REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część II). Nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń./ Fot. Fotolia
Obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zasadniczo obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń. Nabywca , a dotyczy to też obywateli niemieckich, musi mieć ukończony 18 rok życia. W Niemczech nie ma ustawy, która ograniczałaby możliwości nabycia nieruchomości przez obywatela innego państwa unijnego.

Zobacz również: Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

REKLAMA

Dług gruntowy i hipoteka

Powyżej użyliśmy pojęcia hipoteki jako prawo zastawy na nieruchomości. Banki żądają najczęściej ustanowienia w celu zabezpieczenia udzielonego kredyt długu gruntowego, a nie hipoteki.

REKLAMA

Dług gruntowy (Grundschuld), a nie hipoteka, zabezpiecza za tym najczęściej w Niemczech kredyty bankowe. Zarówno do powstania długu gruntowego jak i hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Te instytucje prawne odróżniają się od siebie w sposób istotny. Hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność jest z nią związana (tzw. akcesoryjność). Oznacza to, że jeżeli dłużnik spłaci 1/3 wierzytelności, to automatycznie 1/3 hipoteki należy do dłużnika. W wypadku spłacenia długu zabezpieczonego hipoteką, hipoteka musi być wykreślona z księgi wieczystej.

Dług gruntowy jest niezależny od istnienia i wysokości wierzytelności. Oznacza to, że nawet w wypadku spłacenia długu, dla którego ustanowiony był dług gruntowy, istnieje on w pełnej wysokości dalej. Ten dług gruntowy może być użyty dla zabezpieczenia innego długu. Tu też leży pewne niebezpieczeństwo dla dłużnika, ponieważ bank może użyć ustanowionego i spłaconego już długu gruntowego do zabezpieczenia dalszych długów dłużnika.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza tym właściciel nieruchomości może sam ustanowić dla siebie samego dług gruntowy (Eigentümergrundschuld) i potem go scedować , a więc odstąpić bankowi w wypadku zaciągnięcia kredytu.

Obydwa prawa zastawu na nieruchomości ustanawiane są w formie aktu notarialnego ze wzglęądu na – co banki albo inni wierzyciele żądają – poddanie się egzekucji przez dłużnika. Podobnie jak w Polsce taki akt notarialny zawierający hipotekę albo dług gruntowy są tytułami egzekucyjnymi.

Zobacz również: Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców w Niemczech

REKLAMA

Zasadniczo obcokrajowcy, niezależnie od przynależności państwowej, mogą nabywać nieruchomości w Niemczech bez ograniczeń. Nabywca , a dotyczy to też obywateli niemieckich, musi mieć ukończony 18 rok życia. W Niemczech nie ma ustawy, która ograniczałaby możliwości nabycia nieruchomości przez obywatela innego państwa unijnego.

Nabywca nieruchomości w Niemczech musi też uiścić podatek od nabycia nieruchomości – w zależności od landu – w wysokości 3,5 % do 5 % od wysokości ceny kupna. Wydziały ksiąg wieczystych uzależniają wpis do księgi od przedłożenia odpowiedniego zaświadczenia urzędu finansowego o uiszczeniu podatku od nabycia nieruchomości (tzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nie dotyczy to teraz obywateli polskich, ale nabycie nieruchomości w Niemczech nie ma wpływu na udzielenie zezwolenia na pobyt. Obowiązujący system podatkowy przewiduje też podatek spekulacyjny od sprzedaży nieruchomości Jeżeli czasokres między nabyciem a sprzedażą nieruchomości nie przekracza dziesięciu lat, to zysk ze sprzedaży podlega podatkowi dochodowemu.

Włączenie maklera związane jest z kosztami w wysokości 3% do 7 % ceny sprzedaży. Nie jest ustawowo ustalone kto ponosi te koszta, a więc sprzedawca, kupujący albo obydwoje po połowie. Zależy to od ustaleń stron umowy albo od zwyczaju w poszczególnych landach. Opłaty notarialne są ustalone przez ustawę związkową; oznacza to , że opłaty notarialne są na terenie Niemiec nie podlegają zmianą w zależności od landu. Opłaty notariusza przy cenie kuna np. mieszkania własnościowego za 200.000, ---€ wynoszą ok. 1010,--€ netto. Obecność tłumacza, jeżeli notariusz sam nie zna języka obcego, jest obowiązkowa. Poza tym kupujący albo sprzedający, którzy nie znają języka niemieckiego mają prawo żądać tłumaczenia nie tylko ustnego ale także pisemnego aktu notarialnego na ich język ojczysty. 

