REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Chajec, Don-Siemion & Żyto Kancelaria Prawna
Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto jest zespołem wykwalifikowanych specjalistów z różnych dziedzin prawa i biznesu, charakteryzujących się praktycznym, pro-biznesowym podejściem i umiejętnością sprawnego działania, współpracujących ze sobą w biurach w Warszawie, Krakowie i Łodzi.
Piotr Zapalski
radca prawny
Szymon Żyto
prawnik w kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta zasadniczo znowelizowała przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „Ustawa”), a nowela ta wprowadziła wątpliwości praktyczne w kwestii obrotu ziemią rolną na terytorium Polski w ramach sprzedaży egzekucyjnej.

Oczywiste jest, iż obrót nieruchomościami rolnymi odbywa się nie tylko na podstawie czynności prawnych dokonywanych w ramach obrotu cywilnoprawnego, ale także w wyniku czynności egzekucyjnych lub związanych z postępowaniem upadłościowym. Analiza przepisów Ustawy prowadzi do wniosku, iż Ustawodawca odmienności tych dwóch procedur nabycia nieruchomości rolnych w przepisach nie uwzględnił. Wprawdzie projekt zmiany Ustawy przewidywał pierwotnie wyłączenie z obowiązku uzyskania indywidualnej zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych nabywanie nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego oraz egzekucyjnego, jednak ostatecznie uchwalony tekst nowelizacji Ustawy takiego wyraźnego wyłączenia już nie zawiera. Podkreślić należy, iż Ustawodawca nie wprowadził w przepisach przejściowych uregulowania pozwalającego na zakończenie postępowań egzekucyjnych i upadłościowych wszczętych przed datą wejścia w życie noweli Ustawy, których przedmiotem są nieruchomości rolne, z pominięciem ograniczeń wynikających z noweli Ustawy.

REKLAMA

Polecamy produkt: Jak rozliczyć VAT od sprzedaży dokonywanej przez rolników (PDF)

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej?

W myśl Ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny lub szczególny krąg podmiotów określony w Ustawie (m.in. osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spadkobierca lub zapisobierca). W pozostałych wypadkach, nieruchomość rolna może zostać nabyta wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie egzekucyjne

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w interesie wierzycieli w celu zaspokojenia ich wymagalnych wierzytelności z majątku dłużnika, który w sposób dobrowolny nie spełnił świadczenia. Praktyka w zakresie postępowań egzekucyjnych pozwala na stwierdzenie, iż w toku tych postępowań dłużnicy wykazują się dużą inwencją w celu opóźnienia lub wręcz udaremniania egzekucji. Wydaje się, iż uregulowania zawarte w znowelizowanej Ustawie mogą posłużyć egzekwowanym dłużnikom do przedłużenia procedur egzekucyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego poprzedzona jest szeregiem czynności przewidzianych przepisami prawa i z reguły związanymi z kosztami. Do tej pory krąg osób stawających do licytacji był w zasadzie nieograniczony, poza ograniczeniami wynikającymi z kodeksu postępowania cywilnego i w takim wypadku stawający do licytacji winien przedstawić zgodę właściwego organu państwowego na nabycie nieruchomości. Jednak w tym wypadku np. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców precyzowała prawa potencjalnego nabywcy nieruchomości do uzyskania promesy zezwolenia. W Ustawie analogicznych regulacji brak.

Przypomnieć należy, iż Ustawa stanowi, że decyzja zezwalająca na nabycie nieruchomości rolnej może zostać wydana przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych tylko na wniosek zbywcy nieruchomości (a więc jej właściciela/użytkownika wieczystego) lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Ustawa nie zawiera więc regulacji określających wprost procedurę uzyskania w postępowaniu egzekucyjnym zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, z których mogłaby skorzystać jednostka organizacyjna (np. spółka prawa handlowego lub spółdzielnia) zainteresowana nabyciem takiego gruntu ani osoba fizyczna chcąca nabyć taki grunt na cel inny niż utworzenie gospodarstwa rodzinnego. Osób takich nie można zaliczyć bowiem do żadnej z dwóch wskazanych w Ustawie kategorii podmiotów legitymowanych do wystąpienia z wnioskiem o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej.

