REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena nieruchomości pod budowę drogi - jak ustalić wartość działki?

Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna
Piotr Staroń
Partner, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Wycena nieruchomości pod budowę drogi - jak ustalić wartość działki? / Fot. Fotolia
Wycena nieruchomości pod budowę drogi - jak ustalić wartość działki? / Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wycena nieruchomości prywatnych pod budowę nowych dróg publicznych ma duże znaczenie. Obniżenie wartości działki daje możliwość otrzymania odszkodowania od gminy. Kto przeprowadza wycenę? Jak ustala się wartość nieruchomości?

Wycena nieruchomości pod budowę drogi – od czego zależy ostateczna wartość działki?

REKLAMA

W Polsce intensywnie rozwija się sieć drogowa. Tylko w tym roku oddanych ma zostać prawie 490 km tras – podaje GDDKiA. Przebieg nowych dróg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.

REKLAMA

Polskie prawo jasno wskazuje, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości zmniejszyła się, a jej właściciel następnie ją zbył, to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Ma na to pięć lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Wynika to z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu. Warto dodać, że obowiązuje także w przypadku przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod budowę drogi.

Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?

Nieruchomość o powierzchni 6000 m2, została po połowie przeznaczona w nowo uchwalonym planie miejscowym pod drogę i pod inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 30 m (9 kondygnacji). Przed uchwaleniem dokumentu działka miała przeznaczenie usługowe i znajdował się na niej parterowy budynek. Dla tej nieruchomości zostały sporządzone dwie wyceny – jedna przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem cywilnym, druga przez rzeczoznawcę powołanego przez m. st. Warszawa w postępowaniu administracyjnym. Obie wyceny miały określić, jak nowy plan wpłynął na wartość nieruchomości.

Wyniki były następujące:

  • wartość przed uchwaleniem nowego planu: biegły: 23.000.000 zł, rzeczoznawca: 11.000.000 zł;
  • wartość po uchwaleniu planu: biegły: 18.000.000 zł, rzeczoznawca: 15.000.000 zł;
  • zmiana wartości: biegły: -5.000.000 zł, rzeczoznawca +000.000 zł.

Różnice w wycenie nieruchomości okiem eksperta

W przytoczonym przykładzie według wyceny biegłego sądowego właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości 5 mln, natomiast zgodnie z analizą rzeczoznawcy powołanego przez m. st. Warszawa musi on wnieść opłatę do gminy z tytułu zwiększenia się wartości nieruchomości na poziomie 30% wzrostu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w wartościach nieruchomości po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Różnice są olbrzymie. Zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru. To jest stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania.

Gdy różnice są znaczące

Warto przypomnieć, że od wyniku postępowania administracyjnego przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Niestety procedura przed tym sądem jest ukształtowana w taki sposób, że nie zbiera się w kolejnych instancjach własnych dowodów i nie powołuje biegłych, tak jak ma to miejsce w sądownictwie cywilnym. Sąd administracyjny może jedynie z urzędu lub na wniosek stron włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w danej sprawie.

Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w Prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego.

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy rodzic musi płacić alimenty, gdy zabiera dziecko na wakacje? Co z opłatami za mieszkanie i media? Sprawdź, co na to prawo.

Czy można zrobić niższy przelew, skoro poniosło się koszty wakacyjnego wyjazdu? Dostosowanie wysokości wakacyjnych alimentów do potrzeb dziecka i rodziców jest jednak możliwe.

Ponad 4000 zł wsparcia miesięcznie może uzyskać samotny rodzic na okres zasiłkowy 2024/2025. Jak połączyć świadczenia?

Ponad 4000 zł wsparcia miesięcznie będzie mógł uzyskać samotny rodzic na okres zasiłkowy 2024/2025. Jak powinna połączyć świadczenia, by otrzymać taką kwotę? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji.

