REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy sp.k.
Wszechstronne usługi dla biznesu, samorządów oraz jednostek administracji publicznej.
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia
Roszczenia o zwrot nakładów przy sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli właściciel chce zbyć swoją nieruchomość w trakcie trwania umowy najmu, najemca lub dzierżawca nie mogą się takiej sprzedaży sprzeciwić. W wyniku sprzedaży, umowa najmu nie wygasa i co do zasady, trwa przez okres ustalony z pierwotnym wynajmującym (wydzierżawiającym). Nabywca może jednak w określonych sytuacjach wypowiedzieć umowę najmu wcześniej, z zachowaniem ustawowych terminów. W wyniku sprzedaży nieruchomości, w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca. Dlatego sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy może rodzić wątpliwości w zakresie nakładów na taką nieruchomość poniesionych przez dzierżawcę lub najemcę.

Rodzaje nakładów na nieruchomość

Na wstępnie warto zaznaczyć, że Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy. Celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny. Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości. Natomiast nakłady zbytkowe nadają nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje i służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Zwiększają one wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne lub nawet całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami.

REKLAMA

Roszczenia o nakłady konieczne

Obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu spoczywa na wynajmującym. Dlatego też roszczenia o zwrot nakładów koniecznych wobec właściciela powstają z chwilą ich poczynienia przez najemcę. Skoro bowiem, pomimo wezwania wynajmującego do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu zgodnego z umową, nie podejmuje on żadnych działań, to kosztów związanych z tym wydatków poniesionych przez najemcę może on żądać od razu, nie czekając do zakończenia stosunku najmu. . Z tego powodu roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.

POLECAMY: E - wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Roszczenia o nakłady ulepszające

Ocena, czy poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, a jeśli tak to o ile, możliwa jest dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych nakładów ulepszających do poprzedniego właściciela. Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Roszczenia o nakłady zbytkowe

Najemca nie może zgłaszać roszczeń z tytułu poniesionych nakładów zbytkowych w trakcie trwania umowy najmu, ponieważ decyduje się na nie na własne ryzyko. Ostateczną decyzję o zwrocie poniesionych nakładów zbytecznych podejmie właściciel. W związku z powyższym, roszczenia z tytułu poniesienia tych nakładów można zgłaszać dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu. Roszczenia te będą zatem każdorazowo kierowane do nowego nabywcy nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Roszczenia o zwrot wartości nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.

Zobacz: Gmina

Kwestię nakładów można określić w umowie

Należy zaznaczyć, że powyższe rozważania znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony nie ustaliły kwestii nakładów w łączącej ich umowie najmu. Częstą praktyką jest określanie w umowie, że wszystkie nakłady, jakie będzie czynił najemca na przedmiot najmu, ponosi na własny koszt, a wynajmujący zwolniony będzie z obowiązku zwrotu mu ich równowartości po zakończeniu stosunku najmu. Strony mogą się również umówić na niższy niż zwyczajowo czynsz najmu w zamian za zobowiązanie najemcy do czynienia nakładów na najmowaną nieruchomość.

Autor: Magdalena Stanek-Sobczak, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec ze swobodnym obrotem gotówką: zgłoszenie obowiązkowe, odbiór tylko osobiście. Jakiej kwoty już nie wypłacisz bez formalności?

Coraz bardziej restrykcyjne stają się ograniczenia w obrocie gotówką – zarówno dla firm, jak i osób fizycznych. W Polsce przedsiębiorstwa już nie mogą realizować transakcji między sobą za więcej niż 15 000 zł gotówką, a od 2027 r. w całej Unii będą obowiązywały limity na maks. 10 000 € (z możliwością obniżenia do 3 000 €) . Co więcej, poza już obowiązującymi lub dopiero nadchodzącymi limitami, wprowadzane są nowe – niespotykane wcześniej rozwiązania. Wszystko „w trosce o walkę z finansowaniem terroryzmu".

Kalendarz roku szkolnego 2025/2026: Uczniów czekają zmiany, które dotyczą nie tylko ferii

Nowy rok szkolny 2025/2026 przyniesie uczniom i nauczycielom nie tylko znane terminy przerw i ferii, ale również istotne zmiany w organizacji zajęć. Modyfikacjom ulegną lekcje religii i etyki, pojawi się też nowy przedmiot – edukacja zdrowotna. Warto poznać szczegóły, ponieważ będą one miały bezpośredni wpływ na codzienne życie szkolne.

