Jak uzyskać wynagrodzenie za słup, linię energetyczną, gazociąg i inne elementy infrastruktury przesyłowej na działce? Jakie roszczenia prawne może mieć właściciel nieruchomości wobec firmy przesyłowej?

• Nieuregulowany stan prawny urządzeń przesyłowych
• Konstytucyjne tło – wyrok TK w sprawie P 10/16
• Zakres roszczeń właścicielskich
• Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem (roszczenie za okres w przód)
• Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (roszczenie za okres wstecz)
• Praktyczne rady dla właściciela

Nieuregulowany stan prawny urządzeń przesyłowych

W wielu gminach powtarza się podobny scenariusz. Przez nieruchomość przebiega linia energetyczna, gazociąg, lub kabel telekomunikacyjny. Słup posadowiony jest na środku działki albo przewody wiszą nad wjazdem na jej teren. Tymczasem właściciel nigdy nie ustanowił służebności przesyłu, ani nie doręczono mu decyzji ograniczającej jego uprawnienia właścicielskie.

Przez lata stan taki bywał milcząco akceptowany, bo „tak było zawsze”. Dopiero w momencie, kiedy właściciel planuje sprzedać działkę albo podjąć działania inwestycyjne, okazuje się, że infrastruktura przesyłowa na gruncie wpływa na możliwość zabudowy, a potencjalni nabywcy lub banki finansujące oczekują odpowiednio uregulowanego stanu prawnego. Równocześnie przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości bez wyraźnego tytułu prawnego, nierzadko powołując się na fakt zasiedzenia służebności przesyłu urządzeń zlokalizowanych na gruncie ponad trzy dekady wcześniej.

Wbrew obiegowej opinii, właściciel nie jest w tej konfiguracji pozbawiony skutecznych narzędzi prawnych, począwszy od możliwości dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, przez żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, aż po klasyczną ochronę własności w trybie windykacyjnym i negatoryjnym.

Konstytucyjne tło – wyrok TK w sprawie P 10/16

Spory o infrastrukturę przesyłową nie rozgrywają się wyłącznie na poziomie prawa cywilnego, ale mają też swoje wyraźne tło konstytucyjne. Dyskusja publiczna o uprawnieniach właściciela w związku z urządzeniami przesyłowymi na gruncie rozgorzała na nowo po wydaniu 2 grudnia 2025 r. przez Trybunał Konstytucyjny wyroku w sprawie o sygn. P 10/16. W ww. wyroku TK większością głosów orzekł o niekonstytucyjności wykładni art. 292 w zw. z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego („k.c.”) dopuszczającej nabycie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, w sytuacji w której nie wydano jednej z decyzji wywłaszczeniowych (tj. decyzji na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, art. 70 ust. 1 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości lub art. 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Choć powyższy wyrok do dzisiaj nie został opublikowany w stosownym publikatorze, co według niektórych głosów osłabiać ma jego walor prawny, należy podkreślić, że argumenty o niekonstytucyjności wskazanej wyżej wykładni przepisów k.c. o służebności podtrzymane zostały w aktualnym orzecznictwie Sądu Najwyższego (postanowienie SN z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24). Co istotne, w uzasadnieniu ww. orzeczenia, Sąd Najwyższy wprost przywołał kluczowe tezy wyroku TK w sprawie P 10/16 uznając, że wyrok ten zmienił stan prawny dotyczący zawisłego przed SN postępowania. SN podtrzymał przy tym pogląd orzeczniczy TK, zgodnie z którym publikacja wyroku TK ma charakter jedynie techniczny i pozostaje bez wpływu na jego skuteczność i moc obowiązywania.

Przed ww. postanowieniem SN przyjęta przez TK argumentacja powoływana była niezależnie (bez powoływania się wprost na wyrok TK) przez sądy powszechne w toku rozproszonej kontroli konstytucyjności. Przykładowo, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w postanowieniu z 11 lutego 2026 r., IV Ca 1322/25, wprost uznał konieczność zastosowania prokonstytucyjnej wykładni przepisów dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu i uznał, że przed wejściem w życie art. 305[1]-305[4] k.c. (tj. przed 3 sierpnia 2008 r.) niemożliwe było posiadanie służebności przesyłu, zatem bieg jej zasiedzenia, a w konsekwencji jej zasiedzenie, były wykluczone. Zdaniem sądu odmienna wykładnia byłaby w szczególności sprzeczna z konstytucyjnym nakazem wprowadzania ograniczeń własności wyłącznie w drodze ustawy (zasada określoności), gdyż prowadziłaby do obejścia zasady zamkniętego katalogu (numerus clausus) ograniczonych praw rzeczowych poprzez wykreowanie nowej postaci takiego prawa (służebność gruntowa odpowiadająca swoją treścią służebności przesyłu) bez wyraźnej podstawy ustawowej. Zakwestionowana wykładnia byłaby ponadto sprzeczna z konstytucyjną zasadą proporcjonalności ograniczeń wolności i praw, bowiem lokalizacja urządzeń przesyłowych na gruncie prowadzi w istocie do trwałego obciążenia nieruchomości, nierzadko powstającego niezależnie od woli właściciela, bez zapewnienia mu odpowiedniego ekwiwalentu.

