Strona główna » Prawo » Wiadomości » Polacy stracą mieszkania, bo wszyscy zostali „wrzuceni do jednego worka” w nowej ustawie rządowej – „państwo chce odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia”

Polacy stracą mieszkania, bo wszyscy zostali „wrzuceni do jednego worka” w nowej ustawie rządowej – „państwo chce odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia”

20 marca 2026, 07:35

Aleksandra Rybak

nieruchomości, dziedziczenie, mieszkania, najem, gmina, rząd — Polacy stracą mieszkania, bo wszyscy zostali „wrzuceni do jednego worka” w nowej ustawie rządowej – „państwo chce odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia”

Shutterstock

REKLAMA

„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy naszą własność poprzednim najemcom, zdejmując z gminy ciężar ich relokacji i długów), płaciliśmy wielokrotnie podwyższony, licytowany rynkowo czynsz, a teraz państwo chce nas zrównać z beneficjentami pomocy socjalnej, odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia najmu i inwigilować nas w księgach wieczystych” – skarżą się mieszkańcy warszawskich osiedli. Nowy rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw autorstwa Minister Finansów i Gospodarki – w zakresie wyłączenia „automatyzmu” w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego – „wrzuca do jednego worka” wszystkich najemców lokali należących do zasobów miasta/gminy, niezależnie od tego, czy w najem ten wstąpiono w zamian za przekazanie miastu/gminie prawa własności (lub spółdzielczego własnościowego prawa) do swojego dotychczasowego mieszkania. W obronie najemców staje Urząd m.st. Warszawy, który zgłasza zastrzeżenia do projektu, jednak – czy ochronią one wszystkich najemców?

Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe gmin i jakie warunki trzeba spełnić, aby wejść w posiadanie mieszkania w ramach najmu komunalnego?
W aktualnym stanie prawnym – jednakowe zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych we wszystkich gminach w kraju (niezależnie od uchwał podejmowanych w tym przedmiocie przez samorządy)
Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku) oraz bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych
Jest już projekt ustawy wyłączający „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości)
„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy je dłużnikom na żądanie gminy), płaciliśmy podwyższony czynsz, a teraz rząd odbiera naszym rodzinom prawo do najmu i chce nas inwigilować” – skarżą się na projekt rządowy mieszkańcy warszawskich osiedli
Koniec z „automatyzmem” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości) również wobec osób, które oddały miastu własne nieruchomości – Urząd m.st. Warszawy zgłasza zastrzeżenia do projektu rządowego, stając w obronie najemców (ale czy wszystkich?)
Koniec z „automatyzmem” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości) – kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

rozwiń >

Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe gmin i jakie warunki trzeba spełnić, aby wejść w posiadanie mieszkania w ramach najmu komunalnego?

Komunalne zasoby mieszkaniowe to mieszkania będące własnością gminy, przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, które nie posiadają własnego mieszkania i spełniają kryteria określone w uchwałach gminnych. Osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania czy też na wynajęcie mieszkania na zasadach wolnorynkowych, mogą zatem – na warunkach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – starać się o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy (tzw. mieszkania komunalnego). Do zadań gminy, należy bowiem tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców.

REKLAMA

Realizacja powyższego zadania (które jest zadaniem własnym gminy) – może odbywać się poprzez tworzenie przez gminę własnego zasobu mieszkaniowego. Lokale mieszkalne należące do zasobów gminy, mogą być następnie przez gminę przedmiotem najmu (tzw. najmu komunalnego).

Zgodnie z art. 20 ust. 2 ww. ustawy – mieszkania komunalne, mogą być wynajmowane przez gminę wyłącznie na czas nieznaczony. Z ustawy wynika również, iż w przypadku gdy powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

50 m² – dla jednej osoby,
25 m² – dla każdej kolejnej osoby

– wynajmujący (czyli gmina) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia najemcy pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Gmina może również określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

Pozostałe zasady i kryteria wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy, ustalane są przez radę gminy, w drodze uchwały. Uchwała ta, powinna określać w szczególności:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu,
warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy (w postaci uzyskania mieszkania komunalnego od gminy),
kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego,
warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy,
zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Szczegółowych informacji na temat obowiązujących w danej gminie zasad wynajmu mieszkań komunalnych – należy zatem poszukiwać w uchwałach rady gminy lub zwrócić się o ich udzielenie bezpośrednio do właściwego urzędu gminy.

