Umowa przedwstępna w sprzedaży nieruchomości. Forma notarialna czy wystarczy pisemna?

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości?

Kiedy znajdziemy wreszcie wymarzone mieszkanie lub sprzedajemy lokal i pojawia się nabywca, który deklaruje chęć zakupu, to można wtedy uścisnąć sobie dłoń i przygotowywać się do transakcji zakupu czy sprzedaży mieszkania…. Jednak, z uwagi na fakt, że najprawdopodobniej nie pójdziemy za chwilę do notariusza, a między uściskiem dłoni na znak dogadania się, a możliwością finalnego przeniesienia własności upływa co najmniej kilka dni, a nieraz tygodni a nawet miesięcy, warto pomyśleć o zabezpieczeniu przyszłej transakcji i jej warunków. Bardzo często zakup lub sprzedaż nieruchomości wywołuje w życiu stron transakcji lawinę działań koniecznych do podjęcia a także związanych z tym kosztów, jakie ponoszą. Dlatego w takich sytuacjach szczególnie ważne jest, aby kontrahent który obiecał zawarcie transakcji na ustalonych warunkach, wywiązał się z podjętych ustaleń I tutaj pojawia się umowa przedwstępna, która może zostać zawarta, podobnie jak umowa sprzedaży w kancelarii notarialnej, albo zwyczajnie, na piśmie, które podpisują obie strony.

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna nie jest integralną, obowiązkową częścią procesu sprzedaży nieruchomości, jednakże fakt, że samo przygotowanie aktualnych dokumentów do transakcji może zająć od kilku dni do nawet kilku tygodni powoduje, że większości przypadków zawiera się takie umowy, po to aby związać już ze sobą kupującego i sprzedającego, którzy w spokoju mogą przygotowywać się do zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy np. umowy sprzedaży mieszkania).

Inne przyczyny powodujące, że strony zawierają umowę przedwstępną to m.in. sytuacje, gdy:

• istnieje konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego na zakup nieruchomości (banki zazwyczaj wymagają umowy przedwstępnej, aby rozpatrzyć wniosek kredytowy)
• istnieje konieczność uzyskania innych środków finansowych na zakup nieruchomości (np. kończy się lokata terminowa lub kupujący czeka na środki ze sprzedaży własnego mieszkania)
• sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania, dokończenie budowy czy wyprowadzkę
• sprzedający musi dokonać wymaganych formalności lub czynności, na które strony się umówiły (spłacić kredyt hipoteczny obciążający sprzedawaną nieruchomość, dokończyć budowę lub remont sprzedawanej nieruchomości, dokonać formalnego podziału, wymeldować rodzinę itp.)
• jedna ze stron umowy wyjeżdża na jakiś czas, i z tego powodu należy odłożyć w czasie transakcję.

Umowa przedwstępna opisana jest w Kodeksie Cywilnym jako umowa, w której jedna lub obie strony przyszłej transakcji zobowiązują się do zawarcia pewnej, ustalonej umowy w przyszłości np. umowy sprzedaży lub umowy najmu nieruchomości.

K.C. Art.  389: “§  1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Oznacza to, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem, do zawarcia innej umowy, a dodatkowo powinna określać kluczowe postanowienia tej przyszłej umowy. Takie postanowienia to m.in. strony przyszłej umowy, jej przedmiot (czyli opis nieruchomości, która będzie jej przedmiotem), cena, termin zawarcia przyszłej umowy, a także wszelkiego rodzaju szczegółowe ustalenia, które są istotne dla stron tej transakcji.

Umowę przedwstępną zawrzeć można w formie aktu notarialnego, ale też, często z oszczędności, strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej.

Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej

Zasadą jest, że zawartych umów należy dotrzymywać („pacta sunt servanda”), a przepisy prawa dbają o ich przestrzeganie. Jednak czasami pojawiają się sytuacje nieprzewidziane (wypadki losowe) lub którejś ze stron pojawią się “lepsze możliwości” i postanowi nie dotrzymać umowy. Co wtedy?

