REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkania dla studenta. Kiedy można podwyższyć czynsz? Jakie prawa wynajmującego i najemcy w umowie? Radca prawny podpowiada

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
radca prawny i doradca podatkowy
Umowa najmu mieszkania dla studenta. Prawa wynajmującego i najemcy. Kiedy można podwyższyć czynsz? Wyjaśnia radca prawny
Umowa najmu mieszkania dla studenta. Prawa wynajmującego i najemcy. Kiedy można podwyższyć czynsz? Wyjaśnia radca prawny
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Już we wrześniu studenci szukają mieszkań na czas nowego roku akademickiego. To gorący okres na rynku wynajmu mieszkań. Ale pośpiech jest zawsze złym doradcą - zwłaszcza przy podpisywaniu umów - także umowy najmu mieszkania. Radca prawny Katarzyna Siwiec wyjaśnia co zrobić, aby proces wynajmu przebiegł sprawnie i bezproblemowo, by każda ze stron dokładne rozumiała swoje prawa i obowiązki. 

Umowa najmu – warunek konieczny bezpiecznego wynajmu mieszkania

Podstawą każdego wynajmu i dobrych relacji między wynajmującym a najemcą jest umowa najmu. To dokument, który reguluje wszelkie aspekty związane z wynajmem, w tym wysokość czynszu, termin jego płatności, warunki użytkowania lokalu oraz zasady jego zwrotu po zakończeniu okresu najmu
Warto pamiętać, że umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dokładne dane obu stron, opis lokalu, wysokość opłat oraz okres obowiązywania umowy

Przy podpisywaniu umowy najmu należy mieć na uwadze także ustawy, ponieważ zawierają one wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących, czyli takich, których wolą stron nie można zmienić.

- Jaką umowę właściciel najmu może zawrzeć ze studentem? W tym przypadku istnieją dwie możliwości: zwykły najem lub okazjonalny, bądź jeśli właściciel prowadzi działalność w zakresie najmu pojawia się też trzecia możliwość, czyli najem instytucjonalny. Uwaga dotycząca możliwych opcji najmu dotyczy   ogólnie najmu lokalu, niezależnie od osoby najemcy. Dla obu stron kluczowe jest zrozumienie wszystkich zapisów umowy przed jej podpisaniem. Niedoprecyzowane lub niejasne postanowienia mogą prowadzić do nieporozumień i konfliktów w trakcie trwania najmu. Dlatego warto poświęcić czas na dokładne przestudiowanie dokumentu i ewentualne konsultacje z prawnikiem, który wyjaśni niezrozumiałe kwestie – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec z Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyna Siwiec. - Nie warto korzystać z ogólnodostępnych w Internecie wzorów, gdyż  te często bywają błędne. Niektóre rozwiązania powielane są z umów najmu lokali użytkowych, co niestety nie powinno mieć miejsca, ponieważ najem lokali mieszkalnych rządzi się swoimi prawami.

REKLAMA

Prawa wynajmującego i najemcy. Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy?

REKLAMA

Przy każdej umowie ważne jest, aby obie strony miały świadomość swoich praw i obowiązków. Wynajmujący ma prawo przede wszystkim do regularnych płatności czynszu, a także prawo oczekiwać, że najemca wpłaci kaucję na poczet zaległości albo usunięcia zniszczeń w lokalu, jak również będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego oraz dbania o powierzone mienie.

Z drugiej strony, najemca ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do prywatności. Wynajmujący nie może bez wcześniejszego uzgodnienia wchodzić do mieszkania czy w inny sposób naruszać najemcy posiadania, chyba że istnieje uzasadnione zagrożenie dla bezpieczeństwa lokalu lub jego mieszkańców.  Najemca musi również udostępnić lokal wynajmującemu w celu przeprowadzenia niezbędnych jego przeglądów i zastępczego wykonania przez wynajmującego prac obciążających najemcę. Ważnym aspektem jest również prawo do negocjacji warunków umowy – najemca ma możliwość proponowania zmian, które uważa za konieczne, a wynajmujący powinien rozważyć takie propozycje w dobrej wierze.

