REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Chajec, Don-Siemion & Żyto Kancelaria Prawna
Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto jest zespołem wykwalifikowanych specjalistów z różnych dziedzin prawa i biznesu, charakteryzujących się praktycznym, pro-biznesowym podejściem i umiejętnością sprawnego działania, współpracujących ze sobą w biurach w Warszawie, Krakowie i Łodzi.
Piotr Zapalski
radca prawny
Szymon Żyto
prawnik w kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta zasadniczo znowelizowała przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „Ustawa”), a nowela ta wprowadziła wątpliwości praktyczne w kwestii obrotu ziemią rolną na terytorium Polski w ramach sprzedaży egzekucyjnej.

Oczywiste jest, iż obrót nieruchomościami rolnymi odbywa się nie tylko na podstawie czynności prawnych dokonywanych w ramach obrotu cywilnoprawnego, ale także w wyniku czynności egzekucyjnych lub związanych z postępowaniem upadłościowym. Analiza przepisów Ustawy prowadzi do wniosku, iż Ustawodawca odmienności tych dwóch procedur nabycia nieruchomości rolnych w przepisach nie uwzględnił. Wprawdzie projekt zmiany Ustawy przewidywał pierwotnie wyłączenie z obowiązku uzyskania indywidualnej zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych nabywanie nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego oraz egzekucyjnego, jednak ostatecznie uchwalony tekst nowelizacji Ustawy takiego wyraźnego wyłączenia już nie zawiera. Podkreślić należy, iż Ustawodawca nie wprowadził w przepisach przejściowych uregulowania pozwalającego na zakończenie postępowań egzekucyjnych i upadłościowych wszczętych przed datą wejścia w życie noweli Ustawy, których przedmiotem są nieruchomości rolne, z pominięciem ograniczeń wynikających z noweli Ustawy.

REKLAMA

Polecamy produkt: Jak rozliczyć VAT od sprzedaży dokonywanej przez rolników (PDF)

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej?

W myśl Ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny lub szczególny krąg podmiotów określony w Ustawie (m.in. osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spadkobierca lub zapisobierca). W pozostałych wypadkach, nieruchomość rolna może zostać nabyta wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie egzekucyjne

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w interesie wierzycieli w celu zaspokojenia ich wymagalnych wierzytelności z majątku dłużnika, który w sposób dobrowolny nie spełnił świadczenia. Praktyka w zakresie postępowań egzekucyjnych pozwala na stwierdzenie, iż w toku tych postępowań dłużnicy wykazują się dużą inwencją w celu opóźnienia lub wręcz udaremniania egzekucji. Wydaje się, iż uregulowania zawarte w znowelizowanej Ustawie mogą posłużyć egzekwowanym dłużnikom do przedłużenia procedur egzekucyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego poprzedzona jest szeregiem czynności przewidzianych przepisami prawa i z reguły związanymi z kosztami. Do tej pory krąg osób stawających do licytacji był w zasadzie nieograniczony, poza ograniczeniami wynikającymi z kodeksu postępowania cywilnego i w takim wypadku stawający do licytacji winien przedstawić zgodę właściwego organu państwowego na nabycie nieruchomości. Jednak w tym wypadku np. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców precyzowała prawa potencjalnego nabywcy nieruchomości do uzyskania promesy zezwolenia. W Ustawie analogicznych regulacji brak.

Przypomnieć należy, iż Ustawa stanowi, że decyzja zezwalająca na nabycie nieruchomości rolnej może zostać wydana przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych tylko na wniosek zbywcy nieruchomości (a więc jej właściciela/użytkownika wieczystego) lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Ustawa nie zawiera więc regulacji określających wprost procedurę uzyskania w postępowaniu egzekucyjnym zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, z których mogłaby skorzystać jednostka organizacyjna (np. spółka prawa handlowego lub spółdzielnia) zainteresowana nabyciem takiego gruntu ani osoba fizyczna chcąca nabyć taki grunt na cel inny niż utworzenie gospodarstwa rodzinnego. Osób takich nie można zaliczyć bowiem do żadnej z dwóch wskazanych w Ustawie kategorii podmiotów legitymowanych do wystąpienia z wnioskiem o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej.

