REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkania dla studenta. Kiedy można podwyższyć czynsz? Jakie prawa wynajmującego i najemcy w umowie? Radca prawny podpowiada

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
radca prawny i doradca podatkowy
Umowa najmu mieszkania dla studenta. Prawa wynajmującego i najemcy. Kiedy można podwyższyć czynsz? Wyjaśnia radca prawny
Umowa najmu mieszkania dla studenta. Prawa wynajmującego i najemcy. Kiedy można podwyższyć czynsz? Wyjaśnia radca prawny
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Już we wrześniu studenci szukają mieszkań na czas nowego roku akademickiego. To gorący okres na rynku wynajmu mieszkań. Ale pośpiech jest zawsze złym doradcą - zwłaszcza przy podpisywaniu umów - także umowy najmu mieszkania. Radca prawny Katarzyna Siwiec wyjaśnia co zrobić, aby proces wynajmu przebiegł sprawnie i bezproblemowo, by każda ze stron dokładne rozumiała swoje prawa i obowiązki. 

Umowa najmu – warunek konieczny bezpiecznego wynajmu mieszkania

Podstawą każdego wynajmu i dobrych relacji między wynajmującym a najemcą jest umowa najmu. To dokument, który reguluje wszelkie aspekty związane z wynajmem, w tym wysokość czynszu, termin jego płatności, warunki użytkowania lokalu oraz zasady jego zwrotu po zakończeniu okresu najmu
Warto pamiętać, że umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dokładne dane obu stron, opis lokalu, wysokość opłat oraz okres obowiązywania umowy

Przy podpisywaniu umowy najmu należy mieć na uwadze także ustawy, ponieważ zawierają one wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących, czyli takich, których wolą stron nie można zmienić.

- Jaką umowę właściciel najmu może zawrzeć ze studentem? W tym przypadku istnieją dwie możliwości: zwykły najem lub okazjonalny, bądź jeśli właściciel prowadzi działalność w zakresie najmu pojawia się też trzecia możliwość, czyli najem instytucjonalny. Uwaga dotycząca możliwych opcji najmu dotyczy   ogólnie najmu lokalu, niezależnie od osoby najemcy. Dla obu stron kluczowe jest zrozumienie wszystkich zapisów umowy przed jej podpisaniem. Niedoprecyzowane lub niejasne postanowienia mogą prowadzić do nieporozumień i konfliktów w trakcie trwania najmu. Dlatego warto poświęcić czas na dokładne przestudiowanie dokumentu i ewentualne konsultacje z prawnikiem, który wyjaśni niezrozumiałe kwestie – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec z Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyna Siwiec. - Nie warto korzystać z ogólnodostępnych w Internecie wzorów, gdyż  te często bywają błędne. Niektóre rozwiązania powielane są z umów najmu lokali użytkowych, co niestety nie powinno mieć miejsca, ponieważ najem lokali mieszkalnych rządzi się swoimi prawami.

REKLAMA

Prawa wynajmującego i najemcy. Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy?

REKLAMA

Przy każdej umowie ważne jest, aby obie strony miały świadomość swoich praw i obowiązków. Wynajmujący ma prawo przede wszystkim do regularnych płatności czynszu, a także prawo oczekiwać, że najemca wpłaci kaucję na poczet zaległości albo usunięcia zniszczeń w lokalu, jak również będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego oraz dbania o powierzone mienie.

Z drugiej strony, najemca ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do prywatności. Wynajmujący nie może bez wcześniejszego uzgodnienia wchodzić do mieszkania czy w inny sposób naruszać najemcy posiadania, chyba że istnieje uzasadnione zagrożenie dla bezpieczeństwa lokalu lub jego mieszkańców.  Najemca musi również udostępnić lokal wynajmującemu w celu przeprowadzenia niezbędnych jego przeglądów i zastępczego wykonania przez wynajmującego prac obciążających najemcę. Ważnym aspektem jest również prawo do negocjacji warunków umowy – najemca ma możliwość proponowania zmian, które uważa za konieczne, a wynajmujący powinien rozważyć takie propozycje w dobrej wierze.

- Wiele osób zastanawia się, czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy. Jest to dozwolone, ale najem okazjonalny daje większe możliwości, gdyż właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu na warunkach, które zostały określone w zawartej pomiędzy stronami umowie najmu okazjonalnego. Wyjaśnić należy, iż w przypadku zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz nie częściej niż co 6 miesięcy (nie dotyczy to opłat za używanie lokalu niezależnych od właściciela), a jeżeli podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu właściciel może podwyższyć czynsz w uzasadnionych przypadkach, np. gdy czynsz jest tak niski, że nie wystarcza właścicielowi na pokrycie kosztów utrzymania lokalu nie zapewniając także zwrotu kapitału i zysku. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie ma takiego limitu podwyżek czynszu, a więc może mieć to miejsce częściej. Tu ważne są jednak zapisy umowy najmu – dodaje ekspertka.

