REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Eksmisja najemcy niepłacącego czynszu, niszczącego mieszkanie - jak to zrobić? Jakie prawa ma wynajmujący? MRiT rozważy zmianę przepisów

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
wynajem, najem, czynsz, eksmisja, prawo
Najemca nie płaci za czynsz, niszczy mieszkanie. Jakie prawa ma wynajmujący Jak eksmitować nierzetelnego lokatora? MRiT rozważy zmianę przepisów
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W odpowiedzi na interpelację poselską, minister rozwoju i technologii poinformował, że w przypadku podjęcia prac legislacyjnych nad zmianami w ustawie o ochronie praw lokatorów, rozważy zmianę procedury wypowiadania umowy najmu z powodu zalegania z opłatami z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela oraz niszczenia lokalu przez lokatora.

rozwiń >

Właściciele boją się wynajmować mieszkania. Głównie dlatego, że przepisy utrudniają eksmisję nierzetelnych najemców a sprawy w sądach toczą się latami

Na problemy związane z obowiązującymi przepisami dotyczącymi najmu oraz ochrony praw lokatorów, które czasem prowadzą do trudności w wynajmie nieruchomości na rynku prywatnym - zwrócili uwagę na początku lutego 2025 r. posłowie w interpelacji nr 7877 do ministra rozwoju i technologii.

Posłowie zauważyli, że część właścicieli mieszkań rezygnuje z ich wynajmu w obawie przed nieuczciwymi lokatorami (najemcami). Tacy nieuczciwi najemcy mogą – w ramach obowiązującego obecnie prawa często bezkarnie korzystać z nieruchomości, nie płacąc czynszu i unikając eksmisji.

Problem ten od lat jest sygnalizowany przez organizacje zrzeszające wynajmujących, jak i przez poszkodowanych właścicieli lokali. Eksperci uważają, że system prawny w tym zakresie nie jest symetryczny i nie zapewnia odpowiedniej ochrony interesów obu stron stosunku najmu. Obowiązujące przepisy sprawiają, że proces eksmisyjny trwa niekiedy latami, a właściciele nieruchomości zmuszeni są do ponoszenia znacznych strat finansowych.

W związku z tym posłowie wystąpili do ministra rozwoju i technologii o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
1) Czy rozważa zmianę przepisów dotyczących najmu oraz ochrony praw lokatorów w taki sposób, aby zapewnić skuteczniejsze narzędzia prawne właścicielom nieruchomości wobec nieuczciwych lokatorów?
2) Czy rozważana jest nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w kierunku skrócenia okresu wymaganego do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zaległości czynszowych, tak aby wynajmujący mogli szybciej odzyskiwać swoje nieruchomości?
3) Czy MRiT w porozumieniu z innymi resortami planuje wypracowanie rozwiązań, które usprawnią postępowania eksmisyjne w przypadku umów najmu zawieranych na rynku prywatnym, np. poprzez wprowadzenie szybszego trybu sądowego i jasnych terminów dla procedur eksmisyjnych?
4) Czy MRiT rozważa wprowadzenie obowiązku weryfikacji wypłacalności najemcy jako ustawowego standardu przy zawieraniu umowy najmu w celu ograniczenia ryzyka wynajmu lokalu osobom nieuczciwym?
5) Czy MRiT w porozumieniu z Ministerstwem Sprawiedliwości planuje wprowadzenie zmian w Kodeksie karnym, które uznałyby uporczywe niepłacenie czynszu za przestępstwo?

Na ww. pytania odpowiedział 17 marca 2025 r. Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (z upoważnienia ministra rozwoju i technologii).

REKLAMA

REKLAMA

Ochrona praw lokatorów (najemców) - przepisy

Na wstępie minister przypomniał, że omawianą materię reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725 – dalej także jako „upol”). Przepisy tej ustawy są – zdaniem ministra - kompromisem między prawami właścicieli lokali, a ciążącym na władzach publicznych obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności i ochrony godności, zdrowia, bezpieczeństwa i prywatności najemców.

Warto wiedzieć, że lokatorem w rozumieniu tej ustawy jest najemca mieszkania lub osoba używającą mieszkanie na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Zakaz eksmisji „na bruk” – zasada i wyjątki

 Warto wiedzieć, że:
- artykuł 75 Konstytucji RP nakazuje władzom publicznym prowadzić politykę przeciwdziałającą bezdomności; i jednocześnie nakazuje określić w ustawie prawa lokatorów (najemców);
-  standard ochrony praw lokatorów określa art. 76 Konstytucji RP, nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”. Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako słabszej strony stosunku najmu.

