REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Eksmisja najemcy niepłacącego czynszu, niszczącego mieszkanie - jak to zrobić? Jakie prawa ma wynajmujący? MRiT rozważy zmianę przepisów

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
wynajem, najem, czynsz, eksmisja, prawo
Najemca nie płaci za czynsz, niszczy mieszkanie. Jakie prawa ma wynajmujący Jak eksmitować nierzetelnego lokatora? MRiT rozważy zmianę przepisów
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W odpowiedzi na interpelację poselską, minister rozwoju i technologii poinformował, że w przypadku podjęcia prac legislacyjnych nad zmianami w ustawie o ochronie praw lokatorów, rozważy zmianę procedury wypowiadania umowy najmu z powodu zalegania z opłatami z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela oraz niszczenia lokalu przez lokatora.

rozwiń >

Właściciele boją się wynajmować mieszkania. Głównie dlatego, że przepisy utrudniają eksmisję nierzetelnych najemców a sprawy w sądach toczą się latami

Na problemy związane z obowiązującymi przepisami dotyczącymi najmu oraz ochrony praw lokatorów, które czasem prowadzą do trudności w wynajmie nieruchomości na rynku prywatnym - zwrócili uwagę na początku lutego 2025 r. posłowie w interpelacji nr 7877 do ministra rozwoju i technologii.

Posłowie zauważyli, że część właścicieli mieszkań rezygnuje z ich wynajmu w obawie przed nieuczciwymi lokatorami (najemcami). Tacy nieuczciwi najemcy mogą – w ramach obowiązującego obecnie prawa często bezkarnie korzystać z nieruchomości, nie płacąc czynszu i unikając eksmisji.

Problem ten od lat jest sygnalizowany przez organizacje zrzeszające wynajmujących, jak i przez poszkodowanych właścicieli lokali. Eksperci uważają, że system prawny w tym zakresie nie jest symetryczny i nie zapewnia odpowiedniej ochrony interesów obu stron stosunku najmu. Obowiązujące przepisy sprawiają, że proces eksmisyjny trwa niekiedy latami, a właściciele nieruchomości zmuszeni są do ponoszenia znacznych strat finansowych.

W związku z tym posłowie wystąpili do ministra rozwoju i technologii o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
1) Czy rozważa zmianę przepisów dotyczących najmu oraz ochrony praw lokatorów w taki sposób, aby zapewnić skuteczniejsze narzędzia prawne właścicielom nieruchomości wobec nieuczciwych lokatorów?
2) Czy rozważana jest nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w kierunku skrócenia okresu wymaganego do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zaległości czynszowych, tak aby wynajmujący mogli szybciej odzyskiwać swoje nieruchomości?
3) Czy MRiT w porozumieniu z innymi resortami planuje wypracowanie rozwiązań, które usprawnią postępowania eksmisyjne w przypadku umów najmu zawieranych na rynku prywatnym, np. poprzez wprowadzenie szybszego trybu sądowego i jasnych terminów dla procedur eksmisyjnych?
4) Czy MRiT rozważa wprowadzenie obowiązku weryfikacji wypłacalności najemcy jako ustawowego standardu przy zawieraniu umowy najmu w celu ograniczenia ryzyka wynajmu lokalu osobom nieuczciwym?
5) Czy MRiT w porozumieniu z Ministerstwem Sprawiedliwości planuje wprowadzenie zmian w Kodeksie karnym, które uznałyby uporczywe niepłacenie czynszu za przestępstwo?

Na ww. pytania odpowiedział 17 marca 2025 r. Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (z upoważnienia ministra rozwoju i technologii).

REKLAMA

Ochrona praw lokatorów (najemców) - przepisy

Na wstępie minister przypomniał, że omawianą materię reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725 – dalej także jako „upol”). Przepisy tej ustawy są – zdaniem ministra - kompromisem między prawami właścicieli lokali, a ciążącym na władzach publicznych obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności i ochrony godności, zdrowia, bezpieczeństwa i prywatności najemców.

