REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa najmu mieszkania - na czas określony czy nieokreślony?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Umowa najmu mieszkania (nieruchomości) - na czas określony czy nieokreślony?
Umowa najmu mieszkania (nieruchomości) - na czas określony czy nieokreślony?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Umowa najmu - czas trwania. Co trzeba wiedzieć o umowie najmu, by uniknąć przykrych niespodzianek. Kiedy warto stosować umowę najmu na czas nieoznaczony? Czy można ją zawrzeć na dowolnie długi termin? Kiedy można wypowiedzieć taką umowę? Jaka forma umowy najmu będzie najlepsza? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.
rozwiń >

Umowa najmu nie jest taka prosta

Umowa najmu nieruchomości wydaje się bardzo prostą umową, którą bez mała każdy potrafi skonstruować (lub ściągnąć z internetu). Niestety, tak nie jest. Czasem pewne logicznie brzmiące rozwiązania nie będą właściwe. Dzieje się tak dlatego, bo kiedy przepisy obowiązującego prawa w szczegółowy sposób określają daną sytuację, to wtedy zapisy umowne wbrew przepisom mogą nie mieć zastosowania. Umową możemy regulować wyłącznie te obszary, które nie są wskazane w ustawach do bezwzględnego stosowania. Jeśli do treści umowy najmu wprowadzimy zapisy niezgodne z obowiązującym prawem, to i tak będą obowiązywać te z przepisów. A o tym możemy boleśnie się przekonać będąc już w sporze z drugą stroną najmu. W szczególności właściciel nieruchomości jako wynajmujący powinien mieć wiedzę z tego zakresu, gdyż po pierwsze najczęściej to on dostarcza wzór umowy najmu a po drugie przepisy, w szczególności w zakresie najmu lokali mieszkalnych mają za cel chronić najemcę, jako tą słabszą stronę w relacji. Jednym z elementów, które mają ogromne znaczenie w relacjach najmu jest czas trwania umowy. Dlatego należy dobrze rozważyć wszystkie za i przeciw dobierając czas trwania umowy najmu.

REKLAMA

Postanowienia umowy najmu

REKLAMA

Zawierając umowę najmu nieruchomości określamy w niej szereg parametrów, które uzgodniliśmy m.in. kwestie związane z wysokością czynszu, opłatami ponoszonymi przez najemcę, wysokością kaucji czy szczególnymi zobowiązaniami każdej ze stron. Jednym z kluczowych elementów umowy najmu jest planowany czas jej trwania: może być ona zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony.

Kodeks cywilny - artykuł 659:
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Skoro przepisy wskazują, że obie formuły są prawidłowe, to czym kierować się w wyborze opcji, i jakie mogą z tego wyniknąć konsekwencje?

Kiedy warto stosować umowę najmu na czas nieoznaczony?

REKLAMA

Kiedy nie ma znaczenia jak długo będzie trwał najem i chcemy mieć elastyczną możliwość kształtowania okresu najmu wydawać by się mogło, że najlepszym zastosowaniem będzie zawarcie umowy na czas nieoznaczony a także wskazanie odpowiedniego okresu wypowiedzenia, który pomoże zakończyć umowę w dogodnym dla nas terminie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kodeks cywilny - artykuł 673:
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Kodeks cywilny - artykuł 688 - Najem lokalu:
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepisy kodeksu cywilnego dopuszczają, że terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony mogą być ustalone w umowie, jednak doprecyzowują minimalny okres wypowiedzenia w przypadku najmu lokalu, kiedy czynsz płatny jest miesięcznie. Termin ten wynosi 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednakże, jeśli wynajmujemy lokal mieszkalny osobie fizycznej, który będzie zaspokajał potrzeby mieszkaniowe tej osoby mamy do czynienia z “lokatorem”, a ten będzie specjalnie chroniony innym przepisem: Ustawą o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku właściciela lokalu obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu, wymienione w Ustawie o ochronie praw lokatorów, a powyższy przepis będzie miał zastosowanie głównie dla najmu o charakterze komercyjnym.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - art 11:
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie [….]. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Te terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w zależności od sytuacji opisanej w ustawie wynoszą od miesiąca (głównie z przyczyn leżących po stronie najemcy) do nawet 3 lat, a mogą też zaistnieć przypadki, gdy nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu (np. w pewnych przypadkach gdy najemcą jest osoba w wieku lat 75 i więcej). Dlatego, jeśli wynajmujący chce mieć możliwość zakończenia umowy najmu, w szczególności dla lokali mieszkalnych, w określonym terminie to podpisanie umowy najmu na czas nieoznaczony może mocno skomplikować jego plany.

