REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dyrektywa budynkowa a mieszkania na wynajem. Najemcy z prywatnych lokali sami zapłacą za konieczne remonty?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Dyrektywa budynkowa a mieszkania na wynajem. Najemcy z prywatnych lokali sami zapłacą za konieczne remonty?
Dyrektywa budynkowa a mieszkania na wynajem. Najemcy z prywatnych lokali sami zapłacą za konieczne remonty?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Niektóre budynki będą zwolnione z wymagań dyrektywy budynkowej (EPBD). Czy takie zwolnienie będzie dotyczyło lokali na wynajem?

Mieszkania, budynki, energochłonność i klasy energetyczne. Jakie zmiany od 2026 roku?

Nowe wymogi związane z energochłonnością oraz falą remontów przestają być abstrakcją. Wiele wskazuje na to, że już w 2026 r. pojawią się przepisy dotyczące podziału budynków na klasy energetyczne. Nieco wcześniej, czyli do końca bieżącego roku Polska będzie musiała przedstawić swój pierwszy plan remontowy (Krajowy Plan Renowacji Budynków). Niedawno pojawił się bardzo wstępny projekt tego planu. Warto mu się przyjrzeć w kontekście mieszkań na wynajem. Chodzi zarówno o lokale stanowiące własność osób prywatnych, jak i mieszkania wynajmowane lokatorom przez gminy, spółdzielnie mieszkaniowe oraz TBS-y/SIM-y. Nieliczne takie mieszkania mogą być zwolnione z wymagań wprowadzonych przez nową unijną dyrektywę.

REKLAMA

Dyrektywa budynkowa dopuszcza pewne wyłączenia. Państwa członkowskie mogą wyłączyć z niej np. zabytki. Nie ma jednak osobnego wyłączenia dla mieszkań socjalnych.

Wydaje się, że w ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie, warto odwołać się do treści wspomnianej dyrektywy budynkowej, czyli Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Artykuł 9 ustęp 6 dyrektywy EPBD przewiduje, że państwa członkowskie mogą zadecydować o niezastosowaniu minimalnych norm charakterystyki energetycznej w przypadku:
- budynków zabytkowych, jeśli zgodność z normami zmieniłaby w sposób niedopuszczalny charakter lub wygląd budynku albo jeśli renowacja nie jest wykonalna pod względem technicznym lub ekonomicznym,
- budynków używanych jako miejsca kultu lub wykorzystywanych do działalności religijnej,
- budynków tymczasowych o okresie użytkowania do dwóch lat,
- obiektów przemysłowych, warsztatów i rolniczych budynków niemieszkalnych,
- budynków mieszkalnych użytkowanych/przeznaczonych do użytkowania przez mniej niż cztery miesiące w roku albo cechujących się spodziewanym zużyciem energii wynoszącym do 25% prognozowanego rocznego zużycia,
- budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej wynoszącej do 50 mkw.,
- budynków należących do sił zbrojnych lub instytucji rządowych oraz służących celom obrony narodowej.

Mimo wcześniejszych planów, w ostatecznej wersji dyrektywy budynkowej nie znalazły się przepisy wprowadzające osobne zwolnienie dla mieszkań z preferencyjnym czynszem. Poprawki przyjęte przez Parlament Europejski w dniu 14 marca 2023 r. przewidywały możliwość wykluczenia wymogów co do osiągnięcia minimalnej klasy energetycznej przez wspomniane lokale, jeżeli renowacje nie byłyby „neutralne pod względem kosztów lub spowodowałyby wzrost czynszu dla osób mieszkających w mieszkaniach socjalnych w stopniu przewyższającym oszczędności ekonomiczne na rachunku za energię”.

