Koniec z własnością balkonów i tarasów – od teraz będą w całości należeć do nieruchomości wspólnej, a właścicielowi mieszkania przysługiwać będzie wyłącznie służebność? Nowy projekt rządowy

• Balkon (loggia lub taras) przynależący do mieszkania w budynku wielorodzinnym a własność i odpowiedzialność za utrzymywanie go w należytym stanie w świetle obecnie obowiązujących przepisów – za które elementy odpowiada właściciel lokalu mieszkalnego, a za które wspólnota mieszkaniowa?
• Koniec ze sporami pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi o remonty balkonów (loggii lub tarasów) przynależących do mieszkań w budynkach wielorodzinnych – nowy projekt rządowy ma wprowadzić zmiany w ustawie o własności lokali
• Koniec z własnością balkonów (loggii i tarasów) przynależących do mieszkań w budynkach wielorodzinnych – Ministerstwo Sprawiedliwości ma inny pomysł na rozwiązanie konfliktów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi
• Odszkodowania dla właścicieli mieszkań z tytułu szkód wyrządzonych w związku z remontami elementów konstrukcyjnych balkonów (loggii i tarasów) przez wspólnoty mieszkaniowe – Ministerstwo Sprawiedliwości zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię
• Koniec ze sporami pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi o remonty balkonów (loggii lub tarasów) przynależących do mieszkań w blokach – kiedy nowy projekt rządowy miałby wejść w życie?

Balkon (loggia lub taras) przynależący do mieszkania w budynku wielorodzinnym a własność i odpowiedzialność za utrzymywanie go w należytym stanie w świetle obecnie obowiązujących przepisów – za które elementy odpowiada właściciel lokalu mieszkalnego, a za które wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Na gruncie powyższej definicji – niejednokrotnie dochodzi do sporów pomiędzy właścicielem mieszkania, a wspólnotą mieszkaniową, co do tego które z części balkonu stanowią wyłączną własność właściciela lokalu (za utrzymanie których, w należytym stanie – tym samym – odpowiada właściciel), a które stanowią część wspólną, za których utrzymanie odpowiada wspólnota (z kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w których właściciel mieszkania również uczestniczy).

W związku z powyższym, nieraz stało się to już przedmiotem rozstrzygnięcia przez sądy, które również, nie zawsze zajmowały jednolite stanowisko w tej kwestii:

1. W wyroku z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1929/15), Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że – „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie.” Z powyższego wynika, że właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność wyłącznie za wierzchnią warstwę wykończeniową „wnętrza” balkonu (lub odpowiednio – tarasu/loggii), czyli m.in. stan płytek czy wewnętrznych ścian balkonu. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt. III CZP 10/08), w której stwierdził, iż: „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Z powyższego wynika natomiast jednoznacznie, że za elementy konstrukcyjne balkonu i utrzymanie ich w należytym stanie – odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
2. Stanowisko niejednolite z powyższymi (z pkt 1), zajął natomiast np. Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 r. (sygn. akt. V ACa 423/13), który uznał, że – „W myśl art. 14 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Według art. 14 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Przepisy ustawy nie określają bliżej, jakie elementy budynku należą do części wspólnych ogółu właścicieli lokali, art. 3 ust. 2 stanowi tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Trafne jest stwierdzenie, że balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. Jest to jednak teza ogólna, która nie jest wystarczająca do powoływania się w uchwale o remoncie i sfinansowaniu jego kosztów bez sprecyzowania, jakie części balkonów mają być remontowane na koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem zaskarżona uchwała (...) o remoncie elewacji budynku z dociepleniem i remoncie balkonów wskazuje ogólnie, że ma być wykonany remont balkonów „w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku”. Można uznać, że balkony mające osobne wejścia z poszczególnych lokali są bardziej częściami budynku należącymi do właścicieli poszczególnych lokali, skoro mogą z nich korzystać tylko oni z wyłączeniem właścicieli innych lokali. Są one częściami wspólnymi tylko jako element elewacji, a więc jako część zewnętrzna wpływająca głównie na wygląd budynku, nie licząc kwestii związanych z bezpieczeństwem ich istnienia (dla osób korzystających z lokali i innych osób, które mogłyby doznać szkody wskutek wad konstrukcyjnych balkonów). Tak więc z powyższych przepisów wynika, że jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowanie udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości (kosztem remontu „cudzych balkonów”).” Z powyższego wynika zatem, że – to wspólnota mieszkaniowa, w podjętej przez siebie uchwale – ma zadecydować, które z części balkonów czy loggii stanowią części wspólne budynku i – tym samym – podlegają remontom przez wspólnotę mieszkaniową, a które są wyłączną własnością właścicieli mieszkań (za które to owi właściciele ponoszą odpowiedzialność).

