REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy sp.k.
Wszechstronne usługi dla biznesu, samorządów oraz jednostek administracji publicznej.
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli właściciel chce zbyć swoją nieruchomość w trakcie trwania umowy najmu, najemca lub dzierżawca nie mogą się takiej sprzedaży sprzeciwić. W wyniku sprzedaży, umowa najmu nie wygasa i co do zasady, trwa przez okres ustalony z pierwotnym wynajmującym (wydzierżawiającym). Nabywca może jednak w określonych sytuacjach wypowiedzieć umowę najmu wcześniej, z zachowaniem ustawowych terminów. W wyniku sprzedaży nieruchomości, w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca. Dlatego sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy może rodzić wątpliwości w zakresie nakładów na taką nieruchomość poniesionych przez dzierżawcę lub najemcę.

Rodzaje nakładów na nieruchomość

Na wstępnie warto zaznaczyć, że Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy. Celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny. Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości. Natomiast nakłady zbytkowe nadają nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje i służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Zwiększają one wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne lub nawet całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami.

REKLAMA

Roszczenia o nakłady konieczne

Obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu spoczywa na wynajmującym. Dlatego też roszczenia o zwrot nakładów koniecznych wobec właściciela powstają z chwilą ich poczynienia przez najemcę. Skoro bowiem, pomimo wezwania wynajmującego do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu zgodnego z umową, nie podejmuje on żadnych działań, to kosztów związanych z tym wydatków poniesionych przez najemcę może on żądać od razu, nie czekając do zakończenia stosunku najmu. . Z tego powodu roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.

POLECAMY: E - wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Roszczenia o nakłady ulepszające

Ocena, czy poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, a jeśli tak to o ile, możliwa jest dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych nakładów ulepszających do poprzedniego właściciela. Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Roszczenia o nakłady zbytkowe

Najemca nie może zgłaszać roszczeń z tytułu poniesionych nakładów zbytkowych w trakcie trwania umowy najmu, ponieważ decyduje się na nie na własne ryzyko. Ostateczną decyzję o zwrocie poniesionych nakładów zbytecznych podejmie właściciel. W związku z powyższym, roszczenia z tytułu poniesienia tych nakładów można zgłaszać dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu. Roszczenia te będą zatem każdorazowo kierowane do nowego nabywcy nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Roszczenia o zwrot wartości nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.

Zobacz: Gmina

Kwestię nakładów można określić w umowie

Należy zaznaczyć, że powyższe rozważania znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony nie ustaliły kwestii nakładów w łączącej ich umowie najmu. Częstą praktyką jest określanie w umowie, że wszystkie nakłady, jakie będzie czynił najemca na przedmiot najmu, ponosi na własny koszt, a wynajmujący zwolniony będzie z obowiązku zwrotu mu ich równowartości po zakończeniu stosunku najmu. Strony mogą się również umówić na niższy niż zwyczajowo czynsz najmu w zamian za zobowiązanie najemcy do czynienia nakładów na najmowaną nieruchomość.

Autor: Magdalena Stanek-Sobczak, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
MOPS niesłusznie odebrał zasiłek pielęgnacyjny 215,84 zł? Uważaj na pułapkę

W przepisach jest pułapka. Jeżeli spierasz się o zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) z MOPS to nie można obecnie wnosić elektronicznie pism do sądu z nowym systemem e-Doręczenia. Będzie to możliwe dopiero od 2029 r. (o czym informują przepisy przejściowe, które łatwo przegapić). Można skorzystać z ePUAP. I tak wniesioną skargę na decyzję MOPS sąd przyjmie. Przez e-Doręczenia to się nie uda. W artykule przykład utraconego w ten sposób zasiłku pielęgnacyjnego .

1,1 mln osób dostanie czternastą emeryturę wcześniej. Ale nie każdy dostanie 1558,81 zł na rękę

Zakład Ubezpieczeń Społecznych kontynuuje wypłatę czternastych emerytur. Jeszcze przed najbliższym weekendem (do piątku 5 września 2025 r.) przelew na konto i przekaz pocztowy otrzyma prawie 1 mln 136 tys. osób. To emeryci i renciści, którym ZUS ustalił termin płatności głównego świadczenia na 6 dzień miesiąca.

