REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – przepisy, forma prawna, powody

REKLAMA

REKLAMA

Wypowiedzenie umowy to formuła prawna pozwalająca na zakończenie najmu mieszkania. Są różne powody, dla których zarówno najemcy jak i wynajmujący chcieliby zakończyć umowę najmu mieszkania. Zmieniło się miejsce pracy lub nauki najemcy, koszty najmu stały się zbyt wysokie albo wynajmujący chciałby korzystać z nieruchomości w inny sposób czy też myśli o jej sprzedaży. To jak może wyglądać wypowiedzenie, a także jaki czas trwać może wynikać zarówno z treści zawartej umowy najmu, jak i z ogólnie obowiązujących przepisów prawa. Nie wszystkie kwestie umowa najmu może traktować w sposób dowolny, dlatego warto wiedzieć jak wygląda od strony formalnej wypowiadanie umów najmu zarówno z perspektywy najemcy jak i wynajmującego lokal mieszkalny.

Przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych a wypowiedzenie umowy

Przepisy regulujące najmem lokali mieszkalnych znajdują się w Kodeksie Cywilnym jak i w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Po bliższym zapoznaniu się z ich treścią okazuje się, że niektóre sprawy są uregulowane w każdym z przepisów odmiennie. Jednak nie tworzy to sytuacji, gdzie można elastycznie wybierać lepiej pasujące nam paragrafy. O tym jakim przepisom będzie podlegać dany najem, a w ślad za tym jego wypowiedzenie, będzie zależeć od charakteru najmu.
Jeżeli wynajmujemy lokal mieszkalny na cele mieszkalne najemcy - najemca staje się lokatorem, a umowa najmu podlegać będzie w pierwszej kolejności przepisom szczególnym zawartym w Ustawie o ochronie praw lokatorów, a dopiero w przypadku braku uregulowania tam danej kwestii zastosowanie będzie miał Kodeks Cywilny. Zapisy umowy najmu będą znajdowały się wszędzie tam, gdzie przepisy dopuszczają ustalenia umowne, lub w ogóle nie regulują danej kwestii. Poniższe komentarze odnoszą się właśnie do sytuacji gdy najemca jest lokatorem mieszkania.

REKLAMA

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas oznaczony

Kodeks cywilny - art.  673  §  3: Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony można przewidzieć sytuacje, gdy będziemy chcieli ją rozwiązać i wprowadzić zapisy regulujące te kwestie. W przypadku, gdy zaistnieje dana sytuacja można skorzystać z wcześniej uzgodnionego trybu. Takie sytuacje to może być utrata pracy przez najemcę, konieczność zmiany miejsca zamieszkania czy też znalezienie kupca na lokal mieszkalny. Jest to dobre rozwiązanie, gdyż pozwala zabezpieczyć możliwość zakończenia umowy na różne okoliczności. Jednak, nie wszystkie sytuacje są możliwe do przewidzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego

REKLAMA

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art.  11. pkt 1:
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oznacza to, że w przypadku wypowiedzenia umów najmu przez właściciela pojawiają się pewne ograniczenia, co do możliwości rozwiązania takiej umowy. W szczególności mają one zastosowanie do umów zawartych na czas nieoznaczony lub sytuacji wskazanych w poniższych przepisach. Szczególne sytuacje dotyczą braku regulowania czynszu przez najemcę, podnajmu mieszkania czy aktów wandalizmu. Ważne, że wypowiedzenie musi być złożone na piśmie, pod rygorem nieważności, a także określać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art.  11. pkt 2:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

REKLAMA

Kolejne przepisy wskazują na inne terminy i przyczyny wypowiedzenia m.in. odnoszą się do  sytuacji, gdy sam właściciel chciałby w nim zamieszkać. W przypadku, gdy powód wypowiedzenia nie znajduje się w przepisach, można jeszcze sądownie rozwiązać umowę najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 11 pkt 10:
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego (właściciela lokalu mieszkalnego) jest w znaczący sposób ograniczone, dlatego często stosowanym rozwiązaniem jest zawieranie umów na czas oznaczony, które z natury w pewnym momencie się po prostu kończą.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę

Tak, jak wobec wynajmującego przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów restrykcyjnie podchodzą do kwestii wypowiedzenia umowy najmu, tak w przypadku wypowiedzenia przez najemcę zastosowanie będzie miał Kodeks cywilny i zapisy w umowie najmu. W przypadku gdy np. umowa przewiduje 1 miesięczny okres wypowiedzenia, to tyle dokładnie będzie wynosić wypowiedzenie umowy najmu.

