REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku

Subskrybuj nas na Youtube
Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku
Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jak zgodnie z prawem kupić kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Jak sprawdzić czy faktycznie kupujemy zabytek? Czym są pozwolenia konserwatorskie, a czym pozwolenia na budowę? Jak i gdzie złożyć stosowne wnioski? Na jakie trudności możemy napotkać i jak sobie poradzić z nimi?

Zakup i rewitalizacja zabytkowej nieruchomości - jak to zrobić

Według najnowszych danych w Polsce mamy obecnie niemal 80 tysięcy zabytkowych nieruchomości (zob. Narodowy Instytut Dziedzictwa, „Rejestr zabytków nieruchomych”, dane na dzień 22 lipca 2022 r.). Dawne dworki czy kamienice to obiekty, które znakomicie nadają się na przystosowanie inwestycyjne i przekształcenie ich w stylowe pensjonaty, restauracje czy innego typu lokale usługowe. Nic dziwnego, że zainteresowanie ich kupnem wśród inwestorów wciąż rośnie. Ale wśród kupujących są też prywatni nabywcy, którzy marzą o wyremontowaniu np. starego domu, w którym sami mogliby zamieszkać. Obojętnie, czy chodzi o zakup komercyjny czy na własny użytek, należy wiedzieć, że z kupnem zabytku wiąże się szereg formalności, których należy dopełnić, zanim wejdziemy w jego posiadanie i będziemy mogli wykonać choćby najdrobniejszą ingerencję w budowlę. W tym kontekście dla niektórych kupujących zaskakujący może być fakt, że… nie każdy stary budynek jest zabytkiem i może się okazać, że 200-letni zajazd nie będzie wcale trudniej kupić i wyremontować niż zwykłe mieszkanie. A więc jak zbadać stan prawny danej nieruchomości i to, czy faktycznie mamy do czynienia z zabytkiem? Czym są pozwolenia konserwatorskie, a czym pozwolenia na budowę? Jak i gdzie złożyć stosowne wnioski? Na jakie trudności możemy napotkać? Oto, wszystko, co powinieneś wiedzieć, o tym, jak krok po kroku przejść przez proces kupna, uzyskania niezbędnych pozwoleń i rozpoczęcia rewitalizacji zabytkowego obiektu.

REKLAMA

Krok 1: Upewnij się, że budynek na pewno jest zabytkiem

Pierwszym zadaniem, przed którym staje potencjalny nabywca jest ustalenie, czy interesująca go nieruchomość w świetle  prawa na pewno jest zabytkiem. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem  jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły będące działaniem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Dokumentacje rejestrowe zabytków są gromadzone w trzech osobnych zbiorach, analogicznych do trzech ksiąg rejestrowych (zgodnie z oficjalną klasyfikacją Narodowego Instytutu Dziedzictwa: https://nid.pl/zasoby/rejestr-zabytkow-zasoby/):

A – dla zabytków nieruchomych
B – dla zabytków ruchomych oraz
C – dla zabytków archeologicznych.

REKLAMA

Gdzie więc znaleźć księgi rejestrowe dla nieruchomości, czyli zabytków ze zbioru „A”? Informacji w pierwszej kolejności trzeba szukać na stronie odpowiedniego dla danego regionu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ), którym kieruje Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków (WUOZ). Tam, w wolnym dostępnie, w podziale na powiaty, znajdziemy tabele ze wszystkimi obiektami uznanymi za lokalne zabytki. Na listach można sprawdzić m.in. ich adres, a także datę wpisania do rejestru oraz numer rejestru.

Nie każdy wie, że o tym, czy dana nieruchomość jest zabytkiem, nie decyduje jej wiek: nie ma określonego czasu, po którym dany obiekt staje się zabytkiem. Decydująca jest pełniona wcześniej funkcja i znaczenie historyczne, co znaczy że za zabytek może być uznany np. budynek powstały stosunkowo niedawno, np. w latach 50. XX wieku, ponieważ w sposób szczególnie reprezentatywny przedstawia sobą walory charakterystyczne dla budownictwa ówczesnego okresu i z tego powodu ma duże znaczenie dla historii. Należy pamiętać, że rejestry zabytków mają charakter dynamiczny, co wynika z tego, że na podstawie prawomocnych decyzji ciągle wpisywane są tam nowe obiekty, a inne tracą status zabytku lub na przykład są wykreślane w momencie ich przeniesienia do skansenów – wyjaśnia Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment – spółki, która specjalizuje się w rewitalizacji zabytków na terenie całej Polski.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza WKZ istnieje jeszcze gminna ewidencja zabytków. Jak sama nazwa wskazuje, wpis do niej następuje na podstawie zarządzenia władz lokalnych, jest  więc aktem wewnętrznym władz gminy.

