Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu

Rodzaje nakładów na nieruchomość

Na wstępnie warto zaznaczyć, że Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy. Celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny. Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości. Natomiast nakłady zbytkowe nadają nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje i służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Zwiększają one wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne lub nawet całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami.

Roszczenia o nakłady konieczne

Obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu spoczywa na wynajmującym. Dlatego też roszczenia o zwrot nakładów koniecznych wobec właściciela powstają z chwilą ich poczynienia przez najemcę. Skoro bowiem, pomimo wezwania wynajmującego do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu zgodnego z umową, nie podejmuje on żadnych działań, to kosztów związanych z tym wydatków poniesionych przez najemcę może on żądać od razu, nie czekając do zakończenia stosunku najmu. . Z tego powodu roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.

POLECAMY: E - wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Roszczenia o nakłady ulepszające

Ocena, czy poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, a jeśli tak to o ile, możliwa jest dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych nakładów ulepszających do poprzedniego właściciela. Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.