Zobacz serwis: Pozwy

W warunkach sprzedaży egzekucyjnej, z przyczyn opisanych powyżej, trudno też zakładać, aby z wnioskiem o zgodę na rzecz takich osób wystąpił zbywca nieruchomości, a więc egzekwowany dłużnik, skoro niejednokrotnie podejmuje on w ramach postępowania egzekucyjnego wszelkie czynności, które sprzedaż egzekucyjną mogą udaremnić lub przynajmniej opóźnić. Analiza Ustawy skłania także do twierdzenia, że nieuprawnionym byłoby rozciąganie pojęcia „zbywca nieruchomości” na „sąd” lub „organ egzekucyjny”, aby przyznać im prawo do wystąpienia z wnioskiem niejako na rzecz osoby zainteresowanej przystąpieniem do sprzedaży egzekucyjnej. Ustawa pojęciami „sąd” i „organ egzekucyjny” posługuje się dla określenia odrębnych od „zbywcy” kategorii podmiotów zaangażowanych w postępowanie dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, przyznając im określone obowiązki informacyjne. Literalne brzmienie Ustawy skłania więc do wniosku, że Ustawa wyłącza jednostki organizacyjne i część osób fizycznych z możliwości nabycia nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym, poprzez nieprzyznanie im prawa do wystąpienia o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej. Czy taki był faktycznie cel Ustawy?

Obowiązki nabywcy

Warto także wspomnieć, iż Ustawa stanowi, że niebędąca zbywcą nieruchomości osoba fizyczna występująca do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej musi wykazać, iż zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, posiada kwalifikacje rolnicze wyszczególnione w przepisach, daje rękojmie należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze, której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Co więcej po otrzymaniu ewentualnej zgody nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, nabywca nieruchomości rolnej nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom przez okres 10 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej. Czy takie ograniczenia przyczynią się do właściwego zagospodarowania ziemi rolnej? Czas pokaże.

REKLAMA

Ustawa nie wskazuje, na jakim etapie postępowania egzekucyjnego podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości rolnej powinien uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na takie nabycie, jeżeli nie spełnia przesłanek zwalniających go z obowiązku uzyskania takiej zgody. W szczególności Ustawa nie wskazuje, czy każdy z zainteresowanych powinien wystąpić o zgodę do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych przed rozpoczęciem licytacji, co pośrednio wynika z kodeksu postępowania cywilnego, który uzależnia przystąpienie do licytacji przez osobę, która może nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego od przedstawienia takiego zezwolenia. Każde postępowanie egzekucyjne z nieruchomości rolnej łączyć powinno się więc dla Agencji z koniecznością rozpoznawania wniosków o zgodę na nabycie wszystkich podmiotów zainteresowanych wzięciem udziału w licytacji nieruchomości rolnej, których Ustawa nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia..

Zgodnie z Ustawą, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości rolnej do licytacji komorniczej przystąpić mogliby bez zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w zasadzie jedynie rolnicy indywidualni. Takie zjawisko w sposób znaczący ograniczy, a często wręcz uniemożliwi, skuteczne prowadzenie postępowań egzekucyjnych z gruntów będących nieruchomościami rolnymi w rozumieniu Ustawy, które faktycznie gruntów rolnych nie stanowią. Odbić może się to także na ich wartości rynkowej.

Ustawa stanowi ponadto, że już po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, Agencji Nieruchomości Rolnych służyło będzie prawo nabycia nieruchomości rolnej za cenę uiszczoną przez nabywcę w toku egzekucji. Dodatkowo zaś, jeśli cena ta będzie rażąco odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, Agencji przysługiwać będzie prawo do wystąpienia do Sądu o ustalenie właściwej wartości nieruchomości rolnej. Biorąc pod uwagę specyfikę postępowania egzekucyjnego, gdzie cena wywoławcza ma charakter ceny wymuszonej, która z założenia odbiera od wartości rynkowej nieruchomości, opisane powyżej uprawnienie Agencji, wyrażające się po pierwsze w możliwości nabycia nieruchomości, a po drugie w możliwości ingerowania w cenę uiszczoną w toku postępowania egzekucyjnego, może dodatkowo wpłynąć na zmniejszenie zainteresowania nabywaniem nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego.

