niestety też pamiętać, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Drugą sprawą, którą poruszył czytelnik jest roszczenie o przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń. Takie uprawnienie przysługuje zgodnie z art. 222 § 2 KC.

Według zasad kodeksowych, najemca jest uprawniony do wykonywania prac, które są konieczne do prawidłowego korzystania z wynajmowanego lokalu (art. 336 k.c. może dokonywać zmian w wynajmowanym mieszkaniu). Jednak zgodnie z art. 667 k.c. nie może bez zgody wynajmującego czynić w najętym lokalu jakichkolwiek zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem nieruchomości.

O powyższym mówi również art. Art. 6d. ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym, najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego (czytelnika) i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego.

Art. 6e stanowi, że wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Zatem, jeśli wymiana drzwi, w tym zamków (sprawa pilniejsza), była nieuzgodniona, właściciel ma prawo zadzwonić po ślusarza, a następnie nawet kosztami jego usług obciążyć właściciela, który bezprawnie uniemożliwił mu dostęp do mieszkania. Aby udowodnić własność przyda się umowa najmu czy akt notarialny. Wprawdzie Policja nie pomoże wyprowadzić niechcianego lokatora, ale powinna zapewnić w tym przypadku realizację wynikającą z prawa własności.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: gazetaprawna.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Upoważnienie do opieki nad dzieckiem: do pobrania na wyjazd w wakacje [WZÓR]

Wakacje to okres częstych wyjazdów dzieci, czasami również z innymi osobami niż rodzice. Dzieci, które wyjeżdżają z babcią, dziadkiem, ciocią, wujkiem czy innymi osobami, muszą mieć ze sobą upoważnienie. Rodzice przygotowują takie pismo i najlepiej, aby podpisali je wspólnie.

Więcej i lepiej dla Ukraińców? Jest projekt zmian ustawy [dot. pobytu, 800 plus, świadczeń, zakwaterowania, pracy]

Więcej i lepiej dla Ukraińców? Jest projekt zmian ustawy w zakresie pobytu, świadczeń, zakwaterowania i pracy Ukraińców na terytorium Polski. Najważniejszym uprawnieniem jest przedłużenie tymczasowej ochrony i związanych z nią uprawnień dla uchodźców do 4 marca 2026 roku. Jednocześnie planowane są zmiany w procedurach pobytowych, rejestracji PESEL, a także w funkcjonowaniu ośrodków zbiorowego zakwaterowania.

Jednorazowo 7000 zł z ZUS: łatwiej, szybciej, bez decyzji

Jednorazowo 7000 zł z ZUS: łatwiej, szybciej, bez decyzji. A wszystko to za sprawą rozporządzenia, które ma się zmienić, aby ułatwić świadczeniobiorcom sprawne uzyskanie pieniędzy i uniknięcie zbędnych procedur i biurokracji. Co zatem się zmieni?

Wygrana bez rekompensaty: Firma pokonała ZUS na całej linii, ale kosztów nie odzyskała

Firma pokonała ZUS, ale nie uzyskała rekompensaty. „Ponad 871 decyzji ZUS, 150 tys. stron dokumentacji, tysiące godzin pracy. Wszystkie sprawy wygrane przez przedsiębiorcę przed sądami w I i II instancji. W teorii - spektakularny sukces. W praktyce ekonomiczna porażka" - pisze dzisiejszy „Dziennik Gazeta Prawna".

REKLAMA

Alarmujący raport NIK o sytuacji niepełnosprawnych. Jest źle, potrzebne są zmiany

Alarmujący raport NIK o sytuacji niepełnosprawnych. Jest źle, potrzebne są zmiany. Co to są warsztaty terapii zajęciowej (WTZ)? Kto organizuje i po co są warsztaty terapii zajęciowej (WTZ)? Co się dzieje z pieniędzmi z PFRON i jakie nadużycie wykryto - wszystko to wynika z najnowszego raportu NIK.

Abonament RTV: drożej w 2026 roku. Jakie zniżki za zapłatę z góry? Jakie kary za niepłacenie abonamentu i brak rejestracji odbiornika?

W 2026 roku obowiązywać będą wyższe stawki abonamentu RTV niż w 2025 roku. Tak wynika z rozporządzenia Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji z 27 czerwca 2025 r. w sprawie wysokości opłat abonamentowych za używanie odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych oraz zniżek za ich uiszczanie z góry za okres dłuższy niż jeden miesiąc w 2026 r. 

22 lipca 2025 r.: rekonstrukcja rządu

Rekonstrukcja rządu odbędzie się we wtorek 22 lipca 2025 roku. Została opóźniona o tydzień na wniosek marszałka Sejmu Szymona Hołowni. Czym zostało podyktowane opóźnienie zmian w rządzie?

Co daje niepełnosprawność sprzężona?

Co daje niepełnosprawność sprzężona? Chociaż większość osób, które cierpi na różnego rodzaju zaburzenia powiedziałoby raczej: co odbiera niepełnosprawność sprzężona? (sic!). Odbiera zdrowie i jakość życia, a czasami nawet samo życie. W artykule skupimy się omówieniu podstawowych pojęć i uprawnień, szczególnie dla dzieci, związanych z niepełnosprawnością sprzężoną. Zatem: co to jest niepełnosprawność sprzężona? Jakie to są niepełnosprawności sprzężone? Czy autyzm to niepełnosprawność sprzężoną? Kto orzeka o niepełnosprawności sprzężonej?

REKLAMA

Rada Unii Europejskiej uruchomiła klauzulę wyjścia dla 15 krajów członkowskich, w tym Polski

Rada Unii Europejskiej uruchomiła klauzulę wyjścia dla 15 krajów członkowskich, w tym Polski. Decyzja ta pozwala na wyłączenie wydatków obronnych z unijnych reguł budżetowych, umożliwiając tym krajom zwiększenie wydatków na wojsko bez łamania zasad fiskalnych.

Rząd wyrównuje „emerytury czerwcowe” – nowe przepisy obejmą świadczenia z lat 2009–2019

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, który rozwiązuje wieloletni problem tzw. emerytur czerwcowych. Emerytury i renty rodzinne przyznane w czerwcu w latach 2009–2019 zostaną przeliczone na nowo według korzystniejszych zasad. ZUS zrobi to automatycznie, bez potrzeby składania wniosków.

REKLAMA