REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku

Subskrybuj nas na Youtube
Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku
Jak kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Instrukcja krok po kroku
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jak zgodnie z prawem kupić kupić i zrewitalizować zabytkową nieruchomość? Jak sprawdzić czy faktycznie kupujemy zabytek? Czym są pozwolenia konserwatorskie, a czym pozwolenia na budowę? Jak i gdzie złożyć stosowne wnioski? Na jakie trudności możemy napotkać i jak sobie poradzić z nimi?

Zakup i rewitalizacja zabytkowej nieruchomości - jak to zrobić

Według najnowszych danych w Polsce mamy obecnie niemal 80 tysięcy zabytkowych nieruchomości (zob. Narodowy Instytut Dziedzictwa, „Rejestr zabytków nieruchomych”, dane na dzień 22 lipca 2022 r.). Dawne dworki czy kamienice to obiekty, które znakomicie nadają się na przystosowanie inwestycyjne i przekształcenie ich w stylowe pensjonaty, restauracje czy innego typu lokale usługowe. Nic dziwnego, że zainteresowanie ich kupnem wśród inwestorów wciąż rośnie. Ale wśród kupujących są też prywatni nabywcy, którzy marzą o wyremontowaniu np. starego domu, w którym sami mogliby zamieszkać. Obojętnie, czy chodzi o zakup komercyjny czy na własny użytek, należy wiedzieć, że z kupnem zabytku wiąże się szereg formalności, których należy dopełnić, zanim wejdziemy w jego posiadanie i będziemy mogli wykonać choćby najdrobniejszą ingerencję w budowlę. W tym kontekście dla niektórych kupujących zaskakujący może być fakt, że… nie każdy stary budynek jest zabytkiem i może się okazać, że 200-letni zajazd nie będzie wcale trudniej kupić i wyremontować niż zwykłe mieszkanie. A więc jak zbadać stan prawny danej nieruchomości i to, czy faktycznie mamy do czynienia z zabytkiem? Czym są pozwolenia konserwatorskie, a czym pozwolenia na budowę? Jak i gdzie złożyć stosowne wnioski? Na jakie trudności możemy napotkać? Oto, wszystko, co powinieneś wiedzieć, o tym, jak krok po kroku przejść przez proces kupna, uzyskania niezbędnych pozwoleń i rozpoczęcia rewitalizacji zabytkowego obiektu.

REKLAMA

Krok 1: Upewnij się, że budynek na pewno jest zabytkiem

Pierwszym zadaniem, przed którym staje potencjalny nabywca jest ustalenie, czy interesująca go nieruchomość w świetle  prawa na pewno jest zabytkiem. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem  jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły będące działaniem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Dokumentacje rejestrowe zabytków są gromadzone w trzech osobnych zbiorach, analogicznych do trzech ksiąg rejestrowych (zgodnie z oficjalną klasyfikacją Narodowego Instytutu Dziedzictwa: https://nid.pl/zasoby/rejestr-zabytkow-zasoby/):

A – dla zabytków nieruchomych
B – dla zabytków ruchomych oraz
C – dla zabytków archeologicznych.

REKLAMA

Gdzie więc znaleźć księgi rejestrowe dla nieruchomości, czyli zabytków ze zbioru „A”? Informacji w pierwszej kolejności trzeba szukać na stronie odpowiedniego dla danego regionu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ), którym kieruje Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków (WUOZ). Tam, w wolnym dostępnie, w podziale na powiaty, znajdziemy tabele ze wszystkimi obiektami uznanymi za lokalne zabytki. Na listach można sprawdzić m.in. ich adres, a także datę wpisania do rejestru oraz numer rejestru.

Nie każdy wie, że o tym, czy dana nieruchomość jest zabytkiem, nie decyduje jej wiek: nie ma określonego czasu, po którym dany obiekt staje się zabytkiem. Decydująca jest pełniona wcześniej funkcja i znaczenie historyczne, co znaczy że za zabytek może być uznany np. budynek powstały stosunkowo niedawno, np. w latach 50. XX wieku, ponieważ w sposób szczególnie reprezentatywny przedstawia sobą walory charakterystyczne dla budownictwa ówczesnego okresu i z tego powodu ma duże znaczenie dla historii. Należy pamiętać, że rejestry zabytków mają charakter dynamiczny, co wynika z tego, że na podstawie prawomocnych decyzji ciągle wpisywane są tam nowe obiekty, a inne tracą status zabytku lub na przykład są wykreślane w momencie ich przeniesienia do skansenów – wyjaśnia Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment – spółki, która specjalizuje się w rewitalizacji zabytków na terenie całej Polski.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza WKZ istnieje jeszcze gminna ewidencja zabytków. Jak sama nazwa wskazuje, wpis do niej następuje na podstawie zarządzenia władz lokalnych, jest  więc aktem wewnętrznym władz gminy.

Krok 2: Złóż wniosek o pozwolenia konserwatorskie

REKLAMA

Jeśli interesujący nas obiekt znajdziemy we wspomnianym rejestrze, kolejnym krokiem musi być kontakt z konserwatorem zabytków, pod opieką którego znajduje się budynek. Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 roku, nakazuje właścicielowi zabytkowej nieruchomości uzyskanie pozwolenia od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nie tylko na prace konserwatorskie, ale i na prowadzenie wszelkich robót budowlanych (w rozumieniu art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane),czyli w rozumieniu przepisów, dotyczy to wszelkiej rozbudowy, przebudowy, nadbudowy oraz prac mających na celu odnowę istniejących już elementów, uzupełnienie ich, lub zmianę rozkładu wnętrz. Usługę możemy zrealizować w danym Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków.