Deregulacja: Prezydent RP Karol Nawrocki podpisał 22 postulaty [LISTA]

Zastosowanie instytucji "milczącego załatwienia sprawy" przy przekroczeniu przez urzędy czasu instrukcyjnego zawartego w przepisach, zrównanie ważności dokumentacji elektronicznej z papierową, doprecyzowanie definicji konsumenta w prawie cywilnym, certyfikowanie firm uczestniczących w przetargach publicznych, usprawnienie procedury przetargowej w przypadku jednej oferty, roczny zamiast miesięcznego limitu przychodów dla działalności nieewidencjonowanej, cyfryzacja postępowań sądowych, obowiązkowa mediacja – szybsze i tańsze rozwiązanie sporów, skuteczna ochrona spadkobierców przed nadużyciami - szybkie blokowanie rachunków osób zmarłych: to tylko kilka z 22 postulatów podpisanych przez Prezydenta RP Karola Nawrockiego.

System kaucyjny w Polsce: rewolucja, która uderzy w małe sklepy?

System kaucyjny w Polsce ma ruszyć już wkrótce i zmienić sposób, w jaki oddajemy butelki i puszki. Dla dużych sieci to wyzwanie organizacyjne, ale dla małych sklepów może być prawdziwą rewolucją – od braku miejsca po dodatkowe koszty i obciążenie personelu. Czy lokalne sklepy poradzą sobie z nowymi obowiązkami?

REKLAMA

Jak nowe przepisy dotyczące zakazu fotografowania wpłyną na branżę ochrony?

12 sierpnia 2025 r. weszły nowe przepisy dotyczące zakazu fotografowania obiektów strategicznych. Jest to kolejna nowelizacja ustawy, która nie tak dawno temu zaostrzała przepisy - obecne zmiany wprowadzają poluzowanie. O komentarz w tej sprawie poprosiliśmy Krzysztofa Modrzejewskiego, Dyrektora ds. Klientów Kluczowych, Seris Konsalnet.

Po urlopie trudniej niż przed – dlaczego powrót do pracy wywołuje stres?

Okazuje się, że 63% pracujących deklaruje, że po urlopie odczuwa większy stres niż przed jego rozpoczęciem, a połowa z nich jako główne źródło napięcia wskazuje na nagromadzone obowiązki, wynika z ankiety przeprowadzonej przez spółki Gi Group Holding. Ponowne wejście w rytm codziennych zadań często wiąże się ze wzrostem presji oraz poczuciem przytłoczenia, określanym mianem napięcia pourlopowego.

Szafy pełne, PSZOK-i pękają w szwach. Rewolucja w odpadach tekstylnych

Trzy- i czterokrotny wzrost ilości oddawanych odpadów tekstylnych – tak wygląda początek roku w gminach pod Warszawą. To efekt nowych przepisów, które nakazują selektywną zbiórkę ubrań i innych tekstyliów. Problemem wciąż pozostaje jednak dostępność punktów odbioru, dlatego Ministerstwo Klimatu szykuje kolejne zmiany.

155 korzystnych wyroków sądów powszechnych w sprawach dot. wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. SK 140/20, w tym 26 prawomocnych – uruchomienie pierwszej w Polsce wyszukiwarki wyroków

Przedstawiam zbiór znanych mi korzystnych orzeczeń Sądów Apelacyjnych dotyczących art. 25 ust. 1b ustawy emerytalnej, wydanych po wyroku TK z 4 czerwca 2024 roku sygn. akt SK 140/20, m.in.:

REKLAMA

Emeryci mundurowi wciąż przepalają składki do ZUS. Podobnie jest z emerytami z KRUS

Do redakcji stale napływają listy od emerytów mundurowych, którzy płacą składki do ZUS (jako emeryci mundurowi), ale nie mają szansy na 1) otrzymanie drugiej emerytury (cywilnej obok wojskowej) albo 2) podwyżkę emerytury mundurowej (powyżej niskiego limitu).

Emeryci mundurowi od lat dyskryminowani pracą. Nie będzie nowelizacji [Przykład]

Do biura poselskiego zgłosili się emerytowani żołnierze, którzy wskazują na trudności wynikające z obecnych regulacji. Jednym z przykładów jest przypadek emeryta wojskowego, który w ciągu roku osiągnął dodatkowy dochód w wysokości 60 526,60 zł. Maksymalna kwota miesięcznego przychodu niepowodująca zmniejszenia świadczenia wynosiła 57 923,30 zł, przez co jego świadczenie emerytalne zostało pomniejszone o 2 603,30 zł. Dodatkowo emeryci pobierający świadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) mogą dorabiać bez ograniczeń po ukończeniu 60. i 65. roku życia, podczas gdy emeryci mundurowi, mimo osiągnięcia tego samego wieku, wciąż podlegają ograniczeniom co do dodatkowych dochodów.

REKLAMA