Jak przebiega wypłata odszkodowań za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg?

Zanim rozpocznie się budowa drogi, przez wiele lat trwa jej przygotowanie i projektowanie. Podczas projektowania organizowane są spotkania z mieszkańcami terenów, przez które ma przebiegać droga krajowa. Na początku, spotkania dotyczą znacznie większych obszarów niż wymagany pod budowę – zgodnie z przepisami inwestor, czyli GDDKiA, ma obowiązek przedstawić kilka możliwych wariantów przebiegu projektowanej drogi. Rozmawiamy wtedy z wójtami, burmistrzami i prezydentami miast, starostami, przedstawicielami lokalnych społeczności oraz z różnymi organizacjami, ale przede wszystkim rozmawiamy z mieszkańcami takimi jak Ty. Chcemy poznać Twoją opinię na temat poszczególnych wariantów. Jedne z nich będą biec dalej od Twojej nieruchomości, niektóre bliżej, a niektóre być może będą przechodzić przez Twoją nieruchomość. To pierwszy moment, gdy możesz dowiedzieć się, jakie są plany budowy drogi. To również bardzo dobry moment, by zgłosić swoje zastrzeżenia lub propozycje. 

W kolejnym etapie wybierany jest jeden docelowy wariant, który najlepiej spełnia wymogi środowiskowe, ekonomiczne i techniczne. Wariant ten wybierany jest m.in. na podstawie ankiet i opinii mieszkańców. Czasami tak wybrany wariant jest połączeniem kilku wcześniejszych możliwości przebiegu projektowanej drogi. Na tym etapie już możesz stwierdzić, czy Twoja nieruchomość leży na trasie wariantu preferowanego – wtedy z dużą pewnością zostanie ona przejęta pod budowę drogi. 

Najważniejszym dokumentem, z którego wynika, że Twoja nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi krajowej jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Decyzję tego rodzaju wydaje wojewoda. Decyzja ta powoduje, że z mocy prawa Twoja nieruchomość lub jej część zostaje przejęta przez Skarb Państwa, a Tobie należy się za to odpowiednie odszkodowanie.  

Z dniem, w którym decyzja ZRID stanie się ostateczna, nieruchomości lub ich części na których ma zostać zrealizowana droga krajowa stają się własnością Skarbu Państwa. Decyzja ZRID zatwierdza zatem, że to właśnie na Twojej nieruchomości zostanie ostatecznie wybudowana droga krajowa. 

Zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID otrzymasz pocztą, na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Dodatkowo wojewoda zawiadamia o wydaniu decyzji ZRID obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej, które może ukazać się także w prasie lokalnej oraz w siedzibach gmin, na terenie których inwestycja jest prowadzona.

Termin przekazania nieruchomości wskazany jest w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID.  

Jeżeli przekażesz swoją nieruchomość w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, wysokość odszkodowania zostanie powiększona o 5 proc. wartości wywłaszczanej nieruchomości.  

Przekazanie nieruchomości należy udokumentować - albo złożyć/przesłać do GDDKiA „oświadczenie o wydaniu nieruchomości” albo (w przypadku nieruchomości zabudowanej) podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Jeśli nieruchomość jest zabudowana, w celu usprawnienia procesu, zalecamy kontakt osobisty lub telefoniczny z Oddziałem GDDKiA prowadzącym daną inwestycję. 

Nieprzekazanie nieruchomości w wyznaczonym terminie wiąże się ze wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez wojewodę, które prowadzi do przymusowego przejęcia nieruchomości na koszt właściciela. 

Tak, wywłaszczenie nieruchomości musi nastąpić za odpowiednim odszkodowaniem. Oznacza to, że wysokość odszkodowania powinna być równa co najmniej wartości rynkowej Twojej nieruchomości. Oznacza to również, że procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, bo każdą z nieruchomości należy wycenić indywidualnie. 

Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania wojewoda wszczyna z urzędu, w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna lub nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności. Nie ma więc potrzeby występowania do wojewody z wnioskiem o wszczęcie tego rodzaju postępowania. Nie jest wymagany również żaden wniosek o wypłatę odszkodowania 

Wojewoda wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania w terminie 30 dni od momentu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Jednakże w przypadku, kiedy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, wojewoda ustala odszkodowanie w terminie 60 dni, od dnia, w którym nadano ten rygor.

Odszkodowanie za przejęcie Twojej nieruchomości składać się będzie z kilku elementów. Pierwszy, najważniejszy, to wartość rynkowa Twojej nieruchomości. Wojewoda nie określa tej wartości sam – w tym celu powołuje niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy, który zawiera wartość Twojej nieruchomości. Z treścią operatu możesz zapoznać się w urzędzie wojewódzkim, możesz też poprosić, by przesłano Ci elektroniczną wersję operatu szacunkowego. Masz prawo zgłosić do wojewody zastrzeżenia do treści operatu szacunkowego. 

Kolejnymi elementami odszkodowania są tzw. bonusy, tj. kwoty o jakie wojewoda powiększa kwotę odszkodowania: 

o 10.000 zł, jeśli odszkodowanie dotyczy budynku mieszkalnego albo budynku, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Kwota ta jest naliczana dla budynku, niezależnie od liczby lokali znajdujących się w budynku; 

o 5 proc. wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana GDDKiA w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID. 

Ustalenie odszkodowania następuje w formie decyzji administracyjnej. 

Wartość określa się według takiego stanu nieruchomości, w jakim ona była, gdy wydana została decyzja ZRID przez wojewodę. Oznacza to, że odszkodowanie nie będzie obejmowało niczego, co stało się na nieruchomości po tej dacie. Odszkodowanie nie będzie obejmować też utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej ani spadku wartości nieruchomości sąsiednich lub pozostałych przy właścicielu po podziale. 

Przy określaniu wartości nieruchomości przejętej pod budowę drogi rzeczoznawca majątkowy stosuje tzw. zasadę korzyści. 

O tym, ile jest warta Twoja nieruchomość w dużej mierze decyduje jej przeznaczenie. Przykładowo nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym jest z reguły droższa od nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, ale jednocześnie z reguły tańsza od nieruchomości o przeznaczeniu handlowym. 

Ustawodawca uznał, że przy nabywaniu nieruchomości pod drogi należy ocenić, jaka byłaby wartość Twojej nieruchomości, gdyby miała przeznaczenie drogowe (budowlane) i porównać tę wartość z wartością nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu. Zasada korzyści mówi, że właściciel nieruchomości powinien zawsze dostać jako odszkodowanie większą z tych wartości. 

Jeżeli nie zgadzasz się z wysokością ustalonego odszkodowania, masz prawo odwołać się do Ministra Rozwoju i Technologii. Masz na to 14 dni od daty doręczenia decyzji ustalającej odszkodowanie, a samo odwołanie kierujesz do wojewody (on przekaże je do Ministra). Decyzję Ministra możesz potem zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (WSA). Odwołanie od decyzji oraz skargę od niej może również złożyć GDDKiA.

W ramach odszkodowania, za Twoją zgodą, może Ci zostać przyznana nieruchomość zamienna. Ważne, by wartość tej nieruchomości była podobna do wartości Twojej nieruchomości, która została przejęta pod drogę. Różnicę między wartościami nieruchomości wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. 

Otrzymasz odszkodowanie w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. 

Odszkodowania staramy się wypłacać na rachunek bankowy. Możesz zatem samodzielnie poinformować nas o numerze swojego konta bankowego albo też poczekać, aż my wystąpimy do Ciebie z prośbą o podanie tego numeru. 

