REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody

REKLAMA

REKLAMA

Wypowiedzenie umowy to formuła prawna pozwalająca na zakończenie najmu mieszkania. Są różne powody, dla których zarówno najemcy jak i wynajmujący chcieliby zakończyć umowę najmu mieszkania. Zmieniło się miejsce pracy lub nauki najemcy, koszty najmu stały się zbyt wysokie albo wynajmujący chciałby korzystać z nieruchomości w inny sposób czy też myśli o jej sprzedaży. To jak może wyglądać wypowiedzenie, a także jaki czas trwać może wynikać zarówno z treści zawartej umowy najmu, jak i z ogólnie obowiązujących przepisów prawa. Nie wszystkie kwestie umowa najmu może traktować w sposób dowolny, dlatego warto wiedzieć jak wygląda od strony formalnej wypowiadanie umów najmu zarówno z perspektywy najemcy jak i wynajmującego lokal mieszkalny.

Przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych a wypowiedzenie umowy

Przepisy regulujące najmem lokali mieszkalnych znajdują się w Kodeksie Cywilnym jak i w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Po bliższym zapoznaniu się z ich treścią okazuje się, że niektóre sprawy są uregulowane w każdym z przepisów odmiennie. Jednak nie tworzy to sytuacji, gdzie można elastycznie wybierać lepiej pasujące nam paragrafy. O tym jakim przepisom będzie podlegać dany najem, a w ślad za tym jego wypowiedzenie, będzie zależeć od charakteru najmu.
Jeżeli wynajmujemy lokal mieszkalny na cele mieszkalne najemcy - najemca staje się lokatorem, a umowa najmu podlegać będzie w pierwszej kolejności przepisom szczególnym zawartym w Ustawie o ochronie praw lokatorów, a dopiero w przypadku braku uregulowania tam danej kwestii zastosowanie będzie miał Kodeks Cywilny. Zapisy umowy najmu będą znajdowały się wszędzie tam, gdzie przepisy dopuszczają ustalenia umowne, lub w ogóle nie regulują danej kwestii. Poniższe komentarze odnoszą się właśnie do sytuacji gdy najemca jest lokatorem mieszkania.

REKLAMA

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas oznaczony

Kodeks cywilny - art.  673  §  3: Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony można przewidzieć sytuacje, gdy będziemy chcieli ją rozwiązać i wprowadzić zapisy regulujące te kwestie. W przypadku, gdy zaistnieje dana sytuacja można skorzystać z wcześniej uzgodnionego trybu. Takie sytuacje to może być utrata pracy przez najemcę, konieczność zmiany miejsca zamieszkania czy też znalezienie kupca na lokal mieszkalny. Jest to dobre rozwiązanie, gdyż pozwala zabezpieczyć możliwość zakończenia umowy na różne okoliczności. Jednak, nie wszystkie sytuacje są możliwe do przewidzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego

REKLAMA

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art.  11. pkt 1:
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oznacza to, że w przypadku wypowiedzenia umów najmu przez właściciela pojawiają się pewne ograniczenia, co do możliwości rozwiązania takiej umowy. W szczególności mają one zastosowanie do umów zawartych na czas nieoznaczony lub sytuacji wskazanych w poniższych przepisach. Szczególne sytuacje dotyczą braku regulowania czynszu przez najemcę, podnajmu mieszkania czy aktów wandalizmu. Ważne, że wypowiedzenie musi być złożone na piśmie, pod rygorem nieważności, a także określać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art.  11. pkt 2:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

REKLAMA

Kolejne przepisy wskazują na inne terminy i przyczyny wypowiedzenia m.in. odnoszą się do  sytuacji, gdy sam właściciel chciałby w nim zamieszkać. W przypadku, gdy powód wypowiedzenia nie znajduje się w przepisach, można jeszcze sądownie rozwiązać umowę najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 11 pkt 10:
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego (właściciela lokalu mieszkalnego) jest w znaczący sposób ograniczone, dlatego często stosowanym rozwiązaniem jest zawieranie umów na czas oznaczony, które z natury w pewnym momencie się po prostu kończą.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę

Tak, jak wobec wynajmującego przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów restrykcyjnie podchodzą do kwestii wypowiedzenia umowy najmu, tak w przypadku wypowiedzenia przez najemcę zastosowanie będzie miał Kodeks cywilny i zapisy w umowie najmu. W przypadku gdy np. umowa przewiduje 1 miesięczny okres wypowiedzenia, to tyle dokładnie będzie wynosić wypowiedzenie umowy najmu.

