Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Trybunał Konstytucyjny orzekł wówczas, że przepis ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. stanowiący, że „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział” jest niezgodny z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.

Trybunał Konstytucyjny wskazał, że obowiązujący w dotychczasowym stanie prawnym przepis stanowił wyraźnie ograniczenie praw współwłaścicieli nieruchomości, których udziały nie były obciążone hipoteką. Dotychczasowe brzmienie przepisu dawało wierzycielowi hipotecznemu identyczną ochronę swoich roszczeń zarówno względem współwłaściciela-dłużnika, jak i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, którzy nie byli dłużnikami tego wierzyciela. Takie uregulowanie, zdaniem Trybunału, mogło prowadzić do pokrzywdzenia współwłaścicieli nieruchomości niebędących dłużnikami, którzy w przypadku sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym utraciliby prawo własności nieruchomości na poczet uregulowania długu innego współwłaściciela.

Zobacz serwis: Sprawy urzędowe

Nowe przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowią, że hipoteka obciążająca część ułamkową nieruchomości, po zniesieniu współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką, będzie obciążać tylko otrzymaną nieruchomość współwłaściciela-dłużnika. W sytuacji kiedy zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości, hipoteka będzie obciążać jedynie nieruchomość, którą otrzymał współwłaściciel-dłużnik. Nowe przepisy chronią interesy współwłaściciela nieruchomości, który nie utraci już należącej do niego części domu lub działki tylko dlatego, że pozostała część objęta jest postępowaniem egzekucyjnym długu należącego do innej osoby.

Nowelizacja wprowadza również przepisy zabezpieczające interes wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości lub utratą zabezpieczenia jego prawa. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, współwłaściciel-dłużnik nie otrzyma żadnej nieruchomości lub też otrzyma nieruchomość wartą mniej niż wynosił jego dotychczasowy udział w nieruchomości przed jej podziałem, wierzycielowi hipotecznemu będzie przysługiwało ustawowe prawo zastawu na wierzytelności, czyli należności jaką współwłaściciel-dłużnik otrzyma w przypadku spłaty lub dopłaty, która będzie mu przysługiwała.

Zadaj pytanie na Forum

Istotną zmianą jest również przepis stanowiący, że nieważne są wszystkie te postanowienia umowy lub ugody sądowej, które znoszą współwłasność bez spłaty lub dopłaty dla współwłaściciela-dłużnika, którego udział był obciążony hipoteką.

Nowelizacja wprowadza zasadę dotyczącą pierwszeństwa ustawowego prawa zastawu powstałego wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, które byłoby obciążone hipotekami. O pierwszeństwie takiego ustawowego prawa zastawu rozstrzygać będzie pierwszeństwo hipotek, które obciążały prawo użytkowania wieczystego.