Niejasne, nieprecyzyjne przepisy i niejednolite orzecznictwo powodowało – jak zostało już wspomniane powyżej – że niejednokrotnie dochodziło do sporów pomiędzy właścicielami mieszkań, a wspólnotą mieszkaniową o to, kto odpowiada np. za remont balustrady, czy innych elementów konstrukcyjnych balkonu – tj. czy właściciel mieszkania musi wyremontować te elementy z własnej „kieszeni” czy zobowiązana jest uczynić to wspólnota (w ramach kosztów zarządu, do których ww. właściciel mieszkania również się dokłada, ponieważ – zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej).

Koniec ze sporami pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi o remonty balkonów (loggii lub tarasów) przynależących do mieszkań w budynkach wielorodzinnych – nowy projekt rządowy ma wprowadzić zmiany w ustawie o własności lokali

W dniu 20 lutego 2026 r., w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, ukazał się projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie: UD312), który raz na zawsze ma rozwiązać spory, do których dochodzi pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi o to, kto jest właścicielem i w zakresie czyjej odpowiedzialności pozostają poszczególne części balkonów (lub odpowiednio – loggii czy tarasów).

Jeżeli ww. projekt zostałby ostatecznie przyjęty – wspólnota mieszkaniowa nie mogłaby już wymagać od właściciela mieszkania wykonania na własny koszt remontu jakichkolwiek elementów konstrukcyjnych balkonu (w tym m.in. wspomnianych – dźwigarów, płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady balkonu oraz innych elementów balkonu stanowiących fragmenty elewacji budynku), nawet jeżeli w podjętej przez siebie uchwale w tym przedmiocie uznałaby, że są to elementy, za które odpowiada właściciel mieszkania (nie mogłoby już zatem dojść do sytuacji, jak w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt. V ACa 423/13).

Koniec z własnością balkonów (loggii i tarasów) przynależących do mieszkań w budynkach wielorodzinnych – Ministerstwo Sprawiedliwości ma inny pomysł na rozwiązanie konfliktów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi

W ramach uzgodnień międzyresortowych projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312) – Ministerstwo Sprawiedliwości zgłosiło uwagę do projektowanej zmiany art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, twierdząc, iż nie usunie ona problemów, którymi – zgodnie z uzasadnieniem projektu – są: brak jednoznacznej kwalifikacji statusu balkonów (tarasów, loggii). (…) rozbieżności interpretacyjne co do elementów balkonów stanowiących część wspólną. (…) co skutkuje wątpliwościami w obrębie wspólnot w zakresie podmiotu zobowiązanego do utrzymania konkretnych elementów balkonów w należytym stanie technicznym, jak również zobowiązanego z tytułu poniesienia kosztów prac remontowych.

Resort podkreślił, że problem ten jest szczególnie istotny w kontekście najczęściej spotykanych remontów warstwy hydroizolacji oraz związaną z tym koniecznością usunięcia posadzki: „O ile w uzasadnieniu wyjaśniono, co projektodawca rozumie pod pojęciem „elementy konstrukcyjne” (dźwigary, płyta balkonowa, balustrada, elementy architektoniczne związane z balkonem), o tyle wskazać należy, że remont/modernizacja tych elementów każdorazowo wymaga ingerencji w „urządzenia” niewchodzące w zakres nieruchomości wspólnej (przykładowo pokrycia balkonu). Wprowadzenie do ustawy pojęcia „elementów konstrukcyjnych” nie prowadzi do usunięcia problemów z kwalifikacją balkonów jako części nieruchomości wspólnej, a może skutkować możliwością powstania dalszych trudności w zakresie wykładni tego pojęcia (zakresu elementów konstrukcyjnych).”

W jaki sposób do powyższego postulatu, odniosło się Ministerstwo Rozwoju i Technologii (będące autorem projektu)?

