Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości. Koniec z podatkiem od powierzchni – ma być liczony od wartości nieruchomości. Rewolucja od 1 stycznia 2027 r.?

• Ile – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, w 2026 r. – wynosi podatek od nieruchomości mieszkaniowych (tj. budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych) i na jakich zasadach jest on ustalany (tj. w jaki sposób wyznaczane są stawki podatku od nieruchomości pobieranego przez gminy)?
• Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni – do Sejmu trafił poselski projekt ustawy, który ma „zaradzić” trudnościom w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków
• Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – nie wobec wszystkich nieruchomości
• Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – z zastrzeżeniem możliwości korekty stawki podatku przez gminę
• Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – podatek od nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na działalność gospodarczą bez zmian
• Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni – kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

Ile – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, w 2026 r. – wynosi podatek od nieruchomości mieszkaniowych (tj. budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych) i na jakich zasadach jest on ustalany (tj. w jaki sposób wyznaczane są stawki podatku od nieruchomości pobieranego przez gminy)?

Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

• grunty,
• budynki (lub ich części) oraz
• budowle, czyli obiekty, które nie są budynkami (lub ich części) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają natomiast użytki rolne i lasy, chyba, że są one zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Wówczas – od nich również zapłaci się podatek od nieruchomości.

Od 1 stycznia 2025 r. – na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości – zmianie uległy definicje obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 1a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – budynek, stanowi obiekt:

• wzniesiony w wyniku robót budowlanych,
• wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• trwale związany z gruntem,
• wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,
• który posiada fundamenty i dach.

Budynkiem na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest natomiast obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym, określającym przeznaczenie, jest pojemność.

Definicję budowli podzielono na kilka grup obiektów budowlanych, które zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych.

W myśl powyższego – budowlą są:

• obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem – załącznik zawiera 28 pozycji, w których wymienia poszczególne budowle (w tym m.in. ogrodzenie – w ramach poz. 22 załącznika nr 4),
• elektrownie wiatrowe, elektrownie jądrowe i elektrownie fotowoltaiczne, biogazownie, biogazownie rolnicze, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, kolej linową, wyciągi narciarskie oraz skocznie, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenia budowlane – przyłącza oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą wymienioną w załączniku do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenia techniczne – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Do uiszczenia podatku od nieruchomości zobowiązane są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
• • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości lub
  • jest bez tytułu prawnego.

Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni – do Sejmu trafił poselski projekt ustawy, który ma „zaradzić” trudnościom w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków

W dniu 20 marca 2026 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustawy, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/9790/2026), który przewiduje całkowitą (systemową) zmianę zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, poprzez „przejście” z modelu opodatkowania opartego wyłącznie powierzchni nieruchomości na model uwzględniający również jej wartość.

Jak argumentują autorzy projektu – powodem proponowanych zmian jest problem z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych znacznej części społeczeństwa, wynikający z:

• niedoboru tanich mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym,
• wysokich kosztów najmu powierzchni mieszkalnych,
• nieefektywnego wykorzystania zasobów mieszkaniowych zgodnie z ich podstawowym celem oraz
• spekulacyjnego obrotu nieruchomościami, którego skutkiem jest zawyżanie cen rynkowych.

– „Część powyższych przyczyn to skutek uwarunkowań rynkowych przejawiających się w gromadzeniu nieruchomości mieszkalnych przez osoby, które nabywają mieszkania w celach komercyjnych na wynajem lub jako lokatę kapitału. Takie mieszkania stoją puste albo wynajmowane są za wygórowany czynsz. Celem projektowanej regulacji jest ograniczenie zjawiska nieefektywności wykorzystywania zasobów mieszkaniowych oraz ułatwienie dostępu do mieszkań dla rodzin oraz osób o niższych dochodach. Wprowadzane rozwiązania mają prowadzić do ograniczenia nierówności w dostępie do mieszkań oraz stanowić motywację do lepszego wykorzystywania istniejących zasobów mieszkaniowych. Pośrednim efektem zmian będzie także ograniczenie działań spekulacyjnych na rynku nieruchomości.” – przekonują posłowie Lewicy, będący autorami projektu, jednej z przyczyn gromadzenia mieszkań, które nie są efektywnie wykorzystywane do zaspokajania zasobów mieszkaniowych, upatrując się w braku mechanizmów prawnych zapobiegających temu zjawisku, a w szczególności – jednakowym opodatkowaniu wszystkich nieruchomości mieszkalnych, niezależnie od liczby posiadanych lokali.

W opinii autorów projektu, wspomniane – „jednakowe opodatkowanie wszystkich nieruchomości mieszkalnych” jest rozwiązaniem słusznym, ale – tylko w odniesieniu do przypadków, w których w domu jednorodzinnym lub mieszkaniu mieszka jego właściciel, zaspokajając swoje własne potrzeby mieszkaniowe lub gdy w mieszkaniu zamieszkuje najbliższa rodzina właściciela. Posiadanie większej liczby mieszkań związane jest natomiast często z – lokowaniem kapitału, zarobkiem na wynajmie lub szybkim obrotem rynkowym poprzez tzw. „flipowanie” mieszkań (czyli zjawisko polegające na zakupie mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem). W takich przypadkach – w ocenie Lewicy – „podatek od nieruchomości powinien być większy, adekwatny do celów, jakim faktycznie służą mieszkania”.

