Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zadatek nie zastępuje odszkodowania

Marta Piórkowska
Kiedy odszkodowanie, a kiedy zadatek?
Kiedy odszkodowanie, a kiedy zadatek?
Dokonując kupna nieruchomości warto się zabezpieczyć. Taką możliwość przewiduje kodeks cywilny w postaci zadatku, który może uchronić nas przed tym, że właściciel nieruchomości wycofa się z umowy i odmówi jej sprzedania.

Zadatek zwykle zastrzega się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jego ustanowienie nie jest obowiązkowe i zależy wyłącznie od postanowienia stron umowy, w praktyce jednak często stosowany, ponieważ zabezpiecza interes obu stron.

W jaki sposób zadatek zabezpiecza nasze interesy

Jeżeli strony nie postanowią w umowie inaczej, to zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, obowiązuje zasada, że w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu do jej wykonania. W przypadku wycofania się z umowy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. W odwrotnej sytuacji, gdy wycofuje się sprzedający, kupujący może żądać kwoty dwukrotnie wyższej, czyli odzyska wpłacony zadatek i otrzyma jego równowartość. Przepisy nie regulują jednak ważnego zagadnienia, które od dawna wywołuje spory w doktrynie, mianowicie czy ustanowienie w umowie zadatku uprawnia stronę do dochodzenia naprawienia szkody związanej z niewykonaniem umowy na zasadach ogólnych (art. 471 i n. kodeksu cywilnego). A zatem czy w sytuacji w której, np. sprzedający wycofa się z umowy, kupujący po uzyskaniu podwójnej wysokości zadatku będzie mógł ponad to dochodzić odszkodowania.

Zadatek nie może pozbawiać prawa do odszkodowania

Do niedawna przeważało stanowisko, zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, że ustanowienie zadatku, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, uprawnia stronę tylko do wykonania uprawnień określonych w tym przepisie. W związku z powyższym w razie niewykonania umowy, wyłączona zostaje możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych lub prowadzi do tego, że strona nie może żądać odszkodowania przewyższającego wysokość zadatku, bądź gdy sama go dała, jego podwójnej wartości.

Sąd Najwyższy w najnowszym orzecznictwie uznaje jednak, że zadatek jest szczególną sankcją za niewykonanie umowy i ma na celu zapewnienie jej wykonania przez wzmocnienie stanowiska strony dążącej do jej zrealizowania. Jeżeli przyjmiemy, że w razie zastrzeżenia zadatku strona nie ma możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, to w istocie zastrzeżenie zadatku pozbawiałoby ją ważnego uprawnienia jakie przysługuje każdemu wierzycielowi w razie niewykonania umowy.

Zobacz również serwis: Umowa kupno - sprzedaż

Należy zatem uznać, że dochodzenie odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz rozliczenie tytułem zadatku to dwie odrębne regulacje prawne. Zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, natomiast odszkodowanie stanowi formę rekompensaty za szkody jakie poniosła strona w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Warto przy tym podkreślić, że w przeciwieństwie do odszkodowania, możliwość odstąpienia od umowy przewidziana w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego istnieje niezależnie od tego czy uprawniony poniósł jakąkolwiek szkodę na skutek niewykonania umowy.

Zobacz również serwis: Konsument i umowy

Podsumowując stanowisko sądu, w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości (Uchwała SN z 25.6.2009 r., III CZP 39/09).

Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Wycena w ciągu godziny.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Obywatele skarżą się na blokowanie stron internetowych. Pismo RPO do premiera
    Mechanizm blokowania stron internetowych stwarza ryzyko dla wolności słowa oraz dostępu do informacji. Przepisy nie przewidują informowania administratora strony o przyczynie blokady i czasie jej trwania. Takie działania powinny być ściśle określone i podlegać skutecznej kontroli – wskazuje RPO. Zarazem nie kwestionuje potrzeby ochrony osób, których prawa mogą być naruszane, a także względów bezpieczeństwa.
    Zarząd Woj. Lubuskiego kieruje wniosek o stan klęski żywiołowej
    W związku z katastrofą ekologiczną w Odrze, w piątek Zarząd Województwa Lubuskiego skieruje do rządu RP oraz wojewody lubuskiego wniosek o wprowadzenie stanu klęski żywiołowej – poinformował w piątek rzecznik prasowy Zarządu Woj. Lubuskiego Paweł Kozłowski.
    Wniosek o 300+ warto złożyć do końca sierpnia 2022 r.
    Trwa składanie wniosków o świadczenie dobry start, często nazywane też 300+. Co daje zawnioskowanie o wsparcie do końca sierpnia 2022 r.?
    Nowe zadania farmaceutów?
    Ministerstwo Zdrowia analizuje możliwości rozszerzenia roli farmaceutów. Część nowych zadań może trafić do koszyka świadczeń gwarantowanych.
    Złodziej czy oszust? Kupujący celowo nie zeskanował produktu na kasie samoobsługowej
    Mężczyzna na droższych perfumach kosztujących 139,99 zł przykleił kod kreskowy tańszych perfum za 12,99 zł i skasował je na kasie samoobsługowej. W ten sposób chciał “zaoszczędzić” 127 zł. Złodziej czy oszust?
    Fundusze europejskie dla związków jednostek samorządu terytorialnego
    Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej opublikowało „Zasady realizacji instrumentów terytorialnych w Polsce w perspektywie finansowej UE na lata 2021-2027”. Mają one ułatwić realizację zadań w ramach wybranych instrumentów terytorialnych podmiotom, które są odpowiedzialne za ich wdrażanie – przede wszystkim partnerstwom jednostek samorządu terytorialnego oraz społecznościom lokalnym.
    Prywatność funkcjonariusza - planowane zmiany
    Nawet osiem lat więzienia ma grozić za rozpowszechnienie bez zgody w internecie informacji dotyczących życia prywatnego funkcjonariusza (także byłego), których udostępnienie może spowodować zagrożenie jego bezpieczeństwa. Takiej ochrony nie mają ani politycy, ani sędziowie.
    Jak złożyć wniosek o 300 plus (Dobry start)
    9 minut i 35 sekund to średni czas potrzebny na złożenie wniosku o wyprawkę szkolną w ramach programu "Dobry start”. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił już ponad 2,7 mln świadczeń, co objęło ponad 3 mln dzieci. Do rodziców trafiło w sumie ok. 827 mln zł – poinformował rzecznik ZUS Paweł Żebrowski.
    Czy akceptujemy nieetyczne zachowania finansowe?
    Prawie połowa Polaków jest skłonna usprawiedliwić nieetyczne zachowania finansowe. Najczęściej jest to praca na czarno i unikanie alimentów.
    Zmian w ordynacji wyborczej. Więcej okręgów
    Szykują się zmiany w ordynacji wyborczej do Sejmu jeszcze przed najbliższymi wyborami. Równolegle we wrześniu może być złożona w parlamencie propozycja przeniesienia terminu elekcji samorządowej.
    Inflacja a zdrowie psychiczne Polaków [BADANIE]
    Polacy przez inflację podupadają na zdrowiu psychicznym. Eksperci twierdzą, że sezon grzewczy jeszcze pogłębi ten problem.
    Dwucyfrowa waloryzacja rent i emerytur w 2023 r.?
    Przyszłoroczna waloryzacja rent i emerytur może być dwucyfrowa - zapowiedział we wtorek wiceszef MRiPS Stanisław Szwed. Dodał, że zapowiada się rekordowo ze względu na wysoką inflację.
    Lody Häagen-Dazs zanieczyszczone 2-chloroetanolem. GIS ostrzega
