REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część II). Nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń./ Fot. Fotolia
Obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zasadniczo obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń. Nabywca , a dotyczy to też obywateli niemieckich, musi mieć ukończony 18 rok życia. W Niemczech nie ma ustawy, która ograniczałaby możliwości nabycia nieruchomości przez obywatela innego państwa unijnego.

Zobacz również: Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

REKLAMA

Dług gruntowy i hipoteka

Powyżej użyliśmy pojęcia hipoteki jako prawo zastawy na nieruchomości. Banki żądają najczęściej ustanowienia w celu zabezpieczenia udzielonego kredyt długu gruntowego, a nie hipoteki.

REKLAMA

Dług gruntowy (Grundschuld), a nie hipoteka, zabezpiecza za tym najczęściej w Niemczech kredyty bankowe. Zarówno do powstania długu gruntowego jak i hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Te instytucje prawne odróżniają się od siebie w sposób istotny. Hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność jest z nią związana (tzw. akcesoryjność). Oznacza to, że jeżeli dłużnik spłaci 1/3 wierzytelności, to automatycznie 1/3 hipoteki należy do dłużnika. W wypadku spłacenia długu zabezpieczonego hipoteką, hipoteka musi być wykreślona z księgi wieczystej.

Dług gruntowy jest niezależny od istnienia i wysokości wierzytelności. Oznacza to, że nawet w wypadku spłacenia długu, dla którego ustanowiony był dług gruntowy, istnieje on w pełnej wysokości dalej. Ten dług gruntowy może być użyty dla zabezpieczenia innego długu. Tu też leży pewne niebezpieczeństwo dla dłużnika, ponieważ bank może użyć ustanowionego i spłaconego już długu gruntowego do zabezpieczenia dalszych długów dłużnika.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza tym właściciel nieruchomości może sam ustanowić dla siebie samego dług gruntowy (Eigentümergrundschuld) i potem go scedować , a więc odstąpić bankowi w wypadku zaciągnięcia kredytu.

Obydwa prawa zastawu na nieruchomości ustanawiane są w formie aktu notarialnego ze wzglęądu na – co banki albo inni wierzyciele żądają – poddanie się egzekucji przez dłużnika. Podobnie jak w Polsce taki akt notarialny zawierający hipotekę albo dług gruntowy są tytułami egzekucyjnymi.

Zobacz również: Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców w Niemczech

REKLAMA

Zasadniczo obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń. Nabywca , a dotyczy to też obywateli niemieckich, musi mieć ukończony 18 rok życia. W Niemczech nie ma ustawy, która ograniczałaby możliwości nabycia nieruchomości przez obywatela innego państwa unijnego.

Nabywca nieruchomości w Niemczech musi też uiścić podatek od nabycia nieruchomości – w zależności od landu – w wysokości 3,5 % do 5 % od wysokości ceny kupna. Wydziały ksiąg wieczystych uzależniają wpis do księgi od przedłożenia odpowiedniego zaświadczenia urzędu finansowego o uiszczeniu podatku od nabycia nieruchomości (tzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nie dotyczy to teraz obywateli polskich, ale nabycie nieruchomości w Niemczech nie ma wpływu na udzielenie zezwolenia na pobyt. Obowiązujący system podatkowy przewiduje też podatek spekulacyjny od sprzedaży nieruchomości Jeżeli czasokres między nabyciem a sprzedażą nieruchomości nie przekracza dziesięciu lat, to zysk ze sprzedaży podlega podatkowi dochodowemu.

Włączenie maklera związane jest z kosztami w wysokości 3% do 7 % ceny sprzedaży. Nie jest ustawowo ustalone kto ponosi te koszta, a więc sprzedawca, kupujący albo obydwoje po połowie. Zależy to od ustaleń stron umowy albo od zwyczaju w poszczególnych landach. Opłaty notarialne są ustalone przez ustawę związkową; oznacza to , że opłaty notarialne są na terenie Niemiec nie podlegają zmianą w zależności od landu. Opłaty notariusza przy cenie kuna np. mieszkania własnościowego za 200.000, ---€ wynoszą ok. 1010,--€ netto. Obecność tłumacza, jeżeli notariusz sam nie zna języka obcego, jest obowiązkowa. Poza tym kupujący albo sprzedający, którzy nie znają języka niemieckiego mają prawo żądać tłumaczenia nie tylko ustnego ale także pisemnego aktu notarialnego na ich język ojczysty. 

Zobacz również serwis: Konsument i umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Tablica alimentacyjna wycofana. Rozwiązanie będzie jeszcze konsultowane

Ministerstwo Sprawiedliwości wycofało się z zaproponowanych we środę tablic alimentacyjnych. Rozwiązanie zostanie jeszcze raz skonsultowane - poinformował rzecznik rządu Adam Szłapka po piątkowym posiedzeniu Rady Ministrów.