Po raz kolejny przesunięto termin wdrożenia obowiązku stosowania e-Doręczeń. Podobno to już ostatnie przesunięcie

Termin powszechnego wdrożenia obowiązku e-Doręczeń został przesunięty na 1 stycznia 2025 r. Do tego czasu zostaną przeprowadzone zmiany legislacyjne, które ułatwią wykorzystywanie tych usług w sferze cyfrowej w pierwszym roku obowiązywania.

Można przedłużyć ważność orzeczeń o niepełnosprawności do 31 marca 2025 r. Ale czy wiesz, co zrobić, żeby nie stracić uprawnień,

Co dalej z orzeczeniami o niepełnosprawności? Można przedłużyć ich ważność do 31 marca 2025 roku i ustrzec się przed utratą uprawnień, Są jednak warunki, które trzeba spełnić. Sprawdź, czy wiesz jakie.

REKLAMA

Renta wdowia we wszystkich możliwych wariantach zbiegu świadczeń. Pytanie tylko: kiedy?

Wciąż nie wiadomo kiedy renta wdowia wejdzie w życie. Na ten moment wiemy jedynie, że Sejmowa Komisja Polityki Społecznej i Rodziny ma sprecyzować katalog praw do świadczeń emerytalno-rentowych, do których będzie można stosować regułę zbiegu prawa do kilku świadczeń emerytalno-rentowych. Katalog ma obejmować wszystkie możliwe warianty.

ZNP: Wynagrodzenia nauczycieli powiązane z przeciętnym wynagrodzeniem, podwyżki w 2025 r. co najmniej o 15 proc., wycieczka szkolna jak wyjazd służbowy

ZNP poinformował, że przesłał do MEN katalog spraw wymagających pilnego uregulowania oraz konkretne propozycje rozwiązań w zakresie wynagrodzeń nauczycieli. Związkowcy chcą m.in. jak najszybszego podjęcia prac nad powiązaniem wynagrodzeń nauczycieli z przeciętnym wynagrodzeniem w gospodarce.

Emerytury stażowe: Duda interweniuje, Hołownia odpowiada, prace nad ustawami zostaną wznowione pod koniec lipca

W Sejmie znajdują się dwa projekty dotyczące emerytur stażowych. Projekty zostaną rozpatrzone przez Komisję Polityki Społecznej i Rodziny pod koniec lipca.

Od 95 zł do 135 zł. Zasiłek rodzinny na lata 2025–2027. Nie takiej podwyżki spodziewały się rodziny.

95 zł, 124 zł i 135 zł – to kwoty zasiłku rodzinnego na lata 2025–2027. Czy to oznacza, że obserwujemy stopniowe wygaszanie świadczenia? Pobiera je coraz mniej rodzin, a celem wydaje się być dalsze pomniejszanie kręgu uprawnionych.

REKLAMA

Strażnicy miejscy już zatrzymują kierowców. Ich samochody są wykluczone, wyświetlają się na czerwono w strefie czystego transportu (SCT)

Od początku lipca strażnicy miejscy pouczyli już kilkudziesięciu kierowców, którzy wjechali do strefy czystego transportu w Warszawie nieuprawnionym autem. System widzi, które samochody są dopuszczone do ruchu w strefie czystego transportu (SCT), a które nie.

Ważność orzeczeń o niepełnosprawności 400 tys. osób kończy się 30 września. Będą przedłużone do 31 marca 2025 r. pod jednym warunkiem

W dniu 30 września 2024 r. upłynie ważność orzeczeń o niepełnosprawności prawie 400 tys. osób. Nowelizacja ustawy (której projekt został opublikowany 11 lipca 2024 r.) o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych ma pozwolić na zachowanie statusu osób niepełnosprawnych przez okres oczekiwania na wydanie nowego orzeczenia - ale nie dłużej niż do 31 marca 2025 r. Chodzi o zabezpieczenie tych osób przed nagłą utratą otrzymywanych świadczeń i uprawnień przysługujących na podstawie dotychczasowego orzeczenia. MRPiPS chce także ograniczyć spiętrzenie w czasie wniosków o nowe orzeczenie o niepełnosprawności.

REKLAMA