Kodeks cywilny  Art.  673:

§  1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§  2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie najmu mieszkania przy braku umowy zawartej na piśmie

Skoro strony nie zawarły na piśmie umowy, mogą one powoływać się na ustalenia umowy ustnej lub poczynione w formie dokumentowej (np. w korespondencji mailowej, sms-owej itp.). Jednak przepisy wskazują, że jeśli umowa jest na czas dłuższy niż rok, to w przypadku braku pisemnej formy, będzie uważana za umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony. W przypadku braku jakiejkolwiek dokumentacji wcale nie będzie łatwo ustalić na jaki czas miała zostać zawarta umowa, co może powodować dodatkowe komplikacje w sferze dowodowej.

Kodeks cywilny - art.  660:
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Dlatego uprzedzając ewentualne trudności lepiej zawierać umowy najmu na piśmie, nawet jeśli są na czas do 1 roku, lub np. w formie dokumentowej (umowy do roku), co do której nie będzie wątpliwości, że obie strony zaakceptowały dane uzgodnienia.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Plany planami, a życie pisze różne scenariusze. Dlatego mając na uwadze dobre intencje stron w większości przypadków jest możliwe znalezienie porozumienia, dzięki czemu uda się rozwiązać umowę przed terminem. W przypadku ujawnienia się problemów lub komplikacji warto porozmawiać z drugą stroną i spróbować wypracować akceptowalne rozwiązanie.

Niestety w przypadku najemców zdarzają się przypadki “porzucania” wynajętego mieszkania, co wcale nie powoduje zakończenia stosunku prawnego. Aż do czasu zakończenia umowy najmu, jeśli jest zawarta na czas oznaczony lub upływu terminu wypowiedzenia, jeśli takie jest możliwe - najem trwa i robią się zaległości czynszowe. Takie zaległości mogą być potem windykowane wraz z np. dodatkowymi kosztami sądowymi, co może być nieprzyjemnym zaskoczeniem.

Wsparcie specjalistów przy zawieraniu i wypowiadaniu umów najmu

Najem lokali mieszkalnych nie należy do problemów prostych prawnie, a wręcz przeciwnie, jest dość skomplikowany i wymaga wiedzy po obu stronach. Niestety, popularność wynajmowania mieszkań czy pokoi sprawia, że wiele osób uczestniczy w zawieraniu umów najmu nie mając obeznania i świadomości co do faktycznych ograniczeń i możliwości. W takiej sytuacji łatwo zostać wykorzystanym, oszukanym lub paść ofiarą nieuczciwości z drugiej strony. Konsekwencje finansowe mogą sięgać wielokrotności czynszu najmu, dlatego aby zmniejszyć ryzyko popadnięcia w kłopoty warto korzystać z fachowców - prawników, pośredników w wynajmie czy firm zarządzających najmem.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Renta rodzinna z ZUS. Zmieniły się kwoty graniczne przychodu

Renta rodzinna z ZUS. Od początku czerwca uczniowie i studenci, którzy pobierają rentę rodzinną z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, mogą więcej dorobić do swojego świadczenia. Zmieniły się kwoty graniczne przychodu, które będą obowiązywać do końca sierpnia.

ZUS: Ważne zmiany dla nauczycieli od 1 września 2024 r. Więcej osób skorzysta z tzw. kompensówki i wcześniejszej emerytury stażowej

ZUS informuje, że od 1 września 2024 r. więcej nauczycieli będzie mogło skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego (potocznie zwanego "kompensówką") oraz z wcześniejszej emerytury stażowej. 

Osiem lat więzienia za znęcanie się i usiłowanie zabójstwa ośmiomiesięcznego dziecka

Sąd Apelacyjny w Białymstoku utrzymał w piątek karę ośmiu lat więzienia dla młodego mężczyzny oskarżonego o znęcanie się i usiłowanie zabójstwa dziecka swojej ówczesnej partnerki. Skazany ma też zapłacić 80 tys. zł zadośćuczynienia. Wyrok jest prawomocny.