W aktualnym stanie prawnym – jednakowe zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych we wszystkich gminach w kraju (niezależnie od uchwał podejmowanych w tym przedmiocie przez samorządy)

Niezależnie od uchwał podejmowanych przez rady gminy w przedmiocie zasad i kryteriów wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy – we wszystkich gminach, obowiązują jednakowe zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych, a konkretnie – dziedziczenia stosunku najmu mieszkania komunalnego. Wynikają one z art. 691 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu (z mocy prawa) wstępują:

małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
dzieci najemcy i jego współmałżonka,
inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz
osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia przez ww. osoby w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest stałe zamieszkiwanie przez nie z najemcą, w tym lokalu, w chwili jego śmierci. Osoby, które na powyższych zasadach, wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu lokalu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób – stosunek ten wygasa wyłącznie względem osób, które go wypowiedziały. W razie braku osób, które po śmierci najemcy wstąpiłyby w stosunek najmu lokalu natomiast – cały stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Co więcej, zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – art. 691 kodeksu cywilnego dotyczący dziedziczenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, znajduje zastosowanie również do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (tj. na zawarcie której wyraził zgodę terenowy organ administracji państwowej, po zasięgnięciu opinii zespołu opieki zdrowotnej właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy oraz opinii wynajmującego).

W sytuacji, gdy osoba zainteresowana uzyskaniem potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy lokalu, nie zgadza się z zajętym przez wynajmującego (czyli gminę) stanowiskiem (np. iż nie spełnia ona wymogów ustawowych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy) – może wystąpić w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia stosunku najmu przez właściwy sąd rejonowy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku) oraz bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych

Podczas posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r., wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski zapowiedział, iż w resorcie trwają prace nad projektem ustawy, która ma wyłączyć stosowanie przepisu art. 691 kodeksu cywilnego do wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego.

– „Mamy projekt ustawy – mówię o gotowych przepisach, które zostały złożone we wniosku o wpis do wykazu prac rządu – zmieniającą ustawę o ochronie praw lokatorów w zakresie ucywilizowania zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym. (…) Także wprowadzamy zakaz dziedziczenia umów, czyli krótko mówiąc: nie wejdziesz do umowy najmu „z automatu”, niezależnie od wysokości dochodów, jeżeli twoi rodzice w tym lokalu mieszkali i miałeś takie szczęście. A więc: możesz zarabiać 100 tysięcy zł, rodzice mieli mieszkanie komunalne, wykażesz, że z nimi mieszkałeś przed ich śmiercią – wchodzisz do umowy najmu „z automatu”. Uważam, że to jest po prostu niesprawiedliwe. Nie chcemy tych ludzi wyrzucać z zasobu, ale samorząd powinien mieć prawo weryfikowania dochodowego, czy ta osoba ma np. nieruchomość w danym mieście. Zatem znowu – „dosypujemy” duże pieniądze i uważam, że opinia publiczna, społeczeństwo ma prawo od nas oczekiwać, żeby ten system dobrze działał, żeby był sprawiedliwy, żeby nie było właśnie takich sytuacji, że są w tym systemie osoby „za bogate.”” – wyjaśnił wiceminister.

Jest już projekt ustawy wyłączający „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości)

Projekt ustawy wyłączający stosowanie art. 691 kodeksu cywilnego do stosunków najmu mieszkań komunalnych, został opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów w dniu 6 lutego 2026 r. pod nazwą – projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (i pod numerem: UD313). Zgodnie z oceną skutków regulacji (OSR) – celem projektu jest m.in. poprawa wykorzystania mieszkań należących do publicznego zasobu mieszkaniowego, dla „umożliwienia zaadresowania podejmowanych działań do osób realnie najbardziej potrzebujących pomocy od gminy oraz wyeliminowania osób, które mogą samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o posiadany majątek”. Jednym ze środków pozwalających na osiągnięcie powyższego celu, ma być właśnie – wyeliminowanie „automatyczności” wstępowania w stosunek najmu komunalnego po śmierci najemcy.