Zobacz serwis: Pozwy

W warunkach sprzedaży egzekucyjnej, z przyczyn opisanych powyżej, trudno też zakładać, aby z wnioskiem o zgodę na rzecz takich osób wystąpił zbywca nieruchomości, a więc egzekwowany dłużnik, skoro niejednokrotnie podejmuje on w ramach postępowania egzekucyjnego wszelkie czynności, które sprzedaż egzekucyjną mogą udaremnić lub przynajmniej opóźnić. Analiza Ustawy skłania także do twierdzenia, że nieuprawnionym byłoby rozciąganie pojęcia „zbywca nieruchomości” na „sąd” lub „organ egzekucyjny”, aby przyznać im prawo do wystąpienia z wnioskiem niejako na rzecz osoby zainteresowanej przystąpieniem do sprzedaży egzekucyjnej. Ustawa pojęciami „sąd” i „organ egzekucyjny” posługuje się dla określenia odrębnych od „zbywcy” kategorii podmiotów zaangażowanych w postępowanie dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, przyznając im określone obowiązki informacyjne. Literalne brzmienie Ustawy skłania więc do wniosku, że Ustawa wyłącza jednostki organizacyjne i część osób fizycznych z możliwości nabycia nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym, poprzez nieprzyznanie im prawa do wystąpienia o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej. Czy taki był faktycznie cel Ustawy?

Obowiązki nabywcy

Warto także wspomnieć, iż Ustawa stanowi, że niebędąca zbywcą nieruchomości osoba fizyczna występująca do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej musi wykazać, iż zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, posiada kwalifikacje rolnicze wyszczególnione w przepisach, daje rękojmie należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze, której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Co więcej po otrzymaniu ewentualnej zgody nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, nabywca nieruchomości rolnej nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom przez okres 10 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej. Czy takie ograniczenia przyczynią się do właściwego zagospodarowania ziemi rolnej? Czas pokaże.

REKLAMA

Ustawa nie wskazuje, na jakim etapie postępowania egzekucyjnego podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości rolnej powinien uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na takie nabycie, jeżeli nie spełnia przesłanek zwalniających go z obowiązku uzyskania takiej zgody. W szczególności Ustawa nie wskazuje, czy każdy z zainteresowanych powinien wystąpić o zgodę do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych przed rozpoczęciem licytacji, co pośrednio wynika z kodeksu postępowania cywilnego, który uzależnia przystąpienie do licytacji przez osobę, która może nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego od przedstawienia takiego zezwolenia. Każde postępowanie egzekucyjne z nieruchomości rolnej łączyć powinno się więc dla Agencji z koniecznością rozpoznawania wniosków o zgodę na nabycie wszystkich podmiotów zainteresowanych wzięciem udziału w licytacji nieruchomości rolnej, których Ustawa nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia..

Zgodnie z Ustawą, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości rolnej do licytacji komorniczej przystąpić mogliby bez zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w zasadzie jedynie rolnicy indywidualni. Takie zjawisko w sposób znaczący ograniczy, a często wręcz uniemożliwi, skuteczne prowadzenie postępowań egzekucyjnych z gruntów będących nieruchomościami rolnymi w rozumieniu Ustawy, które faktycznie gruntów rolnych nie stanowią. Odbić może się to także na ich wartości rynkowej.

Ustawa stanowi ponadto, że już po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, Agencji Nieruchomości Rolnych służyło będzie prawo nabycia nieruchomości rolnej za cenę uiszczoną przez nabywcę w toku egzekucji. Dodatkowo zaś, jeśli cena ta będzie rażąco odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, Agencji przysługiwać będzie prawo do wystąpienia do Sądu o ustalenie właściwej wartości nieruchomości rolnej. Biorąc pod uwagę specyfikę postępowania egzekucyjnego, gdzie cena wywoławcza ma charakter ceny wymuszonej, która z założenia odbiera od wartości rynkowej nieruchomości, opisane powyżej uprawnienie Agencji, wyrażające się po pierwsze w możliwości nabycia nieruchomości, a po drugie w możliwości ingerowania w cenę uiszczoną w toku postępowania egzekucyjnego, może dodatkowo wpłynąć na zmniejszenie zainteresowania nabywaniem nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego.

