Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Mateusz Kiejna
W lutym 2011 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadzająca istotne zmiany w zakresie podstaw regulacji hipoteki i jej funkcjonowania w obrocie prawnym.

Do najważniejszych zmian należy zaliczyć odstąpienie od podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, wprowadzenie instytucji administratora hipoteki oraz możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W obecnym stanie prawnym wyróżniamy hipoteki zwykłe i kaucyjne. Jest to związane zgodne z brzmieniem art. 65 ust. 1 ukwh, który mówi, że hipoteką zwykłą można objąć tylko oznaczoną wierzytelność, tj. wierzytelność o oznaczonej wartości. Z kolei art. 102 ukwh stanowi, że wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną do oznaczonej sumy najwyższej.

Zobacz: Podział nieruchomości a hipoteka

W noweli ustawodawca wykreślił przepisy dotyczące hipoteki kaucyjnej (art. 102–108 ukwh), rozbudowując przepisy dotyczące hipoteki zwykłej.

Zgodnie z nową regulacją suma hipoteczna obejmuje, oprócz zobowiązania głównego, także odsetki, przyznane koszty postępowania oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 69 ukwh).

Stworzenie zunifikowanej konstrukcji hipoteki należy ocenić pozytywnie, gdyż zredukuje ona koszty transakcyjne związane z ustanowieniem hipoteki. Można mieć wątpliwość, czy wierzyciele nie będą żądali ustanowienia nieproporcjonalnie wysokiej sumy hipotecznej (tzw. nadzabezpieczenia), jednak wydaje się, że w tym zakresie dłużnik będzie chroniony z jednej strony wprost regulacją art. 68, ust. 2, zd. 2 ukwh, z drugiej zaś podmioty, które oferować będą finansowanie na niesymetrycznych warunkach, będą poddawane presji konkurencji.

Na mocy nowego art. 681 ust. 1 ukwh będzie możliwe zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przypadających temu samemu wierzycielowi. W ust. 2 tego artykułu ustawodawca wprowadził wymóg określenia stosunków prawnych oraz wynikających z nich wierzytelności objętych zabezpieczeniem. Innymi słowy, zapis ustawodawcy wymaga, by wierzytelności istniały faktycznie (by wynikały ze zdefiniowanych stosunków), a nie by były jedynie abstrakcyjne. Jeżeli więc staramy się przykładowo o kilka kredytów w tym samym banku, albo po jakimś czasie uznamy, że przyznany nam kredyt jest niewystarczający - będziemy mogli zabezpieczyć te wierzytelności jedną i tą samą hipoteką, nie zaś, jak jest to obecnie, ustanawiać kolejne hipoteki i uiszczać kolejne opłaty sądowe, za każdą z nich.

Zobacz: Jak złożyć pozew zbiorowy?

Dodatkowo, wchodząca w życie nowelizacja pozwoli na zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności, przysługujących różnym podmiotom, ale tylko służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

W tym celu wierzyciele zmuszeni będą powołać administratora hipotek, którym może być jeden z nich lub też osoba trzecia. Umowa o powołaniu administratora powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Zobacz: Nowe przepisy dotyczące hipoteki

Dla właściciela nieruchomości, który chce ustanawiać na niej kolejne, obok już istniejących, hipoteki istotna będzie możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne - otwiera to drogę do zaciągnięcia następnego kredytu obciążającego tą samą nieruchomość, po uprzednim zmniejszeniu istniejącej hipoteki.
Uczestnicy obrotu gospodarczego od dawna dopominali się o wprowadzenie do prawa polskiego instytucji administratora hipoteki. Zadaniem, a jednocześnie uprawnieniem administratora hipoteki będzie zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Wierzyciele będą więc tworzyć swoiste konsorcjum w celu udzielenia kredytu na określony cel. W takim przypadku, w umowie ustanawiającej hipotekę konieczne będzie określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu służą. Umowa o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Nowelizacja wyłącza w tym zakresie możliwość zastosowania art. 95 prawa bankowego, który umożliwia ustanowienie hipoteki na podstawie dokumentu wydanego przez bank, bez konieczności udziału notariusza.