Jak wyjaśniono: Od wielu lat obowiązują przepisy dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy, które powodują w praktyce swoistą „dziedziczność” najmu lokali, spowodowaną tym, że uzyskanie prawa do lokalu jest niezależne od sytuacji dochodowej i materialnej osób wstępujących w najem w trybie art. 691 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z ww. przepisem (art. 691 kodeksu cywilnego) – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Oznacza to, iż wstąpienie w stosunek najmu osób wskazanych w ww. przepisie następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy. Stosunek najmu przekształca się podmiotowo po stronie najemcy. W praktyce oznacza to, iż po śmierci najemcy lokale komunalne nie „wracają” do gminnego zasobu mieszkaniowego, co powoduje, że gmina jako właściciel nie ma możliwości dysponowania lokalami „dziedziczonymi” przez najemców. Wynika to z faktu, iż brak jest rozwiązań, które pozwalają weryfikować sytuację dochodową i majątkową tych osób. Powoduje to, że mieszkania są często dziedziczone przez osoby, które mogą samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. W konsekwencji gmina nie może tych mieszkań przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych faktycznie potrzebujących takiej pomocy. Dlatego też konieczne jest wprowadzenie rozwiązania, które wyeliminuje „automatyczność” wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Z powyższych względów – zgodnie z opracowanym przez Ministra Finansów i Gospodarki projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw:

Ważne

W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego – proponuje się przyjęcie regulacji stanowiącej przepis szczególny w stosunku do art. 691 kodeksu cywilnego, która wyłączałaby jego stosowanie w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego – umowa najmu będzie wygasać. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu tego lokalu. Oświadczenie woli zawarcia umowy najmu lokalu wraz z:

deklaracją o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego za określony okres oraz
oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu lub domu jednorodzinnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości,

składać się będzie wynajmującemu w terminie 3 miesięcy od dnia śmierci najemcy, pod rygorem wygaśnięcia roszczenia. Do wzoru deklaracji o dochodach członków gospodarstwa domowego oraz odpowiedzialności za składanie fałszywych zeznań w tym zakresie – zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy ustawy o dodatkach mieszkaniowych.

Wynajmujący będzie składał pisemną ofertę zawarcia umowy najmu lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli zawarcia umowy najmu lokalu. Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy, w przyjętym ustawowo okresie w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, będzie wyższy niż progi dochodowe wskazane w ustawie – wysokość czynszu będzie ustalana zgodnie z nowymi zasadami obliczania podwyższonego czynszu.

Odmowa zawarcia zaoferowanej przez wynajmującego umowy lub brak odpowiedzi na ofertę w określonym terminie – spowoduje wygaśnięcie roszczenia o zawarcie umowy najmu oraz będzie równoznaczne z koniecznością opróżnienia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty. Od chwili śmierci najemcy do dnia zawarcia umowy najmu lub upływu terminu, w którym lokal winien być opróżniony – osoby pozostające w lokalu będą wnosiły opłaty w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Po upływie terminu, w którym lokal mieszkalny powinien zostać opróżniony – zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy je dłużnikom na żądanie gminy), płaciliśmy podwyższony czynsz, a teraz rząd odbiera naszym rodzinom prawo do najmu i chce nas inwigilować” – skarżą się na projekt rządowy mieszkańcy warszawskich osiedli

Szczególnie poszkodowani nowym projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD313), czują się warszawiacy, zamieszkujący 4 inwestycje powstałe w ramach programu mieszkaniowego zrealizowanego przez gminę Warszawa- Centrum w latach 1998-2002 pn. „Program Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum”, tj. bloki mieszkalne:

przy ul. Abramowskiego 9,
na osiedlu Meissnera,
na osiedlu Ząbkowska oraz
na osiedlu Marii Kazimiery (obejmującym również adres Mickiewicza 65).