- Wiele osób zastanawia się, czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy. Jest to dozwolone, ale najem okazjonalny daje większe możliwości, gdyż właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu na warunkach, które zostały określone w zawartej pomiędzy stronami umowie najmu okazjonalnego. Wyjaśnić należy, iż w przypadku zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz nie częściej niż co 6 miesięcy (nie dotyczy to opłat za używanie lokalu niezależnych od właściciela), a jeżeli podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu właściciel może podwyższyć czynsz w uzasadnionych przypadkach, np. gdy czynsz jest tak niski, że nie wystarcza właścicielowi na pokrycie kosztów utrzymania lokalu nie zapewniając także zwrotu kapitału i zysku. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie ma takiego limitu podwyżek czynszu, a więc może mieć to miejsce częściej. Tu ważne są jednak zapisy umowy najmu – dodaje ekspertka.

Ochrona wynajmującego i najemcy - jakie zabezpieczenia można zawrzeć w umowie

Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenia. Jednym z najpopularniejszych mechanizmów ochronnych jest kaucja, którą najemca wpłaca na poczet ewentualnych zniszczeń w lokalu. Kaucja ta nie może przekraczać 12- krotności czynszu, w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego 6-krotności i powinna być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca po zakończeniu umowy, o ile mieszkanie zostanie oddane w stanie niepogorszonym.

- W przypadku zwykłej umowy najmu warto zapoznać się z art.6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w których znajdziemy informacje co leży w gestii wynajmującego, a co najemcy. Przepisów tych nie stosuje się jednak do umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Tu z kolei stosuje się art. 663 kodeksu cywilnego, który mówi jedynie ogólnie o tych kwestiach, tj., że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę i tutaj warto w umowie te kwestie bliżej sprecyzować – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec.

W przypadku wynajmującego istotnym elementem ochrony jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu kluczy do lokalu. Dokument ten powinien zawierać dokładny opis stanu lokalu oraz wyposażenia, co pomoże uniknąć sporów dotyczących ewentualnych zniszczeń i pozwoli na bezpieczne rozliczenie kaucji.

Z kolei najemca powinien upewnić się, że umowa nie zawiera klauzul naruszających jego prawa, takich jak zakaz zorganizowania wizyt gości bez zgody wynajmującego czy znoszenia częstych i nieuzasadnionych odwiedzin wynajmującego w trakcie trwania umowy. Warto również pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa zatrzymywać kaucji bez uzasadnienia ani zmuszać najemcy do przedwczesnego opuszczenia mieszkania bez przyczyny.

Wynajem mieszkania czy pokój w akademiku

REKLAMA

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów pokój w akademiku nie jest w rozumieniu ustawy lokalem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Miejsc w akademikach nie ma jednak w wystarczającej ilości, stąd też studenci zmuszeni są wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli.

- W przypadku zawarcia umowy przez studenta najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie tzw. zwykły najem, m.in. dlatego, że nie ma konieczności sporządzania przez studenta oświadczenia w formie aktu notarialnego, w który podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Natomiast okazjonalny najem jest lepszy dla wynajmującego, gdyż daje mu więcejmożliwości tj. łatwiejszą możliwość eksmitowania niepłacącego lokatora czy wspomnianą już wyżej większą dopuszczalność podwyżki czynszu – dodaje radca prawny.

Czas najmu mieszkań dla studentów to okres, w którym na rynku pojawia się wiele ofert, a konkurencja o najlepsze lokalizacje jest duża. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni podchodzić do tego procesu z rozwagą i świadomością swoich praw oraz obowiązków. Dobrze przygotowana umowa najmu, znajomość przysługujących praw oraz dbałość o wzajemne interesy to warunki konieczne do uniknięcia sporów. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Katarzyna Siwiec - radca prawny i doradca podatkowy. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie–Skłodowskiej w Lublinie oraz podyplomowych studiów na kierunku: Podatki w krajowym i międzynarodowym obrocie gospodarczym  oraz Rachunkowość i Finanse Przedsiębiorstw w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy zachowek po rodzicach przepada?

Kto ma prawo do zachowku po rodzicach i od czego zależy jego wysokość? Czy roszczenie o zachowek się przedawnia? Oto najważniejsze przepisy i terminy!

Rozprawa przed TSUE ws. WIBOR-u. Nie będzie przełomu?

W dniu 11 czerwca 2025 r. w Luksemburgu odbędzie się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-471/24. Jest to wynik pytań prejudycjalnych skierowanych przez Sąd Okręgowy w Częstochowie, dotyczących interpretacji przepisów prawa unijnego w kontekście kredytów opartych na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Pierwsza sprawa w TSUE dotycząca WIBOR-u budzi zrozumiałe zainteresowanie kredytobiorców, prawników i sektora bankowego. Warto jednak rozróżnić realny zakres tej sprawy od medialnych uproszczeń. Nadchodząca rozprawa nie przyniesie jeszcze żadnego rozstrzygnięcia.