Uważasz, że powinieneś już dawno otrzymać odszkodowanie, a ono jeszcze do Ciebie nie dotarło? Sprawdź, czy nie zdarzyła się jedna z poniższych rzeczy: 

wojewoda jeszcze nie ustalił dla Ciebie odszkodowania, czyli nie wydał jeszcze decyzji odszkodowawczej. Powody mogą być różne – najczęstszym jest oczekiwanie przez wojewodę na sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, bez którego nie jest możliwe określenie wartości Twojej nieruchomości. Skontaktuj się z urzędem wojewódzkim, by dowiedzieć się, na kiedy planowane jest wydanie decyzji dotyczącej Twojej nieruchomości; 

odmowa przyjęcia odszkodowania w wysokości ustalonej przez wojewodę. Masz prawo, by nie zgodzić się z wysokością zaproponowanego odszkodowania – Twoje odwołanie rozpatrzy wtedy Minister, ale do tego czasu wypłacone może być jedynie 70 proc. kwoty, którą ustalił wojewoda w swojej decyzji. Pamiętaj, że wypłata tych 70 proc. jest na Twój wniosek, jeżeli go nie będzie to wypłata całości odszkodowania nastąpi dopiero po wydaniu decyzji przez Ministra; 

nieuregulowany stan prawny nieruchomości, która została przejęta na potrzeby budowy drogi krajowej. Nieuregulowany stan prawny oznacza zarówno brak księgi wieczystej nieruchomości i innych dokumentów, które wskazywałyby kto jest właścicielem nieruchomości, jak również taka sytuacja, gdy nieruchomość jest w rodzinie od lat, ale nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i w dokumentach jako właściciel widnieją osoby, które już dawno zmarły. Jeżeli stan prawny działki nie jest uregulowany odszkodowanie wpłacane jest do depozytu sądowego na 10 lat. W takiej sytuacji, aby je otrzymać, konieczne jest przedłożenie w sądzie dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości (np. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza). 

Jeżeli pod budowę drogi przejęto tylko część Twojej nieruchomości, a pozostała jej część (tak zwana „resztówka”) nie nadaje się do dalszego prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, masz prawo wystąpić z wnioskiem do właściwego Oddziału GDDKiA o wykupienie pozostałej części nieruchomości.  

Jeżeli GDDKiA uzna wniosek za zasadny, przedstawi ofertę wykupu. Cena nieruchomości zostanie ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego na zlecenie GDDKiA. Wykup odbywa się w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. 

W sytuacji, gdy GDDKiA nie uzna wniosku o wykup za zasadny, będziesz miał prawo wystąpić z żądaniem wykupu na drogę sądową (cywilną). 

Niejednokrotnie realizacja inwestycji wymaga wejścia i przeprowadzenia prac na nieruchomościach położonych poza pasem drogowym. Nieruchomości te nie są wywłaszczane, czyli nie następuje sytuacja, w której własność tych nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa.  

W decyzji ZRID wojewoda może nałożyć na właścicieli nieruchomości obowiązek udostępnienia swoich nieruchomości, by GDDKiA mogło przeprowadzić określone prace budowlane. Na przykład może to być konieczność przebudowy istniejącej sieci wodociągowej, którą trzeba przesunąć, bo koliduje z projektowaną drogą. 

Działający w imieniu GDDKiA wykonawca inwestycji ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu wykonywanych na niej prac. Jeżeli jednak jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Dodatkowo, jeżeli wskutek wykonywanych prac, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu. 

Wysokość odszkodowania ustala wojewoda na wniosek właściciela lub GDDKiA.  

Powyżej opisaliśmy zasady nabywania nieruchomości i ustalania odszkodowania za nieruchomości pod inwestycje drogowe. W przypadku konkretnych inwestycji zachęcamy do kontaktu z pracownikami Wydziałów Nieruchomości w oddziałach GDDKiA, którzy wyjaśnią szczegółowo wszystkie zagadnienia z tym związane. Dane kontaktowe znajdą Państwo na stronie www.gddkia.gov.pl w zakładkach Kontakt na stronach Oddziałów GDDKiA. 

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. 

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Źródło: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad