Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?
Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?
Fotolia
Czym jest umowa przedwstępna i kiedy powinno się ją podpisać? W jakiej formie powinno się zawrzeć umowę przedwstępną? Jakie są skutki niewykonania umowy przedwstępnej? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości?

Kiedy znajdziemy wreszcie wymarzone mieszkanie lub sprzedajemy lokal i pojawia się nabywca, który deklaruje chęć zakupu, to można wtedy uścisnąć sobie dłoń i przygotowywać się do transakcji zakupu czy sprzedaży mieszkania…. Jednak, z uwagi na fakt, że najprawdopodobniej nie pójdziemy za chwilę do notariusza, a między uściskiem dłoni na znak dogadania się, a możliwością finalnego przeniesienia własności upływa co najmniej kilka dni, a nieraz tygodni a nawet miesięcy, warto pomyśleć o zabezpieczeniu przyszłej transakcji i jej warunków. Bardzo często zakup lub sprzedaż nieruchomości wywołuje w życiu stron transakcji lawinę działań koniecznych do podjęcia a także związanych z tym kosztów, jakie ponoszą. Dlatego w takich sytuacjach szczególnie ważne jest, aby kontrahent który obiecał zawarcie transakcji na ustalonych warunkach, wywiązał się z podjętych ustaleń I tutaj pojawia się umowa przedwstępna, która może zostać zawarta, podobnie jak umowa sprzedaży w kancelarii notarialnej, albo zwyczajnie, na piśmie, które podpisują obie strony.

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna nie jest integralną, obowiązkową częścią procesu sprzedaży nieruchomości, jednakże fakt, że samo przygotowanie aktualnych dokumentów do transakcji może zająć od kilku dni do nawet kilku tygodni powoduje, że większości przypadków zawiera się takie umowy, po to aby związać już ze sobą kupującego i sprzedającego, którzy w spokoju mogą przygotowywać się do zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy np. umowy sprzedaży mieszkania).

Inne przyczyny powodujące, że strony zawierają umowę przedwstępną to m.in. sytuacje, gdy:

  • istnieje konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego na zakup nieruchomości (banki zazwyczaj wymagają umowy przedwstępnej, aby rozpatrzyć wniosek kredytowy)
  • istnieje konieczność uzyskania innych środków finansowych na zakup nieruchomości (np. kończy się lokata terminowa lub kupujący czeka na środki ze sprzedaży własnego mieszkania)
  • sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania, dokończenie budowy czy wyprowadzkę
  • sprzedający musi dokonać wymaganych formalności lub czynności, na które strony się umówiły (spłacić kredyt hipoteczny obciążający sprzedawaną nieruchomość, dokończyć budowę lub remont sprzedawanej nieruchomości, dokonać formalnego podziału, wymeldować rodzinę itp.)
  • jedna ze stron umowy wyjeżdża na jakiś czas, i z tego powodu należy odłożyć w czasie transakcję.

Umowa przedwstępna opisana jest w Kodeksie Cywilnym jako umowa, w której jedna lub obie strony przyszłej transakcji zobowiązują się do zawarcia pewnej, ustalonej umowy w przyszłości np. umowy sprzedaży lub umowy najmu nieruchomości.

K.C. Art.  389: “§  1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oznacza to, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem, do zawarcia innej umowy, a dodatkowo powinna określać kluczowe postanowienia tej przyszłej umowy. Takie postanowienia to m.in. strony przyszłej umowy, jej przedmiot (czyli opis nieruchomości, która będzie jej przedmiotem), cena, termin zawarcia przyszłej umowy, a także wszelkiego rodzaju szczegółowe ustalenia, które są istotne dla stron tej transakcji.

Umowę przedwstępną zawrzeć można w formie aktu notarialnego, ale też, często z oszczędności, strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej.

Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej

Zasadą jest, że zawartych umów należy dotrzymywać („pacta sunt servanda”), a przepisy prawa dbają o ich przestrzeganie. Jednak czasami pojawiają się sytuacje nieprzewidziane (wypadki losowe) lub którejś ze stron pojawią się “lepsze możliwości” i postanowi nie dotrzymać umowy. Co wtedy?

W przypadku, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży mieszkania), przepisy kodeksu cywilnego przewidują określone konsekwencje zarówno odszkodowawcze jak i prawne.