Kiedy ostatnia wielka debata prezydencka 2025? Druga tura pomiędzy Trzaskowskim i Nawrockim

Zapowiadana jest ostatnia wielka debata prezydencka przed drugą turą wyborów w 2025 roku. Kiedy odbędzie się debata Karola Nawrockiego i Rafała Trzaskowskiego? Gdzie będzie można obejrzeć debatę?

Biejat i Hołownia popierają Trzaskowskiego [Druga tura]

Magdalena Biejat i Szymon Hołownia popierają Rafała Trzaskowskiego w drugiej turze wyborów prezydenckich 2025 r. Na ile procent może liczyć kandydat na Prezydenta RP?

REKLAMA

[Boże Ciało] Długi czerwcowy weekend 2025. Gdzie dojedziesz tanio pociągiem prosto z Polski? W czerwcu rusza nowy zagraniczny kierunek

Planując zagraniczny wyjazd na czerwcowy długi weekend, warto rozważyć podróż koleją. Z Polski kursują bezpośrednie pociągi m.in. do Czech, Austrii, Niemiec, Słowacji, Węgier oraz na Litwę. Nowością w letnim rozkładzie będzie również bezpośrednie połączenie do Chorwacji, dostępne już od czerwca.

Kogo poprze Mentzen? [Druga tura]

Od tego, kogo poprze Mentzen może zależeć wynik drugiej tury wyborów prezydenckich 2025 r. Dlatego wszyscy tak czekają na informację od Sławomira Mentzena: Trzaskowski czy Nawrocki?

Grozi Ci grzywna 81 tys. zł lub 10% obrotu. Nowe unijne prawo uderzy w tysiące polskich firm

Już za chwilę tysiące firm w Polsce mogą stanąć przed poważnym zagrożeniem – nowa unijna dyrektywa EAA oznacza obowiązkowe zmiany, których zignorowanie może skończyć się katastrofą finansową. Kary sięgają nawet 10% rocznego obrotu lub ponad 81 tys. zł. Wystarczy jedna skarga klienta, by urzędnicy wszczęli kontrolę i nałożyli sankcje. Masz czas tylko do 28 czerwca 2025 r. Potem może być za późno.

Czternasta emerytura w 2025 r. Jaka kwota brutto - netto: najniższa emerytura, czy Rada Ministrów da więcej? Kiedy wypłata?

Dodatkowe roczne świadczenie pieniężne dla emerytów i rencistów, potocznie zwane czternastą emeryturą, będzie w 2025 roku wypłacone we wrześniu, podobnie jak w poprzednich dwóch latach. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie określenia miesiąca wypłaty kolejnego dodatkowego rocznego świadczenia pieniężnego dla emerytów i rencistów w 2025 r., opublikowanych 20 maja 2025 r. Najprawdopodobniej "czternastka" wyniesie w 2025 roku 1878,91 zł brutto (ok. 1709,81 złotych netto), a więc tyle, ile wynosi najniższa emerytura. Choć ustawa daje Radzie Ministrów prawo podwyższenia tej kwoty.

REKLAMA

Jeśli Trzaskowski wygra wybory na Prezydenta Polski, co z prezydenturą Warszawy?

Jeżeli Rafał Trzaskowski wygra wybory na Prezydenta Polski, nie może być jednocześnie prezydentem Warszawy. Zakazuje tego Konstytucja RP. Co z prezydenturą stolicy? Mieliśmy już taki przypadek w historii.

Resort zdrowia: kamery w gabinetach lekarskich, przebieralniach, na sali operacyjnej - nawet bez zgody pacjenta

Przepisy dotyczące monitoringu w placówkach medycznych wywołały gorącą dyskusję, która wciąż trwa, ponieważ wciąż Rzecznik Praw Obywatelskich broni praw pacjentów, a Ministerstwo Zdrowia powołuje się na konieczność ich bezpieczeństwa i nie chce zmian. Z jednej strony celem przepisów jest rzeczywiście zwiększenie bezpieczeństwa pacjentów, a z drugiej – pojawiają się poważne obawy o naruszenie prawa do prywatności i ochrony danych osobowych. Ten problem wraca, szczególnie mając na uwadze ostatnie okoliczności i śmierć lekarza w jednym z krakowskich szpitali, po ataku pacjenta.

REKLAMA