Pierwszym przykładem skutków braku uregulowania w znowelizowanych przepisach Ustawy szczegółowych zasad nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego jest obecna sytuacja banków, które udzielały dotąd kredytów zabezpieczanych hipotekami na nieruchomościach rolnych. Właśnie między innymi opisane powyżej wątpliwości dotyczące Ustawy spowodowały, że stwierdzenie nierolnego charakteru nieruchomości, która stanowić ma przedmiot przyszłego zabezpieczenia banku, stanowi jedną z pierwszych okoliczności badanych przez banki przed podjęciem decyzji o przyznaniu finansowania. Taka ostrożność banków może negatywnie odbić się na możliwość uzyskania finansowania bankowego przez gospodarstwa rolne, w tym gospodarstwa rodzinne.

Podsumowując, nowelizacja Ustawy, której celem było wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz m.in. zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Polsce, poprzez nieuwzględnienie w niej przez Ustawodawcę mechanizmów i odrębności dotyczących postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, może, do czasu wprowadzenia do niej korekt i uzupełnień eliminujących wątpliwości, w sposób znaczący ograniczyć prowadzenie egzekucji z nieruchomości rolnych, a tym samym skutkować ograniczeniem znaczenia nieruchomości rolnych jako majątku, który służyć może bankom jako przedmiot zabezpieczenia z tytułu udzielanych przez banki kredytów i pożyczek. Wydaje się, iż postulat wyłączenia spod przepisów Ustawy zbywania nieruchomości rolnych w ramach postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego jest całkowicie uzasadniony i konieczny.

Dołącz do nas na Facebooku!

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dodatek mieszkaniowy 2025: dla kogo, ile, kryteria dochodowe i normatywy

W trakcie pierwszych miesięcy bieżącego roku, koszty mieszkaniowe nie rosły już tak dynamicznie jak wcześniej. Musimy jednak pamiętać o skali wcześniejszych zmian. Przykładowo, w lipcu 2024 r. prąd dla gospodarstw domowych podrożał o około 20%. Główny Urząd Statystyczny podaje, że przez rok (od maja 2024 r.) użytkowanie mieszkania lub domu razem z nośnikami energii zdrożało o około 11%. Trudno się więc dziwić, że użytkownicy mieszkań i domów narzekają na koszty. Mamy jednak dla nich pewną dobrą wiadomość. Mianowicie, niedawno wzrosły kryteria dochodowe dotyczące dodatku mieszkaniowego. Warto przypomnieć na czym polega taka forma pomocy mieszkaniowej.

Waloryzacja emerytur i rent 2026: Projekt rozporządzenia Rady Ministrów już gotowy [RD216]

Rząd przygotował projekt rozporządzenia ws. waloryzacji emerytur i rent w 2026 roku [RD216]. Zgodnie z propozycją, świadczenia wzrosną jedynie o ustawowe minimum – 20% realnego wzrostu płac. Brak porozumienia w Radzie Dialogu Społecznego sprawił, że decyzję podjęła sama Rada Ministrów.

UE szykuje nowy wspólny dług i nowe podatki. Anna Bryłka alarmuje: to finansowa pułapka dla Polski i krok w stronę federalizacji Unii Europejskiej

Komisja Europejska chce wprowadzić nowe źródła dochodów budżetowych i zaciągnąć kolejny wspólny dług. posłanka do Parlamentu Europejskiego Anna Bryłka przestrzega: to zagrożenie dla suwerenności i budżetu Polski.

Który prezydent ułaskawił najwięcej osób?

Ile ułaskawień w ciągu swoich dwóch kadencji wydał Andrzej Duda? Który prezydent ułaskawił najwięcej osób? Ile było odmów ułaskawienia? Dane z kancelarii prezydenta.