K.C. Art. 390:
“§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Zakres uprawnień strony poszkodowanej zależy od tego w jakiej formie umowa przedwstępna została zawarta. Czy umowa przedwstępna została zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (akt notarialny) czy też w innej formie (np. w zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki:

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:

  • druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej - strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości
  • roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane w księdze wieczystej nieruchomości (dział III), gdzie potencjalni inni kupcy widzą, że taka umowa została zawarta

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej:

  • strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej
  • skutek umowy przedwstępnej będzie zatem słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona może dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania

Strony umowy przedwstępnej bardzo często jako dodatkowe zabezpieczenie stosują zadatek, który w sytuacji, gdy jedna ze stron zmieni zdanie, może pełnić funkcję odszkodowania, jednak zadatek nie wyklucza prawa do ubieganie się o dodatkową kwotę odszkodowania, jeśli któraś ze stron w wyniku niewykonaniu przez drugą umowy doznała wyższej szkody.

Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać? Notarialną, czy zwykłą pisemną?

Nie ma generalnie lepszej i gorszej formy umowy przedwstępnej, bo wszystko sprowadza się do stwierdzenia “to zależy”. Zastanawiając się nad wyborem formy umowy warto rozważyć korzyści i konsekwencje, które może ponieść dane strona.

Trudno sobie wyobrazić, aby sprzedający chciał dochodzić wykonania umowy w sytuacji, gdy kupujący nie ma pieniędzy (bo nie otrzymał np. kredytu, a nie posiada swoich środków na zakup lub stracił w jakiś sposób pieniądze przeznaczone na nabycie). Oczywiście, prawo będzie po jego stronie, nieruchomość zbędzie, ale zapłatę będzie prawdopodobnie windykował przez długie lata, podczas gdy mógłby zatrzymać zadatek, a nieruchomość wystawić ponownie do sprzedaży i sprzedać ją, otrzymując pieniądze dużo szybciej. Dlatego w tej sytuacji, korzyść z zawarcia umowy przedwstępnej w formie notarialnej jest czysto teoretyczna.

Jednak będąc kupującym, kiedy jeszcze dodatkowo wręczamy sprzedającemu pokaźną kwotę zadatku, zabezpieczenie w formie umowy notarialnej jest dobrym rozwiązaniem. W razie, gdy sprzedający będzie unikać sprzedaży, kupujący będzie mógł przymusić go sądownie do wykonania zobowiązania. Przyszła transakcja staje się pewniejsza. Jednak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą za czynności notariusza. Dlatego i ten parametr warto wziąć pod uwagę, planując zakup np. mieszkania.

Inną kwestią jest przygotowanie treści umowy. Nie mając innej opcji, w przypadku gdy umowa jest przygotowana przez notariusza, jest ona zazwyczaj dość szczegółowa i zawiera szereg kwestii, o których niedoświadczone strony nie pomyślały. W przypadku, gdy jest ona ściągnięta z internetu lub zredagowana przez laików, może zawierać wiele błędnych zapisów, które potem spowodują, że umowa przedwstępna zamiast zabezpieczeniem, stanie się problemem. Inną kwestią jest przygotowanie umowy przez jedną stronę i narzucenie jej drugiej, która się nie zna, a w konsekwencji finalne zapisy okażą się być bardzo niekorzystne. Warto więc zaufać profesjonalistom przy przygotowaniu tak istotnej rzeczy jak umowa przedwstępna, w szczególności będąc kupującym rozważyć poniesienie dodatkowej odpłatności w zamian za większe bezpieczeństwo. W transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości można też korzystać z usług innych specjalistów - pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, którzy również mogą pomóc zredagować treść umowy lub sprawdzić dokument przygotowany przez drugą stronę. Z pewnością przy tak ważnej i kosztownej transakcji nie warto oszczędzać, bo wiele może być do stracenia.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(3)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • edyta
    2022-04-28 13:44:05
    Musiałam skorzystać w takiej sytuacji z pomocy notariusz Cejrowskiej z Tczewa i przyznam, że świetnie sobie poradziła.
    1
    pokażodpowiedzi (1)
  • Janusz
    2022-07-31 12:48:34
    Na Słowackiego w Tczewie jest świetna kancelaria. Pomogli mi w tej sprawie. Polecam
    1
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
10 życzeń dla naszej wspaniałej teściowej w Dniu Matki!