„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy naszą własność poprzednim najemcom, zdejmując z gminy ciężar ich relokacji i długów), płaciliśmy wielokrotnie podwyższony, licytowany rynkowo czynsz, a teraz państwo chce nas zrównać z beneficjentami pomocy socjalnej, odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia najmu i inwigilować nas w księgach wieczystych.” – skarży się jeden z ok. 3 tys. mieszkańców-najemców lokali powstałych w ramach „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” , który wszedł w stosunek najmu z miastem Warszawa, w zamian za przekazanie swojego własnościowego mieszkania na rzecz poprzedniego, zadłużonego najemcy lokalu, który „wynajął” od miasta.

Poniżej można zapoznać się z ulotką wspomnianego „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum”, który w latach 1998-2002, realizowany był przez Urząd m.st. Warszawy:

„Program Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” – ulotka
Inne

„Program Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” – jak wyjaśnia rzeczniczka prasowa Urzędu m.st. Warszawy, Marzena Gawkowska – miał na celu zapewnienie dobrych warunków mieszkaniowych osobom średniozamożnym, które stać na opłacanie wyższego czynszu, a miastu Warszawa – jednoczesne umożliwienie uzyskania tańszych, mniejszych mieszkań na przyspieszenie realizacji spraw rodzin zakwalifikowanych i oczekujących na załatwienie w urzędach poszczególnych dzielnic. W ramach ww. programu zrealizowano wspomniane powyżej 4 inwestycje: Abramowskiego 9, osiedle Meissnera, osiedle Ząbkowska i osiedle Marii Kazimiery (obejmujące również adres Mickiewicza 65). „Znacząca większość lokali w ww. budynkach miała powyżej 80 m² i w porównaniu do innego zasobu miały wyższy standard. Zakładano, że dzięki tym inwestycjom jednym lokalem zostaną zrealizowane potrzeby dwóch gospodarstw. Lokale były wynajmowane co do zasady w drodze przetargu osobom, które spełniały łącznie dwie przesłanki:

przekazały do dyspozycji m.st. Warszawy zajmowany na podstawie tytułu prawnego lokal znajdujący się na terenie Warszawy oraz
zobowiązały się do opłacania stawki czynszu wolnego i udokumentowały zdolność finansową do ponoszenia opłat za korzystanie z lokalu.

Co ważne - w zdecydowanej większości przekazywane mieszkania były to lokale „komunalne”, a więc osoby te dokonały zamiany jednego lokalu na inny.” – tłumaczy Marzena Gawkowska.

Wśród wspomnianych ok. 3 tys. najemców mieszkań w ramach ww. programu – są jednak i osoby, które – w zamian za wstąpienie w stosunek najmu z miastem Warszawa – przeniosły na miasto własność swojego dotychczasowego lokalu mieszkalnego (często mniejszego od lokalu „wynajętego” w ramach ww. programu, stąd zazwyczaj zapadała decyzja o wzięciu w nim udziału) lub też przekazały własność swojego lokalu na rzecz zadłużonych, dotychczasowych lokatorów mieszkania, które przyjmowały w najem od miasta.

Ważne

W związku z projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD313) – wobec osób tych – podobnie jak wobec wszystkich innych najemców lokali komunalnych od miasta/gminy na „ogólnych” zasadach (tj. bez przekazywania miastu/gminie, w zamian za najem, prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do swojego dotychczasowego mieszkania) – ma zostać wyłączony „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkania komunalnego. Po śmierci „głównego” najemcy lokalu – pomimo, że w zamian za wstąpienie w stosunek najmu – oddał on miastu (lub dotychczasowym, zadłużonym najemcom lokalu – w związku z czym miasto „pozbyło się” dłużników, zalegających z opłatami czynszu) własne mieszkanie – umowa najmu z miastem/gminą będzie wygasać. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci – będą mieli jedynie roszczenie o zawarcie umowy najmu tego lokalu, a ich sytuacja dochodowa i majątkowa będzie podlegała weryfikacji przez miasto/gminę. Jeżeli ostatecznie nie dojdzie do zawarcia z miastem/gminą nowej umowy najmu przez ww. osoby – będą one musiały opuścić lokal w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania od miasta oferty. Ww. roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu po śmierci „głównego” najemcy nie ma przy tym w ogóle przysługiwać osobom, które posiadają prawo własności lub spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (chyba że nie mogą w nim zamieszkać) – które w przypadku jego śmieci – „stracą” mieszkanie.