Ochrona wynajmującego i najemcy - jakie zabezpieczenia można zawrzeć w umowie

Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenia. Jednym z najpopularniejszych mechanizmów ochronnych jest kaucja, którą najemca wpłaca na poczet ewentualnych zniszczeń w lokalu. Kaucja ta nie może przekraczać 12- krotności czynszu, w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego 6-krotności i powinna być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca po zakończeniu umowy, o ile mieszkanie zostanie oddane w stanie niepogorszonym.

- W przypadku zwykłej umowy najmu warto zapoznać się z art.6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w których znajdziemy informacje co leży w gestii wynajmującego, a co najemcy. Przepisów tych nie stosuje się jednak do umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Tu z kolei stosuje się art. 663 kodeksu cywilnego, który mówi jedynie ogólnie o tych kwestiach, tj., że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę i tutaj warto w umowie te kwestie bliżej sprecyzować – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec.

W przypadku wynajmującego istotnym elementem ochrony jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu kluczy do lokalu. Dokument ten powinien zawierać dokładny opis stanu lokalu oraz wyposażenia, co pomoże uniknąć sporów dotyczących ewentualnych zniszczeń i pozwoli na bezpieczne rozliczenie kaucji.

Z kolei najemca powinien upewnić się, że umowa nie zawiera klauzul naruszających jego prawa, takich jak zakaz zorganizowania wizyt gości bez zgody wynajmującego czy znoszenia częstych i nieuzasadnionych odwiedzin wynajmującego w trakcie trwania umowy. Warto również pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa zatrzymywać kaucji bez uzasadnienia ani zmuszać najemcy do przedwczesnego opuszczenia mieszkania bez przyczyny.

Wynajem mieszkania czy pokój w akademiku

REKLAMA

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów pokój w akademiku nie jest w rozumieniu ustawy lokalem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Miejsc w akademikach nie ma jednak w wystarczającej ilości, stąd też studenci zmuszeni są wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli.

- W przypadku zawarcia umowy przez studenta najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie tzw. zwykły najem, m.in. dlatego, że nie ma konieczności sporządzania przez studenta oświadczenia w formie aktu notarialnego, w który podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Natomiast okazjonalny najem jest lepszy dla wynajmującego, gdyż daje mu więcejmożliwości tj. łatwiejszą możliwość eksmitowania niepłacącego lokatora czy wspomnianą już wyżej większą dopuszczalność podwyżki czynszu – dodaje radca prawny.

Czas najmu mieszkań dla studentów to okres, w którym na rynku pojawia się wiele ofert, a konkurencja o najlepsze lokalizacje jest duża. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni podchodzić do tego procesu z rozwagą i świadomością swoich praw oraz obowiązków. Dobrze przygotowana umowa najmu, znajomość przysługujących praw oraz dbałość o wzajemne interesy to warunki konieczne do uniknięcia sporów. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Katarzyna Siwiec - radca prawny i doradca podatkowy. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie–Skłodowskiej w Lublinie oraz podyplomowych studiów na kierunku: Podatki w krajowym i międzynarodowym obrocie gospodarczym  oraz Rachunkowość i Finanse Przedsiębiorstw w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z biciem dzwonów kościelnych o dowolnej porze dnia i nocy, bo – „Religia nie musi siłą presji fali dźwiękowej przekonywać o przewadze aksjologicznej”. Senat zajmie się problemem, który dzieli społeczeństwo

W dniu 7 sierpnia 2025 r. Senat zajmie się rozpatrzeniem petycji zbiorowej w sprawie ograniczenia używania dzwonów kościelnych. Fundacja Dobre Państwo, która jest jej autorem, postuluje oddanie samorządom władztwa w zakresie określania dopuszczalnych godzin, w których mogą wybrzmiewać dzwony kościelne oraz dopuszczalnego poziomu emitowanego przez nie hałasu. „Religia nie musi siłą presji fali dźwiękowej przekonywać o przewadze aksjologicznej”, aktualnie obowiązujące przepisy natomiast – „zezwalają Kościołowi na poszerzenie swych wpływów daleko ponad obszar posiadanych nieruchomości” – przekonuje Fundacja.