W przypadku, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży mieszkania), przepisy kodeksu cywilnego przewidują określone konsekwencje zarówno odszkodowawcze jak i prawne.

K.C. Art. 390:
“§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Zakres uprawnień strony poszkodowanej zależy od tego w jakiej formie umowa przedwstępna została zawarta. Czy umowa przedwstępna została zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (akt notarialny) czy też w innej formie (np. w zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki:

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:

• druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej - strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości
• roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane w księdze wieczystej nieruchomości (dział III), gdzie potencjalni inni kupcy widzą, że taka umowa została zawarta

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej:

• strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej
• skutek umowy przedwstępnej będzie zatem słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona może dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania

Strony umowy przedwstępnej bardzo często jako dodatkowe zabezpieczenie stosują zadatek, który w sytuacji, gdy jedna ze stron zmieni zdanie, może pełnić funkcję odszkodowania, jednak zadatek nie wyklucza prawa do ubieganie się o dodatkową kwotę odszkodowania, jeśli któraś ze stron w wyniku niewykonaniu przez drugą umowy doznała wyższej szkody.

Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać? Notarialną, czy zwykłą pisemną?

Nie ma generalnie lepszej i gorszej formy umowy przedwstępnej, bo wszystko sprowadza się do stwierdzenia “to zależy”. Zastanawiając się nad wyborem formy umowy warto rozważyć korzyści i konsekwencje, które może ponieść dane strona.

Trudno sobie wyobrazić, aby sprzedający chciał dochodzić wykonania umowy w sytuacji, gdy kupujący nie ma pieniędzy (bo nie otrzymał np. kredytu, a nie posiada swoich środków na zakup lub stracił w jakiś sposób pieniądze przeznaczone na nabycie). Oczywiście, prawo będzie po jego stronie, nieruchomość zbędzie, ale zapłatę będzie prawdopodobnie windykował przez długie lata, podczas gdy mógłby zatrzymać zadatek, a nieruchomość wystawić ponownie do sprzedaży i sprzedać ją, otrzymując pieniądze dużo szybciej. Dlatego w tej sytuacji, korzyść z zawarcia umowy przedwstępnej w formie notarialnej jest czysto teoretyczna.

Jednak będąc kupującym, kiedy jeszcze dodatkowo wręczamy sprzedającemu pokaźną kwotę zadatku, zabezpieczenie w formie umowy notarialnej jest dobrym rozwiązaniem. W razie, gdy sprzedający będzie unikać sprzedaży, kupujący będzie mógł przymusić go sądownie do wykonania zobowiązania. Przyszła transakcja staje się pewniejsza. Jednak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą za czynności notariusza. Dlatego i ten parametr warto wziąć pod uwagę, planując zakup np. mieszkania.

Inną kwestią jest przygotowanie treści umowy. Nie mając innej opcji, w przypadku gdy umowa jest przygotowana przez notariusza, jest ona zazwyczaj dość szczegółowa i zawiera szereg kwestii, o których niedoświadczone strony nie pomyślały. W przypadku, gdy jest ona ściągnięta z internetu lub zredagowana przez laików, może zawierać wiele błędnych zapisów, które potem spowodują, że umowa przedwstępna zamiast zabezpieczeniem, stanie się problemem. Inną kwestią jest przygotowanie umowy przez jedną stronę i narzucenie jej drugiej, która się nie zna, a w konsekwencji finalne zapisy okażą się być bardzo niekorzystne. Warto więc zaufać profesjonalistom przy przygotowaniu tak istotnej rzeczy jak umowa przedwstępna, w szczególności będąc kupującym rozważyć poniesienie dodatkowej odpłatności w zamian za większe bezpieczeństwo. W transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości można też korzystać z usług innych specjalistów - pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, którzy również mogą pomóc zredagować treść umowy lub sprawdzić dokument przygotowany przez drugą stronę. Z pewnością przy tak ważnej i kosztownej transakcji nie warto oszczędzać, bo wiele może być do stracenia.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości