REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna z deweloperem najlepiej w formie aktu notarialnego

Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?
Dlaczego umowę przedwstępną należy zawrzeć w formie aktu notarialnego?

REKLAMA

REKLAMA

Osoby planujące zakup mieszkania od developera powinny dokładnie rozważyć wybór właściwej formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Z kilku powodów warto w tym przypadku rekomendować formę aktu notarialnego.

Wyjąwszy rzadkie przypadki, kiedy developer sprzedaje gotowe mieszkania w budynku oddanym do użytku, najczęściej zawiera on z klientem umowę przedwstępną. W umowie takiej zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Przepisy prawa nie nakładają w takim wypadku obowiązku dochowania formy aktu notarialnego. Jednak jest to rozwiązanie, które pozwala zmniejszyć ryzyko związane z zakupem wymarzonego lokum na rynku pierwotnym.

REKLAMA

REKLAMA

Podstawową korzyścią wynikającą z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego jest możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli developer uchylałby się od jej zawarcia. Uprawnienia takiego nie mają osoby, które zawrą umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, tj. nie w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala także na dokonanie wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu (nieruchomości lokalowej) na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust. 2 pkt 2).

POBIERZ WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

W ten sposób przyszły właściciel lokalu zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości już na etapie realizacji inwestycji. Taka sytuacja ogranicza możliwość zbycia lokalu innej osobie. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu staje się także skuteczne wobec każdorazowego nabywcy nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Warto wspomnieć jednak o jeszcze jednej, mniej znanej zalecie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ujawnia się ona w razie ziszczenia się najczarniejszego dla każdego klienta scenariusza, tj. postawienia developera w stan upadłości.

Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego w żaden sposób nie uprzywilejowują developera w stosunku do większości uczestników życia gospodarczego. Praktyka zaś uczy, że w razie upadłości najczęściej dochodzi do sprzedaży poszczególnych składników masy upadłości, a więc także nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. 

Jakie korzyści daje wtedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? Niestety, nawet jeśli klient wpłacił całość ceny za lokal, z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości (art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego).

Wygasa więc także prawo do domagania się ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pechowy kontrahent developera traci więc prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. W takim wypadku klient uprawniony jest jedynie do żądania zwrotu pieniędzy wydatkowanych na lokal, przy czym żądanie to kieruje do syndyka masy upadłości developera.Takie żądanie przysługuje także osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Tym niemniej, posiadacz umowy zawartej w formie aktu notarialnego, którego roszczenie zostało ujawnione w księdze wieczystej nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Dzięki temu pechowy kontrahent developera będzie w lepszej pozycji niż osoba, która zawarła umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej – ta bowiem może nie obejrzeć nawet złotówki ze sprzedaży nieruchomości, w którą włożyła często dorobek całego życia.

Zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Wprawdzie przepisy prawa przyznają osobie, która nie zawarła umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i nie wpisała swego roszczenia do księgi wieczystej, prawo do podziału sumy uzyskanej z likwidacji innych składników masy upadłościowej, ale może okazać się, że kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie przedstawiała ekonomicznie odczuwalnej wartości.

Przepisy prawa upadłościowego nie rozpieszczają więc klientów firm developerskich. Tym niemniej dzięki zawarciu umowy w formie aktu notarialnego i wpisaniu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej można w istotny sposób wzmocnić swoją pozycję względem innych wierzycieli upadłego developera.


Witold Studziński

Autor jest adwokatem, partnerem w "PRETOR" - Kancelarii Prawnej z Wrocławia, ul. Ofiar Oświęcimskich 7/13, 50-069 Wrocław, tel. 071 718 15 84.
e-mail: witold.studzinski@adwokatura.pl,
www.kancelaria-pretor.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
2000 złotych jednorazowego świadczenia i rekompensata poniesionych strat. To propozycja PFRON dla samorządów na 2024 rok.

2000 złotych jednorazowego świadczenia i rekompensata poniesionych strat. To propozycja PFRON dla samorządów na 2024 rok. Mogą z niej skorzystać osoby niepełnosprawne poszkodowane w wyniku żywiołu.

Stan klęski żywiołowej rozszerzony na cztery kolejne powiaty w województwie dolnośląskim. Nowe zasady zbierania odpadów

Stan klęski żywiołowej rozszerzony na cztery kolejne powiaty w województwie dolnośląskim. W Dzienniku Ustaw opublikowano stosowne rozporządzenie. W  rozporządzeniu wprowadzono także obowiązek stosowania określonych środków zapewniających ochronę środowiska.

Zasiłek pogrzebowy: jednorazowe świadczenie w wysokości 7000 zł. Od kiedy?

Zasiłek pogrzebowy: jednorazowe świadczenie w wysokości 7000 zł. Od kiedy? W dalszym ciągu trwają uzgodnienia na Stałym Komitecie Rady Ministrów. Ile będzie wynosić zasiłek pogrzebowy? Czy będzie corocznie waloryzowany? Co z zasiłkiem celowym?

Od 1 października 2024 roku zapłacimy więcej w aptece. Wzrosną ceny, a kwoty dopłat spadną. Do tego koniec refundacji leku na cukrzycę i odchudzanie.

Od 1 października 2024 roku zapłacimy więcej w aptece. Wzrosną ceny, a kwoty dopłat spadną. To również koniec refundacji leku na cukrzycę i odchudzanie. Znamy nową listę refundacyjną, która podlega aktualizacji co 2 miesiące.

REKLAMA

Rekomendacje MSWiA i MRPiPS: Uproszczenie procedury o zasiłki dla poszkodowanych w powodzi

Wnioski o zasiłek powodziowy oraz zasiłek z pomocy społecznej będą przyjmowane zgodnie z zasadą „jednego okienka”. Minister spraw wewnętrznych oraz minister rodziny i pracy wydali wspólnie rekomendacje upraszczające procedury.

735 tys. bezpłatnych laptopów lub tabletów dla uczniów w roku 2025. Na jakich zasadach zostaną rozdysponowane?

Nowe laptopy lub tablety dla uczniów, to jeden z punktów „Polityki Cyfrowej Transformacji Edukacji” – strategicznego dokumentu, który wyznacza ramy polityki państwa i działań dla dalszego rozwoju edukacji cyfrowej w Polsce. Kiedy i na jakich zasadach laptopy mają trafić do uczniów?  

Cyfrowa rewolucja w edukacji: To już koniec papierowych podręczników i zbyt ciężkich tornistrów. Wszystkie podręczniki szkolne w wersji cyfrowej

Ministerstwo Edukacji Narodowej pracuje nad projektem ustawy o zmianie ustawy o systemie oświaty oraz niektórych innych ustaw, która ma uzależnić dopuszczenie podręcznika do użytku szkolnego, od tego czy będzie on posiadał swój odpowiednik cyfrowy i to niezależnie od daty, w której to dopuszczenie do użytku nastąpiło. Cyfryzacja ma zatem objąć wszystkie podręczniki szkolne, tym samym – istotnie odciążając tornistry uczniów. Pozostaje jednak pytanie – czy podręczniki te będą dostosowane również do potrzeb uczniów z niepełnosprawnościami? 

Sąd: 120 tys. zł dla sąsiadów za smród z chlewni - tyle musi zapłacić pewien rolnik. Minister: to podważa sens rolnictwa, konieczne nowe przepisy

Rolnik, hodowca trzody chlewnej z Grodziska k. Łodzi ma zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom, którzy przed sądem poskarżyli się na przykre zapachy docierające do ich posesji z jego chlewni. Taki wyrok wydał we wrześniu br. Sąd Apelacyjny w Łodzi, o czym pierwszy poinformował portal farmer.pl. Wieś jest miejscem produkcji rolnej i rolnik, który hoduje zwierzęta, nie może płacić odszkodowania za nieprzyjemne zapachy - ocenił minister rolnictwa Czesław Siekierski komentując ten wyrok. Zapowiedział przygotowanie przepisów prawnych "na szczeblu krajowym", które zapobiegną takim sytuacjom w przyszłości.

REKLAMA

Prace w Sejmie: Bez wniosku osoby niepełnosprawnej. Od 30 września tylko z zaświadczeniem. Zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) [Przedłużanie orzeczeń o niepełnosprawności]

Posłowie koalicji rządowej złożyli projekt nowelizacji przepisów o przedłużaniu ważności orzeczeń o niepełnosprawności. Głównym celem nowelizacji jest umożliwienie osobom niepełnosprawnym w wieku do 16-lat przedłużenie ważności orzeczeń. Ale równie ważna jest nowa zasada, że osoba niepełnosprawna starając się o przedłużenie prawa do np. zasiłku pielęgnacyjnego nie musi składać żadnego wniosku. Sprawa jest wszczynana z urzędu na podstawie zaświadczenia przedstawionego przez osobę niepełnosprawną.

Wynagrodzenie chorobowe a zasiłek chorobowy 2024 - różnice: wysokość, terminy, składki, podatek, podstawa wymiaru

Wynagrodzenie chorobowe jak i zasiłek chorobowy to świadczenia pieniężne, które przysługują ubezpieczonemu za czas niezdolności do pracy spowodowanych:
- chorobą, 
- odosobnieniem w związku z chorobą zakaźną, 
- wypadkiem w drodze do pracy lub z pracy, 
- chorobą przypadającą w czasie ciąży,
- poddaniem się niezbędnym badaniom lekarskim przewidzianym dla kandydatów na dawców komórek, tkanek, narządów oraz poddaniem się zabiegowi pobrania komórek, tkanek i narządów.

Świadczenia te różnią się przede wszystkim okresem niezdolności do pracy ale również stroną je finansującą oraz oskładkowaniem i opodatkowaniem danego świadczenia.

REKLAMA