Zakres roszczeń właścicielskich

W sytuacji, w której przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości bez uregulowanej podstawy prawnej, właścicielowi przysługuje zasadniczo poniższe roszczenia.

Po pierwsze, właściciel może dążyć do uregulowania stanu prawnego na przyszłość poprzez żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Podstawę roszczenia stanowi art. 3052 §2 k.c. Celem jest ustanowienie w drodze orzeczenia sądu trwałego, prawnorzeczowego tytułu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jasno określi zakres i skutki ingerencji w prawo własności.

Po drugie, właściciel ma prawo dochodzić stosownego ekwiwalentu za korzystanie z jego nieruchomości. Służą temu roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, uregulowane w art. 224–225 k.c. w związku z art. 230 k.c. oraz 352 § 2 k.c. Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy faktycznie korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego, np. bez ważnej umowy, po jej wygaśnięciu, w zakresie szerszym niż uprawnienia wynikające z umowy lub bez ustanowionej służebności, właściciel może żądać zapłaty wynagrodzenia w związku z takim bezumownym korzystaniem z gruntu, naliczonego za kolejne lata wstecz, w granicach przedawnienia zgodnie z art. 118 k.c., tj. sześć lat, zaś dla roszczeń o związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (czyli w zdecydowanej większości przypadków pozwów skierowanych przeciwko przedsiębiorcy) trzy lata, przy czym koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku.

Po trzecie, właściciel zachowuje klasyczne roszczenia ochronne wynikające z samej istoty prawa własności. Artykuł 222 k.c. pozwala mu wystąpić z powództwem windykacyjnym (roszczenie o wydanie nieruchomości) albo negatoryjnym (roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń). W kontekście infrastruktury przesyłowej oznacza to możliwość żądania usunięcia urządzeń, choć w praktyce ze względu na interes publiczny w istnieniu takiej infrastruktury i nieproporcjonalne koszty jej usunięcia środek ten bywa wykorzystywany raczej jako argument negocjacyjny niż rzeczywisty cel strategii procesowej.

Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem (roszczenie za okres w przód)

Od nowelizacji k.c., która weszła w życie 3 sierpnia 2008 r., służebność przesyłu pełni rolę typowej konstrukcji prawnej służącej uregulowaniu sytuacji prawnej infrastruktury przesyłowej na gruncie. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości obciążonej, ustanawianym na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego w celu lokalizacji i utrzymywania urządzeń przesyłowych oraz korzystania z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (wstęp i wjazd na nieruchomość, prowadzenie robót budowlanych, konserwacyjnych, modernizacyjnych, usunięcie urządzeń).

Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy korzysta z infrastruktury bez podstawy prawnej i odmawia ustanowienia służebności przesyłu, właściciel może wnieść do sądu wniosek o jej ustanowienie za odpowiednim wynagrodzeniem. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Istotnym skutkiem procesowym wniesienia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu jest przerwanie biegu zasiedzenia służebności przez przedsiębiorcę przesyłowego (tak np. uchwała SN z 21.1.2011 r., III CZP 124/10), w odróżnieniu od powództwa przeciwko posiadaczowi służebności o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu, które takiego skutku w zakresie przerwania biegu zasiedzenia nie wywołuje (tak np. uchwała SN z 26.11.2014 r. , III CZP 45/14).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma co do zasady charakter jednorazowy, choć w przypadkach (np. infrastruktura planowana jest do modernizacji lub usunięcia w niedalekim czasie) zasądzane bywa również wynagrodzenie okresowe (płatne co rok). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. postanowienie SN z 29 października 2021 r., II CSKP 113/12), pojęcie „wynagrodzenia” jest szersze od „odszkodowania” i powinno ono stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony w związku z jej obciążeniem oraz pokrywać wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości go dotkną w związku z ustanowieniem służebności. Wynagrodzenie to powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności przesyłu.

Na podstawie opinii biegłego geodety i biegłego specjalisty z danej branży technicznej wyznacza się faktyczną powierzchnię oddziaływania służebności, obejmującą jej pas eksploatacyjny, wynikającą z parametrów technicznych urządzeń i przepisów bezpieczeństwa. Następnie, na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, określa się wartość rynkową gruntu oraz stawki czynszu za ustanowienie służebności za m² z uwzględnieniem przeznaczenia gruntu i jego lokalizacji. W kwestii, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować także uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, w tym w zakresie strefy kontrolowanej, Sąd Najwyższy zajmuje zasadniczo stanowisko, że nie jest to wykluczone, jeżeli zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu (por. uchwała SN z 11 grudnia 2015 r., III CZP 88/15).