Także Trybunał Konstytucyjny stoi na stanowisku, że eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana.

Dlatego też przepisy upol zawierają przepisy które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością.

W szczególności przymusowa eksmisja lokatora(tzw. opróżnienie lokalu), który np. nie płaci czynszu wymaga wyroku sądu (co jak wiadomo ciągnąć się może długo) i zapewnienia przez gminę wynajęcia lokalu socjalnego (art. 14 upol). Ponadto na podstawie art. 16 upol wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Przy czym na podstawie art. 17 upol, przepisów ww. art. 14 i art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:
- stosowanie przemocy w rodzinie lub
- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
- albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku
- albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
W tych przypadkach możliwa jest zatem eksmisja „na bruk”, bez zapewnienia innego mieszkania.

Chociaż sąd ma możliwość (w wyjątkowych wypadkach) orzec o prawie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny wzmacniają sytuację prawną właściciela mieszkania. Pozwalają na przyśpieszoną eksmisję nierzetelnego najemcy

Minister wskazał też na zawarte w tej samej ustawie o ochronie praw lokatorów przepisy dot. najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Przepisy te wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości prywatnych względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu, dopuszczających do powstania szkód w lokalu). Pozwalają np. na skorzystanie z szybkiej ścieżki egzekucji i wyeksmitowania najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków.

Najem okazjonalny, podobnie jak najem instytucjonalny, zostały bowiem wyłączony spod znacznej części przepisów upol (do tych rodzajów najmu nie stosuje się m.in. przepisów upol. dotyczących sądowego trybu orzekania o eksmisji).

Umowy te pozwalają na skuteczne zabezpieczenie interesów właścicieli lokali przed nieuczciwymi najemcami, ponieważ w razie niewywiązywania się przez najemców ze swoich obowiązków ustawowych pozwalają na przyśpieszoną eksmisję lokatorów.

Takie rozwiązanie jest możliwe w związku z tym, że podpisując umowę najmu najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu lub umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

W takim przypadku nie jest konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie na wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności.
Wystarczy tylko wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji. A tytuł egzekucyjny w postaci aktu notarialnego zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi podstawę egzekucji.

Pozbawienie parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami umożliwia właścicielowi odzyskanie możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy najemca po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie chce dobrowolnie opróżnić zajmowanego lokalu.

Minister wskazał też, że jednym ze sposobów na zabezpieczenie interesu właściciela przed nieuczciwym najemcą niepłacącym czynszu oraz powodującym szkody w lokalu jest możliwość pobierania wyższej kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu lub najmu instytucjonalnego przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu (obejmuje także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, tj. koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu oraz koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika).

Kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Natomiast w przypadku uszkodzenia przedmiotu najmu, w zależności od okoliczności stanu faktycznego, istnieje możliwość formułowania roszczeń odszkodowawczych wobec byłego najemcy na podstawie art. 471 albo 415 Kodeksu cywilnego (k.c.). W odniesieniu do roszczenia o wydanie nieruchomości warto zwrócić uwagę na treść art. 222 § 1 k.c. (ochrona windykacyjna i negatoryjna).

REKLAMA

Gmina musi zapłacić właścicielowi odszkodowanie za niewskazanie mieszkania socjalnego dla eksmitowanego lokatora

 Minister rozwoju i technologii zdaje sobie sprawę, że:
- konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i
- potrzeba zapewnienia oraz wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego,
opóźniają moment doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu.
Ale warto też wiedzieć, że w sytuacji, gdy gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z ww. art. 18 ust. 5 u.o.p.l. przysługuje prawo do otrzymania na podstawie art. 417 k.c. od gminy stosownego odszkodowania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przewlekłość sprawy sądowej też można skarżyć

 Trzeba też mieć świadomość, że sądy co do zasady mają obowiązek przeciwdziałania przewlekłości postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na pierwszym posiedzeniu, jeżeli jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy (art. 6 § 1 kodeksu postępowania cywilnego). A w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania, strona może na zasadach ogólnych domagać się przyznania przez sąd stosownej sumy pieniężnej z tytułu naruszenia prawa do przeprowadzenia postępowania bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez prokuratora i postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki.