Sprzedała dom z babcią w środku. Prawo na to pozwala – ale senior zostaje sam

Pani Jadwiga przekazała wnuczce dom w zamian za opiekę. Ta go sprzedała – razem z zamieszkującą seniorką. Niewielu wie, że to możliwe. Co wtedy z obowiązkami? Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę? Prawniczka wyjaśnia, jak działa prawo dożywocia i czego się wystrzegać.

Sejm podejmie decyzje we wrześniu: Emerytury stażowe i asystencja osobista na agendzie posiedzenia

We wrześniu 2025 roku Sejm rozpatrzy kluczowe projekty dotyczące emerytur stażowych oraz asystencji osobistej dla osób z niepełnosprawnościami - zapowiedziała przewodnicząca sejmowej Komisji Polityki Społecznej i Rodziny, Katarzyna Ueberhan z Lewicy.

Ponad 6 milionów Polaków z prawem do dłuższego urlopu, wyższych dodatków do wynagrodzenia i nagród od 1 stycznia 2026 r. Sejm zdecydował

Podczas posiedzenia Sejmu w dniu 22 lipca 2025 r., odbyło się pierwsze czytanie przygotowanej przez MRPiPS nowelizacji kodeksu pracy i kilku innych ustaw, która zakłada, że do stażu pracy, od którego zależy szereg uprawnień pracowniczych (m.in. prawo do dłuższego urlopu wypoczynkowego, wyższej odprawy, stażowych dodatków do wynagrodzenia i nagród jubileuszowych), mają zostać zaliczone m.in. okresy zatrudnienia na podstawie umów cywilnoprawnych oraz wykonywania własnej działalności gospodarczej. Zmiany będą miały wpływ na uprawnienia pracownicze ponad 6 mln Polaków.

REKLAMA

Tablica alimentacyjna. Pytania i odpowiedzi MS

Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące tablicy alimentacyjnej. Mają one pomóc w lepszym zrozumieniu zasad działania tablicy i jej praktycznego zastosowania. Jednocześnie resort podkreśla, iż tablica alimentacyjna nie ma mocy wiążącej.

Czego nie wolno robić na plaży? Lista 9 przykładów!

Upalny czas letni sprzyja odpoczynkowi nad wodą. Niektóre zachowania na plaży mogą wydawać się z pozoru niewinne, ale w praktyce mogą skutkować odpowiedzialnością karną.

Drastyczne pogorszenie sytuacji prawnej i życiowej obywateli Ukrainy - co dalej z ustawą?

Nowelizacja ustawy pomocowej dla obywateli Ukrainy może drastycznie pogorszyć ich sytuację prawną i życiową - wskazuje RPO w swoich uwagach do projektu zmian przepisów. O co dokładnie chodzi? Przedstawiamy kluczowe problemy i ich potencjalne skutki.

Jest decyzja w sprawie parkomatów i opłat za postój. Szykują się zmiany: ma być lepiej dla seniorów i osób z niepełnosprawnościami

Jest decyzja w sprawie parkomatów i opłat za postój. Sprawą zajął się sam Rzecznik Praw Obywatelskich co sprawiło, że Ministerstwo Infrastruktury zajęło oficjalne stanowisko w sprawie. Wydaje się, że szykują się zmiany, bo ma być lepiej dla seniorów i osób z niepełnosprawnościami - które dotychczas mogą mieć utrudniony dostęp do płatnego postoju.

REKLAMA

Gotówka w strefie płatnego parkowania: RPO interweniuje, rząd przyznaje rację kierowcom

Rzecznik Praw Obywatelskich Marcin Wiącek zwrócił się do ministra infrastruktury w sprawie skarg kierowców, którzy zostali obciążeni opłatami dodatkowymi, ponieważ nie mieli możliwości zapłaty za parkowanie gotówką. Problem dotyczy stref, w których zlikwidowano tradycyjne parkomaty, pozostawiając jedynie urządzenia obsługujące płatności bezgotówkowe. Ministerstwo Infrastruktury przyznaje, że każdemu kierowcy należy zapewnić realną możliwość uiszczenia opłaty w formie gotówkowej – co może oznaczać konieczność zmiany przepisów ustawy o drogach publicznych.

Koniec ze swobodnym obrotem gotówką: zgłoszenie obowiązkowe, odbiór tylko osobiście. Jakiej kwoty już nie wypłacisz bez formalności?

Coraz bardziej restrykcyjne stają się ograniczenia w obrocie gotówką – zarówno dla firm, jak i osób fizycznych. W Polsce przedsiębiorstwa już nie mogą realizować transakcji między sobą za więcej niż 15 000 zł gotówką, a od 2027 r. w całej Unii będą obowiązywały limity na maks. 10 000 € (z możliwością obniżenia do 3 000 €) . Co więcej, poza już obowiązującymi lub dopiero nadchodzącymi limitami, wprowadzane są nowe – niespotykane wcześniej rozwiązania. Wszystko „w trosce o walkę z finansowaniem terroryzmu".

REKLAMA