Zobacz: Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Administratorem hipoteki będzie mógł zostać jeden z wierzycieli albo nawet osoba trzecia. Nowelizacja nie wprowadza ograniczenia co do tego, czy może to być bank czy też innego rodzaju instytucja. W księdze wieczystej administrator hipoteki będzie wpisywany jako wierzyciel hipoteczny.

Nowością w polskim prawie stanie się możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Obecne przepisy stanowią, że w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwa się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Właściciel będzie mógł w to miejsce ustanowić nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, jedną z hipotek, które już obciążają jego nieruchomość. Możliwy będzie także podział hipoteki - gdy hipoteka wygaśnie częściowo - właściciel będzie upoważniony do rozporządzenia także częścią tego miejsca. Jedynie, gdy hipoteka wygaśnie na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie będzie mógł rozporządzać tak opróżnionym miejscem hipotecznym.

Zobacz: Zabezpiecz wierzytelność hipoteką umowną

Zmiana wywołuje szereg kontrowersji. Uznawana jest bowiem za rewolucyjną w odniesieniu do kształtu hipoteki przyjętej w polskim systemie prawa rzeczowego. Jak powszechnie wiadomo instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym budziła sprzeciw środowisk bankowych, ponieważ jej skutkiem będzie odebranie wierzycielom (głównie bankom) prawa posuwania się hipotek naprzód i przyznanie w tym zakresie prawa do rozporządzania "pustym" miejscem właścicielowi nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, iż jej wprowadzenie nie jest zaskakujące. W doktrynie już od dłuższego czasu odbywała się dyskusja dotycząca konieczności zmian regulacji hipoteki. Efektem tego były uwagi ujęte m.in. w Zielonej Księdze Komisji Kodyfikacyjnej Kodeksu Cywilnego oraz projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego z 2000 r. przewidujący hipotekę właściciela oraz prawo rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Zobacz: Nowa Księga Wieczysta 2011