Inaczej sytuacja ma się do najemcy - jego obowiązują umowne terminy wypowiedzenia umowy najmu (lub ustawowe, jeśli w umowie ich nie określono).

Umowa najmu na czas oznaczony

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony. Wtedy w umowie precyzyjnie określamy okres na jaki jest najem np. okres dwóch lat lub wskazujemy daty w jakich umowa obowiązuje. Cechą umowy zawartej na czas oznaczony jest trwałość przez wskazany okres. Oznacza to, że każda ze stron będzie wykonywała umowę najmu w określonym terminie: korzystała z lokalu i opłacała czynsz (najemca) lub udostępniała odpłatnie lokal (wynajmujący). Dzięki temu już na wstępie można określić ramy czasowe, w których będziemy wynajmować nieruchomość. W przypadku, gdy po zakończeniu czasu najmu zdecydujemy się nadal wynajmować lokal, nie ma przeszkód, aby nowym najemcą został dotychczasowy lokator. Wtedy najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest podpisanie aneksu przedłużającego umowę najmu.

Ważne jest, aby przed końcem umowy najmu, która ma ulec przedłużeniu został podpisany odpowiedni aneks. Przepisy przewidują dorozumiane przedłużenie umowy najmu, jeśli po upływie czasu najmu najemca za zgodą wynajmującego kontynuuje najem. Niestety przedłużenie następuje wtedy na czas nieoznaczony.

Kodeks cywilny - artykuł 674:
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

Określając czas oznaczony w umowie, zapewniamy o trwałości tego stosunku prawnego przez umówiony czas. Dlatego wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może być wyłącznie w sytuacjach jakie przewidują przepisy lub zostały wskazane w umowie najmu.

Kodeks cywilny - artykuł 673:
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że w umowie najmu na czas oznaczony nie będą skuteczne terminy wypowiedzenia umowy, jeśli nie odpowiadają przypadkom ustawowym lub umownym. Dopuszczenie wypowiedzenia umowy w wypadkach w umowie wskazanych daje jednak dużą elastyczność stronom umowy najmu zarówno lokali mieszkalnych jak i komercyjnych, którzy przewidując pewne wydarzenia, które mogą pojawić się w przyszłości mogą zastrzec przy ich zaistnieniu możliwość wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych zastrzeżenia mogą dotyczyć m.in. utraty źródła dochodów przez najemcę, sytuacji związanej z koniecznością wyprowadzki najemcy do innego miasta związanej ze zmianą miejsca pracy, czy też powiększenia rodziny najemcy. W przypadku wynajmującego może to być na przykład chęć sprzedaży lokalu (np. zawarcie umowy przedwstępnej) czy powrót bliskiego członka rodziny z zagranicy, który będzie miał zamieszkać w lokalu po powrocie. Oczywiście wszystkie te wypadki powinny być opisane precyzyjnie, aby mogły być wykorzystane zgodnie z pierwotną intencją i nie stanowiły pola do nadużyć.

Czy forma zawarcia umowy najmu ma znaczenie?

Znakiem czasów jest, że coraz częściej chcemy załatwić wszystko zdalnie, bez papierów. Jednakże umowa najmu lokalu została ściśle opisana w przepisach i ma to również odniesienie do formy umowy najmu. Aby nie było wątpliwości co do szczegółowych ustaleń związanych z umową to w interesie stron umowy jest aby wszelkie postanowienia jakie poczynili były możliwe do udowodnienia. Dlatego rozsądnie jest, aby umowa najmu zawarta była w formie co najmniej dokumentowej (ustalenia mailowe, podpisany dokument na skanie itp). Jednakże w przypadku gdy umowa najmu ma być zawierana na okres powyżej roku musi być ona zawarta na piśmie, w przeciwnym razie bez względu na umówiony okres umowy będzie umową na czas nieoznaczony.

Kodeks cywilny - artykuł 673:
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Jeżeli więc ważne jest, aby umowa była zawarta na czas oznaczony np. na dwa lata, bezwzględnie należy zawrzeć ją tradycyjnie, w formie pisemnej.

Czy umowę na czas określony można zawrzeć na dowolnie długi termin?

Formalnie nie ma przeszkód, aby umowę najmu zawrzeć na dowolny okres, np. na lat 50. Tylko dziś trudno przewidzieć sytuację w tak odległym terminie. Dlatego przepisy w przypadku najmu dłuższego niż 10 lat, a w przypadku przedsiębiorców dłuższego niż 30 lat, zmieniają z automatu po tym okresie umowę na czas nieoznaczony. 