Wysokość alimentów w 2025 r. według nowej tablicy alimentacyjnej [Przykład]

Ministerstwo Sprawiedliwości zaprezentowało nową tablicę alimentacyjną. Co istotne, nie ma ona charakteru wiążącego. Jak podkreśla resort, tabele będą narzędziem pomocowym dla sędziów i uczestników postępowania.

Polacy chcą szybko na emeryturę, ale nie chcą przestać żyć aktywnie. Tylko nieliczni pracują po 60-tce

Choć prawo pozwala łączyć emeryturę z pracą, robi to zaledwie 11,6 proc. Polaków w wieku 50–74 lat. Ponad połowa osób zbliżających się do wieku emerytalnego nie wyobraża sobie dalszej aktywności zawodowej. Eksperci ostrzegają: bez zachęt do pracy po 60. roku życia system emerytalny może się nie utrzymać.

REKLAMA

Nowe prawo planistyczne 2026: Co oznacza dla właścicieli gruntów rolnych? Ekspert wyjaśnia

Najistotniejszą zmianą wydaje się fakt, iż „dla właścicieli gruntów rolnych tych najlepszych klas bonitacyjnych, położonych poza granicami miast zasadniczo do czasu uchwalenia planu ogólnego nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a więc i faktyczne odrolnienie nieruchomości.” – mówi Barbara Pancer w wywiadzie z ekspertem INFOR, [Radca prawny, local partner w warszawskiej praktyce nieruchomości kancelarii Greenberg Traurig].

Rekonstrukcja rządu stała się faktem. Premier Donald Tusk ogłosił: mniej ministrów, więcej odpowiedzialności, nowa jakość zarządzania państwem

Rekonstrukcja rządu: „Porządek, bezpieczeństwo i przyszłość” – to trzy filary, które mają kierować nowym gabinetem Donalda Tuska. Premier ogłosił zmniejszenie liczby ministrów konstytucyjnych z 26 do 21, utworzenie nowych superministerstw, powołanie kontrolingu pracy ministrów i całkowicie nowe podejście do energetyki, finansów i relacji międzynarodowych.

Niższa renta: dla jednych tak a dla drugich nie. RPO interweniuje

Niższa renta: dla jednych tak a dla drugich nie. RPO interweniuje - dlaczego? Chodzi o osiemnaste urodziny i rentę rodzinną. Mówi się, że 18-stka to symboliczny próg dorosłości, czas nowych praw, ale też i obowiązków. Chociaż dla większości młodych ludzi to radosny moment, to istnieje jednak grupa, dla której ten dzień, zamiast otwierać nowe możliwości, przynosi pewne bolesne finansowe rozczarowanie. Chodzi o rentę rodzinną, która dla niektórych nie jest już tak wysoka, jak przed ukończeniem 18. roku życia.

Rewolucja technologiczna bez kobiet? Sztuczna inteligencja może pogłębić nierówności

Rewolucja technologiczna bez kobiet? Sztuczna inteligencja może pogłębić nierówności, chociaż sektor sztucznej inteligencji woła o nowych specjalistów, ale kobiet wciąż jest w nim jak na lekarstwo. Choć to one częściej niż mężczyźni kończą studia wyższe, rzadziej wybierają karierę w branży technologicznej. Jaki będzie miało to wpływ na sytuację kobiet na rynku pracy?

REKLAMA

Koniec z ulgami na dzieci. Rodzice lawinowo tracą wsparcie: paradoksalnie za sprawą dzieci i wzrostu płac

Koniec z ulgami na dzieci. Rodzice lawinowo tracą wsparcie: paradoksalnie za sprawą dzieci i wzrostu płac. Jak to możliwe? A no tak, że dzieci często dorabiają w wakacje a ich zarobki mają wpływ na sytuację finansową rodziców i przekroczenie pewnych progów podatkowych, które wpływają na utratę różnych ulg.

Rekonstrukcja rządu. 23 lipca 2025 r. premier przedstawi nową Radę Ministrów

Premier ogłosi skład nowej Rady Ministrów w środę o godz. 10:00. Zgodnie z deklaracjami rządu celem rekonstrukcji ma być efektywniejsza i skuteczniejsza praca Rady Ministrów.

REKLAMA