Jedyne wyłączenie, jakie przewidziano w art. 10 projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, odnoszące się do osób, które przed dniem wejścia w życie ustawy przeniosły na miasto/gminę prawo własności innego lokalu lub spółdzielczego prawa do lokalu (art. 10 pkt 2 projektu) – dotyczy cyklicznej (dokonywanej nie rzadziej niż co 3 lata) weryfikacji dochodowej obecnych najemców lokali należących do zasobów miasta/gminy. Osoby, które w zamian za wstąpienie w stosunek najmu lokalu, przeniosły na miasto/gminę (lub dotychczasowych, zadłużonych najemców lokalu, przez co miasto „pozbyło” się dłużników, zalegających z opłatami czynszu) prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do swojego dotychczasowego mieszkania nie są natomiast wyłączone z zastosowania wobec nich nowych przepisów wyłączających „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań należących do zasobów miasta/gminy.

„Projekt UD313 próbuje retrospektywnie sprowadzić nasze rynkowe umowy do rangi zapomogi socjalnej, drastycznie naruszając art. 2 Konstytucji RP (zasada ochrony praw nabytych i zaufania obywatela do państwa).

Odbieranie naszym zstępnym prawa do dziedziczenia najmu z art. 691 k.c. (nowe art. 18a i 18b) to jawne złamanie publicznych gwarancji rządu. Podczas obrad Senatu RP (5 marca 2018 r.) ówczesny Sekretarz Stanu MRiT, K. Smoliński, rozpatrując postulaty naszych lokatorów, gwarantował, że w przypadku dziedziczenia: „nie zawiera się nowej umowy, tylko wstępuje się w ten stosunek, który już istnieje”. Co więcej, nowelizacja z 2018 r. (art. 16 ust. 2) celowo i ustawowo wyłączyła nasze umowy z rygorów weryfikacji dochodowej. Obecny projekt ustawy UD313 brutalnie cofa te państwowe gwarancje.” – ubolewają najemcy lokali w ramach „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum”.

Koniec z „automatyzmem” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości) również wobec osób, które oddały miastu własne nieruchomości – Urząd m.st. Warszawy zgłasza zastrzeżenia do projektu rządowego, stając w obronie najemców (ale czy wszystkich?)

Z uwagi na fakt, iż mieszkańcy lokali, które przyjęli w najem od m.st. Warszawy w ramach „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” są zdania, iż złożone wobec nich obietnice nie zostały dotrzymane przez samorząd, a projekt o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD313) – zwłaszcza w zakresie przepisów wyłączających „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkania należącego do zasobów miasta – jest dla nich wysoko niesprawiedliwy z tego względu, że niektórzy z nich – w zamian za wstąpienie w stosunek najmu z miastem – przekazali na jego rzecz własne mieszkania – poprosiliśmy o komentarz Urząd m.st. Warszawy.

Ważne

Według informacji przekazanych przez rzeczniczkę prasową Urzędu m.st. Warszawy Marzenę Gawkowską – miasto zgłosiło do ww. projektu uwagę polegającą na propozycji rozszerzenia wspomnianego powyżej przepisu art. 10 projektu w taki sposób, aby osoby, które w zamian za najem, przekazały na rzecz miasta własność lokalu lub spółdzielcze prawo do lokalu – były wyłączone nie tylko z obowiązkowej, cyklicznej weryfikacji dochodowej, ale również z – „planowanych zmian w zakresie wstępowania w najem po śmierci najemcy (art. 691 Kc), jak również uniemożliwienie wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy osoby te posiadają inne prawo do lokalu”.

Jeżeli uwagi Urzędu m.st. Warszawy do ww. projektu zostaną uwzględnione – mieszkańcy lokali, które przyjęli w najem od m.st. Warszawy w ramach „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” w zamian za przekazanie (bezpośrednio) na rzecz miasta Warszawy prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do swojego dotychczasowego mieszkania – nie powinni już obawiać się już o przyszłość swoich rodzin, na wypadek swojej śmierci.