    Główny Inspektor Sanitarny przekazał 8 sierpnia 2022 r. w ramach ostrzeżenia publicznego o wycofaniu kolejnych kilku partii lodów firmy Häagen-Dazs. Powodem jest zastosowanie ekstraktu waniliowego zanieczyszczonego 2-chloroetanolem (który jest pochodną szkodliwego tlenku etylenu).
    Ceny w sklepach wciąż rosną
    Obecnie artykuły tłuszczowe najbardziej drenują portfele Polaków. Wzrosty rok do roku wynoszą w tym przypadku ponad 50 procent.
    Prywatny elektryk wykorzystywany w celach służbowych a zwrot kosztów
    Nowe przepisy wprowadzą możliwość zwrotu pracownikom kosztów używania do celów służbowych samochodów prywatnych z napędem elektrycznym lub hybrydowym, a także napędzanych wodorem.
    Karta Dużej Rodziny
    Karta Dużej Rodziny pozwala na korzystanie z różnorodnych zniżek. Kto może ją otrzymać?
    Ponaglenie w sprawie urzędowej - kiedy nie ma zastosowania?
    Pracodawcy oraz osoby bezrobotne, przed złożeniem ponaglenia na opieszałość urzędu pracy lub urzędu wojewódzkiego, powinny wcześniej upewnić się, że w ich sprawie będzie ono skuteczne.
    Na czym polega przygotowana likwidacja w upadłości konsumenckiej?
    Upadłość konsumencka bez wątpienia stanowi jeden najlepszych sposobów na oddłużenie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W obecnych czasach zdecydowanie wzrasta zainteresowanie upadłością konsumencką. W tych ramach można skorzystać także z tzw. pre-pack’u – przygotowanej likwidacji. Na czym polega to rozwiązanie i kiedy jego zastosowanie jest opłacalne? Okazuje się, że przygotowana likwidacja jest procedurą, w ramach której konsument może uzyskać oddłużenie znacznie szybciej, niż w upadłości konsumenckiej.
    Podpis elektroniczny
    Podpis elektroniczny funkcjonuje w Polsce od ok. dwudziestu lat. W dobie informatyzacji powstanie takiej konstrukcji było nieuniknione. Najważniejszą zaletą jest oszczędność czasu.
    Opieka naprzemienna - MS planuje doprecyzowanie przepisów
    Czy opieka naprzemienna zostanie zdefiniowana? O planowanych zmianach przepisów poinformowało Ministerstwo Sprawiedliwości w odpowiedzi na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich.
    Uprawianie seksu z małoletnim za jego zgodą
    W czasach, gdy granice dopuszczalnego zachowania znacznie się przesuwają, występuje dużo zwolenników postulujących za tym aby zmniejszyć próg wiekowy małoletnich, dopuszczający ich obcowanie płciowe. Czy jednak seks z małoletnim za jego zgodą może wyłączać bezkarność na gruncie polskiego prawa?
    Odszkodowanie za uszkodzenie pojazdu to nie tylko wydatki na jego naprawę - wyrok Sądu Najwyższego
    Odszkodowanie za uszkodzenie pojazdu to nie tylko kwota wydatków poniesionych na jego naprawę, ale też równowartość hipotetycznie określonych kosztów przywrócenia pojazdu do stanu poprzedniego - orzekł Sąd Najwyższy, uwzględniając skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego.
    Zakupy online w sklepie internetowym – jak bezpiecznie kupować i płacić
    Oszuści zadają sobie trud tworzenia stron pozorujących działalność sklepów internetowych, by wyłudzić od nas pieniądze lub dane osobowe. Podpowiadamy, co zrobić, by nie dać się na to nabrać i jak odróżnić przestępcę od rzetelnego sprzedawcy.
    Czy banki utrudniają nadpłatę kredytu po wakacjach kredytowych?
    Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdza czy banki utrudniają nadpłatę kredytu po wakacjach kredytowych. Jakie skargi wpływają od konsumentów?
    Spółdzielnia mieszkaniowa
    Spółdzielnia mieszkaniowa to organizacja posiadająca osobowość prawną. Jej celem jest prowadzenie działalności polegającej na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych na rzecz zrzeszonych mieszkańców. Może posiadać nieograniczoną liczbę członków.