Dzień Matki to wyjątkowy czas, kiedy możemy okazać naszą miłość i wdzięczność nie tylko naszym mamom, ale także niesamowitym teściowym, które weszły w nasze życie i stały się częścią naszej rodziny. To doskonała okazja, aby docenić ich rolę i pokazać, jak bardzo są dla nas ważne. Jeśli szukasz oryginalnych pomysłów na życzenia dla Twojej teściowej w tym wyjątkowym dniu, to właśnie tutaj znajdziesz inspirację! Przedstawiam dziesięć wyjątkowych życzeń, które przyniosą uśmiech na twarzy Twojej teściowej i pokażą jej, jak bardzo ją doceniamy.

10 oryginalnych życzeń na Dzień Matki

Dzień Matki to wyjątkowa okazja, aby okazać miłość, wdzięczność i podziękowania dla tych niezastąpionych kobiet, naszych mam. Jeśli szukasz oryginalnych pomysłów na życzenia dla swojej mamy w tym wyjątkowym dniu, to właśnie tutaj znajdziesz inspirację!

Premier zaakceptował propozycję kredytu dla firm skupujących zboże i owoce miękkie

Premier zaakceptował propozycję nowej linii kredytowej dla firm skupujących od polskiego rolnika zboże, jak również tzw. owoce miękkie - poinformował w piątek minister rolnictwa i rozwoju wsi Robert Telus.

Minister rolnictwa: w przyszłym tygodniu nabór wniosków o dopłaty do nawozów

W przyszłym tygodniu będę chciał ogłosić nabór wniosków o dopłaty do nawozów - zapowiedział minister rolnictwa. Przypomniał, że budżet na ten cel to 4,7 mld zł.

W dzień mamy o ojcach z dzieckiem

Tata z dzieckiem w domu? Dwadzieścia lat temu byłoby to nie do pomyślenia, bo to przecież „niemęskie”. Dzisiaj nikogo już nie dziwi fakt, że to tata zostaje z dzieckiem w domu a mama pracuje. Od wielu lat urlopy tzw. „ojcowski” (potocznie nazywany tacierzyński) i dzielenie wychowawczego z mamą są wśród ojców bardzo popularne. 

Europejski Dzień Sąsiada. Polscy przedsiębiorcy wyciągają rękę na zgodę

Europejskie Centrum Konsumenckie, działające przy UOKiK przedstawia krótkie podsumowanie w zakresie rozwiązywania transgranicznych skarg, tym razem z perspektywy polskiego przedsiębiorcy. 

Alimenty na rodzica – kiedy dziecko powinno je płacić? Adwokat wyjaśnia

Temat alimentów zazwyczaj koncentruje się na rodzicach, którzy są zobligowani do wsparcia finansowego swoich dzieci po rozwodzie lub prawnej separacji. Istnieją jednak również sytuacje, w których to pełnoletnie już dzieci zobowiązane są do płacenia alimentów na rzecz swoich rodziców. 

Luka płacowa, czyli nierówność wynagrodzeń

Luka płacowa sprawia, iż osoby o podobnych kwalifikacjach i wykonywające podobną pracę otrzymują różne wynagrodzenia ze względu na swoją przynależność do określonej grupy. Problem ten dotyczy nie tylko samej jednostki, ale też wpływa na cale społeczeństwa i gospodarkę.

Ponad połowa Polek twierdzi, że jest niedostatecznie wynagradzana. [RAPORT]

Luka płacowa, mimo że wydawać się może jedynie kolejnym modnym hasłem na arenie politycznej, niestety jest zjawiskiem realnym, dotykającym miliony kobiet na całym świecie. Potwierdzają to wyniki raportu ADP „People at Work 2023: A Global Workforce View”.

Jak napisać statut fundacji rodzinnej?

Wejście w życie przepisów o fundacji rodzinnej oznacza, że można tworzyć takie podmioty. Są one użyteczne przede wszystkim dla przedsiębiorców, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy przed komplikacjami związanymi z sukcesją i zagwarantować pozostawienie wypracowanego majątku w rodzinie.

Podwójne wnioski o 500+ i inne błędy. Jak wpływają na wypłatę świadczeń?