Twoje 4 prawa w czasie podróży koleją [Mini poradnik]

Masz 4 prawa podczas podróży koleją: prawo do informacji, prawo do odszkodowania lub zwrotu kosztów, prawo do pomocy i prawo do kontynuacji podróży. Co one w praktyce oznaczają? Jeśli potrzebujesz pomocy, bezpłatnie udzieli jej Europejskie Centrum Ochrony Konsumentów.

Tego nie podpiszę! Prezydent Karol Nawrocki stawia sprawę jasno

Karol Nawrocki jako nowy prezydent jasno wyznaczył granice swojej kadencji. W orędziu zapowiedział, czego na pewno nie podpisze: podniesienia wieku emerytalnego, wprowadzenia euro i legalizacji nielegalnej imigracji. Z kolei CPK i inwestycje strategiczne to projekty, które zamierza aktywnie wspierać.

Karol Nawrocki nowym prezydentem RP. Jaka będzie jego pierwsza decyzja ustawodawcza?

Karol Nawrocki rozpoczął kadencję od mocnego akcentu – już w czwartek 7 sierpnia złoży projekt ustawy dotyczący Centralnego Portu Komunikacyjnego. Prezydent zapowiada powrót do „tradycyjnego kształtu” inwestycji i zwołuje Radę Gabinetową, by omówić kluczowe projekty rozwojowe i stan finansów państwa.

REKLAMA

Eksport jeszcze bardziej pod lupą: Co zmienia 18. pakiet sankcji wobec Rosji?

Nowy, 18. pakiet unijnych sankcji wobec Rosji radykalnie zaostrza wymogi wobec firm działających w handlu międzynarodowym. Obejmuje nie tylko zakazy eksportowe, lecz także obowiązek aktywnego monitorowania partnerów i kontroli dalszego obrotu towarami. Przedsiębiorstwa muszą pilnie dostosować swoje procedury compliance.

Karol Nawrocki rozpoczyna prezydenturę z konkretnym planem działania: CPK, ulgi podatkowe i wsparcie dla rolników już wkrótce w Sejmie

Już w najbliższych dniach do Sejmu trafią pierwsze prezydenckie projekty ustaw zapowiadane jeszcze w kampanii wyborczej przez Karola Nawrockiego, który oficjalnie rozpoczyna swoją pięcioletnią kadencję jako Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej. Oto szczegóły.

Emerytura i renta z ZUS po śmierci. Co się dzieje z rentą i emeryturą po śmierci? Kiedy można zatrzymać rentę i emeryturę po śmierci?

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez ZUS, po śmierci osoby pobierającej emeryturę lub rentę, instytucja wstrzymuje wypłatę świadczenia, ponieważ prawo do niego wygasa. Jednak jeśli emerytura lub renta została wypłacona po śmierci, ale w miesiącu, w którym ta śmierć miała miejsce, nie zawsze trzeba zwracać te środki. W niektórych sytuacjach rodzina może zatrzymać ostatnią wypłatę.

To już dzisiaj: długo wyczekiwana likwidacja „podatku Belki". Oszczędzanie wreszcie stanie się opłacalne

Jednym z największych problemów w Polskiej gospodarce jest niski poziom inwestycji prywatnych. Aż 46% Polaków nie posiada żadnych oszczędności – co oznacza, że znaczna część Polaków nie widzi sensu w ich gromadzeniu. Jedną z głównych przyczyn takiego stanu rzeczy jest słynny "podatek Belki". Został on wprowadzony w 2002 r. jako doraźne rozwiązanie na załatanie dziury budżetowej, ale jak to w Polsce zwykle bywa – prowizorka jest najtrwalsza. Nowy Prezydent RP - Karol Nawrocki, zapowiedział że złoży projekt likwidujący podatek Belki już pierwszego dnia sprawowania urzędu.

REKLAMA

Zaprzysiężenie prezydenta RP Karola Nawrockiego [Relacja na żywo]

W środę, 6 sierpnia 2025 r. o godz. 10:00 rozpoczęły się uroczystości z okazji zaprzysiężenia prezydenta RP Karola Nawrockiego.

Andrzej Duda: podsumowanie prezydentury [Orędzie]

Andrzej Duda kończy swoją 10-letnią prezydenturę w dniu 6 sierpnia 2025 roku. W tym dniu o godzinie 10:00 odbywa się zaprzysiężenie nowego prezydenta RP Karola Nawrockiego. Jak Andrzej Duda podsumował swoją prezydenturę w orędziu?

REKLAMA