Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Do najważniejszych zmian należy zaliczyć odstąpienie od podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, wprowadzenie instytucji administratora hipoteki oraz możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W obecnym stanie prawnym wyróżniamy hipoteki zwykłe i kaucyjne. Jest to związane zgodne z brzmieniem art. 65 ust. 1 ukwh, który mówi, że hipoteką zwykłą można objąć tylko oznaczoną wierzytelność, tj. wierzytelność o oznaczonej wartości. Z kolei art. 102 ukwh stanowi, że wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną do oznaczonej sumy najwyższej.

Zobacz: Podział nieruchomości a hipoteka

W noweli ustawodawca wykreślił przepisy dotyczące hipoteki kaucyjnej (art. 102–108 ukwh), rozbudowując przepisy dotyczące hipoteki zwykłej.

Zgodnie z nową regulacją suma hipoteczna obejmuje, oprócz zobowiązania głównego, także odsetki, przyznane koszty postępowania oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 69 ukwh).

Stworzenie zunifikowanej konstrukcji hipoteki należy ocenić pozytywnie, gdyż zredukuje ona koszty transakcyjne związane z ustanowieniem hipoteki. Można mieć wątpliwość, czy wierzyciele nie będą żądali ustanowienia nieproporcjonalnie wysokiej sumy hipotecznej (tzw. nadzabezpieczenia), jednak wydaje się, że w tym zakresie dłużnik będzie chroniony z jednej strony wprost regulacją art. 68, ust. 2, zd. 2 ukwh, z drugiej zaś podmioty, które oferować będą finansowanie na niesymetrycznych warunkach, będą poddawane presji konkurencji.

Na mocy nowego art. 681 ust. 1 ukwh będzie możliwe zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przypadających temu samemu wierzycielowi. W ust. 2 tego artykułu ustawodawca wprowadził wymóg określenia stosunków prawnych oraz wynikających z nich wierzytelności objętych zabezpieczeniem. Innymi słowy, zapis ustawodawcy wymaga, by wierzytelności istniały faktycznie (by wynikały ze zdefiniowanych stosunków), a nie by były jedynie abstrakcyjne. Jeżeli więc staramy się przykładowo o kilka kredytów w tym samym banku, albo po jakimś czasie uznamy, że przyznany nam kredyt jest niewystarczający - będziemy mogli zabezpieczyć te wierzytelności jedną i tą samą hipoteką, nie zaś, jak jest to obecnie, ustanawiać kolejne hipoteki i uiszczać kolejne opłaty sądowe, za każdą z nich.

Zobacz: Jak złożyć pozew zbiorowy?

Dodatkowo, wchodząca w życie nowelizacja pozwoli na zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności, przysługujących różnym podmiotom, ale tylko służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

W tym celu wierzyciele zmuszeni będą powołać administratora hipotek, którym może być jeden z nich lub też osoba trzecia. Umowa o powołaniu administratora powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Zobacz: Nowe przepisy dotyczące hipoteki

Dla właściciela nieruchomości, który chce ustanawiać na niej kolejne, obok już istniejących, hipoteki istotna będzie możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne - otwiera to drogę do zaciągnięcia następnego kredytu obciążającego tą samą nieruchomość, po uprzednim zmniejszeniu istniejącej hipoteki.
Uczestnicy obrotu gospodarczego od dawna dopominali się o wprowadzenie do prawa polskiego instytucji administratora hipoteki. Zadaniem, a jednocześnie uprawnieniem administratora hipoteki będzie zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Wierzyciele będą więc tworzyć swoiste konsorcjum w celu udzielenia kredytu na określony cel. W takim przypadku, w umowie ustanawiającej hipotekę konieczne będzie określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu służą. Umowa o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Nowelizacja wyłącza w tym zakresie możliwość zastosowania art. 95 prawa bankowego, który umożliwia ustanowienie hipoteki na podstawie dokumentu wydanego przez bank, bez konieczności udziału notariusza.

Zobacz: Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Administratorem hipoteki będzie mógł zostać jeden z wierzycieli albo nawet osoba trzecia. Nowelizacja nie wprowadza ograniczenia co do tego, czy może to być bank czy też innego rodzaju instytucja. W księdze wieczystej administrator hipoteki będzie wpisywany jako wierzyciel hipoteczny.

Nowością w polskim prawie stanie się możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Obecne przepisy stanowią, że w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwa się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Właściciel będzie mógł w to miejsce ustanowić nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, jedną z hipotek, które już obciążają jego nieruchomość. Możliwy będzie także podział hipoteki - gdy hipoteka wygaśnie częściowo - właściciel będzie upoważniony do rozporządzenia także częścią tego miejsca. Jedynie, gdy hipoteka wygaśnie na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie będzie mógł rozporządzać tak opróżnionym miejscem hipotecznym.

Zobacz: Zabezpiecz wierzytelność hipoteką umowną

Zmiana wywołuje szereg kontrowersji. Uznawana jest bowiem za rewolucyjną w odniesieniu do kształtu hipoteki przyjętej w polskim systemie prawa rzeczowego. Jak powszechnie wiadomo instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym budziła sprzeciw środowisk bankowych, ponieważ jej skutkiem będzie odebranie wierzycielom (głównie bankom) prawa posuwania się hipotek naprzód i przyznanie w tym zakresie prawa do rozporządzania "pustym" miejscem właścicielowi nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, iż jej wprowadzenie nie jest zaskakujące. W doktrynie już od dłuższego czasu odbywała się dyskusja dotycząca konieczności zmian regulacji hipoteki. Efektem tego były uwagi ujęte m.in. w Zielonej Księdze Komisji Kodyfikacyjnej Kodeksu Cywilnego oraz projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego z 2000 r. przewidujący hipotekę właściciela oraz prawo rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Zobacz: Nowa Księga Wieczysta 2011

Wchodzące w życie w dniu 20 lutego 2011 roku zmiany trzeba uznać za korzystne, nie tylko z punktu widzenia klientów banków, ale także z punktu widzenia przedsiębiorców, dla których jedno z najbardziej pewnych zabezpieczeń wierzytelności, jakim jest w pewnością hipoteka, stanie się bardziej dostępne i częściej wykorzystywane, co może przełożyć się bezpośrednio na bezpieczeństwo obrotu gospodarczego.