Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku

Zakup i rewitalizacja zabytkowej nieruchomości - jak to zrobić

Według najnowszych danych w Polsce mamy obecnie niemal 80 tysięcy zabytkowych nieruchomości (zob. Narodowy Instytut Dziedzictwa, „Rejestr zabytków nieruchomych”, dane na dzień 22 lipca 2022 r.). Dawne dworki czy kamienice to obiekty, które znakomicie nadają się na przystosowanie inwestycyjne i przekształcenie ich w stylowe pensjonaty, restauracje czy innego typu lokale usługowe. Nic dziwnego, że zainteresowanie ich kupnem wśród inwestorów wciąż rośnie. Ale wśród kupujących są też prywatni nabywcy, którzy marzą o wyremontowaniu np. starego domu, w którym sami mogliby zamieszkać. Obojętnie, czy chodzi o zakup komercyjny czy na własny użytek, należy wiedzieć, że z kupnem zabytku wiąże się szereg formalności, których należy dopełnić, zanim wejdziemy w jego posiadanie i będziemy mogli wykonać choćby najdrobniejszą ingerencję w budowlę. W tym kontekście dla niektórych kupujących zaskakujący może być fakt, że… nie każdy stary budynek jest zabytkiem i może się okazać, że 200-letni zajazd nie będzie wcale trudniej kupić i wyremontować niż zwykłe mieszkanie. A więc jak zbadać stan prawny danej nieruchomości i to, czy faktycznie mamy do czynienia z zabytkiem? Czym są pozwolenia konserwatorskie, a czym pozwolenia na budowę? Jak i gdzie złożyć stosowne wnioski? Na jakie trudności możemy napotkać? Oto, wszystko, co powinieneś wiedzieć, o tym, jak krok po kroku przejść przez proces kupna, uzyskania niezbędnych pozwoleń i rozpoczęcia rewitalizacji zabytkowego obiektu.

Krok 1: Upewnij się, że budynek na pewno jest zabytkiem

Pierwszym zadaniem, przed którym staje potencjalny nabywca jest ustalenie, czy interesująca go nieruchomość w świetle  prawa na pewno jest zabytkiem. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem  jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły będące działaniem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Dokumentacje rejestrowe zabytków są gromadzone w trzech osobnych zbiorach, analogicznych do trzech ksiąg rejestrowych (zgodnie z oficjalną klasyfikacją Narodowego Instytutu Dziedzictwa: https://nid.pl/zasoby/rejestr-zabytkow-zasoby/):

A – dla zabytków nieruchomych
B – dla zabytków ruchomych oraz
C – dla zabytków archeologicznych.

Gdzie więc znaleźć księgi rejestrowe dla nieruchomości, czyli zabytków ze zbioru „A”? Informacji w pierwszej kolejności trzeba szukać na stronie odpowiedniego dla danego regionu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ), którym kieruje Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków (WUOZ). Tam, w wolnym dostępnie, w podziale na powiaty, znajdziemy tabele ze wszystkimi obiektami uznanymi za lokalne zabytki. Na listach można sprawdzić m.in. ich adres, a także datę wpisania do rejestru oraz numer rejestru.

– Nie każdy wie, że o tym, czy dana nieruchomość jest zabytkiem, nie decyduje jej wiek: nie ma określonego czasu, po którym dany obiekt staje się zabytkiem. Decydująca jest pełniona wcześniej funkcja i znaczenie historyczne, co znaczy że za zabytek może być uznany np. budynek powstały stosunkowo niedawno, np. w latach 50. XX wieku, ponieważ w sposób szczególnie reprezentatywny przedstawia sobą walory charakterystyczne dla budownictwa ówczesnego okresu i z tego powodu ma duże znaczenie dla historii. Należy pamiętać, że rejestry zabytków mają charakter dynamiczny, co wynika z tego, że na podstawie prawomocnych decyzji ciągle wpisywane są tam nowe obiekty, a inne tracą status zabytku lub na przykład są wykreślane w momencie ich przeniesienia do skansenów – wyjaśnia Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment – spółki, która specjalizuje się w rewitalizacji zabytków na terenie całej Polski.

Poza WKZ istnieje jeszcze gminna ewidencja zabytków. Jak sama nazwa wskazuje, wpis do niej następuje na podstawie zarządzenia władz lokalnych, jest  więc aktem wewnętrznym władz gminy.

Krok 2: Złóż wniosek o pozwolenia konserwatorskie

Jeśli interesujący nas obiekt znajdziemy we wspomnianym rejestrze, kolejnym krokiem musi być kontakt z konserwatorem zabytków, pod opieką którego znajduje się budynek. Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 roku, nakazuje właścicielowi zabytkowej nieruchomości uzyskanie pozwolenia od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nie tylko na prace konserwatorskie, ale i na prowadzenie wszelkich robót budowlanych (w rozumieniu art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane),czyli w rozumieniu przepisów, dotyczy to wszelkiej rozbudowy, przebudowy, nadbudowy oraz prac mających na celu odnowę istniejących już elementów, uzupełnienie ich, lub zmianę rozkładu wnętrz. Usługę możemy zrealizować w danym Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków.