Wchodzące w życie w dniu 20 lutego 2011 roku zmiany trzeba uznać za korzystne, nie tylko z punktu widzenia klientów banków, ale także z punktu widzenia przedsiębiorców, dla których jedno z najbardziej pewnych zabezpieczeń wierzytelności, jakim jest w pewnością hipoteka, stanie się bardziej dostępne i częściej wykorzystywane, co może przełożyć się bezpośrednio na bezpieczeństwo obrotu gospodarczego.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Regulaminy pracy w wybranych jednostkach samorządu terytorialnego (PDF)
Regulaminy pracy w wybranych jednostkach samorządu terytorialnego (PDF)
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kredyt bez wkładu własnego bez minimalnego limitu gwarancji
    Kredyt bez wkładu własnego limit gwarancji przewiduje obecnie limit gwarancji w wysokości od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Rząd jednak chce wprowadzić zmiany. Jakie?
    MZ o zakazie odwiedzin pacjentów
    Jak przekazało ministerstwo zdrowia, utrzymywanie zakazu odwiedzin pacjentów nie znajduje podstawy w świetle obowiązującego prawa, a także jest sprzeczne z rekomendacjami Ministerstwa Zdrowia i Głównego Inspektoratu Sanitarnego w tym zakresie.
    Tusk: nie sądzę, by to, co zostało ustalone ws. projektu noweli o SN, przybliżyło nas do europejskich środków
    Nie sądzę, żeby to, co ustalił prezydent Andrzej Duda z ministrem sprawiedliwości Zbigniewem Ziobrą ws. projektu noweli ustawy o Sądzie Najwyższym, przybliżało nas w sposób istotny do europejskich środków - powiedział w piątek przewodniczący PO Donald Tusk
    Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - jakie zasady?
    Jakie są zasady dotyczące nabycia nieruchomości w Polsce? Czy konieczne jest uzyskanie zezwolenia?
    Ile dokładnie kosztuje rozwód?
    W ostatnich latach rozwody w Polsce stały się coraz popularniejsze. Sądy uginają się od ilości spraw rozwodowych, co powoduje, że czas oczekiwania na termin rozprawy może się wydłużyć. Niezależnie od tego osoby zainteresowane ta tematyką w pierwszej kolejności poszukują informacji na temat tego z jakimi kosztami sądowymi będą musiały się mierzyć składając pozew rozwodowy i jakie są ceny usług prawnych: koszt adwokata czy radcy prawnego.
    Prezydent podpisał ustawę o Zespole Pomocy Humanitarno-Medycznej
    Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o Zespole Pomocy Humanitarno-Medycznej. ZPHM będzie prowadził działania obejmujące m.in. zapewnienie natychmiastowej i niezbędnej pomocy poza terytorium Polski osobom w stanie nagłego zagrożenia zdrowotnego
    Co zrobić ze starym sprzętem elektrycznym i elektronicznym?
    Stary sprzęt elektryczny i elektroniczny nie może zostać wyrzucony do śmieci razem z innymi odpadami. Za ich wyrzucenie do nieodpowiedniego miejsca grożą wysokie kary. Nawet do 5 tys. zł. Co zatem z nim zrobić?
    Wypadek pożyczonym samochodem – o zasadach odpowiedzialności
    Może się zdarzyć, że podczas korzystania z cudzego samochodu dojdzie do wypadku. Zasady odpowiedzialności wydają się oczywiste, gdy jego sprawca, a zarazem kierujący pojazdem, jest właścicielem auta uczestniczącego w zdarzeniu. Co jednak w sytuacji, gdy za kierownicą zasiada osoba, której samochód ten jedynie udostępniono?
    Müller o żądaniach KE ws. SN: co do przywrócenia sędziów - "dajemy procedurę, w której to się może odbywać"
    Reforma systemu dyscyplinarnego jest, likwidacja Izby Dyscyplinarnej SN jest, a jeżeli chodzi o przywrócenie sędziów, to "dajemy procedurę, w której to się może odbywać" - mówił w czwartek rzecznik rządu Piotr Müller pytany o spełnienie przez Polskę warunków postawionych przez Komisji Europejskiej.
    Przeszłość, teraźniejszość i przyszłość RODO – konferencja online 25 maja 2022 r.
    W środę 25 maja 2022 r. o godz. 9:00 odbędzie się konferencja online poświęcona tematyce RODO z okazji 4 lat jego funkcjonowania. Gośćmi wydarzenia będą jedni z najlepszych ekspertów z dziedziny ochrony danych osobowych w Polsce. Zaproszeni eksperci przybliżą praktyczne aspekty stosowania RODO ujęte w trzech perspektywach czasu. Portal infor.pl objął patronat medialny nad tą konferencją.
    Horała: pierwszy wniosek do KE o płatność w ramach KPO w III kwartale
    Rząd planuje wysłać do Komisji Europejskiej pierwszy wniosek o płatność w ramach Krajowego Planu Odbudowy w III kwartale br. - poinformował w czwartek w Senacie wiceminister funduszy i polityki regionalnej Marcin Horała.
    Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia
    Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia to ustawa regulująca polskie postępowanie w sprawach o wykroczenia.
    Mieszkanie bez wkładu - dla kogo nowe rozwiązanie?
    Czy aktualna sytuacja na rynku nieruchomości pozwala na realne skorzystanie z rozwiązań programu „Mieszkania bez wkładu”?
    Kodeks karny skarbowy
    Kodeks karny skarbowy (uchwalony 10 września 1999 r.; obowiązuje od 17 października 1999 r.), zwany skrótowo "kks", to pierwsza ustawa rangi kodeksowej w polskim systemie prawnym, która określa zasady odpowiedzialności karnej za przestępstwa skarbowe i wykroczenia skarbowe. Wcześniej (od 1 stycznia 1927 r. do uchwalenia obecnego kks) tę dziedzinę prawa karnego regulowały zwykłe ustawy karne skarbowe. Przestępstwa i wykroczenia skarbowe to (najogólniej rzecz ujmując) określone w kks zachowania (czyny i zaniechania) godzące w szczególności w podatki, opłaty i inne daniny publiczne - szerzej: w interes finansowy Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego a także Unii Europejskiej.
    RPP: Odwiedziny u pacjentów w szpitalu nie mogą być ograniczane
    Utrzymywanie przez szpitale restrykcyjnych ograniczeń w korzystaniu z praw pacjenta może stanowić praktykę naruszającą zbiorowe prawa pacjentów – podkreśla Rzecznik Praw Pacjenta.
    Rehabilitacja 25 plus - ruszył nabór wniosków
    Rehabilitacja 25 plus to dofinansowanie przeznaczone dla dorosłych osób z niepełnosprawnościami, które w roku 2016 lub później zakończyły uczęszczanie do placówek pobytu dziennego. Jakie są warunki jego uzyskania, a także kto i od kiedy może składać wnioski?
    Kodeks rodzinny i opiekuńczy
    Kodeks rodzinny i opiekuńczy reguluje kwestie z zakresu prawa rodzinnego. Ustawa została uchwalona w 1964 r. i była wielokrotnie nowelizowana.
    Jak wyrobić paszport? Wszystko, co musisz wiedzieć
    Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w 2004 oraz do strefy Schengen kilka lat później sprawiło, że paszporty stały się w jakimś sensie zbędne. Każdy może przekroczyć pieszo granice z Niemcami lub Czechami i nie zwrócić na to większej uwagi. Jednak na strefie Schengen świat się nie kończy. Wycieczka w dalsze rejony świata wiąże się z koniecznością posiadania paszportu. Od czego zacząć, aby wyrobić paszport?
    Przemoc domowa - MS zapowiada nowe przepisy
    Ministerstwo sprawiedliwości proponuje kolejne narzędzia, mające przeciwdziałać przemocy domowej. Na jakim etapie jest projekt?
    Wakacje kredytowe tylko dla osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe
    Wakacje kredytowe mają być dostępne dla osób posiadających kredyt hipoteczny w złotówkach, które sfinansowały nim zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy mającej je wprowadzić do polskiego systemu prawa. Jakie założenia przyjął projektodawca?
    Kredyt bez wkładu własnego – nowe limity ceny m2
    Kredyt bez wkładu własnego niesie za sobą ograniczenia, np. limity cen metra kwadratowego kupowane mieszkania. Portal GetHome.pl sprawdził, jak duża jest obecnie w największych miastach oferta mieszkań do kupienia za taki kredyt.
    Emerytura rolnicza a działalność gospodarcza - zmiany
    Rolnik na emeryturze nie będzie musiał zaprzestawać prowadzenia działalności rolniczej, by otrzymać świadczenie w pełnej wysokości. Takie zmiany zakłada nowelizacja ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.
    Wypłaty czternastych emerytur ruszą w sierpniu
    Wypłaty czternastych emerytur ruszą w sierpniu, seniorzy nie będą musieli składać żadnych wniosków. Szacujemy, że uprawnionych do świadczenia jest około 9 mln osób – poinformowała we wtorek w Świerczach (woj. mazowieckie) minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg.
    Premier: rozważamy przedłużenie tarczy antyinflacyjnej 2.0. w całości lub części
    Premier zapowiada przedłużenie tarczy antyinflacyjnej 2.0. - rząd rozważa możliwość przedłużenia obowiązującej do końca lipca tego roku tarczy antyinflacyjnej w całości lub części - powiedział we wtorek podczas konferencji prasowej premier Mateusz Morawiecki.
    Oznaczenie treści reklamowych przez influencerów - UOKiK opracowuje zasady
    Oznaczenie treści reklamowych przez influencerów jest problemem związanym z intensywnie rozwijającym się rynkiem mediów społecznościowych i brakiem transparentnych zasad. Dlatego Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kończy przygotowania nad zbiorem zasad związanych z treściami sponsorowanymi. Jakie to będą zasady?