Dług gruntowy i hipoteka w prawie niemieckim

• Jak ustanawia się dług gruntowy?

To pojęcie jest tłumaczone na język polski jako dług ciążący na nieruchomości albo dług gruntowy. W prawie polskim nie ma podobnej instytucji prawnej, co powoduje, że samo tłumaczenie nie przyczynia się  do wyjaśnienia problemu. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym i pozostaje w ścisłym związku z wierzytelnością, którą ona zabezpiecza.

Dług gruntowy nie jest prawem akcesoryjnym i jest bardziej elastyczny w porównaniu do hipoteki.  Powoduje to, że spłacenie wierzytelności przez dłużnika długu gruntowego nie powoduje wygaśnięcia długu gruntowego.

Dług gruntowy pozostaje  nadal w księdze wieczystej i zamienia się na grunt gruntowy właściciela obciążający na jego rzecz jego własną nieruchomość. Właściciel ma możliwość do wykorzystania własnego długu gruntowego do zabezpieczenia nowych wierzytelności a może też ten dług wykreślić. Ciężko jest jeszcze aktualnie ocenić, w jakim stopniu nowelizacja polskiej ustawy o księgach wieczystych i hipotece  zbliżyła polską instytucję hipoteki do niemieckiego długu gruntowego. Ale zbliżenie to jest widoczne.

Dług gruntowy może być ustanowiony jako z listem gruntowym ( Briefgrundschuld) albo bez niego.  Cesja długu gruntowego z listem jest ułatwiona, ponieważ do jej ważności wystarczy umowa przelewu między cedentem i cesjonariuszem i wydanie listu cesjonariuszowi. Ponowny wpis do księgi wieczystej nie jest potrzebny i to jest jego zaletą.

Zobacz również: Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Jak ustanawia się dług gruntowy?

Do ustanowienia długu gruntowego albo hipoteki wystarczające jest odpowiednie oświadczenie właściciela nieruchomości, którego podpis musi być – pod rygorem nieważności - notarialnie uwierzytelniony.

Zarówno hipoteka jak dług gruntowy powstają – podobnie jak w Polsce – dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Na prawie niemieckim przeniesienie własności nieruchomości następuje też z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Długi gruntowe ustanawiane są z reguły w formie aktu notarialnego. Powodem tego jest, że banki przed udzieleniem kredytu chcą mieć tytuł egzekucyjny. Podobnie jak w Polsce ( Art.. 777 § 1 nr 4 K.P.C.) tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny , w którym dłużnik poddaje się egzekucji odnośnie spłaty kredytu i odsetek. To poddanie się nie dotyczy  tylko nieruchomości ,na której został ustanowiona hipoteka albo dług gruntowy, ale także całego majątku dłużnika hipotecznego czy długu gruntowego.

Zobacz również serwis: Nieruchomości