Krok 2: Złóż wniosek o pozwolenia konserwatorskie

REKLAMA

Jeśli interesujący nas obiekt znajdziemy we wspomnianym rejestrze, kolejnym krokiem musi być kontakt z konserwatorem zabytków, pod opieką którego znajduje się budynek. Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 roku, nakazuje właścicielowi zabytkowej nieruchomości uzyskanie pozwolenia od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nie tylko na prace konserwatorskie, ale i na prowadzenie wszelkich robót budowlanych (w rozumieniu art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane),czyli w rozumieniu przepisów, dotyczy to wszelkiej rozbudowy, przebudowy, nadbudowy oraz prac mających na celu odnowę istniejących już elementów, uzupełnienie ich, lub zmianę rozkładu wnętrz. Usługę możemy zrealizować w danym Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków.

Oczywiście, punktem wyjścia do wszelkich planowanych działań zawsze są ogólne przepisy prawa oraz doktryny konserwatorskie, ale warto wiedzieć, że każdy lokalny Wojewódzki Konserwator Zabytków ma prawo indywidualnie, w zależności od stanu obiektu, a także od koncepcji ochrony zabytków obowiązującej w danym regionie, wymagać od właściciela nieruchomości zachowania nieco innych warunków. To, co jest dozwolone na terenie województwa małopolskiego, może być już zabronione na względem zabytków na Mazowszu. Dlatego, przed ostateczną decyzją o zakupie, powinniśmy rozważyć spotkanie z konserwatorem i sprawdzić, czy nasze plany faktycznie bedą możliwe do zrealizowania w takim kształcie, jaki sobie założyliśmy. Jeśli tak, i zdecydujemy się na zakup, to wówczas należy rozpocząć starania o uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego. W tym celu konieczne jest złożenie w WKZ aktu własności, ewentualnie dokumentu potwierdzającego użytkowanie wieczyste czy trwały zarząd, a więc nasz tytuł prawny do zabytku. Oprócz tego – wymagane jest dołączenie dokładnego planu konserwacji, który musi zawierać opis technologii oraz materiałów, które będą wykorzystane w rewitalizacji. Musimy też podać listę firm, które będą prowadziły poszczególne prace. W niektórych przypadkach możemy zostać poproszeni o przedstawienie dodatkowej dokumentacji: historycznej oraz fotograficznej – wyjaśnia Łukasz Nikliński z Money Square Investment.

Krok 3: Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Gdy WUOZ sprawdzi nasz wniosek i jego decyzja będzie pozytywna, możemy rozpocząć starania o pozwolenie na budowę  to istotne, bo otrzymanie samego pozwolenia konserwatorskiego nie zwalnia nas od uzyskania pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 29 ust. 7 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Jego wydania wymaga budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta. W niektórych sytuacjach możemy to zrobić także w urzędzie wojewódzkim  dotyczy to określonych budowli na terenie  tzw. pasa technicznego, czy na terenie kolejowym lub terenach zamkniętych.

Formularz wniosek o pozwolenie na budowę możemy znaleźć na stronie starostwa lub pozyskać wersję drukowaną w urzędzie w Wydziale Architektury i Budownictwa. We wniosku nie możemy zapomnieć o danych inwestora, nazwie oraz rodzaju i danych planowanej inwestycji. Do wniosku należy załączyć ponadto:

  projekt budowlany opracowany przez projektanta razem z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami - w 4 egzemplarzach

  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

  decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (jeżeli jest ona wymagana)

Złożenie wniosku wymaga uiszczenia opłaty skarbowej, a jej wysokość jest zależna od rodzaju planowanej budowy. Za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej opłata wynosi 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni używkowej, wynoszącej nie więcej niż 539 zł. Następnym wydatkiem jest opłata za zatwierdzenie projektu budowlanego w wysokości 47 zł.