Zobacz również serwis: Konsument i umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe uprawnienia PIP i wyższe kary dla firm od 2026 r. Czy dojdzie do masowej zamiany śmieciówek w umowy o pracę? Szef PIP: uszczęśliwianie etatami na siłę się nie sprawdza

Nie będziemy masowo zmieniać umów cywilnoprawnych na etaty, a jedynie działać w przypadkach niebudzących wątpliwości – powiedział PAP szef Państwowej Inspekcji Pracy, główny inspektor pracy Marcin Stanecki. Zaznaczył, że w planowanych zmianach nie chodzi o „uszczęśliwianie etatami na siłę”, tylko o reagowanie na skargi.

Do odbiorców gazu masowo trafiają listy. Chodzi o pieniądze. Kwoty zaczynają się od 1 tysiąca, a dochodzą do kilkunastu tysięcy

Choć większość z nas od miesięcy żyje tematem cen energii, to dla wielu osób równie istotne są ceny gazu. A te właśnie się zmieniły. Różnica obejmie rocznie kwoty od tysiąca, nawet do kilkunastu tysięcy.

Renta wdowia 2025. ZUS wypłaca świadczenia w zbiegu [Ważne terminy]

Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłaca już wdowie renty. Jak informuje ZUS, dzięki rencie wdowiej świadczeniobiorcy zyskają średnio 359,82 zł. Dlaczego ważne jest szybkie złożenie wniosku?

Milion wniosków o rentę wdowią. ZUS: tym osobom świadczenia nie przyznamy

REKLAMA

Dodatek pielęgnacyjny przed ukończeniem 75 lat. Ważny warunek i przykład z sądu

Po ukończeniu 75 lat Zakład Ubezpieczeń Społecznych przyzna emerytowi dodatek z urzędu. Inaczej jest jednak w przypadku młodszych osób, które muszą spełnić dodatkowe warunki.

W lipcu 2025 roku już 900 plus na dentystę. Dla każdego, kto opłaca składkę zdrowotną. Ale czy wiesz, jak skorzystać?

Na początku 2025 roku pisaliśmy o tym, że każdy, kto opłaca składkę zdrowotną, może liczyć na 600 plus na dentystę. Co się w tym zakresie zmieniło? Głównie kwoty. Inflacja hamuje, ceny rosną, a pacjenci mają już 900 plus na dentystę.

Od 1 lipca 2025 r. dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów łatwiej o sanatorium. Rozporządzenie w mocy [NOWY WNIOSEK]

Zmieniły się zasady wystawiania skierowania na leczenie uzdrowiskowe / rehabilitację uzdrowiskową - jest nowy wzór wniosku. Według nowych zasad i przepisów rozporządzenia, które już obowiązują, także lista lekarzy, którzy mogą kierować na leczenie jest rozbudowana. Oznacza to tyle, że osoby z niepełnosprawnościami i seniorzy, którzy leczą się u lekarzy z zakresu tych specjalności będą mieli uproszczone możliwości dostania się na leczenie uzdrowiskowe. Co jeszcze się zmienia i skąd wynikają te zmiany?

Mieszkanie Plus dla 9,9 mln seniorów - nowy rządowy program bez kryterium dochodowego oraz bez zmian w prawie dziedziczenia. Jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać lokal mieszkalny?

Rząd przygotowuje nowe rozwiązanie mieszkaniowe dla 9,9 mln seniorów – tzw. najem senioralny. Dzięki niemu starsze osoby, nawet te posiadają już własne mieszkanie, będą mogły zamieszkać w lokalu gminnym dostosowanym do ich potrzeb - bez żadnych barier oraz bez konieczności spełniania kryterium dochodowego. Celem projektu jest zapewnienie seniorom większej niezależności i poprawa warunków życia bez konieczności przeprowadzki do domu opieki.

REKLAMA

Ponad 500 zł dodatkowo za staż, co miesiąc. Jest ustawa, wypłaty w III kwartale 2025 r. [dla kogo, przez ile?]

Od 1 czerwca 2025 r. zaczęła obowiązywać ustawa z 20 marca 2025 r. o rynku pracy i służbach zatrudnienia (Dz.U. 2025 poz. 620). Regulacja wprowadza szereg uprawnień dla pracowników, osób bezrobotnych, pracodawców, urzędów pracy oraz osób z niepełnosprawnościami. Nowa ustawa daje możliwość otrzymania ponad 500 zł za staż. Poniżej szczegóły, bo trzeba wiedzieć, że regulacja nie jest skierowana dla tak wielu, jakby się mogło wydawać i na tak długo, jakby chciano.

Obowiązkowe windy w każdym budynku mieszkalnym, który ma co najmniej dwie kondygnacje. To tylko jedna ze zmian, która nas czeka

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt zmian w przepisach technicznych dotyczących budynków. Chodzi o to, by były one lepiej dopasowane do dzisiejszych potrzeb – zarówno jeśli chodzi o bezpieczeństwo, efektywność energetyczną, jak i dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Trwają konsultacje publiczne, a dokument jest już dostępny na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

REKLAMA