REKLAMA

Równa płaca dla kobiet i mężczyzn – nowe obowiązki, nowe możliwości dla controllingu

Nadchodzące zmiany prawne, wynikające z unijnej Dyrektywy o jawności wynagrodzeń (2023/970), wymuszają na firmach nie tylko zwiększenie przejrzystości w polityce płacowej, ale również wprowadzenie zupełnie nowych standardów raportowania i analizy danych personalnych. Eksperci firmy Controlling Systems wskazują, że to zadanie wymaga ścisłej współpracy działów HR, IT oraz controllingu, który coraz częściej wychodzi poza swoją tradycyjną rolę finansową i staje się strategicznym partnerem w zarządzaniu kapitałem ludzkim.

Czy UE zakaże faktycznie używania kominków na drewno? Eksperci ostrzegają przed skutkami zmian w Ekoprojekcie

W Brukseli odbyło się 25 czerwca 2025 r. forum konsultacyjne Komisji Europejskiej poświęcone rewizji tzw. rozporządzenia ekoprojektu dla miejscowych ogrzewaczy pomieszczeń (MOP), czyli m.in. kominków, pieców i wkładów opalanych drewnem. Nowe propozycje zmian wzbudzają poważne kontrowersje i obawy wśród producentów, przedstawicieli organizacji branżowych oraz ekspertów, a przede wszystkim wśród użytkowników takich urządzeń. W opinii wielu uczestników spotkania, w tym reprezentantów polskiej branży, propozycje Komisji mogą w praktyce doprowadzić do likwidacji legalnego rynku urządzeń grzewczych na drewno w całej Unii Europejskiej.

Podwyżka minimalnej stawki godzinowej o zaledwie 90 groszy w 2026 roku wywołała burzę. Nawet pracodawcy są przeciwko propozycji rządu

Zaledwie 90 groszy więcej za godzinę pracy – tyle wynosi rządowa propozycja podwyżki stawki minimalnej na 2026 rok. „To wstyd, nie podwyżka” – grzmią związkowcy i ostrzegają: taka decyzja to cios w usługi publiczne i dalsze spłaszczanie płac. Nawet pracodawcy są przeciwko propozycji rządu.

Koniec z przerwą na papierosa (i e-papierosa) w miejscu pracy (nawet na takiego, który nie zawiera w swoim składzie nikotyny). Nowe przepisy, eliminujące nadużywaną przez pracowników lukę prawną, już obowiązują

W dniu 5 lipca 2025 r. weszły w życie przepisy, które zmieniły definicję papierosów elektronicznych (potocznie zwanych e-papierosami), obejmując nią również wyroby niezawierające w swoim składzie nikotyny. Tym samym – niemożliwym stało się „obchodzenie” przez pracowników zakazu palenia w pomieszczeniach zakładu pracy, zasłaniając się tym, że używane jest urządzenie z płynem beznikotynowym, czego – w praktyce – pracodawca nie mógł w żaden sposób zweryfikować.

REKLAMA

Uwaga seniorzy: już nie na wnuczka, a na: reklamację w banku. Nowy rodzaj oszustwa

Uwaga seniorzy: już nie na wnuczka, a na: reklamację w banku. Na rynku pojawił się nowy rodzaj oszustwa. Polega ono na tym, że przestępcy oferują pomoc w próbie wyłudzenia środków od banku z tytułu rzekomych luk w jego systemach. W rzeczywistości żadnych luk nie ma, a osoba składająca wniosek reklamacyjny, oparty na nieistniejących podstawach, może zostać pociągnięta nawet do odpowiedzialności karnej.

Koszty budowy domu jednorodzinnego 2025-2026. Jak zmieniają się ceny działek, materiałów budowlanych? Na czym można zaoszczędzić?

Czy w 2020 roku można było przewidzieć, że budowa domu w Polsce zdrożeje o blisko połowę w ciągu zaledwie pięciu kolejnych lat? Eksperci Extradom.pl przedstawili prognozy na najbliższą przyszłość, oparte o analizę kosztów budowy domu od 2021 do 2025 roku.

REKLAMA