Wycena nieruchomości pod budowę drogi - jak ustalić wartość działki?

Wycena nieruchomości pod budowę drogi – od czego zależy ostateczna wartość działki?

W Polsce intensywnie rozwija się sieć drogowa. Tylko w tym roku oddanych ma zostać prawie 490 km tras – podaje GDDKiA. Przebieg nowych dróg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.

Polskie prawo jasno wskazuje, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości zmniejszyła się, a jej właściciel następnie ją zbył, to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Ma na to pięć lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Wynika to z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu. Warto dodać, że obowiązuje także w przypadku przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod budowę drogi.

Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?

Nieruchomość o powierzchni 6000 m2, została po połowie przeznaczona w nowo uchwalonym planie miejscowym pod drogę i pod inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 30 m (9 kondygnacji). Przed uchwaleniem dokumentu działka miała przeznaczenie usługowe i znajdował się na niej parterowy budynek. Dla tej nieruchomości zostały sporządzone dwie wyceny – jedna przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem cywilnym, druga przez rzeczoznawcę powołanego przez m. st. Warszawa w postępowaniu administracyjnym. Obie wyceny miały określić, jak nowy plan wpłynął na wartość nieruchomości.

Wyniki były następujące:

• wartość przed uchwaleniem nowego planu: biegły: 23.000.000 zł, rzeczoznawca: 11.000.000 zł;
• wartość po uchwaleniu planu: biegły: 18.000.000 zł, rzeczoznawca: 15.000.000 zł;
• zmiana wartości: biegły: -5.000.000 zł, rzeczoznawca +000.000 zł.

Różnice w wycenie nieruchomości okiem eksperta

W przytoczonym przykładzie według wyceny biegłego sądowego właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości 5 mln, natomiast zgodnie z analizą rzeczoznawcy powołanego przez m. st. Warszawa musi on wnieść opłatę do gminy z tytułu zwiększenia się wartości nieruchomości na poziomie 30% wzrostu.

Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w wartościach nieruchomości po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Różnice są olbrzymie. Zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru. To jest stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania.

Gdy różnice są znaczące

Warto przypomnieć, że od wyniku postępowania administracyjnego przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Niestety procedura przed tym sądem jest ukształtowana w taki sposób, że nie zbiera się w kolejnych instancjach własnych dowodów i nie powołuje biegłych, tak jak ma to miejsce w sądownictwie cywilnym. Sąd administracyjny może jedynie z urzędu lub na wniosek stron włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w danej sprawie.

Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w Prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego.