REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?
Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy powinno się ją podpisać? W jakiej formie powinno się zawrzeć umowę przedwstępną? Jakie są skutki niewykonania umowy przedwstępnej? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości?

Kiedy znajdziemy wreszcie wymarzone mieszkanie lub sprzedajemy lokal i pojawia się nabywca, który deklaruje chęć zakupu, to można wtedy uścisnąć sobie dłoń i przygotowywać się do transakcji zakupu czy sprzedaży mieszkania…. Jednak, z uwagi na fakt, że najprawdopodobniej nie pójdziemy za chwilę do notariusza, a między uściskiem dłoni na znak dogadania się, a możliwością finalnego przeniesienia własności upływa co najmniej kilka dni, a nieraz tygodni a nawet miesięcy, warto pomyśleć o zabezpieczeniu przyszłej transakcji i jej warunków. Bardzo często zakup lub sprzedaż nieruchomości wywołuje w życiu stron transakcji lawinę działań koniecznych do podjęcia a także związanych z tym kosztów, jakie ponoszą. Dlatego w takich sytuacjach szczególnie ważne jest, aby kontrahent który obiecał zawarcie transakcji na ustalonych warunkach, wywiązał się z podjętych ustaleń I tutaj pojawia się umowa przedwstępna, która może zostać zawarta, podobnie jak umowa sprzedaży w kancelarii notarialnej, albo zwyczajnie, na piśmie, które podpisują obie strony.

REKLAMA

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna nie jest integralną, obowiązkową częścią procesu sprzedaży nieruchomości, jednakże fakt, że samo przygotowanie aktualnych dokumentów do transakcji może zająć od kilku dni do nawet kilku tygodni powoduje, że większości przypadków zawiera się takie umowy, po to aby związać już ze sobą kupującego i sprzedającego, którzy w spokoju mogą przygotowywać się do zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy np. umowy sprzedaży mieszkania).

Inne przyczyny powodujące, że strony zawierają umowę przedwstępną to m.in. sytuacje, gdy:

  • istnieje konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego na zakup nieruchomości (banki zazwyczaj wymagają umowy przedwstępnej, aby rozpatrzyć wniosek kredytowy)
  • istnieje konieczność uzyskania innych środków finansowych na zakup nieruchomości (np. kończy się lokata terminowa lub kupujący czeka na środki ze sprzedaży własnego mieszkania)
  • sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania, dokończenie budowy czy wyprowadzkę
  • sprzedający musi dokonać wymaganych formalności lub czynności, na które strony się umówiły (spłacić kredyt hipoteczny obciążający sprzedawaną nieruchomość, dokończyć budowę lub remont sprzedawanej nieruchomości, dokonać formalnego podziału, wymeldować rodzinę itp.)
  • jedna ze stron umowy wyjeżdża na jakiś czas, i z tego powodu należy odłożyć w czasie transakcję.

Umowa przedwstępna opisana jest w Kodeksie Cywilnym jako umowa, w której jedna lub obie strony przyszłej transakcji zobowiązują się do zawarcia pewnej, ustalonej umowy w przyszłości np. umowy sprzedaży lub umowy najmu nieruchomości.

K.C. Art.  389: “§  1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oznacza to, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem, do zawarcia innej umowy, a dodatkowo powinna określać kluczowe postanowienia tej przyszłej umowy. Takie postanowienia to m.in. strony przyszłej umowy, jej przedmiot (czyli opis nieruchomości, która będzie jej przedmiotem), cena, termin zawarcia przyszłej umowy, a także wszelkiego rodzaju szczegółowe ustalenia, które są istotne dla stron tej transakcji.

Umowę przedwstępną zawrzeć można w formie aktu notarialnego, ale też, często z oszczędności, strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej.

Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej

REKLAMA

Zasadą jest, że zawartych umów należy dotrzymywać („pacta sunt servanda”), a przepisy prawa dbają o ich przestrzeganie. Jednak czasami pojawiają się sytuacje nieprzewidziane (wypadki losowe) lub którejś ze stron pojawią się “lepsze możliwości” i postanowi nie dotrzymać umowy. Co wtedy?

W przypadku, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży mieszkania), przepisy kodeksu cywilnego przewidują określone konsekwencje zarówno odszkodowawcze jak i prawne.

K.C. Art. 390:
“§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Zakres uprawnień strony poszkodowanej zależy od tego w jakiej formie umowa przedwstępna została zawarta. Czy umowa przedwstępna została zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (akt notarialny) czy też w innej formie (np. w zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki:

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:

  • druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej - strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości
  • roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane w księdze wieczystej nieruchomości (dział III), gdzie potencjalni inni kupcy widzą, że taka umowa została zawarta

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej:

  • strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej
  • skutek umowy przedwstępnej będzie zatem słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona może dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania

Strony umowy przedwstępnej bardzo często jako dodatkowe zabezpieczenie stosują zadatek, który w sytuacji, gdy jedna ze stron zmieni zdanie, może pełnić funkcję odszkodowania, jednak zadatek nie wyklucza prawa do ubieganie się o dodatkową kwotę odszkodowania, jeśli któraś ze stron w wyniku niewykonaniu przez drugą umowy doznała wyższej szkody.

Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać? Notarialną, czy zwykłą pisemną?

Nie ma generalnie lepszej i gorszej formy umowy przedwstępnej, bo wszystko sprowadza się do stwierdzenia “to zależy”. Zastanawiając się nad wyborem formy umowy warto rozważyć korzyści i konsekwencje, które może ponieść dane strona.

REKLAMA

Trudno sobie wyobrazić, aby sprzedający chciał dochodzić wykonania umowy w sytuacji, gdy kupujący nie ma pieniędzy (bo nie otrzymał np. kredytu, a nie posiada swoich środków na zakup lub stracił w jakiś sposób pieniądze przeznaczone na nabycie). Oczywiście, prawo będzie po jego stronie, nieruchomość zbędzie, ale zapłatę będzie prawdopodobnie windykował przez długie lata, podczas gdy mógłby zatrzymać zadatek, a nieruchomość wystawić ponownie do sprzedaży i sprzedać ją, otrzymując pieniądze dużo szybciej. Dlatego w tej sytuacji, korzyść z zawarcia umowy przedwstępnej w formie notarialnej jest czysto teoretyczna.

Jednak będąc kupującym, kiedy jeszcze dodatkowo wręczamy sprzedającemu pokaźną kwotę zadatku, zabezpieczenie w formie umowy notarialnej jest dobrym rozwiązaniem. W razie, gdy sprzedający będzie unikać sprzedaży, kupujący będzie mógł przymusić go sądownie do wykonania zobowiązania. Przyszła transakcja staje się pewniejsza. Jednak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą za czynności notariusza. Dlatego i ten parametr warto wziąć pod uwagę, planując zakup np. mieszkania.

Inną kwestią jest przygotowanie treści umowy. Nie mając innej opcji, w przypadku gdy umowa jest przygotowana przez notariusza, jest ona zazwyczaj dość szczegółowa i zawiera szereg kwestii, o których niedoświadczone strony nie pomyślały. W przypadku, gdy jest ona ściągnięta z internetu lub zredagowana przez laików, może zawierać wiele błędnych zapisów, które potem spowodują, że umowa przedwstępna zamiast zabezpieczeniem, stanie się problemem. Inną kwestią jest przygotowanie umowy przez jedną stronę i narzucenie jej drugiej, która się nie zna, a w konsekwencji finalne zapisy okażą się być bardzo niekorzystne. Warto więc zaufać profesjonalistom przy przygotowaniu tak istotnej rzeczy jak umowa przedwstępna, w szczególności będąc kupującym rozważyć poniesienie dodatkowej odpłatności w zamian za większe bezpieczeństwo. W transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości można też korzystać z usług innych specjalistów - pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, którzy również mogą pomóc zredagować treść umowy lub sprawdzić dokument przygotowany przez drugą stronę. Z pewnością przy tak ważnej i kosztownej transakcji nie warto oszczędzać, bo wiele może być do stracenia.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obniżenie wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej już w 2026 r.? Resort pracy daje minus Senatorom [PROJEKT]

Trwają prace nad obniżeniem wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej. Chodzi o projekt nowelizacji o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz ustawy o emeryturach pomostowych wniesiony przez senatorów 18 grudnia 2024 r. Projekt trafił do sejmu na początku maja 2025 r.

Kilkaset L4 nie będzie honorowanych przez ZUS już od 15 czerwca 2025 r. Zwolnienia lekarskie będą wyłącznie akceptowane w protokole HTTP/1.1

Od 15 czerwca 2025 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wymusi korzystanie wyłącznie z protokołu HTTP/1.1 przy przesyłaniu elektronicznych zwolnień lekarskich (e-ZLA). O co chodzi z tą zmianą techniczną?

Niemcy ujawnili ilu mają migrantów. To już ponad jedna czwarta mieszkańców

Ilu migrantów jest u naszego zachodniego sąsiada? Z danych ujawnionych przez Federalny Urząd Statystyczny wynika, że ubiegłym roku w Niemczech mieszkało około 21,2 miliona osób z historią migracji. A zatem jest to już ponad jedna czwarta mieszkańców Niemiec.

Pokaźne zyski z PPK: 135-181 % przez ponad 5 lat. Jak sprawdzić stan rachunku PPK? Wypłacić można zawsze ale przed 60 urodzinami są potrącenia

Zysk statystycznego uczestnika PPK od grudnia 2019 roku do kwietnia 2025 r. wyniósł 135-181 proc. - biorąc pod uwagę kwoty, które uczestnik sam wpłacił. Taka informacja została podana w opublikowanym 21 maja 2025 r. nr 5 (43) biuletynu miesięcznego Pracowniczych Planów Kapitałowych.

REKLAMA

Debata Trzaskowski – Nawrocki [RELACJA NA ŻYWO]

Debata między kandydatem Koalicji Obywatelskiej Rafałem Trzaskowskim a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. Relacja na żywo.

Przez tę lukę prawną, konto bankowe może zostać wyczyszczone do zera. „Takie sytuacje zdarzają się częściej niż mogłoby się wydawać, a konsekwencje bywają dramatyczne"

Przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze nie są chronieni przed zajęciem przez komornika środków zgromadzonych przez nich na koncie bankowym w takim zakresie, jak osoby zatrudnione w ramach stosunku pracy, w stosunku do których obowiązuje tzw. kwota wolna od potrąceń, której celem jest zabezpieczenie im tzw. minimum egzystencjalnego. Powyższa luka prawna – jak zwraca uwagę mec. Adam Kaczor z Kancelarii Restrukturyzacyjnej KPR – nierzadko skutkuje nie tylko likwidacją działalności, ale „dramatem całej rodziny”.

Miały być dopłaty, a są mandaty – i to 1500 zł. Biorą się za rowerzystów

Rządowe zapowiedzi dotyczące dofinansowania zakupu rowerów elektrycznych pojawiają się regularnie a jak dotąd nie wykroczyły poza status: obietnicy. Co najmniej od roku słyszymy, że „już niedługo” pojawią się konkretne środki wsparcia, a instytucje takie jak NFOŚiGW oraz Ministerstwo Klimatu i Środowiska uruchomią programy, które mają objąć nawet kilkadziesiąt tysięcy potencjalnych nabywców rowerów elektrycznych. Zamiast tego jest akcja policji i są mandaty dla cyklistów i to niemałe bo nawet 1500 zł. Co dalej z pseudo e-rowerami?

Nie domagałbym się "sprawiedliwości" co do emerytury z ZUS, gdyby moja pełna policyjna emka była składową niepełnej służby w połączeniu z przeliczonym cywilem

Do redakcji Infor.pl stale wpływają listy od policjantów, żołnierzy, emerytowanych funkcjonariuszy innych służb o bolączkach systemu emerytalnego. Publikujemy:

REKLAMA

Pomysł naprawy emerytur policjanci i żołnierze i innych mundurowych na służbie przed 1999 r.

Dlaczego trzeba naprawić? Żołnierz albo policjant, który rozpoczął służbę np. w 1992 r. i od np. 2011 r. jest na np. emeryturze policyjnej i jednocześnie pracuje w cywilu, nie skorzysta ze składek odprowadzonych do ZUS. W niewielkim zakresie składki mogą podnieść emeryturę policyjną, ale nie ma możliwości otrzymania ze składek odprowadzonych do ZUS emerytury cywilnej. Taka możliwość istnieje dla mundurowych rozpoczynających służbę od 1999 r. Jak to naprawić? Czytelnik przesłał swoje propozycje.

Najnowszy sondaż prezydencki 2 tura 2025 [WYBORY]

Oto najnowszy sondaż prezydencki dla TVP - 2 tura wyborów 2025 r. Jakie były wyniki sondaży dla drugiej tury pomiędzy Trzaskowskim i Nawrockim? Kto wygra wybory prezydenckie 2025 według sondaży? Zagłosuj w sondzie Inforu.

REKLAMA