Należy pamiętać, że jeżeli jakiekolwiek roboty budowlane będą rozpoczęte przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, będzie to samowola budowlana, a taka sytuacja będzie skutkować wydaniem postanowienia o wstrzymaniu budowy (zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego) oraz nałożeniem grzywny!

Krok 4: Zacznij prace na terenie obiektu

Jeżeli wniosek był poprawny pod względem formalnym i merytorycznym, otrzymujemy od urzędu pozwolenie na budowę. Wówczas już nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy rozpoczęli upragniony remont, by w przyszłości móc cieszyć się z odnowionego budynku. Zastrzeżeniem formalnym jest to, że budowa musi rozpocząć się w ciągu 3 lat od dnia, w którym została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Analizując wszystkie formalności, trudno się nie zgodzić, że przywrócenie zabytkowego budynku do stanu świetności, wiąże się nie tylko z wysokimi kosztami, ale i długo trwającą i żmudną biurokracją.To z pewnością odstrasza wiele osób, ale nie nas. Działamy na rynku już 12 lat i mamy za sobą 35 zrealizowanych inwestycji, z czego 90% to właśnie obiekty zabytkowe. Z pewnością nie jest to łatwy obszar do działania. Na takie niesamowite miejsca jak Młyn Lelitów w Krakowie, czy ogromna XIX-wieczna fabryka króla bawełny Karola Scheiblera w Łodzi, trzeba mieć pomysł. I my tych pomysłów szukamy, mając na uwadze przede wszystkim fakt, żeby te architektoniczne skarby mogły  z powrotem służyć mieszkańcom miast: jako mieszkania, jako przyjazne gościnne tereny rekreacyjne. Nawet, kiedy widzimy budynek, który przez dekady niszczał do tego stopnia, że gołym okiem trudno nawet dostrzec jego pierwotny kształt, sięgamy po historyczne plany, angażujemy do współpracy archeologów, konserwatorów, i wiernie przywracamy tym miejscom dawne piękno. Dzięki temu można ocalić od zniszczenia kawałek naszej wspólnej historii i kultury.  Nie ukrywam, że właśnie takie wyzwania dają szczególną satysfakcję – podsumowuje Łukasz Nikliński.

O Money Square Investments:
Money Square Investments powstała z chęci tworzenia niepowtarzalnych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości klasy premium dla klientów biznesowych i indywidualnych. W MSI łączymy ponad dziesięcioletnie doświadczenie deweloperskie i doświadczenie na rynkach finansowych z pasją do przywracania blasku starym budynkom. Realizowaliśmy kameralne inwestycje oraz wielomilionowe projekty w całej Polsce, zawsze kierując się szacunkiem dla historii i chęcią, by na powrót służyły mieszkańcom i stały się klejnotami zdobiącymi miasta.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rewolucja w rozwodach: koniec z orzekaniem o winie i przyznawaniem alimentów z powodu odpowiedzialności drugiego współmałżonka za rozpad małżeństwa. Ale skorzystają na tym dzieci

W dniu 23 czerwca 2025 r. Komisja Kodyfikacyjna Prawa Rodzinnego, będąca organem działającym przy Ministrze Sprawiedliwości przyjęła projekt ustawy nowelizującej kodeks rodzinny i opiekuńczy, który zakłada eliminację orzekania o winie rozkładu pożycia w sprawach o rozwód i separację. Z powyższym, ściśle związana jest również zmiana zasad alimentacji po rozwodzie i separacji – na przyznanie alimentów nie ma już mieć wpływu odpowiedzialność byłego współmałżonka za rozpad małżeństwa. Na zmianach tych, skorzystać mają przede wszystkim dzieci.

Najnowszy sondaż partyjny 2025

Najnowszy sondaż partyjny 2025: dla Rzeczpospolitej, WP, Onet. We wszystkich sondażach partyjnych wygrywa PiS. Jakie partie są poniżej progu 5%?

Maksymalna temperatura w miejscu pracy (35 stopni Celsjusza w pomieszczeniu). MRPiPS chce zmienić przepisy bhp. Dlaczego dopiero od 2027 roku?