Jak argumentują autorzy projektu – zróżnicowanie wysokości podatku w zależności od liczby posiadanych nieruchomości, doprowadziłoby do zwiększenia kosztów utrzymywania lokali wykorzystywanych w celach inwestycyjnych, co z kolei – ograniczyłoby opłacalność spekulacyjnego obrotu nieruchomościami oraz sprzyjało zwiększeniu dostępności mieszkań na cele mieszkaniowe. Projektowane rozwiązanie – w ocenie autorów regulacji – „ma charakter proporcjonalny, gdyż podstawowa stawka podatku dotyczy nieruchomości służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podatnika, natomiast wyższe obciążenia odnoszą się wyłącznie do kolejnych nieruchomości.” Takie zmiany w systemie podatku od nieruchomości – ograniczyłyby „kumulowanie” substancji mieszkaniowej w celach innych niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właścicieli.

Podkreślenia wymaga również, że w przepisie przejściowym wprowadzono mechanizm ograniczający wysokość podatku w pierwszych latach obowiązywania ustawy, polegający na ustaleniu maksymalnej kwoty podatku na poziomie odpowiadającym maksymalnej wysokości podatku, jaka wynikałaby z zastosowania przepisów dotychczasowego systemu opodatkowania. Rozwiązanie to, ma na celu ochronę podatników przed możliwym nieznacznym wzrostem obciążeń oraz zapewnienie stopniowego i płynnego przejścia do nowego modelu opodatkowania – wyjaśniają posłowie Lewicy.

Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – nie wobec wszystkich nieruchomości

W projekcie przewidziano również wyłączenia, tj. szeroki zakres zwolnień z podwyższonej stawki podatku od nieruchomości.

Przede wszystkim – jak zostało już wspomniane powyżej – podwyższona stawka podatku od nieruchomości (w wysokości 0,5% wartości w pierwszym roku od dnia wejścia w życie przepisów, a w kolejnych latach – w wysokości proporcjonalnie wyższej) dotyczyć będzie trzeciego albo kolejnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego nabytego przez podatnika. Zmianie ulegnie również sposób ustalania podatku od nieruchomości dla pierwszego (i jedynego) lokalu mieszkalnego), ale w tym przypadku – podwyżka nie będzie tak „drastyczna”.

Z podwyższonej stawki podatku, zwolnione będą natomiast całkowicie:

• lokale mieszkalne związane z budownictwem społecznym i komunalnym,
• lokale mieszkalne wykorzystywane w ramach pomocy społecznej na mieszkania treningowe lub wspomagane,
• przedmioty opodatkowania znajdujące się w budynkach, w których znajdują się schrony i ukrycia uznane za budowle ochronne w trybie przepisów ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej, a także
• budynki i lokale mieszkalne spełniające obecnie obowiązujące normy wartości wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP).

Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – z zastrzeżeniem możliwości korekty stawki podatku przez gminę

W projekcie przewidziano również możliwość zmniejszenia lub zwiększenia podstawy opodatkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych na terenie gminy lub jej części, przez radę gminy, poprzez – ustalenie (w drodze uchwały) współczynników korygujących w zakresie od 0,2 do 2 podstawy opodatkowania ze względu na:

• rok budowy,
• lokalizację,
• powierzchnię działki,
• powierzchnię budynku lub
• inną cechę wpływającą na zmniejszenie lub zwiększenie wartości przedmiotu opodatkowania.

Uchwała rady gminy w powyższym przedmiocie, miałaby również stanowić narzędzie do dostosowania stawek podatku od nieruchomości do lokalnych uwarunkowań, w których – w obecnym stanie prawnym – niektóre gminy stosują stawki znacznie niższe niż maksymalne, określane rokrocznie w obwieszczeniu Ministra Finansów.

Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni, ale – podatek od nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na działalność gospodarczą bez zmian

Zmiany zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości przewidziane w projekcie nie obejmują również powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli projekt doczekałby się swojego wejścia w życie – w powyższym zakresie (tj. w zakresie lokali mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej) – nadal obowiązywałaby stawka podatku za metr kwadratowy użytkowanej powierzchni mieszkalnej (na rok 2026 maksymalna stawka to 35,53 zł od 1 m² powierzchni użytkowej).

Nawet 25-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, liczony od wartości nieruchomości, a nie tylko jej powierzchni – kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

W art. 9 projektu, jego autorzy zaproponowali, aby nowe zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości weszły w życie z dniem 1 stycznia 2027 r., co – miałoby pozwolić podatnikom i gminom właściwie przygotować się do zmian. W związku z powyższym – w projekcie przewidziano także przepisy przejściowe związane z koniecznością zgłaszania budynków i lokali mieszkalnych objętych podwyższoną stawką.

Należy jednak mieć na względzie, że 20 marca 2026 r. poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw, przewidujący ww. zmiany – został dopiero wniesiony do Sejmu i skierowany do opinii sejmowego Biura Legislacyjnego, Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji oraz do konsultacji społecznych, które potrwają do 22 kwietnia 2026 r. i w ramach których każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem: LINK. Projekt ten, jest więc dopiero na początku swojej drogi przez proces legislacyjny i zanim trafi do dalszych prac w Senacie, aby ostatecznie zostać złożonym do podpisu na biurko Prezydenta – musi jeszcze zostać uchwalony przez Sejm.

Na koniec warto nadmienić, iż – jak podkreślają sami autorzy projektu – rozwiązania zaproponowane w projekcie w zakresie ustalania wartości przedmiotu opodatkowania powierzchni mieszkalnych, opierające się na wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej – miałby mieć charakter wyłącznie przejściowy. Docelowo, po wdrożeniu powszechnej taksacji nieruchomości oraz mechanizmów pozwalających ustalać ich wartość według cen rynkowych, w tym z wykorzystaniem danych gromadzonych w Portalu DOM – podstawą opodatkowania powinna bowiem stać się wartość katastralna nieruchomości.

Podatki i opłaty lokalne. Podatek leśny. Podatek rolny. Komentarz

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 707)
• Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. z 2025 r., poz. 726)
• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustawy, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/9790/2026)