Warto sprawdzić najemcę przed podpisaniem umowy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych

 Minister zwrócił też uwagę na możliwość weryfikacji wypłacalności najemcy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. W rejestrze tym można znaleźć dane dotyczące ograniczenia dłużnika w zarządzie jego majątkiem przez ustanowienie organów postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, dane dotyczące zawarcia i treści układu w postępowaniu restrukturyzacyjnym, który wpływa na wysokość i możliwość dochodzenia wierzytelności od dłużnika. W KRZ ujawniane są też np.:
-  informacje o orzeczeniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej
-  dane m.in. osób fizycznych, wobec których umorzono postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika sądowego z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych - dane te są zamieszczane bezpośrednio przez komornika sądowego.
- dane o osobach, wobec których toczy się egzekucja świadczeń alimentacyjnych.

Krajowy Rejestr Zadłużonych jest narzędziem ogólnodostępnym za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości dotyczącej Portalu Rejestrów.

Dlatego – zdaniem MRiT – nie ma potrzeby nakładania ustawą obowiązku sprawdzenia przez uczestników obrotu gospodarczego danych w Rejestrze KRZ przed zawarciem umowy najmu.

Uporczywe niepłacenie czynszu nie będzie ścigane karnie

 Także propozycję kryminalizacji uporczywego niepłacenia czynszu przez lokatorów MRiT uznał za pomysł chybiony i sprzeczny z zasadą subsydiarności prawa karnego (zasadą ultima ratio). Zdaniem ministra decyzja o kryminalizacji danego obszaru stosunków społecznych powinna być bowiem podejmowana w oparciu o zasadę ultima ratio, co oznacza, że prawo karne może wkroczyć jedynie wówczas, gdy środki przewidziane przez inne gałęzie prawa, np. prawo cywilne lub administracyjne, są niewystarczające.

Źródło: Interpelacja poselska nr 7877 w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy będzie dodatek dla rencistów niezdolnych do pracy i samodzielnej egzystencji?

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej nadal prowadzi prace nad wprowadzeniem dodatku dla osób z orzeczeniem o całkowitej niezdolności do pracy oraz orzeczeniem o niezdolności do samodzielnej egzystencji, pobierających inne świadczenia niż renta socjalna. Tak wynika z odpowiedzi udzielonej portalowi Infor.pl. Aktualnie nie można jednak wskazać terminu wejścia w życie planowanych zmian.

Rewolucja w księgach wieczystych? Nowe przepisy zmienią dostęp do danych właścicieli nieruchomości i uderzą w nielegalne portale

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma całkowicie zmienić sposób, w jaki Polacy uzyskują dostęp do danych o nieruchomościach. Koniec z anonimowym podglądaniem rejestrów – rząd chce wprowadzić obowiązkowe logowanie i pełną identyfikację użytkowników, by powstrzymać kradzież danych, handel informacjami i działalność nielegalnych portali.

Zasiłek opiekuńczy 2025: także na opiekę nad chorym rodzicem lub innym członkiem rodziny. Warunki, zasady, kwota i okres przysługiwania

ZUS informuje, że zasiłek opiekuńczy przysługuje nie tylko na chore dziecko, ale można z niego skorzystać także w sytuacji, gdy naszego wsparcia i pomocy w chorobie potrzebuje rodzic. W ciągu roku kalendarzowego przysługuje 14 dni zasiłku z tytułu sprawowania opieki nad chorym rodzicem.

Zużyte chusteczki higieniczne i ręczniki papierowe nie trafią już do odpadów zmieszanych. Do 31 grudnia 2025 r. każdy właściciel nieruchomości musi, na własny koszt, wyposażyć się w nowy pojemnik na odpady, spełniający szczególne wymagania

Wyodrębnienie nowej frakcji odpadów komunalnych (a konkretnie podział bioodpadów na dwie odrębne frakcje) i wprowadzenie od 1 stycznia 2026 r. nowego pojemnika na śmieci, celem gromadzenia w nim odpadów kuchennych (do których zaliczone zostały m.in. chusteczki higieniczne i ręczniki papierowe) – to działanie zaradcze podjęte przez jedną z gmin w Polsce, celem poprawy poziomu odpadów poddawanych recyklingowi, który na rok 2026 został ustalony na poziomie co najmniej 56% wszystkich zebranych odpadów w gminie. Może być to jednak wskazówka również dla innych gmin, które nie osiągają wymaganych wysokich progów przygotowania odpadów do ponownego użycia i recyklingu i jednocześnie – przestroga dla właścicieli nieruchomości, którzy nie wywiązują się z obowiązku selektywnego zbierania odpadów. Gminy nie pozostają bowiem bezczynne wobec takiego postępowania, które może skutkować podwyżką opłat za śmieci o nawet 400%.