Ostateczna wersja dyrektywy EPBD nie zawiera jednak podobnego wyłączenia, o którym można było czasem przeczytać w rodzimych mediach. Natomiast pewna część budynków z mieszkaniami na wynajem może zostać objęta wyłączeniem dla zabytków wskazanym w powyższym punkcie numer 1. „Przyjęta około rok temu dyrektywa budynkowa zwraca dodatkowo uwagę na konieczność zapewnienia szczególnego wsparcia dla niezamożnych gospodarstw domowych (w tym wynajmujących lokum za preferencyjny czynsz)” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Gminne mieszkania często w nieocieplonych budynkach - będzie to generowało duże koszty remontów

Jeżeli chodzi o preferencyjny wynajem mieszkań, to warto dodać, że termomodernizacja wielu gminnych budynków mieszkalnych (również tych zabytkowych) zostanie dodatkowo wymuszona przez wysokie ceny ciepła sieciowego. Podobna sytuacja może w mniejszym stopniu dotyczyć towarzystw budownictwa społecznego, które posiadają nowszy zasób budynkowy (na ogół nie starszy niż 25 lat - 30 lat). Z kolei budynki spółdzielcze są lepiej ocieplone niż gminne. Projekt Krajowego Planu Renowacji Budynków informuje, że 77% mieszkań spółdzielczych znajduje się w budynkach posiadających przegrody zewnętrzne z izolacją o grubości ponad 5 centymetrów. „W przypadku gminnych bloków i kamienic, sytuacja wygląda dużo gorzej. Mowa o analogicznym wyniku wynoszącym niespełna 40%” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Najemcy prywatnych mieszkań przynajmniej w części zapłacą za wymagane remonty budynku

Na uwagę zasługuje również sytuacja osób wynajmujących prywatne mieszkania za rynkowy czynsz. Istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że tacy najemcy przynajmniej w części poniosą koszty renowacji budynku, które będą związane na przykład z wyższymi składkami na fundusz remontowy. To prawdopodobny scenariusz nawet jeśli założymy, że dostępne będą preferencyjne zasady finansowania remontów budynków wielorodzinnych, a nawet różnego rodzaju granty. Jeżeli chodzi o „przerzucalność” wspomnianych kosztów remontowych, to warto zwrócić uwagę na artykuły 8a oraz 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). „Te przepisy lokatorskie wskazują bowiem, że ograniczenia częstotliwości oraz skali podwyżek nie dotyczą opłat niezależnych od właściciela mieszkania” - zauważa Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Jednakże pod pojęciem opłat niezależnych od właściciela ustawodawca rozumie tylko „opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”. Natomiast koszty remontów budynku zaliczają się do kategorii „kosztów utrzymania lokalu”. Artykuł 8a ustawy o ochronie praw lokatorów daje możliwość wprowadzenia podwyżek czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w skali większej od inflacji z zeszłego roku, „jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk”. Są to jednak podwyżki limitowane przez ustęp 4b artykułu 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. „Pamiętajmy jednocześnie, że limity podwyżek czynszu i opłat za używanie lokalu nie dotyczą najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
800 czy 1000 plus nie wystarczy...Ci rodzice mogą słono zapłacić za swoje zachowanie wobec dzieci

800 czy 1000 plus nie wystarczy. Dlaczego? Bo ci rodzice mogą słono zapłacić za swoje zachowanie wobec dzieci i to tysiące złotych. Odszkodowanie czy zadośćuczynienie za naruszenie tych podstawowych praw dziecka może być naprawdę wysokie.

Palenie gałęzi na własnej posesji 2025 - czy można palić gałęzie na własnej posesji? Kiedy można palić gałęzie na działce?

Palenie gałęzi i liści, nawet na własnej posesji, może skończyć się mandatem. Zakaz obowiązuje nie tylko w miastach, ale też na wsiach i działkach rekreacyjnych. Sprawdź, co grozi za spalanie gałęzi w 2025 roku i gdzie zgłosić uciążliwego sąsiada, który zadymia okolicę.

Afera z dofinansowaniami z KPO. PARP zapowiada kontrole, opozycja mówi o gigantycznym skandalu i podaje kolejne przykłady

Wiele kontrowersji wzbudziła interaktywna mapa projektów, które uzyskały dofinansowanie z Krajowego Planu Odbudowy, którą opublikowano na kpo.gov.pl. Co ciekawe od rana 8 sierpnia 2025 r. cała strona kpo.gov.pl nie jest dostępna (występują problemy techniczne z jej wyświetleniem). Szeroko krytykuje się zasadność wydatkowania tych środków zwłaszcza w branży HoReCa. PARP zapowiedział kontrolę w tym sektorze. Premier Tusk powiedział, że nie zaakceptuje żadnego marnotrawienia środków z KPO. Prezes PiS Jarosław Kaczyński nazwał całą sprawę gigantycznym skandalem a inni politycy PiS mówią o największej aferze obecnego rządu

Seniorze, nie musisz płacić za wywóz śmieci! Wystarczy, że spełnisz ten jeden warunek. Jaki?

