Kategorie

Umowa deweloperska krok po kroku

Filip Goljat
nieruchomości, umowa deweloperska, pieniądze Fot. Fotolia
nieruchomości, umowa deweloperska, pieniądze Fot. Fotolia
Fotolia
W celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządzamy umowę deweloperską. Umowa ta zobowiązuje dewelopera do ustanowienia prawa odrębnej własności i przeniesienia go na nabywcę po zakończeniu budowy, a nabywcę do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

Jak zawrzeć umowę deweloperską?

Umowa ta jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Koszty związane ze sporządzeniem aktu pokrywają obie strony umowy w równych częściach.

Co powinna zawierać?

Umowa powinna zawierać:

1. miejsce i czas jej zawarcia, jak również strony, które ją zawierają;
2. cenę nabycia prawa własności;
3. informację o nieruchomości, na której zostanie wybudowany lokal tj. informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej;
10. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
11. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
12. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
14. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zobacz również: Bezpłatne wzory umów do pobrania

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny, dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany w treści umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Deweloper obowiązany jest zapewnić nabywcy co najmniej jeden środek ochrony.

Możliwe środki ochrony to zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.  Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.

1. Otwarty rachunek mieszkaniowy

Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek.

Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:                                                                                

1) ogłoszenia upadłości dewelopera albo                                                                    

2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

2. Zamknięty rachunek mieszkaniowy

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę

Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

1)  jeżeli umowa deweloperska nie zawiera koniecznych elementów, szczegółowo opisanych w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,                                         

3) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,                                                                              

4) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,                                                                                                                                  

5) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami                                                                                                                        

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

2. W przypadkach, o których mowa powyżej nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

3. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

5. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Polecamy serwis: Nieruchomości

Podstawa prawna:                                                                                                                

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych z aktywnymi drukami online
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych z aktywnymi drukami online
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    1 sty 2000
    17 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    ZUS przejmie obsługę 500 plus [WYWIAD]

    ZUS ma przejąć obsługę programu "500 plus"? Czy jest na to gotowy? O szczegółach mówił PAP wiceprezes ZUS Włodzimierz Owczarczyk.

    PE o wolności mediów i praworządności w Polsce

    Parlament Europejski przyjął w rezolucję zatytułowaną "Wolność mediów i dalsze pogarszanie się praworządności w Polsce".

    Nowelizacja KPA a odszkodowania

    Nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego weszła w życie. Czy właściciele nieruchomości będą dochodzić odszkodowań przed ETPC?

    Czas pracy - od kiedy?

    Czas pracy budzi szereg wątpliwości. Od kiedy się liczy? Co z tzw. czynnościami przygotowawczymi?

    Brak alimentów a dodatkowe zajęcia pozalekcyjne [BADANIE]

    W wielu przypadkach rodziców opiekujących się dziećmi, które nie otrzymują alimentów, nie stać na sfinansowanie jakichkolwiek zajęć pozalekcyjnych.

    Wynagrodzenia rodzin zastępczych i inne zmiany

    Wynagrodzenia rodzin zastępczych powiązane z płacą minimalną zakłada projekt nowelizacji ustawy o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej.

    Cmentarze i chowanie zmarłych – planowane zmiany

    Nowa ustawa o cmentarzach i chowaniu zmarłych ma w sposób kompleksowy regulować problematykę tzw. prawa pośmiertnego. Oto założenia projektu.

    Świadczenie usług cyfrowych - duże zmiany od 2022 roku

    Usługi cyfrowe. 1 stycznia 2022 r. mija termin implementacji przez państwa członkowskie UE dyrektywy 2019/770 z 20 maja 2019 r. w sprawie niektórych aspektów umów o dostarczanie treści i usług cyfrowych. Co się zmieni po wejściu w życie tych przepisów? Jakie nowe zasady wprowadza ta dyrektywa? Co powinni wiedzieć konsumenci?

    "Małżeństwa" jednopłciowe i związki partnerskie - rezolucja PE

    Parlament Europejski przyjął rezolucję, w której postuluje, by "małżeństwa" jednopłciowe i związki partnerskie były uznawane w całej Unii .

    Straż Graniczna przypomina grzybiarzom o stanie wyjątkowym

    Straż Graniczna zaleca, by grzybiarze, zanim wybiorą się do lasów, sprawdzili jak przebiega strefa stanu wyjątkowego.

    Wnioski o "Dobry start" złożone przez większość uprawnionych

    Wnioski o "Dobry start" złożyła już wnioski o "Dobry start". Z danych ZUS wynika, iż rodzice najczęściej wybierali bankowość elektroniczną.

    Święta Wielkanocne w 2022 r.

    Święta Wielkanocne w 2022 r. to data oczekiwana przez wielu pracowników. Kiedy jest Wielkanoc? Czy jest to dzień wolny od pracy?

    Spis powszechny do 30 września 2021 r.

    Spis powszechny potrwa do 30 września. Jak można wziąć udział w Narodowym Spisie Powszechnym Ludności i Mieszkań w 2021 r.?

    Zakup akcji lub obligacji - UOKiK radzi

    Na co zwracać uwagę przy najbardziej popularnych instrumentach finansowych, czyli akcjach i obligacjach?

    Wydziedziczenie – na czym polega?

    Wydziedziczenie jest możliwe tylko po spełnieniu określonych warunków. Na czym w rzeczywistości polega?

    Alienacja rodzicielska - co robić?

    Alienacja rodzicielska, czyli utrudnianie kontaktów z dzieckiem przez rodzica to ważny problem. Co można zrobić w takiej sytuacji?

    Osoby niepełnosprawne - powstanie nowa ustawa?

    Ustawa o wyrównywaniu szans osób z niepełnosprawnościami ma umożliwić pełne wdrożenie Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych.

    Stwierdzenie nieważności decyzji (KPA)

    Stwierdzenie nieważności decyzji to instytucja z Kodeksie postępowania administracyjnego, która stanowi wyjątek od zasady trwałości decyzji administracyjnych.

    O ile wzrosną emerytury w 2022 r.?

    O ile wzrosną najniższe emerytury w 2022 r.? Co z rentą z tytułu całkowitej niezdolności do pracy i rentą rodzinną?

    Zasiłek okresowy w 2022 r.

    Zasiłek okresowy w 2022 r. czeka podwyżka kryteriów dochodowych. Czy wpływa to na wysokość świadczeń?

    Wakacyjny urlop - gdzie i za ile? [BADANIE]

    Ponad 80% Polaków spędziło tegoroczny wakacyjny urlop w kraju. Ile środków przeznaczyliśmy na wyjazdy?

    MS zapowiada zmiany dotyczące samorządu kuratorskiego

    Przepisy mają zostać wyostrzone, aby kuratorzy mieli bardziej szczegółowe określone narzędzia działania.

    Dodatek energetyczny w 2021 r.

    Dodatek energetyczny w 2021 r. przysługuje odbiorcy wrażliwemu energii elektrycznej. Ile aktualnie wynosi takie świadczenie?

    Limity dorabiania dla emerytów z KRUS od września 2021 r.

    Ile może dorobić emeryt i rencista KRUS od 1 września 2021 r.? Przy jakich kwotach świadczenie może zostać zmniejszone lub zawieszone?

    Grzywna za podrzucanie śmieci

    Czy za podrzucanie śmieci sąsiad może zapłacić grzywnę? Co z możliwością wykorzystania nagrania z monitoringu?