Czy dłużnik może sprzedać mieszkanie (lub inną nieruchomość) zajęte przez komornika? Kiedy nabywca może utracić taką nieruchomość?

• Kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości?
• Jakie są skutki rozporządzenia nieruchomością po jej zajęciu? Czy dłużnik może ją sprzedać?
• Sytuacja prawna nabywcy nieruchomości
• Podsumowanie

Kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości?

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania komornika do zapłacenia długu w ciągu dwóch tygodni (pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania).

Jeżeli jednak nie doręczono dłużnikowi wezwania, wówczas nieruchomość jest zajęta w stosunku do dłużnika z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (ew. z chwilą złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów).

Jakie są skutki rozporządzenia nieruchomością po jej zajęciu? Czy dłużnik może ją sprzedać?

Jeżeli po dokonaniu zajęcia nieruchomości przez komornika, dłużnik rozporządzi tą nieruchomością- czyli ją np. sprzeda czy daruje - to taka czynność jest ważna i własność tej nieruchomości przejdzie na nabywcę.

Co jednak istotne i specyficzne, to to, że zbycie takiej nieruchomości nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że egzekucja skierowana do nieruchomości dłużnika toczy się dalej tak, jakby nie doszło do zbycia nieruchomości.

Co więcej - ewentualni kolejni wierzyciele dłużnika, który zbył nieruchomość, mogą się przyłączyć do prowadzonej egzekucji (i następnie uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej w egzekucji z nieruchomości).

Sytuacja prawna nabywcy nieruchomości

Nabywca nieruchomości - jeżeli taka jest jego wola - może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym (nie ma jednak takiego obowiązku), natomiast czynności egzekucyjne podejmowane w sprawie są ważne zarówno w stosunku do dłużnika (zbywcy), jak i w stosunku do wskazanego nabywcy.

W razie, gdy wydane zostanie postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości wydane w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, nabywca - z momentem uprawomocnienia się tego postanowienia - utraci własność nieruchomości.

Nabywanie nieruchomości, która jest zajęta w toku postępowania egzekucyjnego, jest więc wysoce ryzykowne dla nabywcy.

Podsumowanie

Należy mieć świadomość, że przepisy postępowania egzekucyjnego często wprowadzają istotne modyfikacje dotyczące ważności lub skuteczności czynności prawnych podejmowanych w toku toczącej się egzekucji. Opisana w niniejszym tekście sytuacja prawna jest jedną z nich.

Niewątpliwie rolą omawianej regulacji jest ochrona wierzyciela przed działaniem dłużnika, który- w obliczu możliwej licytacji jego nieruchomości - mógłby chcieć utrudnić czy wręcz udaremnić działania komornika.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że umowa zbycia nieruchomości musi być, dla swej ważności, zawarta u notariusza, który powinien - przed dokonaniem czynności notarialnej- sprawdzić (i następnie dać temu wyraz w treści aktu notarialnego) wpisy widniejące w księdze wieczystej danej nieruchomości. Dzięki temu nabywca zajętej nieruchomości z pewnością uzyska wiedzę na temat faktu zajęcia nieruchomości przez komornika. Wpis o wszczętej egzekucji z nieruchomości znajduje się w dziale III księgi wieczystej - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA. Jest to informacja niezwykle istotna dla nabywcy, bowiem, jak wyżej wskazano, wpływa bezpośrednio na zakres jego praw do nieruchomości, którą zamierza nabyć.

Adwokat Agnieszka Kapała-Sokalska