– Oczywiście, punktem wyjścia do wszelkich planowanych działań zawsze są ogólne przepisy prawa oraz doktryny konserwatorskie, ale warto wiedzieć, że każdy lokalny Wojewódzki Konserwator Zabytków ma prawo indywidualnie, w zależności od stanu obiektu, a także od koncepcji ochrony zabytków obowiązującej w danym regionie, wymagać od właściciela nieruchomości zachowania nieco innych warunków. To, co jest dozwolone na terenie województwa małopolskiego, może być już zabronione na względem zabytków na Mazowszu. Dlatego, przed ostateczną decyzją o zakupie, powinniśmy rozważyć spotkanie z konserwatorem i sprawdzić, czy nasze plany faktycznie bedą możliwe do zrealizowania w takim kształcie, jaki sobie założyliśmy. Jeśli tak, i zdecydujemy się na zakup, to wówczas należy rozpocząć starania o uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego. W tym celu konieczne jest złożenie w WKZ aktu własności, ewentualnie dokumentu potwierdzającego użytkowanie wieczyste czy trwały zarząd, a więc nasz tytuł prawny do zabytku. Oprócz tego – wymagane jest dołączenie dokładnego planu konserwacji, który musi zawierać opis technologii oraz materiałów, które będą wykorzystane w rewitalizacji. Musimy też podać listę firm, które będą prowadziły poszczególne prace. W niektórych przypadkach możemy zostać poproszeni o przedstawienie dodatkowej dokumentacji: historycznej oraz fotograficznej – wyjaśnia Łukasz Nikliński z Money Square Investment.

Krok 3: Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Gdy WUOZ sprawdzi nasz wniosek i jego decyzja będzie pozytywna, możemy rozpocząć starania o pozwolenie na budowę –  to istotne, bo otrzymanie samego pozwolenia konserwatorskiego nie zwalnia nas od uzyskania pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 29 ust. 7 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Jego wydania wymaga budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta. W niektórych sytuacjach możemy to zrobić także w urzędzie wojewódzkim –  dotyczy to określonych budowli na terenie  tzw. pasa technicznego, czy na terenie kolejowym lub terenach zamkniętych.

Formularz wniosek o pozwolenie na budowę możemy znaleźć na stronie starostwa lub pozyskać wersję drukowaną w urzędzie w Wydziale Architektury i Budownictwa. We wniosku nie możemy zapomnieć o danych inwestora, nazwie oraz rodzaju i danych planowanej inwestycji. Do wniosku należy załączyć ponadto:

 – projekt budowlany opracowany przez projektanta razem z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami - w 4 egzemplarzach

 – oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

 – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (jeżeli jest ona wymagana)

Złożenie wniosku wymaga uiszczenia opłaty skarbowej, a jej wysokość jest zależna od rodzaju planowanej budowy. Za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej opłata wynosi 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni używkowej, wynoszącej nie więcej niż 539 zł. Następnym wydatkiem jest opłata za zatwierdzenie projektu budowlanego w wysokości 47 zł.

Należy pamiętać, że jeżeli jakiekolwiek roboty budowlane będą rozpoczęte przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, będzie to samowola budowlana, a taka sytuacja będzie skutkować wydaniem postanowienia o wstrzymaniu budowy (zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego) oraz nałożeniem grzywny!

Krok 4: Zacznij prace na terenie obiektu

Jeżeli wniosek był poprawny pod względem formalnym i merytorycznym, otrzymujemy od urzędu pozwolenie na budowę. Wówczas już nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy rozpoczęli upragniony remont, by w przyszłości móc cieszyć się z odnowionego budynku. Zastrzeżeniem formalnym jest to, że budowa musi rozpocząć się w ciągu 3 lat od dnia, w którym została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

– Analizując wszystkie formalności, trudno się nie zgodzić, że przywrócenie zabytkowego budynku do stanu świetności, wiąże się nie tylko z wysokimi kosztami, ale i długo trwającą i żmudną biurokracją.To z pewnością odstrasza wiele osób, ale nie nas. Działamy na rynku już 12 lat i mamy za sobą 35 zrealizowanych inwestycji, z czego 90% to właśnie obiekty zabytkowe. Z pewnością nie jest to łatwy obszar do działania. Na takie niesamowite miejsca jak Młyn Lelitów w Krakowie, czy ogromna XIX-wieczna fabryka króla bawełny Karola Scheiblera w Łodzi, trzeba mieć pomysł. I my tych pomysłów szukamy, mając na uwadze przede wszystkim fakt, żeby te architektoniczne skarby mogły  z powrotem służyć mieszkańcom miast: jako mieszkania, jako przyjazne gościnne tereny rekreacyjne. Nawet, kiedy widzimy budynek, który przez dekady niszczał do tego stopnia, że gołym okiem trudno nawet dostrzec jego pierwotny kształt, sięgamy po historyczne plany, angażujemy do współpracy archeologów, konserwatorów, i wiernie przywracamy tym miejscom dawne piękno. Dzięki temu można ocalić od zniszczenia kawałek naszej wspólnej historii i kultury.  Nie ukrywam, że właśnie takie wyzwania dają szczególną satysfakcję – podsumowuje Łukasz Nikliński.

O Money Square Investments:
Money Square Investments powstała z chęci tworzenia niepowtarzalnych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości klasy premium dla klientów biznesowych i indywidualnych. W MSI łączymy ponad dziesięcioletnie doświadczenie deweloperskie i doświadczenie na rynkach finansowych z pasją do przywracania blasku starym budynkom. Realizowaliśmy kameralne inwestycje oraz wielomilionowe projekty w całej Polsce, zawsze kierując się szacunkiem dla historii i chęcią, by na powrót służyły mieszkańcom i stały się klejnotami zdobiącymi miasta.