Kodeks cywilny  Art.  673:

§  1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§  2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie najmu mieszkania przy braku umowy zawartej na piśmie

Skoro strony nie zawarły na piśmie umowy, mogą one powoływać się na ustalenia umowy ustnej lub poczynione w formie dokumentowej (np. w korespondencji mailowej, sms-owej itp.). Jednak przepisy wskazują, że jeśli umowa jest na czas dłuższy niż rok, to w przypadku braku pisemnej formy, będzie uważana za umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony. W przypadku braku jakiejkolwiek dokumentacji wcale nie będzie łatwo ustalić na jaki czas miała zostać zawarta umowa, co może powodować dodatkowe komplikacje w sferze dowodowej.

Kodeks cywilny - art.  660:
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Dlatego uprzedzając ewentualne trudności lepiej zawierać umowy najmu na piśmie, nawet jeśli są na czas do 1 roku, lub np. w formie dokumentowej (umowy do roku), co do której nie będzie wątpliwości, że obie strony zaakceptowały dane uzgodnienia.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Plany planami, a życie pisze różne scenariusze. Dlatego mając na uwadze dobre intencje stron w większości przypadków jest możliwe znalezienie porozumienia, dzięki czemu uda się rozwiązać umowę przed terminem. W przypadku ujawnienia się problemów lub komplikacji warto porozmawiać z drugą stroną i spróbować wypracować akceptowalne rozwiązanie.

Niestety w przypadku najemców zdarzają się przypadki “porzucania” wynajętego mieszkania, co wcale nie powoduje zakończenia stosunku prawnego. Aż do czasu zakończenia umowy najmu, jeśli jest zawarta na czas oznaczony lub upływu terminu wypowiedzenia, jeśli takie jest możliwe - najem trwa i robią się zaległości czynszowe. Takie zaległości mogą być potem windykowane wraz z np. dodatkowymi kosztami sądowymi, co może być nieprzyjemnym zaskoczeniem.

Wsparcie specjalistów przy zawieraniu i wypowiadaniu umów najmu

Najem lokali mieszkalnych nie należy do problemów prostych prawnie, a wręcz przeciwnie, jest dość skomplikowany i wymaga wiedzy po obu stronach. Niestety, popularność wynajmowania mieszkań czy pokoi sprawia, że wiele osób uczestniczy w zawieraniu umów najmu nie mając obeznania i świadomości co do faktycznych ograniczeń i możliwości. W takiej sytuacji łatwo zostać wykorzystanym, oszukanym lub paść ofiarą nieuczciwości z drugiej strony. Konsekwencje finansowe mogą sięgać wielokrotności czynszu najmu, dlatego aby zmniejszyć ryzyko popadnięcia w kłopoty warto korzystać z fachowców - prawników, pośredników w wynajmie czy firm zarządzających najmem.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Gdzie debata prezydencka 28 kwietnia 2025? Ciekawe wypowiedzi kandydatów [YouTube]

Gdzie można obejrzeć debatę prezydencką z 28 kwietnia 2025 r. zorganizowaną przez Super Express? Pełne nagranie dostępne jest na YouTube. Oto końcowe wypowiedzi wszystkich 13 kandydatów na Prezydenta RP.

Mam orzeczenie o niepełnosprawności dziecka. Co dalej?

„Moja córka otrzymała orzeczenie o niepełnosprawności. Co powinnam teraz zrobić? O jakie świadczenia mogę się starać i gdzie?” – pyta Czytelniczka.

„Pragnę złożyć petycję w sprawie wprowadzenia zmiany godzin czasu pracy względnie dodatkowych dni urlopu dla osób 55+”. Resort pracy reaguje: 28 kwietnia 2025 r. zaproponowano: praca 6 godzin dziennie zamiast 8., a może 3 dni wolne w tygodniu. Mniej godzin pracy – ale to samo wynagrodzenie

Praca, szczególnie osób powyżej 50. roku życia, nie jest towarem, a wypłacane wynagrodzenie nie powinno być jedynym miernikiem jej wartości. Współczesne tempo życia, ciągły stres i zmęczenie wymagają od pracowników więcej wypoczynku i bardziej elastycznego oraz krótszego czasu pracy, aby zapobiegać negatywnym skutkom zdrowotnym. Resort pracy wsłuchuje się w głosy pracowników, w doświadczonych pracowników. W dniu 28 kwietnia 2025 roku Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przedstawiło propozycje, które mogłyby zrewolucjonizować dotychczasowy model. Rozważa się między innymi skrócenie dnia pracy do 6 godzin oraz wprowadzenie systemu pracy dającego trzy dni wolne w tygodniu.