Pierwszym przykładem skutków braku uregulowania w znowelizowanych przepisach Ustawy szczegółowych zasad nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego jest obecna sytuacja banków, które udzielały dotąd kredytów zabezpieczanych hipotekami na nieruchomościach rolnych. Właśnie między innymi opisane powyżej wątpliwości dotyczące Ustawy spowodowały, że stwierdzenie nierolnego charakteru nieruchomości, która stanowić ma przedmiot przyszłego zabezpieczenia banku, stanowi jedną z pierwszych okoliczności badanych przez banki przed podjęciem decyzji o przyznaniu finansowania. Taka ostrożność banków może negatywnie odbić się na możliwość uzyskania finansowania bankowego przez gospodarstwa rolne, w tym gospodarstwa rodzinne.

Podsumowując, nowelizacja Ustawy, której celem było wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz m.in. zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Polsce, poprzez nieuwzględnienie w niej przez Ustawodawcę mechanizmów i odrębności dotyczących postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, może, do czasu wprowadzenia do niej korekt i uzupełnień eliminujących wątpliwości, w sposób znaczący ograniczyć prowadzenie egzekucji z nieruchomości rolnych, a tym samym skutkować ograniczeniem znaczenia nieruchomości rolnych jako majątku, który służyć może bankom jako przedmiot zabezpieczenia z tytułu udzielanych przez banki kredytów i pożyczek. Wydaje się, iż postulat wyłączenia spod przepisów Ustawy zbywania nieruchomości rolnych w ramach postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego jest całkowicie uzasadniony i konieczny.

Dołącz do nas na Facebooku!

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Asystencja osobista coraz bliżej. Kto dostanie darmowego asystenta i na jak długo?

Projekt ustawy o asystencji osobistej nabiera tempa i zbliża się do finalnych prac legislacyjnych. Rząd planuje objąć bezpłatnym wsparciem osoby z niepełnosprawnościami w wieku od 13 do 65 lat, zapewniając im pomoc asystenta finansowaną z budżetu państwa. Jeżeli ustawa zostanie uchwalona, część beneficjentów będzie mogła liczyć nawet na 240 godzin indywidualnej pomocy miesięcznie, w domu, pracy i w codziennym życiu.

ABC jazdy rowerem poza jezdnią: chodniki, ciągi pieszo-rowerowe, ścieżki rowerowe, pasy, użycie dzwonka, parkowanie. Za co rowerzysta może dostać mandat?

Jakie są aktualne zasady jazdy rowerem poza jezdnią (chodniki, droga dla pieszych i rowerów, ścieżki i pasy rowerowe) i pieszo ścieżką rowerową przedstawia radca prawny Mirosław Siwiński. Autor wyjaśnia m.in. za co rowerzysta może otrzymać mandat, czy może używać dzwonka jadąc chodnikiem i z jaką prędkością może się poruszać.

Trzeba będzie mieć certyfikat cyberbezpieczeństwa żeby wykazać cyberodporność. Nowe przepisy od 28 sierpnia 2025 r.

Kilka dni temu w życie weszły nowe, ważne przepisy dotyczące certyfikacji cyberbezpieczeństwa. Nowe przepisy pozwolą na wydawanie europejskich i krajowych certyfikatów bezpieczeństwa dla produktów, usług, systemów i procesów związanych z technologiami informacyjno-komunikacyjnymi (ICT). Będzie to potwierdzenie, że dany produkt, usługa lub proces spełnia określone standardy ochrony danych i odporności na cyberataki. Jest to też ważny dokument w przetargach publicznych.

Zarobki w szkole (jesień 2025 r.): nauczyciel, woźna, konserwator, informatyk, księgowa

Woźna w szkole otrzymuje przeciętnie wynagrodzenie zasadnicze w kwocie 4680-4700 zł brutto, konserwator szkolny i kucharz dostaje średnio 4740-4800 zł brutto miesięcznej pensji. Niewiele wyższe jest przeciętne wynagrodzenie zasadnicze nauczyciela początkującego z tytułem zawodowym magistra i z przygotowaniem pedagogicznym - wynosi 5153 zł zł brutto - sprawdziła Polska Agencja Prasowa.