Najczęściej popełniane błędy przy składaniu wniosku o 500+ to te w numerze rachunku bankowego lub peselu dziecka. Najbardziej wydłużają czas rozpatrywania - podwójne wnioski na jedno dziecko, czyli składane zarówno przez ojca jak i matkę.

Reklama OOH

Na czym polega reklama OOH? Kiedy jest skuteczna?

Patostreaming. Co czeka patostreamerów

Osiem lat więzienia ma grozić za patostreaming, a dziesięć – jeśli patostreamer będzie działał w celu osiągnięcia korzyści majątkowej. To założenia projektu nowelizacji Kodeksu karnego, który złożyła do Sejmu Suwerenna Polska.

Czternasta emerytura. Komisje sejmowe są za

Projekt ustawy o kolejnym dodatkowym rocznym świadczeniu pieniężnym dla emerytów i rencistów został poparty przez komisje sejmowe. Ma on wprowadzić na stałe tzw. czternastą emeryturę.

Sąd Najwyższy orzekł. Czy pismo procesowe można wysłać do sądu mailem lub za pośrednictwem ePUAP

Wniesienie pisma procesowego do sądu mailem, czy za pośrednictwem platformy ePUAP, nie wywołuje skutków procesowych. Zasadniczą drogą złożenia pisma jest wniesienie go do sądu – orzekł Sąd Najwyższy. W uzasadnieniu zastrzeżono, że strona powinna zostać poinformowana o bezskuteczności tej czynności „w trybie pozaprocesowym”.

Świadczenie wspierające. Sejm odesłał projekt do komisji

Projekt ustawy o świadczeniu wspierającym został ponownie skierowany do sejmowej Komisji Polityki Społecznej i Rodziny. Podczas drugiego czytania w Sejmie, poprawki do projektu zgłosili m.in. przedstawiciele PiS, KO i Lewicy. 

ZPP o waloryzacji programu 500+

Związek Przedsiębiorców i Pracodawców postuluje wprowadzenie do programu progu dochodowego, powyżej którego otrzymywane świadczenie byłoby zmniejszane według zasady złotówka za złotówkę.

Zamiana obligacji

Co to jest zamiana obligacji?

Program Ochrony Powietrza na Mazowszu ponownie zaskarżony

Program Ochrony Powietrza w województwie mazowieckim został zaskarżony przez osobę prywatną, mieszkańca powiatu pruszkowskiego z miejscowości Żółwin. Brak możliwości użytkowania kominka zgodnego z ogólnie przyjętymi normami Ekoprojektu przez większość roku kalendarzowego to główny zarzut wobec kontrowersyjnej uchwały Sejmiku Województwa Mazowieckiego z września 2020 roku, która wprowadziła na terenie całego województwa mazowieckiego ograniczenia w eksploatacji tych urządzeń. 

Molestowanie

Molestowanie (prawo pracy) – niepożądane zachowanie, którego celem lub skutkiem jest naruszenie godności pracownika i stworzenie wobec niego zastraszającej, wrogiej, poniżającej, upokarzającej lub uwłaczającej atmosfery.

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy – osoba fizyczna wpisana na listę doradców podatkowych uprawniona do wykonywania czynności doradztwa podatkowego.

Wreszcie mniej plastikowych jednorazówek!

24 maja wchodzą w życie przepisy dotyczące ograniczenia ilości jednorazówek z tworzyw sztucznych w sklepach i restauracjach. Z rynku mają zniknąć plastikowe patyczki do uszu, a także styropianowe opakowania do żywności na wynos.

Cenzura KRRiT: Rada Przedsiębiorczości o nadużyciach

Rada Przedsiębiorczości stanowczo protestuje przeciwko praktykom Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji (dalej KRRiT), która prowadzi nieuzasadnione postępowania dyscyplinujące przeciwko niepaństwowym wydawcom medialnym

Kiedy wypłata czternastej emerytury w 2023 r.?

Najprawdopodobniej czternasta emerytura zostanie wypłacona na przełomie sierpnia i września, podobnie jak w ubiegłym roku - powiedziała w środę w PR24 minister rodziny Marlena Maląg. Dodała, że decyzję co do terminu wypłaty świadczenia podejmie rząd.

Długi w spadku? Notariusze informują o istniejących procedurach i planowanych zmianach

Spadek to nie zawsze  korzyści. Czasem to po prostu długi i nic więcej. Czy uproszczenie procedur może wyeliminować prawne pułapki?