Pozostaje jednak pytanie, czy wspomnianym zastrzeżeniem, które zostało zgłoszone przez Urząd m.st. Warszawy do art. 10 projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw – zostały objęte również osoby, które weszły w posiadanie mieszkania w ramach programu, w zamian za przekazanie swojego dotychczasowego lokum na rzecz poprzednich, zadłużonych najemców (czyli tzw. ścieżką wymiany). Zdaniem najemców, którzy przekazali swoje mieszkania wskazanym przez miasto osobom trzecim – miasto „bezkosztowo zrealizowało w ten sposób swój ustawowy obowiązek relokacji i zapewnienia lokali zamiennych dłużnikom”. W związku z powyższym – domagają się oni, aby poprawka zgłoszona przez Urząd m.st. Warszawy była „szczelna”, czyli żądaniem wyłączenia spod nowych regulacji usuwających „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego, obejmowała nie tylko osoby, które – aby wziąć udział w programie – przekazały swoje mienie bezpośrednio na rzecz miasta Warszawy, ale również – „tysiące warszawiaków, którzy oddali swoje mieszkania podmiotom wskazanym przez miasto”. W opinii najemców, którzy zdecydowali się na takie transakcje – ich pominięcie w ramach poprawek art. 10 projektu ustawy nr UD313 stanowiłoby – „karanie obywateli za to, że pomogli miastu rozwiązać problem relokacji najbardziej zadłużonych lokatorów, zdejmując ten ciężar z barków samorządu”.

Poniżej można zapoznać się z pełną treścią odpowiedzią Urzędu m.st. Warszawy na zapytanie INFOR:

„W latach 90-tych rynek mieszkaniowy znacząco różnił się od dzisiejszego. W zakresie oddawanych inwestycji dominowały spółdzielnie mieszkaniowe, a deweloperzy dopiero rozpoczynali działalność. Tymczasem popyt na mieszkania znacznie przewyższał podaż (przykładowo w 1995 r. oddano do użytku w Warszawie 3 877 mieszkań, a w 2020 r. 23 543 mieszkania). Ówczesne władze Miasta stworzyły taką ofertę mieszkaniową, która – uwzględniając ówczesne przepisy i sytuację na rynku mieszkaniowym – umożliwiła zapewnienie dobrych warunków osobom średniozamożnym, które stać na opłacanie wyższego czynszu, a równocześnie uzyskanie tańszych, mniejszych mieszkań na przyspieszenie realizacji spraw rodzin zakwalifikowanych i oczekujących na załatwienie w urzędach dzielnic. Zrealizowano 4 inwestycje: Abramowskiego 9, osiedle Meissnera, osiedle Ząbkowska i osiedle Marii Kazimiery (obejmujące również adres Mickiewicza 65). Znacząca większość lokali miała powyżej 80 m² i w porównaniu do innego zasobu miały wyższy standard. Zakładano, że dzięki tym inwestycjom 1 lokalem zostaną zrealizowane potrzeby 2 gospodarstw. Lokale były wynajmowane co do zasady w drodze przetargu osobom, które spełniały łącznie dwie przesłanki:

1. przekazały do dyspozycji m.st. Warszawy zajmowany na podstawie tytułu prawnego lokal znajdujący się na terenie Warszawy oraz

2. zobowiązały się do opłacania stawki czynszu wolnego i udokumentowały zdolność finansową do ponoszenia opłat za korzystanie z lokalu.

Co ważne - w zdecydowanej większości przekazywane mieszkania były to lokale „komunalne”, a więc osoby te dokonały zamiany jednego lokalu na inny. Nie można porównywać przypadku osoby, która oddała lokal własnościowy w zamian za najem do osoby, która zamieniła 1 lokal komunalny na inny.

Jeśli chodzi natomiast o pojęcie czynszu wolnego to jego stawka była nieco wyższa niż czynsz regulowany i w zależności od osiedla wynosiła 7,50 -10 zł/m². Ta nieco wyższa stawka była związana z innym standardem zajmowanego lokalu niż w pozostałych lokalach „komunalnych”. Co jednak istotne ta stawka przez wiele lat - w przeciwieństwie do czynszu rynkowego - nie zmieniała się, przez co z każdym rokiem zwiększała się dysproporcja między czynszem rynkowym a czynszem w tych budynkach. Dodatkowo w 2019 r. zmieniono przepisy i stawka czynszu w takich lokalach wynosi dziś tyle ile w innych lokalach „komunalnych”.