Głosowanie korespondencyjne dla wszystkich. Wystarczy zamiar zgłosić wójtowi gminy, w której jest ujęty w spisie wyborców do 13 dnia przed dniem wyborów. Sejm uchwalił nowelizację Kodeksu wyborczego

Sejm przyjął w piątek nowelizację Kodeksu wyborczego, autorstwa KO, rozszerzającą uprawnienie do głosowania korespondencyjnego w wyborach prezydenckich, do Sejmu i Senatu oraz do Parlamentu Europejskiego na wszystkich wyborców.

REKLAMA

“Jak uniknąć ogromnych podwyżek energii”. MKiŚ ostrzega

Ministerstwo Klimatu i Środowiska ostrzega przed stronami internetowymi, wiadomościami sms, zdjęciami wykorzystującymi wizerunki znanych osób zawierającymi linki wyłudzające dane. Grafiki i posty wzbudzające zaufanie z hasłem “jak uniknąć ogromnych podwyżek energii” pojawiły się w mediach społecznościowych. MKiŚ przypomina, że od 1 lipca 2024 r. będzie obowiązywała ustawa o czasowym ograniczeniu cen za energię elektryczną, gaz ziemny i ciepło systemowe oraz o bonie energetycznym. Klikanie w niesprawdzone linki i fałszywe informacje na temat sposobów uniknięcia drastycznych podwyżek jest jednym ze sposobów wyłudzania danych, oszustw oraz prowadzenia działań dezinformacyjnych, których celem jest wywołanie paniki.

120,75 zł – o tyle wzrosną emerytury i renty w 2025 r. [Rada Ministrów przyjęła propozycję Ministry Agnieszki Dziemianowicz-Bąk]

W przyszłym roku emerytury i renty wzrosną o co najmniej 6,78%. Rząd zaproponuje Radzie Dialogu Społecznego pozostawienie zwiększenia wskaźnika waloryzacji emerytur i rent w 2025 roku na ustawowym poziomie. Jakie to będą kwoty? 

"Pozbawienie źródła zarobkowania, mobbing, pozbawienie awansu, nagrody czy premii – to działania odwetowe". Ochrona sygnalistów idzie do podpisu Prezydenta

W piątek Sejm przyjął poprawki Senatu do ustawy o ochronie sygnalistów. Te zmiany mają istotny wpływ na zakres ochrony sygnalistów w Polsce. O czym warto wiedzieć?

Renta wdowia już w tym roku. Na początek 15 proc. drugiego świadczenia

Renta wdowia, która ma zostać wprowadzona już w tym roku, ma być krokiem w stronę poprawy sytuacji finansowej wdów i wdowców. Choć na początek będzie to tylko 15 proc. drugiego świadczenia, stopniowy wzrost do 50 proc. ma na celu długoterminowe wsparcie dla osób, które straciły swoich małżonków.

REKLAMA

Wyjazd do pracy za granicą – jak się przygotować?

Wakacje, które już za progiem, to doskonały okres, aby w czasie krótkiego, kilkutygodniowego, zagranicznego wyjazdu podreperować domowy budżet. Dla młodych ludzi może być to z kolei ekscytujące doświadczenie. Niezależnie od tego, z jakich powodów chcemy wyjechać, zawsze warto dobrze się przygotować. Najlepszym rozwiązaniem, zwłaszcza dla osób, które planują wyjechać po raz pierwszy, jest zgłoszenie się do agencji pośrednictwa pracy. Nie tylko pomoże ona w znalezieniu najlepszej oferty, ale też zajmie się wszelkimi formalnościami i dokładnie wyjaśni, jak przygotować się do wyjazdu. 

Jak uniknąć ekościemy (greenwashingu)? System weryfikacji technologii środowiskowych ETV

Innowacyjne technologie środowiskowe to szansa, aby sprostać pilnym wyzwaniom środowiskowym, przed którymi stoją Europa i świat. Jednak stopień ich komercjalizacji i zastosowanie w gospodarce nadal pozostają zaskakująco niskie pomimo  potrzeb rynku i rosnącego popytu. Przyczyną może być potrójne ryzyko niepowodzenia rynkowego: ryzyko związane z wdrażaniem technologii środowiskowej, ryzyko związane z wdrażaniem innowacji oraz ryzyko związane ze zwrotem kosztów inwestycji. Ograniczenie tych ryzyk przez twórców i dostawców technologii jest trudnym wyzwaniem, wymagającym dodatkowych narzędzi. Z pomocą może przyjść system weryfikacji technologii środowiskowych ETV, oparty na normie ISO 14034. 

REKLAMA