Warto wiedzieć, że lokatorem w rozumieniu tej ustawy jest najemca mieszkania lub osoba używającą mieszkanie na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Zakaz eksmisji „na bruk” – zasada i wyjątki

 Warto wiedzieć, że:
- artykuł 75 Konstytucji RP nakazuje władzom publicznym prowadzić politykę przeciwdziałającą bezdomności; i jednocześnie nakazuje określić w ustawie prawa lokatorów (najemców);
-  standard ochrony praw lokatorów określa art. 76 Konstytucji RP, nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”. Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako słabszej strony stosunku najmu.

Także Trybunał Konstytucyjny stoi na stanowisku, że eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana.

Dlatego też przepisy upol zawierają przepisy które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością.

W szczególności przymusowa eksmisja lokatora(tzw. opróżnienie lokalu), który np. nie płaci czynszu wymaga wyroku sądu (co jak wiadomo ciągnąć się może długo) i zapewnienia przez gminę wynajęcia lokalu socjalnego (art. 14 upol). Ponadto na podstawie art. 16 upol wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Przy czym na podstawie art. 17 upol, przepisów ww. art. 14 i art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:
- stosowanie przemocy w rodzinie lub
- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
- albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku
- albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
W tych przypadkach możliwa jest zatem eksmisja „na bruk”, bez zapewnienia innego mieszkania.

Chociaż sąd ma możliwość (w wyjątkowych wypadkach) orzec o prawie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny wzmacniają sytuację prawną właściciela mieszkania. Pozwalają na przyśpieszoną eksmisję nierzetelnego najemcy

Minister wskazał też na zawarte w tej samej ustawie o ochronie praw lokatorów przepisy dot. najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Przepisy te wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości prywatnych względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu, dopuszczających do powstania szkód w lokalu). Pozwalają np. na skorzystanie z szybkiej ścieżki egzekucji i wyeksmitowania najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków.

Najem okazjonalny, podobnie jak najem instytucjonalny, zostały bowiem wyłączony spod znacznej części przepisów upol (do tych rodzajów najmu nie stosuje się m.in. przepisów upol. dotyczących sądowego trybu orzekania o eksmisji).

Umowy te pozwalają na skuteczne zabezpieczenie interesów właścicieli lokali przed nieuczciwymi najemcami, ponieważ w razie niewywiązywania się przez najemców ze swoich obowiązków ustawowych pozwalają na przyśpieszoną eksmisję lokatorów.

Takie rozwiązanie jest możliwe w związku z tym, że podpisując umowę najmu najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu lub umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

W takim przypadku nie jest konieczne wytoczenie przez wynajmującego powództwa o eksmisję, oczekiwanie na wyrok, jego uprawomocnienie, a następnie zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności.
Wystarczy tylko wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji. A tytuł egzekucyjny w postaci aktu notarialnego zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi podstawę egzekucji.

Pozbawienie parasola ochronnego nad niesumiennymi najemcami umożliwia właścicielowi odzyskanie możliwości dysponowania lokalem w przypadku, gdy najemca po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie chce dobrowolnie opróżnić zajmowanego lokalu.

Minister wskazał też, że jednym ze sposobów na zabezpieczenie interesu właściciela przed nieuczciwym najemcą niepłacącym czynszu oraz powodującym szkody w lokalu jest możliwość pobierania wyższej kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu lub najmu instytucjonalnego przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu (obejmuje także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, tj. koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu oraz koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika).

Kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Natomiast w przypadku uszkodzenia przedmiotu najmu, w zależności od okoliczności stanu faktycznego, istnieje możliwość formułowania roszczeń odszkodowawczych wobec byłego najemcy na podstawie art. 471 albo 415 Kodeksu cywilnego (k.c.). W odniesieniu do roszczenia o wydanie nieruchomości warto zwrócić uwagę na treść art. 222 § 1 k.c. (ochrona windykacyjna i negatoryjna).

Gmina musi zapłacić właścicielowi odszkodowanie za niewskazanie mieszkania socjalnego dla eksmitowanego lokatora

 Minister rozwoju i technologii zdaje sobie sprawę, że:
- konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i
- potrzeba zapewnienia oraz wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego,
opóźniają moment doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu.
Ale warto też wiedzieć, że w sytuacji, gdy gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z ww. art. 18 ust. 5 u.o.p.l. przysługuje prawo do otrzymania na podstawie art. 417 k.c. od gminy stosownego odszkodowania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przewlekłość sprawy sądowej też można skarżyć

 Trzeba też mieć świadomość, że sądy co do zasady mają obowiązek przeciwdziałania przewlekłości postępowania i dążenia do tego, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na pierwszym posiedzeniu, jeżeli jest to możliwe bez szkody dla wyjaśnienia sprawy (art. 6 § 1 kodeksu postępowania cywilnego). A w razie stwierdzenia przewlekłości postępowania, strona może na zasadach ogólnych domagać się przyznania przez sąd stosownej sumy pieniężnej z tytułu naruszenia prawa do przeprowadzenia postępowania bez zbędnej zwłoki, tj. na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym lub nadzorowanym przez prokuratora i postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki.

Warto sprawdzić najemcę przed podpisaniem umowy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych

 Minister zwrócił też uwagę na możliwość weryfikacji wypłacalności najemcy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. W rejestrze tym można znaleźć dane dotyczące ograniczenia dłużnika w zarządzie jego majątkiem przez ustanowienie organów postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, dane dotyczące zawarcia i treści układu w postępowaniu restrukturyzacyjnym, który wpływa na wysokość i możliwość dochodzenia wierzytelności od dłużnika. W KRZ ujawniane są też np.:
-  informacje o orzeczeniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej
-  dane m.in. osób fizycznych, wobec których umorzono postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika sądowego z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych - dane te są zamieszczane bezpośrednio przez komornika sądowego.
- dane o osobach, wobec których toczy się egzekucja świadczeń alimentacyjnych.

Krajowy Rejestr Zadłużonych jest narzędziem ogólnodostępnym za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości dotyczącej Portalu Rejestrów.

Dlatego – zdaniem MRiT – nie ma potrzeby nakładania ustawą obowiązku sprawdzenia przez uczestników obrotu gospodarczego danych w Rejestrze KRZ przed zawarciem umowy najmu.

Uporczywe niepłacenie czynszu nie będzie ścigane karnie

 Także propozycję kryminalizacji uporczywego niepłacenia czynszu przez lokatorów MRiT uznał za pomysł chybiony i sprzeczny z zasadą subsydiarności prawa karnego (zasadą ultima ratio). Zdaniem ministra decyzja o kryminalizacji danego obszaru stosunków społecznych powinna być bowiem podejmowana w oparciu o zasadę ultima ratio, co oznacza, że prawo karne może wkroczyć jedynie wówczas, gdy środki przewidziane przez inne gałęzie prawa, np. prawo cywilne lub administracyjne, są niewystarczające.

Źródło: Interpelacja poselska nr 7877 w sprawie zmian w przepisach dotyczących najmu

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od 1 września 2025 r. nowy zakaz w usługach. Szczególnie ucierpią kobiety i pracownicy pracujący w tej branży

Od 1 września 2025 r. będzie nowy zakaz dla przedsiębiorców, co wpłynie znacznie na branże usług i sytuacje pracowników. Zmiany będą też wpływały na klientów salonów, szczególnie kobiety! Chodzi o konieczność wdrożenia do polskiego porządku prawnego przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 1223/2009 z dnia 30 listopada 2009 r. dotyczące produktów kosmetycznych (Dz.U.UE.L.2009.342.59) i jego załączników. Sanepid już alarmuje, że przedsiębiorcy powinni się przygotować na zmianę.

Wyborcze ABC - wybory prezydenckie w 2025 roku. Co każdy wyborca wiedzieć powinien. Jak i gdzie oddać ważny głos?

Na konferencji prasowej w dniu 16 maja 2025 r. przedstawiciele Państwowej Komisji Wyborczej przedstawili najważniejsze dane i zasady dot. najbliższych wyborów prezydenckich, które odbędą się w niedzielę 18 maja (I tura) i ew. 1 czerwca (II tura).