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (roszczenie za okres wstecz)

W przypadku korzystania z infrastruktury technicznej bez tytułu prawnego lub ponad istniejący tytuł prawny, właścicielowi przysługuje ponadto przeciwko przedsiębiorstwu jako posiadaczowi zależnemu – równolegle do opisanego powyżej roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu - roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (art. 224–225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.). Roszczenie to jest roszczeniem jednorazowym za cały okres korzystania w nieprzedawnionym zakresie. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać temu, co posiadacz służebności (przedsiębiorstwo przesyłowe) musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby korzystał z nieruchomości na podstawie ważnej umowy.

Sądy opierają się w tej mierze na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który określa rynkowe stawki za korzystanie z gruntu w zakresie służebności w przeliczeniu na m² w odniesieniu do spornego okresu, z uwzględnieniem współczynników korygujących i uwzględniających współkorzystanie z gruntu z właścicielem. Następnie stawki te odnoszone są do obszaru oddziaływania urządzeń przesyłowych ustalonego w odrębnej opinii biegłego specjalisty z danej branży. Przykładowo, w stosunku do linii energetycznych jest to obszar niezbędny do korzystania z linii napowietrznej (obszar eksploatacyjny) obejmujący teren, nad którym przebiega linia oraz teren, na którym wykonywane są czynności eksploatacyjne (obsługa, oględziny, przeglądy, konserwacja, remonty, usuwanie awarii). W każdym przypadku obszar ten jest ustalany indywidualnie dla danej infrastruktury i zależy m.in. od właściwości technicznych, organizacji robót, stosowanych narzędzi, pojazdów i sprzętu oraz możliwości dojścia lub dojazdu, przy czym największy teren zasadniczo zajmowany jest w pobliżu słupów elektroenergetycznych.

Zgodnie z art. 38 § 1 pkt 4 k.p.c. powództwa o roszczenia wynikające z art. 224–228 i art. 230 k.c., o ile są związane z nieruchomością, należy wytaczać wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Oznacza to, że właściciel dochodzący wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe zawsze kieruje pozew do sądu tego rejonu, w którym położona jest nieruchomość, niezależnie od siedziby pozwanego. Właściwość ta ma charakter wyłączny, co porządkuje praktykę i ułatwia prowadzenie sporu po stronie właściciela.

Praktyczne rady dla właściciela

Z punktu widzenia właściciela pierwszym krokiem powinno być rzetelne ustalenie stanu faktycznego w zakresie infrastruktury technicznej na gruncie. Należy zweryfikować kto w istocie jest operatorem danej infrastruktury (operator systemu dystrybucyjnego, przedsiębiorstwo gazowe, spółka kolejowa, operator telekomunikacyjny), jakie są parametry techniczne urządzeń (np. napięcie linii, średnica gazociągu, rurociągu) oraz jak przebiega infrastruktura na tle nieruchomości (określenie powierzchni oddziaływania służebności na nieruchomości w m2). Niezbędne w tym celu będą aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków, materiały z zasobu geodezyjnego, dokumentacja projektowa w zakresie urządzeń przesyłowych. Na cele negocjacji pomocna bywa również prywatna opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Następnie należy zweryfikować, czy istnieje jakikolwiek tytuł prawny przedsiębiorstwa do korzystania z nieruchomości. Może to być akt notarialny ustanawiający służebność, prawomocne postanowienie sądu lub decyzja ograniczająca uprawnienia właścicielskie (quasi-wywłaszczeniowa). W praktyce często okazuje się, że przedsiębiorstwo powołuje się na wygasłe lub wadliwe decyzje, domniemaną zgodę poprzedniego właściciela lub (wbrew prokonstytucyjnej wykładni przepisów k.c.) na zasiedzenie służebności przesyłu z uwzględnieniem okresu posiada przed 2008 r.

W oparciu o analizę stanu faktycznego należy przejść do wyboru strategii procesowej. Jeżeli właściciel jest gotowy pogodzić się z dalszym istnieniem infrastruktury na gruncie lub koszty jej usunięcia byłyby nieproporcjonalne do jej użyteczności, zasadne jest dążenie do formalnego uregulowania stanu prawnego poprzez ustanowienie służebności przesyłu. Równolegle, lub po wszczęciu tego postępowania, można wnieść pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Kluczową rolę w obu postępowaniach odgrywa dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. To on ustala wartość nieruchomości, wpływ infrastruktury na tę wartość, a także rynkowe stawki wynagrodzenia za korzystanie z pasa gruntu zajętego przez infrastrukturę techniczną. Właściciel powinien również zadbać o dokumentowanie korespondencji z przedsiębiorstwem przesyłowym, co bywa istotne dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza służebności.

Ostatecznie, w świetle wyroku TK w sprawie P 10/16 oraz postanowienia SN w sprawie II CSKP 1045/24 sytuacja prawna właściciela wobec infrastruktury przesyłowej nie jest „szarą strefą”, w której wszystko zależy od woli przedsiębiorstwa przesyłowego. Kodeksowe regulacje, wsparte orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych, tworzą stosunkowo klarowne ramy, zgodnie z którymi przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzego gruntu, ale powinien mieć do tego odpowiedni tytuł prawny.

Maciej Gorgol, Counsel w kancelarii prawnej CRIDO