Kodeks cywilny - artykuł 661:
§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Jeśli zawieramy umowę najmu okazjonalnego, przepisy wskazują, że może być zawarta na czas maksymalnie lat 10.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - Art. 19a. Umowa najmu okazjonalnego lokalu: 
1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego ten czas dla odmiany w żaden sposób nie jest ograniczony, a wręcz przeciwnie, przepisy o przekształceniu umowy najmu na czas nieoznaczony po upływie pewnego terminu nie mają zastosowania. Dlatego w trybie najmu instytucjonalnego nie ma przeszkód i komplikacji by wskazać np. 50-letni czas trwania umowy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - Art. 19f. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu:
2. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 przedłużenie umowy najmu § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nie stosuje się.

Wypowiedzenie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy

Nie zawsze najemca, który zostanie wybrany okaże się tym odpowiednim. Jeżeli nie płaci ustalonego czynszu lub jego zachowanie nie jest odpowiednie, a także w przypadkach gdy z lokalu korzysta niezgodnie z umową - można wypowiedzieć umowę najmu, zgodnie z terminami wskazanymi w przepisach Ustawy o ochronie praw lokatorów (najem na cele mieszkalne) lub Kodeksu cywilnego (pozostały najem lokali).

Czyli jaka forma umowy najmu dla lokalu będzie najlepsza?

Decydując się na wynajem lokalu zawsze warto pomyśleć o czasie, na który lokal udostępniamy. Bardzo często wynajmującemu zależeć będzie na stałym wieloletnim najemcy, ale nie jest tak zawsze. Mając mieszkanie zakupione pod kątem dorastających dzieci lub wynajęte na czas wyjazdu do pracy do innego miasta lub kraju z perspektywą powrotu istotne jest, aby w odpowiednim momencie samemu móc korzystać z lokalu. Czasem też z najemcą nie najlepiej się dogadujemy, choć ten nie daje formalnych powodów do wypowiedzenia.

Z tych przyczyn lepszym rozwiązaniem dla wynajmującego (w szczególności dla lokalu mieszkalnego) będzie zawarcie umowy najmu na czas oznaczony. Nie tylko z góry określa on czas trwania umowy, która po prostu zakończy się po ustalonym terminie, ale też otrzymuje pewną gwarancję najemcy przez pewien czas, co zamortyzuje mu koszt pozyskania najemcy i udostępnienia lokalu do najmu. Kosztów tych wcale nie jest mało, to m.in. wynagrodzenie pośrednika, koszty marketingu czy ogłoszeń, przygotowanie lokalu do najmu - odświeżenie, uzupełnienie wyposażenia, koszty dojazdów, fotografa, home-stagera, czy koszty prawnika itp.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(3)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Jacek
    2022-12-29 03:02:33
    Jeśli umowa była zawarta na rok, czyli np.do końca sierpnia 2023 roku i za ten okres zapłacony został czynsz, a wynajmujący sprzedał nieruchomość przed nowym rokiem, rozwiązując umowę najmu z okresem wypowiedzenia do 31.03.2023, to co z pozostałą kwotą za czynsz? Czy musi zwrócić kwotę od końca wypowiedzenia do końca umowy zawartej do 31.08.2023?
    0
  • Maria
    2023-01-12 21:14:46
    Moje dochody przewyższyły limit ustalony do tego by mieszkać w lokalu socjalnym. Obecnie mieszkamy bez umowy najmu. Płacimy bez opóżnień, otrzymujemy aneksy do umowy o podwyżkach. Traktowani jesteśmy jak normalni najemcy MTBS ,lecz bez umowy. Jak długo można tak mieszkać?
    0
  • Alwaro
    2023-08-09 20:14:34
    Dzień dobry. Mam taką sytuację. Miałem podpisaną umowę najmu na czas nieokreślony. Z przyczyn rodzinnych musiałem wypowiedzieć umowę. Obowiązywał mnie 3 miesięczny okres wypowiedzenia. Właściciel zabrał kaucję i ja zapłaciłem za 1 miesiąc więc został jeszcze 1 miesiąc do zapłaty. W niedługim czasie właściciel podpisal umowe z innym najemcą i wziął kaucję. Umowę spisał jeszcze w moim okresie wypowiedzenia. Moje pytanie brzmi: czy ja musze za ten 1 miesiąc zapłacić skoro ja tam nie mieszkam a już nowy najemcą się wprowadził w tym moim okresie wypowiedzenia.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rok 2024 zacznie się od wypłaty 800 plus

Rok 2024 zacznie się od wypłaty 800 plus. "Zaraz jeszcze sukcesem PO okaże się walka z mafiami VAT-owskimi, więcej niż podwojenie budżetu państwa, obniżka podatku PIT i wiele innych, to konkrety PiSU - zareagował dzisiaj w mediach społecznościowych rzecznik rządu Piotr Müller na grafikę PO z hasłem "Nowy rok zacznie się od wypłaty 800+! I to jest konkret!"