Wieczór wyborczy na żywo – już 18 maja!

Zapraszamy na wyjątkową transmisję wieczoru wyborczego, przygotowaną wspólnie przez redakcje infor.pl, dziennik.pl, forsal.pl oraz Dziennik Gazeta Prawna.

5 mniej znanych świadczeń z MOPS. Kto je otrzymuje?

Wsparcie udzielane przez ośrodki pomocy społecznej obejmuje nie tylko zasiłki stałe, okresowe, pielęgnacyjne czy dodatki mieszkaniowe. Jakie jeszcze świadczenia można uzyskać z MOPS? Prezentujemy aktualne kryteria i kwoty obowiązujące w 2025 r.

REKLAMA

Osoby niepełnosprawne: Jesteśmy schorowani, zmęczeni, bezradni i zdeterminowani. Zróżnicowanie z uwagi na wiek [Drugi dodatek dla do renty]

Opublikowaliśmy artykuł o bieżącym stanie prac rządu nad ustawą wprowadzającą drugi dodatek do rent - tym razem nie chodzi o rentę socjalną, a chorobową. Po artykule otrzymaliśmy listy od czytelników. Jeden publikujemy.

Wybory 2025. W tych miastach w niedzielę darmowa komunikacja

18 maja odbędą się wybory na Prezydenta RP. Mieszkańcy wielu miast będą mogli w ten dzień jeździć komunikacją za darmo.

Darowizna od najbliższych a podatek – czy trzeba coś zapłacić?

Darowizna pieniężna od rodzica dla dziecka może być całkowicie zwolniona z podatku – ale tylko wtedy, gdy spełnione zostaną konkretne warunki. Nawet niewielki błąd formalny, np. niewłaściwy sposób przekazania środków, może kosztować podatnika sporo. Jak więc prawidłowo przeprowadzić darowiznę i uniknąć podatkowych pułapek?

Wieczór wyborczy na infor.pl, dziennik.pl i forsal.pl oraz YouTube [Transmisja na żywo]

W niedzielę 18 maja o 20:50, redakcje infor.pl, dziennik.pl, forsal.pl oraz Dziennik Gazeta Prawna zapraszają na wyjątkową transmisję z wieczoru wyborczego. Wspólnie podsumujemy wyniki głosowania, przeanalizujemy pierwsze sondaże oraz porozmawiamy o politycznych scenariuszach na najbliższe miesiące.

REKLAMA

Kto musi wymienić prawo jazdy na polskie? Inspekcja Transportu Drogowego zaczęła to intensywnie sprawdzać

Inspekcja Transportu Drogowego od końca 2024 roku coraz częściej sprawdza kierowców z państw trzecich, czyli nienależących do UE w zakresie ich prawa jazdy. Co istotne, nie doszło do zmian przepisów w tej kwestii, ale zmieniła się ich dotychczasowa praktyka kontrolna. W czasie kontroli drogowej pokazanie prawa jazdy wydanego poza UE po 185 dniach pobytu w Polsce wiąże się naruszeniem przepisów. Dlaczego? Ma to niebagatelny wpływ na funkcjonowanie polskich firm transportowych, które często zatrudniają truckerów z zagranicy. Główny Inspektorat Transportu Drogowego (GITD) wskazuje (źródło: Dane statystyczne dotyczące transportu międzynarodowego w 2024), że na koniec ubiegłego roku wydano blisko 116 000 świadectw kierowcom, pochodzącym z krajów spoza UE. Jakie są konsekwencje działań ITD dla przewoźników i kierowców?

Polska bez pracowników? Kryzys kadrowy pogłębia się – migranci mogą być ratunkiem, ale biurokracja blokuje zatrudnianie

Do 2035 roku Polska straci ponad 2 miliony pracowników. Czy cudzoziemcy uratują nasz rynek pracy? Eksperci alarmują: potrzeba prostszych i szybszych procedur migracyjnych, bo bez nich polska gospodarka nie poradzi sobie z demograficznym kryzysem.

REKLAMA