Ok. 9 mln emerytów i rencistów otrzyma korespondencję z ZUS. Należy dokładnie przeczytać otrzymane dokumenty, gdyż bezpośrednio dotyczą dochodów emerytów i rencistów

Ok. 9 mln emerytów i rencistów otrzyma korespondencję z ZUS. Należy dokładnie przeczytać otrzymane dokumenty. Chodzi o marcową waloryzację i dodatkowe roczne świadczenie pieniężne, czyli tzw. trzynastkę.

REKLAMA

Konklawe 2025 i najdłuższe konklawe w historii [WYWIAD]

Data konklawe 2025 to 7 maja (środa). Jaka jest historia wyborów papieża? Kto był pierwszym Polakiem biorącym udział w elekcji papieża? Dlaczego Polska ma tak mało kardynałów? Ile trwało najdłuższe konklawe w historii? Na te i inne pytania odpowiada ksiądz dr Przemysław Śliwiński, który jest autorem książki "Konklawe. Tajemnica wyborów papieskich".

Konklawe rozpocznie się 7 maja

Agencja Ansa poinformowała, że konklawe, które wybierze następcę papieża Franciszka, rozpocznie się 7 maja. Decyzja w tej sprawie zapadła w poniedziałek po kongregacji kardynałów, obradujących w okresie wakatu w Stolicy Apostolskiej.

Na biurku premiera petycja o 200 000 dodatkowych emerytur (cywilnych) dla mundurowych sprzed 1999 r.

Jaki problem ma rozwiązać Donald Tusk? Za okres pracy po skończeniu służby składki mundurowych są przymusowo pobierane przez ZUS (jak od każdego pracownika cywilnego) i …. wieczyście przepadają w ZUS. Przepadają w tym znaczeniu, że pracujący emeryt nigdy nie otrzyma świadczeń emerytalnych od tych składek. Jedynie emerytom, których limit emerytury nie przekracza wskaźnika 75%, składki w ZUS mogą zwiększyć emeryturę mundurową. Zasady „wieczysty przepadek składek ZUS powyżej limitu 75%” dotyczy tylko tych emerytów, którzy rozpoczęli służbę przed 1999 r. (ściślej przed 2 stycznia 1999 r.). Szacuje się liczbę emerytów poszkodowanych na około 200 000. Dlatego ich przedstawiciele skierowali do premiera petycję (data dokumentu 2 kwietnia 2025 r.).  

Skrócony czas pracy w Polsce. Do 30 czerwca 2025 r. MRPiPS ogłosi zasady i warunki naboru do pilotażu krótszego czasu pracy. Nabór do pilotażu ruszy po wakacjach

Skrócony czas pracy w Polsce. MRPiPS ma nadzieję, że pilotaż ruszy jeszcze w 2025 r. Obecnie, dobowy czas pracy pracownika nie może przekraczać 8 godzin, a tygodniowy – przeciętnie 40 godzin w pięciodniowym tygodniu pracy. Resort rodziny i pracy od dłuższego czasu analizował możliwość skrócenia czasu pracy. Ministra Agnieszka Dziemianowicz-Bąk zapowiedziała pilotaż, na który zostanie przeznaczone 10 mln zł z Funduszu Pracy.

REKLAMA

Kiedy matury 2025? Dokładny harmonogram

Centralna Komisja Egzaminacyjna przygotowała oficjalny harmonogram egzaminów maturalnych na rok 2025. Sprawdź, kiedy odbędą się egzaminy pisemne i ustne w terminie głównym, dodatkowym i poprawkowym — zarówno w formule 2023, jak i formule 2015.

Konklawe 2025. Jak będzie wybierany nowy papież? Eligo in Summum Pontificem ...

Po pogrzebie papieża Franciszka kardynałowie wznawiają 28 kwietnia 2025 r. w Watykanie kongregacje, czyli obrady, których celem jest przygotowanie konklawe. Obecnie najważniejszym zadaniem jest wyznaczenie daty jego inauguracji. Nieoficjalnie wiadomo, że kardynałowie są za tym, by zaczęło się ono 5 lub 6 maja. Konklawe musi rozpocząć się między 15. a 20. dniem od śmierci papieża.

REKLAMA