Przekazanie przez daną osobę swojego lokalu osobie, która była zadłużona nie ma związku z wspomnianymi przetargami. Takie sytuacje zdarzały się również w przypadku innych lokali „komunalnych” i nie były wynikiem działań urzędu, lecz było dokonywane poza urzędem – tzn. osoby zamieniały się między sobą (często jedna strona miała jeden lokal „komunalny” mniejszy, a druga strona duży, zadłużony lokal w ww. budynkach). Urząd jedynie wyrażał zgodę na taką zamianę, ale w żaden inny sposób w takiej zamianie nie uczestniczył.

Ustawodawca w projektowanej ustawie (art. 10) założył, że przepisów projektowanego art. 21c ustawy, który zakłada weryfikację dochodową wszystkich najemców, nie należy stosować do osób, które m.in. przeniosły na gminę prawa własności innego lokalu lub spółdzielczego prawa do lokalu.

Mając na uwadze, że poza wspomnianymi przypadkami przetargów, były również sytuacje, w których właściciele przekazywali lokal w zamian za najem lokalu (np. duża rodzina zajmująca mały lokal zamieniała się na prawo najmu 1 dużego lokalu) nasz urząd zaproponował rozszerzenie przepisu art. 10 w taki sposób, by chronić prawa osób, które przeniosły na rzecz miasta własność lokalu lub spółdzielcze prawo do lokalu w zamian za najem. Dlatego też uwagi Warszawy do tego projektu zakładają nie tylko wyłączenie takich osób z obowiązkowej weryfikacji dochodowej, ale również z planowanych zmian w zakresie wstępowania w najem po śmierci najemcy (art. 691 Kc), jak również uniemożliwienie wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy osoby te posiadają inne prawo do lokalu.

Jeśli natomiast chodzi o kwestię sprzedaży takich lokali - w Warszawie już od ponad dekady nie prowadzi się sprzedaży z bonifikatą na rzecz najemców i nie jest planowana zmiana w tym zakresie. Także w przypadku lokali pozyskanych w efekcie wspomnianych przetargów przepisy nie zobowiązują gminy do ich sprzedaży. Co więcej – tak jak wcześniej wspomniałam - znacząca większość mieszkańców tych budynków przekazała w ramach przetargu lokal „komunalny”, a więc nie przeniosła własności lokalu na rzecz miasta, bo miasto było właścicielem tego lokalu. W takich przypadkach nie ma uzasadnienia, by rozważać zaliczanie wartości przekazywanego „komunalnego” czyli miejskiego lokalu na poczet ceny.”

Koniec z „automatyzmem” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych należących do zasobów miast/gmin (niezależnie od osiąganych dochodów i posiadanego majątku w postaci nieruchomości w tej samej lub pobliskiej miejscowości) – kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

Zgodnie z art. 12 projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD313) – nowe przepisy, wyłączające „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego, mają wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Jednocześnie – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (którym kieruje Minister Finansów i Gospodarski, będący autorem projektu) planuje, aby przepisy likwidujące automatyzm wstępowania w najem po śmierci najemcy, nie znajdowały zastosowania, jeżeli śmierć najemcy nastąpi przed 1 stycznia 2027 r.

Należy również podkreślić, że omawiany projekt ustawy, w dniu 6 lutego 2026 r., został dopiero opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów i skierowany do uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania, które potrwają do 8 marca br. W ramach ww. konsultacji – uwagi do projektu zgłosili m.in. mieszkańcy lokali, które przyjęli w najem od m.st. Warszawy w ramach „Programu Budownictwa Czynszowego Gminy Warszawa-Centrum” oraz Urząd m.st. Warszawy. Jeżeli ostatecznie, projekt zostanie przyjęty przez Radę Ministrów – premier złoży go wówczas do laski marszałkowskiej, kierując tym samym do dalszych prac w Sejmie. Regulacja ta jest więc dopiero na samym początku swojej „drogi” przez proces legislacyjny.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568 z późn. zm.)
Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD313)

Powiązane