W ostatnim czasie w wielu miastach podniesiono opłaty za odbiór śmieci, co szczególnie dotyka polskich emerytów. Częściowe lub całkowite zwolnienie z tych opłat to duża ulga dla ich domowych budżetów. Kto może skorzystać z takiej pomocy? Oto szczegóły.

REKLAMA

Darowizna spółdzielczego prawa z majątku wspólnego bez podatku? Oto bezpieczna ścieżka przekazania nieruchomości w rodzinie

Planujesz przekazać mieszkanie bliskim i boisz się podatku? Najnowsza interpretacja skarbówki pokazuje, jak zrobić to legalnie, bez żadnej daniny. Sprawdź, jak darowizna z majątku wspólnego w rodzinie może być całkowicie zwolniona z podatku.

TSUE zmienia zasady gry dla frankowiczów. Koniec z teorią dwóch kondykcji?

Wyrok TSUE z 19 czerwca 2025 r. może zrewolucjonizować sposób rozliczania nieważnych umów „frankowych”. Sąd unijny opowiedział się za prostszą i tańszą dla konsumentów teorią salda, podważając dominującą dotąd teorię dwóch kondykcji. Dlaczego część prawników bije na alarm i czy naprawdę chodzi o interes kredytobiorców? Oddzielamy fakty od mitów.

Nie zaparkujesz już pod swoim blokiem – koniec z wymogiem 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, „na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego”. Prezydent podpisał ustawę popierającą „patodeweloperkę”

W dniu 21 sierpnia 2025 r. wchodzi w życie ustawa, która znosi obowiązujący dotychczas – na szczeblu krajowym – wymóg co najmniej 1,5 miejsca postojowego (a w przypadku zabudowy śródmiejskiej – co najmniej 1 miejsca postojowego) na każde mieszkanie w ramach realizowanej inwestycji mieszkaniowej. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, którą zmiana ta została wprowadzona – „jest ona spójna z wprowadzanymi przez gminy rozwiązaniami na rzecz zwiększania ruchu pieszego i rowerowego, w tym w obszarach śródmiejskich”, a także ma na celu umożliwienie uwzględniania przy realizacji inwestycji mieszkaniowej m.in. – „lokalizacji terenu inwestycji, stopnia rozwoju transportu publicznego, czy sieci dróg rowerowych”.

ZUS przeliczy świadczenia (osobom pobierającym emerytury i renty rodzinne po emerytach czerwcowych) z urzędu – bez wniosków. Wypłaty w nowej wysokości od 2026 roku. Senat za

Od 2026 roku ZUS przeliczy świadczenia osobom pobierającym emerytury i renty rodzinne po emerytach, którzy przeszli na emeryturę w czerwcu w latach 2009–2019. Chodzi o wyrównanie strat wynikających z dawnych przepisów, które nie uwzględniały waloryzacji kwartalnych. Ustawa została przyjęta przez Senat bez poprawek i czeka teraz na podpis prezydenta.

REKLAMA

Projekt ustawy dla frankowiczów 2025. Jakie zmiany w sporach z bankami?

Projekt ustawy z 30 czerwca 2025 r. dotyczący spraw frankowych to dokument, który może radykalnie zmienić krajobraz procesów dotyczących kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego. Regulacja przedstawia rozwiązania procesowe i materialne, które mają wspierać konsumentów, ale także – co mniej zauważalne –usystematyzować obecność spraw frankowych w przestrzeni prawnej.

Emerytura bez lat pracy. Czy można otrzymać emeryturę bez lat pracy? Czy jest to możliwe?

Czy można otrzymać emeryturę bez lat pracy? Zazwyczaj prawo do emerytury nabywa się po osiągnięciu wymaganego wieku i udokumentowaniu odpowiedniego stażu pracy, jednak istnieją pewne wyjątki od tej reguły. W wyjątkowych sytuacjach przepisy dopuszczają możliwość uzyskania takiej emerytury. Kto może liczyć na emeryturę bez lat pracy i jakie kryteria musi spełnić? Oto szczegóły.

REKLAMA