W 2024 r. nowa kategoria emerytów? Emeryci chcą jednak mniejszych okresów składkowych [projekt ustawy w Sejmie]

Wymagane okresy składkowe dla kobiet 38 lat, a w przypadku mężczyzn 43 lata. Bez względu na wiek!

Czy w 2024 r. będzie można zaoszczędzić na podatku od nieruchomości? Niektórzy zapłacą nawet 2193 zł mniej!

Podatników czeka trudny rok – limity podatkowe na 2024 r. na gruncie VAT, CIT i PIT są dla nich niekorzystne i mniejsza grupa będzie mogła skorzystać na ich podstawie z ustawowych preferencji, maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych wzrosły o 15-proc., a podatek rolny aż o 21-proc. W takiej sytuacji każda oszczędność jest na wagę złota. Warto więc przyjrzeć się temu, czy podatnik ma szansę skorzystać z niższego opodatkowania podatkiem od nieruchomości, bo można zyskać 2193 zł za 100 m2 powierzchni użytkowej!

Czy pensja 8600 zł wpada w podatek 32%? Od jakiej pensji zaczyna się drugi próg podatkowy w 2024 r.? [Obliczenia, kwoty brutto i netto]

Wiesz jaka w 2024 r. pensja jest graniczna dla stawki 12% (PIT). Powyżej wypłaty brutto i netto tej pensji, zapłacisz podatek PIT 32%. 

REKLAMA

Nowe limity taniego prądu na 2024 r. Są o połowę niższe. 1500 kWh dla wszystkich. Niepełnosprawni 1800 kWh, rolnicy i KDR 2000 kWh [ustawa u prezydenta]

Koalicja, kierowana przez D. Tuska, obniżyła o połowę limity taniego prądu na 2024 r. Politycy uzasadniają to tym, że są to limity do 30 czerwca 2024 r., czyli na połowę 2024 r. Co ma się zdarzyć po tej dacie, tak naprawdę nikt nie wie.

To pewne! Dodatek osłonowy po Senacie jest już u prezydenta A. Dudy. Wnioski do 30 kwietnia 2024 r. Świadczenie do 822,25 zł

Senat nie wniósł poprawek. I przepisy o dodatku osłonowym na 2024 r. są już na biurku prezydenta A. Dudy.

2000 zł to racjonalna renta socjalna po podwyżce w 2024 r. Niestety przepisy o świadczeniu wspierającym blokują podwyżkę

W 2024 r. renta socjalna wzrośnie o 12,3% z 1588,44 zł do około 1784 zł. Eksperci mówią o podwyżce o 26% do 2000 zł brutto, aby zrekompensować osobom niepełnosprawnym rzeczywiste koszty inflacji. Wprowadzenie świadczenia wspierającego wyklucza taką podwyżkę renty socjalnej (do 2000 zł). 

Podwyższony zostanie, z obecnych 10 000 zł do 20 000 zł, limit wartości składników majątku. RM przyjęła projekt ustawy

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedłożony przez ministra finansów. Jednym z najważniejszych rozwiązań jest podwyższony, z obecnych 10 000 zł do 20 000 zł, limit wartości składników majątku , który umożliwia jednorazowe zaliczenie wydatków na nabycie tych składników do kosztów uzyskania przychodów. Projekt ten został przyjęty przez RM, następnie zostanie skierowany do prac legislacyjnych w Parlamencie. 

REKLAMA

Fundusz premiowy dla pracowników zatrudnionych na stanowiskach pomocniczych, robotniczych i obsługi w Policji, Straży Granicznej i Państwowej Straży Pożarnej. RM przyjęła rozporządzenie

W dniu 8 grudnia 2023 r. Rada Ministrów przyjęła rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie zasad wynagradzania pracowników niebędących członkami korpusu służby cywilnej zatrudnionych w urzędach administracji rządowej i pracowników innych jednostek, przedłożone przez ministra spraw wewnętrznych i administracji. Co z wynagrodzeniami tych pracowników? Projekt ten został przyjęty przez RM, następnie zostanie skierowany do prac legislacyjnych w Parlamencie. 

Franczyza na nowych zasadach? Rada Ministrów przyjęła projekt Kodeksu cywilnego. Franczyzobiorca ma być lepiej chroniony

Czy zmienią się przepisy dotyczące franczyzy? Rada Ministrów 8 grudnia 2023 r. przyjęła projekt Kodeksu cywilnego. Czy zmieni się coś oprócz franczyzy?  Projekt ten został przyjęty przez RM, następnie zostanie skierowany do prac legislacyjnych w Parlamencie. 

REKLAMA