W ramach odniesienia się do uwag zgłoszonych w toku uzgodnień międzyresortowych (opublikowanego w dniu 23 czerwca 2026 r.) – Ministerstwo Rozwoju i Technologii, będące autorem projektu, poinformowało, że powyższa propozycja Ministerstwa Sprawiedliwości nie została uwzględniona w projekcie. W ramach uzasadnienia tej decyzji poinformowano, iż – „Uznanie całości balkonów za nieruchomość wspólną jest nieuzasadnione, gdyż w większości przypadków są one przypisane do lokalu i służą do wyłącznego użytku jego właściciela. Przyjęcie takiej konstrukcji oznaczałoby, że każdy z pozostałych właścicieli lokali mógłby żądać do nich dostępu. Ustanowienie służebności wynika z umowy bądź orzeczenia sądu; ustawa nie może przewidywać jej obligatoryjności, gdyż stałoby to w sprzeczności z konstrukcją i istotą nieruchomości wspólnej.”

Należy jednak podkreślić, że omawiany projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali jest dopiero na początku swojej drogi przez proces legislacyjny (nie został jeszcze nawet przyjęty przez Radę Ministrów), a zatem – niewykluczone, że pomysł poprawki zaproponowanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości, może jeszcze powrócić na dalszym etapie prac nad regulacją.

Odszkodowania dla właścicieli mieszkań z tytułu szkód wyrządzonych w związku z remontami elementów konstrukcyjnych balkonów (loggii i tarasów) przez wspólnoty mieszkaniowe – Ministerstwo Sprawiedliwości zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię

W toku uzgodnień międzyresortowych projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312) – poza postulatem zaliczenia balkonów, logii i tarasów w całości do nieruchomości wspólnej – Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło jeszcze jedną propozycję: uregulowania w ustawie kwestii ewentualnych roszczeń odszkodowawczych właściciela lokalu, z tytułu szkód wyrządzonych w trakcie niezbędnych remontów elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii i tarasów.

– „Jeżeli natomiast pozostawiono by rozwiązanie zaproponowane w projekcie (czyli nieruchomość wspólną stanowiłyby tylko elementy konstrukcyjne takich urządzeń, zaś pozostałe ich elementy stanowiłyby część składową lokalu), to należałoby rozważyć uregulowanie kwestii ewentualnych roszczeń odszkodowawczych właściciela lokalu, z którym związany jest balkon, logia czy taras, z tytułu szkód wyrządzonych w trakcie niezbędnych remontów tych urządzeń. Jak bowiem wskazano powyżej, remont elementów konstrukcyjnych tych urządzeń z konieczności będzie się łączył z ingerencją (uszkodzeniem) elementów stanowiących część składową lokalu. Zatem przykładowo w razie zastosowania przez właściciela danego lokalu bardzo kosztownych elementów wykończeniowych pokrycia balkonu, konieczny remont jego elementów konstrukcyjnych mógłby narazić wspólnotę mieszkaniową na konieczność poniesienia bardzo wysokich kosztów.”

W odpowiedzi na ww. postulat – Ministerstwo Rozwoju i Technologii o jego nieuwzględnieniu, uzasadniając to faktem, że – kwestię odszkodowań reguluje kodeks cywilny i to jego przepisy – dostosowane do okoliczności konkretnego stanu faktycznego i mogące być podstawą do dochodzenia tych roszczeń. Autorzy projektu zwrócili również uwagę, że „także w innych częściach nieruchomości wspólnej powstaje ryzyko wypłaty odszkodowań z uwagi na konieczność dostępu w celu np. remontu – przykładowo: pionów wodociągowych, kanalizacyjnych, stropów, itp.”

Koniec ze sporami pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i wspólnotami mieszkaniowymi o remonty balkonów (loggii lub tarasów) przynależących do mieszkań w blokach – kiedy nowy projekt rządowy miałby wejść w życie?

Zgodnie z pierwotnym brzmieniem art. 5 projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), który raz na zawsze ma rozwiązać spory, do których dochodzi pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi o to, kto jest właścicielem i w zakresie czyjej odpowiedzialności pozostają poszczególne części balkonów (lub odpowiednio – loggii czy tarasów) – ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W ramach uzgodnień międzyresortowych – powyższy termin vacatio legis został jednak wydłużony do 3 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Należy jednak mieć na względzie, że jeżeli projekt zostanie finalnie przyjęty przez Radę Ministrów – czeka go jeszcze etap dalszych prac legislacyjnych w Sejmie, a później w Senacie, zanim ostatecznie zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312)

Fot. Ministerstwo Rozwoju i Technologii/gov.pl