REKLAMA

ZUS: W 2026 r. nowe zaświadczenia dla pracodawcy. A w nich potwierdzenia okresów potrzebnych do przeliczenia stażu pracy. Wnioski tylko przez PUE ZUS

Kto składa wnioski i otrzymuje zaświadczenia z ZUS? Pracownicy, którzy będą mieli 2 lata na wdrożenie najnowszego przywileju z Kodeksu Pracy. Polega on na ponownym przeliczeniu okresu zatrudnienia poprzez uwzględnienie w nim umów cywilnoprawnych i prowadzenia własnej firmy. Np. w 2026 r. pracodawca doliczy pracownikowi do okresu zatrudnienia (staż pracy) 4 lata przepracowane na umowie zlecenia z okresu studiów w 2018 r. Dzięki temu będzie miał dłuższy urlop (26 dni a nie 20 dni) czy wyższą odprawę. UWAGA! Pracodawca nie załatwi dokumentów niezbędnych do przeliczenia stażu pracy za pracownika. Musi mieć dokument (zaświadczenie) będący podstawą prawną. To wystawia ZUS tylko na wniosek pracownika.

Kredyty hipoteczne oparte na WIBOR: Kontrowersje, stanowisko TSUE i analiza potencjalnego powództwa o usunięcie „wadliwego” wskaźnika

W 2025 roku kredyty hipoteczne w Polsce pozostają silnie uzależnione od wskaźnika WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), który determinuje oprocentowanie zmiennych rat kredytu lub pożyczki. Według danych z lipca 2025 r., WIBOR 3M wynosi 4,96%, a WIBOR 6M – 4,79%, co po serii obniżek stóp procentowych NBP (ostatnia we wrześniu o 0,25 pp.) przyniosło ulgę kredytobiorcom. Prognozy wskazują na potencjalny dalszy spadek do ok. 4,18% w ciągu najbliższych miesięcy, co mogłoby obniżyć raty o 60-70 zł przy umowie kredytu opiewającej na 400 tys. zł.

Ustawa o zawodzie psychoterapeuty: szansa na zmianę czy kolejny chaos?

Czy ustawa o zawodzie psychoterapeuty uporządkuje rynek i zwiększy bezpieczeństwo pacjentów, czy raczej wprowadzi dodatkowy chaos? O tym, jakie szanse i zagrożenia wiążą się z projektowanymi zmianami, opowiada dr hab. Łukasz Gawęda, prof. IP PAN, psycholog i badacz mechanizmów zaburzeń psychicznych.

Widmo bankructwa wisi nad polskimi firmami. Co trzeci przedsiębiorca obawia się zamknięcia biznesu

Dużo firm w Polsce boi się dziś, że ich klienci nie zapłacą na czas – wynika z najnowszego raportu. Zatory płatnicze pochłaniają tygodniowo nawet kilkanaście godzin pracy i kosztują firmy utratę płynności, reputacji i szans rozwojowych. Aż 30% przedsiębiorstw z sektora MŚP przyznaje, że w perspektywie dwóch lat ryzykuje upadłość.

REKLAMA

Przeprowadzka dla niższych podatków? Możesz nieświadomie zmienić prawo spadkowe i narazić rodzinę na kłopoty

Coraz więcej Polaków wybiera Cypr, Maltę czy Dubaj, by obniżyć podatki. Ale mało kto zdaje sobie sprawę, że taka decyzja może diametralnie zmienić zasady dziedziczenia majątku. Różnica między rezydencją podatkową a miejscem zwykłego pobytu w prawie spadkowym sprawia, że nieprzemyślana zmiana może kosztować rodzinę lata sporów i ogromne pieniądze.

Senat: Licytacja elektroniczna mieszkania przez komornika. To standard jeszcze w tym roku

Zasadą staje się bowiem licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika. Ustawa nowelizująca odpowiednio kodeksu postępowania cywilnego jest w Senacie.

REKLAMA