REKLAMA

Podwyżki w komisjach lekarskich 2025 – nowe rozporządzenie MON zwiększy wynagrodzenia nawet do 1200 zł dziennie

Rząd szykuje ważne zmiany w wynagrodzeniach członków komisji lekarskich powoływanych do kwalifikacji wojskowej. Nowy projekt rozporządzenia MON przewiduje znaczące podwyżki dziennych stawek dla lekarzy, psychologów, pielęgniarek, ratowników medycznych oraz sekretarzy. Celem jest ułatwienie kompletowania składów komisji, które w ostatnich latach borykały się z problemem braku chętnych specjalistów. Wynagrodzenie lekarza w komisji lekarskiej może wzrosnąć nawet do 950 zł dziennie, a przewodniczącego – do 1200 zł.

Rodzice nie unikną kłopotliwego obowiązku, ale do szkoły nie wejdzie też osoba skazana za poważne przestępstwa – 3x „nie” Prezydenta wobec nowelizacji ustawy lex Kamilek

W dniu 29 sierpnia 2025 r. Prezydent Karol Nawrocki odmówił podpisania nowelizacji ustawy lex Kamilek, która miałaby wyjaśnić niektóre wątpliwości interpretacyjne związane ze stosowaniem ustawy, jak również m.in. uprawnić pracowników zakwaterowania zbiorowego (czyli np. hoteli) do weryfikacji osób, które przebywają w takich obiektach z dziećmi. Jednocześnie jednak zakładała ona złagodzenie wymogów weryfikacji osób dopuszczonych do kontaktu z dziećmi (w tym m.in. rodziców pomagających w przedszkolu, szkole czy podczas wycieczek), co Prezydent ocenił jako – osłabienie gwarancji bezpieczeństwa małoletnich.

Jak uniknąć niechcianego spadku – poradnik na 2025 r.

Niechciany spadek kojarzy się przede wszystkim z dziedziczeniem długów i innych kłopotliwych zobowiązań. W polskim prawie spadkobierca dziedziczy zarówno prawa, jak i obowiązki majątkowe. Obejmują one m.in. kredyty, zaległe alimenty i inne długi. Aby uniknąć przejęcia cudzych zobowiązań, trzeba w odpowiednim terminie podjąć świadomą decyzję. Poniżej przedstawiamy najważniejsze sposoby uniknięcia niechcianego spadku w świetle aktualnych przepisów obowiązujących w 2025 r.

Sądy kwestionują WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Kluczowe orzeczenia o braku transparentności klauzul zmiennego oprocentowania

Pojawiły się nowe rozstrzygnięcia sądów powszechnych, w których to sędziowie, nie czekając na zbliżające się rozstrzygnięcie TSUE, zakwestionowali odesłanie do wskaźnika WIBOR w umowach kredytowych i pożyczkowych. Orzeczenia te, wydane w sprawach konsumenckich oraz między przedsiębiorcami, wskazują na istotne naruszenia obowiązków informacyjnych banków i pożyczkodawców, skutkujące uznaniem klauzul oprocentowania za nieważne lub abuzywne. Te omawiane niżej orzeczenia rzucają nowe światło na problem stosowania wskaźnika WIBOR w umowach finansowych, wskazując na konieczność zapewnienia pełnej transparentności przez instytucje finansowe w toku zawierania umowy kredytu bądź pożyczki.

REKLAMA

Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn 2025 – rząd szykuje rewolucję: łatwiejsze zasady dziedziczenia, przywracanie terminów i koniec z pułapkami podatkowymi

Rząd planuje istotne zmiany w podatku od spadków i darowizn. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji, który ma wprowadzić większą przejrzystość, uproszczenie procedur oraz ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Najważniejsze rozwiązania to możliwość przywrócenia terminu na zgłoszenie spadku oraz doprecyzowanie momentu powstania obowiązku podatkowego, co ma zakończyć wieloletnie wątpliwości i pułapki prawne.

Przepisy nie przewidują jednoznacznych zasad umożliwiających bliskim dostęp do dokumentacji osobistej zmarłych

Przepisy nie przewidują jasnych i jednoznacznych zasad dostępu do dokumentów osobistych zmarłych przez ich bliskich. Powoduje to problemy osób, które chcą poznać przeszłość swoich najbliższych. Rzecznik Praw Obywatelskich występuje do MSWiA o podjęcie prac legislacyjnych ws. jednoznacznych przesłanek takiego dostępu do historycznych dokumentów ewidencji ludności osób zmarłych - czytamy w komunikacie biura RPO.

REKLAMA