Koniec Lex Deweloper - co zmieni się po 1 września dla nabywców mieszkań i całego rynku mieszkaniowego? Plany Ogólne Gmin i Zintegrowane Plany Inwestycyjne zastąpią specustawę?

• Będzie mniej rozpoczynanych budów
• Czy Polsce grozi luka podażowa i kiedy jej skutki mogą stać się odczuwalne?
• Plany Ogólne Gmin i Zintegrowane Plany Inwestycyjne – czy nowy system jest gotowy, aby zastąpić specustawę?
• Czy zmiany oznaczają większą przewidywalność i lepszy ład przestrzenny, czy raczej kolejne bariery dla inwestorów?

Będzie mniej rozpoczynanych budów

Z perspektywy dewelopera należy spodziewać się, że w najbliższych kilkunastu miesiącach liczba rozpoczynanych inwestycji może być niższa niż w poprzednich latach. Nie będzie to jednak efekt spadku zainteresowania budową mieszkań, lecz konsekwencja zmiany zasad przygotowywania projektów.

Lex Deweloper przez wiele lat umożliwiał realizację inwestycji na terenach, które nie były objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów i uzyskania zgody rady gminy. Dla wielu miast był to mechanizm pozwalający szybciej reagować na rosnące potrzeby mieszkaniowe.

Od września rynek będzie funkcjonował według zupełnie nowych zasad. Nie oznacza to zatrzymania inwestycji, ale z pewnością wydłuży proces przygotowywania wielu nowych projektów. Deweloperzy będą musieli jeszcze dokładniej analizować potencjał gruntów oraz zgodność planowanych inwestycji z nowymi dokumentami planistycznymi. W efekcie część projektów zostanie przesunięta w czasie.

Czy Polsce grozi luka podażowa i kiedy jej skutki mogą stać się odczuwalne?

Rynek nieruchomości reaguje z dużym opóźnieniem na zmiany legislacyjne. Od zakupu gruntu do oddania mieszkań do użytkowania często mijają trzy lub nawet cztery lata.

Dlatego skutki obecnych zmian planistycznych nie będą widoczne natychmiast. Pierwsze oznaki ograniczonej podaży mogą pojawić się w latach 2027–2028, kiedy na rynek zacznie trafiać mniej nowych projektów przygotowanych już według nowych zasad.

Największym wyzwaniem nie jest samo zakończenie obowiązywania Lex Deweloper, lecz zachowanie ciągłości procesu inwestycyjnego. Jeżeli przygotowanie nowych inwestycji będzie trwało dłużej, w perspektywie kilku lat może pojawić się mniejsza liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. To właśnie wtedy rynek może odczuć skutki obecnych zmian. Skala tego zjawiska będzie zależeć od sprawności samorządów oraz tempa uchwalania nowych dokumentów planistycznych.

Plany Ogólne Gmin i Zintegrowane Plany Inwestycyjne – czy nowy system jest gotowy, aby zastąpić specustawę?

Docelowo nowy system ma zapewnić większą przejrzystość i uporządkowanie procesu inwestycyjnego. Plany Ogólne Gmin mają określić kierunki rozwoju przestrzennego całych gmin, natomiast Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają umożliwić realizację większych przedsięwzięć przy ścisłej współpracy inwestora z samorządem.

To rozwiązania, które w założeniu mają sprzyjać bardziej zrównoważonemu rozwojowi miast i ograniczyć przypadkową zabudowę.

Idea reformy jest słuszna. Rynek potrzebuje przewidywalnych zasad planowania przestrzennego oraz jasnych reguł dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Kluczowe będzie jednak tempo wdrażania nowych narzędzi przez samorządy. Dopóki nie wszystkie gminy będą dysponowały aktualnymi Planami Ogólnymi, proces przygotowania części inwestycji może być bardziej wymagający niż dotychczas.

Największym wyzwaniem dla branży będzie wydłużenie procesu przygotowania inwestycji. Im dłużej trwa etap planistyczny i administracyjny, tym większe koszty finansowania ponosi inwestor. Do tego dochodzą rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych, energii oraz wynagrodzeń.

Sama reforma planistyczna nie spowoduje automatycznego wzrostu cen mieszkań, ale może pośrednio zwiększać koszty przygotowania nowych inwestycji. Każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania na decyzje administracyjne oznacza wyższe koszty finansowania projektu, które wpływają na ekonomikę całego przedsięwzięcia.

Ceny mieszkań nadal będą zależały od wielu czynników jednocześnie, w tym sytuacji makroekonomicznej, kosztów budowy, dostępności gruntów oraz poziomu popytu.

Czy zmiany oznaczają większą przewidywalność i lepszy ład przestrzenny, czy raczej kolejne bariery dla inwestorów?

Z punktu widzenia odpowiedzialnych deweloperów większa przewidywalność procesu planistycznego jest korzystna. Jasno określone zasady pozwalają lepiej planować inwestycje i ograniczają ryzyko niepewności prawnej. Jednocześnie nie można zapominać, że każda reforma wymaga okresu przejściowego.

Nowe przepisy mogą poprawić jakość planowania przestrzennego i zwiększyć przewidywalność inwestycji, ale tylko pod warunkiem sprawnego funkcjonowania administracji oraz szybkiego uchwalania dokumentów planistycznych. Jeżeli procedury będą się wydłużały, rynek odczuje to w postaci mniejszej liczby nowych inwestycji i ograniczonej podaży mieszkań.

Jeżeli jednak liczba nowych inwestycji zacznie spadać, a popyt utrzyma się na stabilnym poziomie, w kolejnych latach może dojść do ograniczenia oferty mieszkań, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Kupujący coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę, ale również na jakość inwestycji, efektywność energetyczną, dostęp do infrastruktury oraz terminowość realizacji. W naszej ocenie właśnie takie projekty będą najlepiej odpowiadały na potrzeby rynku w najbliższych latach. Reforma planistyczna nie zmienia tego, że Polska nadal potrzebuje nowych mieszkań, a rolą odpowiedzialnych deweloperów będzie dostarczanie inwestycji dobrze zaprojektowanych i wpisujących się w rozwój miast.

Grzegorz Kawecki, Prezes Pekabex Development