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej od grudnia 2024 r. pracuje nad nowelizacją rozporządzenia w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. MRPiPS chce nowych przepisów dotyczących pracy w czasie wysokich temperatur i nowych obowiązków dla pracodawców. Zmiany mają wejść w życie dopiero od 2027 roku. Pod koniec czerwca 2025 r. ukazała się już trzecia wersja tego projektu - przepisy w dwóch pierwszych wersjach były krytykowane m.in. jako zbyt skomplikowane.

Zmiany dotyczące żłobków: 2 dni wolne w roku, obowiązkowy plac zabaw, Mały ZUS Plus i Aktywny Rodzic

Zmiany dotyczące żłobków obejmują m.in. 2 dni wolne w roku na podnoszenie kwalifikacji zawodowych, obowiązkowy plac zabaw na terenie placówki czy doprecyzowanie przepisów o Małym ZUS Plus i świadczeniu Aktywny Rodzic. Jak nowe przepisy ocenia Rzecznik MŚP Agnieszka Majewska?

REKLAMA

Od 7 lipca 2025 r. Polska przywraca czasową kontrolę na granicach z Niemcami i Litwą

W dniu 1 lipca 2025 r. Premier Donald Tusk zapowiedział przywrócenie od 7 lipca czasowej kontroli na granicy z Niemcami i Litwą. Wyjaśnił, że jest to konieczne, aby zredukować do minimum niekontrolowane przepływy migrantów.

Od 1 lipca 2025 r. wnioski o 3 ważne świadczenia. Kto może je otrzymać?

Startuje nabór wniosków o świadczenie Dobry start. 300 zł na szkolną wyprawkę ZUS wypłaci bez względu na dochód. Rodzice mniej zamożni od 1 lipca 2025 r. mogą również ubiegać się o zasiłki rodzinne i dodatki na nowy okres zasiłkowy. Ważną formą wsparcia wielu dzieci jest fundusz alimentacyjny.

Likwidacja USAID to śmierć 14 mln ludzi do 2030 r.

Likwidacja amerykańskiej agencji pomocy międzynarodowej USAID może doprowadzić do śmierci 14 milionów osób do 2030 roku – wynika z analiz opublikowanych w brytyjskim czasopiśmie medycznym „Lancet”. Naukowcy szacują, że aż jedną trzecią ofiar będą stanowić dzieci poniżej piątego roku życia.

Kiedy wybrać konto oszczędnościowe, a kiedy lokatę? Praktyczne porady

Oszczędzanie to nie tylko kwestia systematyczności, ale także wyboru odpowiednich narzędzi finansowych. Konto oszczędnościowe i lokata to dwa rozwiązania, które pomagają gromadzić i pomnażać środki, ale ich działanie i cel mogą się istotnie różnić. Jeśli zastanawiasz się, które z nich będzie dla Ciebie lepsze, poświęć chwilę na zrozumienie mechanizmów ich funkcjonowania.

REKLAMA

Komu ZUS nie przyzna renty wdowiej. Najczęstsze przyczyny decyzji odmownych

ZUS i inne organy emeryalno-rentowe rozpoczęły już wypłaty renty wdowiej. Organy te wysyłają też do seniorów decyzje w sprawie przyznania lub odmowy renty wdowiej. W jakich przypadkach wdowa lub wdowiec na pewno nie dostanie nowego świadczenia? ZUS wymienił najczęstsze przyczyny decyzji odmownych.

Min. Pełczyńska-Nałęcz: to przekręt! deweloperzy sprzedają "pseudometry" - tj. powierzchnię pod ścianami działowymi. Jak być powinno wyjaśnia PKN

W dniu 30 czerwca 2025 r. minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz napisała na platformie X: "Od prawie 30 lat deweloperzy sprzedają Polakom za ciężkie pieniądze pseudometry, czyli metry pod ścianami działowymi. A kolejne rządy pozostają zaskakująco bezsilnej w tej kwestii. Ofiarą tych nieuczciwych praktyk padło nawet setki tysięcy konsumentów, którzy stracili w sumie miliardy zł na rzeczy deweloperów." Z tego powodu napisała pismo do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z prośbą o podjęcie działań. Zasady uwzględniania ścian działowych przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku, w świetle normy PN-ISO 9836 wyjaśnił Andrzej Pogorzelski, Przewodniczący Komitetu Technicznego 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

REKLAMA