Kredyt hipoteczny, zadłużona nieruchomość po rozwodzie: jak nie wpaść w prawne i finansowe pułapki?

• Kiedy rozwód staje się wojną o majątek
• Gdy długi rosną szybciej niż rachunki
• Hipoteka – niewidzialny właściciel
• Racjonalne decyzje zamiast emocji

W Polsce liczba rozwodów rośnie z roku na rok. Za rosnącą falą rozstań idą coraz częstsze konflikty o majątek, szczególnie ten związany z nieruchomościami. Jak podkreśla Jarosław Maculewicz, w przypadku małżeństw, które nie mają intercyzy albo rozdzielności majątkowej, obowiązuje tzw. współwłasność łączna. Oznacza to, że żadne z małżonków nie może samodzielnie sprzedać, obciążyć czy przekazać w darowiźnie nieruchomości – wszystkie decyzje muszą być podejmowane wspólnie. Najczęściej dopiero po prawomocnym wyroku rozwodowym formalnie rozpoczyna się proces podziału majątku – w sądzie lub w formie aktu notarialnego.

Kiedy rozwód staje się wojną o majątek

Choć w teorii podział majątku można przeprowadzić polubownie, w praktyce większość takich spraw zamienia się w emocjonalną wojnę. Najczęściej słyszymy: ja już nie chcę mieć z tą osobą nic wspólnego. Ale gdy przychodzi do sprzedaży udziałów w mieszkaniu, okazuje się, że druga strona nie ma pieniędzy, albo jedna nie chce sprzedać drugiej z czystej niechęci– mówi Maculewicz.

Konflikty często trwają latami, zwłaszcza gdy dochodzą kwestie hipotek i kredytów. Sąd w postępowaniu rozwodowym nie rozstrzyga o zobowiązaniach wobec banku, więc byli małżonkowie muszą samodzielnie poradzić sobie z dalszą spłatą rat. Banku nie interesuje rozwód – wymaga terminowej spłaty w całości, niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu i czy któreś z byłych małżonków zaprzestaje spłaty „swojej części”. Dla banku rata jest jedna.

W niektórych przypadkach możliwe jest także ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym, jeśli jeden z małżonków rażąco mniej przyczyniał się do jego powstawania. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje taką możliwość, np. gdy jedna ze stron unika pracy, trwoni środki czy uzależnienia. To trudne postępowanie, wymagające dowodów i cierpliwości, ale czasem jedyne sprawiedliwe rozwiązanie – tłumaczy ekspert.

Gdy długi rosną szybciej niż rachunki

Kolejnym problemem są zadłużone nieruchomości. Wielu właścicieli nie zdaje sobie sprawy, jak szybko zaległości czynszowe mogą doprowadzić do egzekucji komorniczej. Jak wyjaśnia Maculewicz, po kilku miesiącach niepłacenia czynszu i braku kontaktu lub porozumienia z właścicielem, spółdzielnia najczęściej zgłoszą sprawę do komornika, który z czasem wystawia mieszkanie na licytację.

Najczęściej słyszymy, że komornik jest zły. Tymczasem to nie komornik jest winny – on tylko przeprowadza ten nieprzyjemny proces. Zobowiązania nie powstały z jego winy. A dług nie znika, przeciwnie – rośnie z miesiąca na miesiąc, a do niego dochodzą odsetki lub dopisują się kolejni wierzyciele – mówi ekspert.

Pierwsza licytacja nieruchomości odbywa się zazwyczaj za ¾ jej wartości, druga – już tylko za ⅔.

Po spłacie kosztów egzekucyjnych, sądowych następuje spłata wierzycieli w kolejności zgodnej z kodeksem postępowania cywilnego. Dopiero wtedy dochodzimy do dłużnika, któremu najczęściej zostaje niewielka część pieniędzy(lub nic jeśli długi przewyższały wartość nieruchomości), często zbyt mała, by kupić nowe mieszkanie. W efekcie traci nieruchomość i stabilność finansową.

To błędne koło. Ktoś przestaje płacić czynsz, bo jest mu ciężko, ale im dłużej zwleka, tym mniej zostaje mu na koniec. Dlatego zawsze apeluję: reagujmy wcześniej, ze specjalistami, szukajmy rozwiązań zanim sprawa trafi na licytację – przestrzega Maculewicz.

Hipoteka – niewidzialny właściciel

Szczególną ostrożność należy zachować w przypadku nieruchomości z kredytem hipotecznym. Wiele osób zapomina, że do momentu całkowitej spłaty kredytu faktycznym właścicielem mieszkania jest bank, który ma wgląd do toczących się postępowań egzekucyjnych jego nieruchomości. Jeśli dodatkowo przestaniemy spłacać raty, sprawa nabierze tempa, a konsekwencje dla dłużnika będą znacznie surowsze. – dodaje ekspert.

Dlatego najrozsądniejszym wyjściem przy problemach finansowych jest restrukturyzacja zobowiązań lub sprzedaż nieruchomości przed rozpoczęciem egzekucji. Zespół Maculewicza często pomaga takim właścicielom znaleźć tańsze mieszkanie i spłacić długi – zanim stracą wszystko.

Nie sprowadzamy nikogo z Warszawy do Katowic – chodzi o to, by znaleźć lokum na miarę możliwości. Lepiej mieć mniejsze, ale własne mieszkanie, niż żyć ponad stan i w końcu zostać bez dachu nad głową – podkreśla.

Racjonalne decyzje zamiast emocji

Na zakończenie ekspert przypomina, że większości problemów można uniknąć, jeśli decyzje o zakupie nieruchomości podejmuje się z rozwagą. Kupujmy to, czego naprawdę potrzebujemy, a nie to, co mają inni. Duże mieszkanie to większy czynsz, większe koszty ogrzewania, sprzątania i kredytu. Przeszacowanie własnych możliwości to najczęstszy początek kłopotów finansowych – podsumowuje Jarosław Maculewicz.

Jarosław Maculewicz – zawodowo zajmuje się rozwiązywaniem złożonych problemów ze stanem prawnym nieruchomości. Wspiera osoby niepewne swojej sytuacji prawnej – od współwłasności i udziałów po zadłużenia, spadki i konflikty.