Oczywiście, punktem wyjścia do wszelkich planowanych działań zawsze są ogólne przepisy prawa oraz doktryny konserwatorskie, ale warto wiedzieć, że każdy lokalny Wojewódzki Konserwator Zabytków ma prawo indywidualnie, w zależności od stanu obiektu, a także od koncepcji ochrony zabytków obowiązującej w danym regionie, wymagać od właściciela nieruchomości zachowania nieco innych warunków. To, co jest dozwolone na terenie województwa małopolskiego, może być już zabronione na względem zabytków na Mazowszu. Dlatego, przed ostateczną decyzją o zakupie, powinniśmy rozważyć spotkanie z konserwatorem i sprawdzić, czy nasze plany faktycznie bedą możliwe do zrealizowania w takim kształcie, jaki sobie założyliśmy. Jeśli tak, i zdecydujemy się na zakup, to wówczas należy rozpocząć starania o uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego. W tym celu konieczne jest złożenie w WKZ aktu własności, ewentualnie dokumentu potwierdzającego użytkowanie wieczyste czy trwały zarząd, a więc nasz tytuł prawny do zabytku. Oprócz tego – wymagane jest dołączenie dokładnego planu konserwacji, który musi zawierać opis technologii oraz materiałów, które będą wykorzystane w rewitalizacji. Musimy też podać listę firm, które będą prowadziły poszczególne prace. W niektórych przypadkach możemy zostać poproszeni o przedstawienie dodatkowej dokumentacji: historycznej oraz fotograficznej – wyjaśnia Łukasz Nikliński z Money Square Investment.

Krok 3: Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Gdy WUOZ sprawdzi nasz wniosek i jego decyzja będzie pozytywna, możemy rozpocząć starania o pozwolenie na budowę  to istotne, bo otrzymanie samego pozwolenia konserwatorskiego nie zwalnia nas od uzyskania pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 29 ust. 7 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Jego wydania wymaga budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta. W niektórych sytuacjach możemy to zrobić także w urzędzie wojewódzkim  dotyczy to określonych budowli na terenie  tzw. pasa technicznego, czy na terenie kolejowym lub terenach zamkniętych.

Formularz wniosek o pozwolenie na budowę możemy znaleźć na stronie starostwa lub pozyskać wersję drukowaną w urzędzie w Wydziale Architektury i Budownictwa. We wniosku nie możemy zapomnieć o danych inwestora, nazwie oraz rodzaju i danych planowanej inwestycji. Do wniosku należy załączyć ponadto:

  projekt budowlany opracowany przez projektanta razem z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami - w 4 egzemplarzach

  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

  decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (jeżeli jest ona wymagana)

Złożenie wniosku wymaga uiszczenia opłaty skarbowej, a jej wysokość jest zależna od rodzaju planowanej budowy. Za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej opłata wynosi 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni używkowej, wynoszącej nie więcej niż 539 zł. Następnym wydatkiem jest opłata za zatwierdzenie projektu budowlanego w wysokości 47 zł.

Należy pamiętać, że jeżeli jakiekolwiek roboty budowlane będą rozpoczęte przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, będzie to samowola budowlana, a taka sytuacja będzie skutkować wydaniem postanowienia o wstrzymaniu budowy (zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego) oraz nałożeniem grzywny!

Krok 4: Zacznij prace na terenie obiektu

Jeżeli wniosek był poprawny pod względem formalnym i merytorycznym, otrzymujemy od urzędu pozwolenie na budowę. Wówczas już nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy rozpoczęli upragniony remont, by w przyszłości móc cieszyć się z odnowionego budynku. Zastrzeżeniem formalnym jest to, że budowa musi rozpocząć się w ciągu 3 lat od dnia, w którym została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Analizując wszystkie formalności, trudno się nie zgodzić, że przywrócenie zabytkowego budynku do stanu świetności, wiąże się nie tylko z wysokimi kosztami, ale i długo trwającą i żmudną biurokracją.To z pewnością odstrasza wiele osób, ale nie nas. Działamy na rynku już 12 lat i mamy za sobą 35 zrealizowanych inwestycji, z czego 90% to właśnie obiekty zabytkowe. Z pewnością nie jest to łatwy obszar do działania. Na takie niesamowite miejsca jak Młyn Lelitów w Krakowie, czy ogromna XIX-wieczna fabryka króla bawełny Karola Scheiblera w Łodzi, trzeba mieć pomysł. I my tych pomysłów szukamy, mając na uwadze przede wszystkim fakt, żeby te architektoniczne skarby mogły  z powrotem służyć mieszkańcom miast: jako mieszkania, jako przyjazne gościnne tereny rekreacyjne. Nawet, kiedy widzimy budynek, który przez dekady niszczał do tego stopnia, że gołym okiem trudno nawet dostrzec jego pierwotny kształt, sięgamy po historyczne plany, angażujemy do współpracy archeologów, konserwatorów, i wiernie przywracamy tym miejscom dawne piękno. Dzięki temu można ocalić od zniszczenia kawałek naszej wspólnej historii i kultury.  Nie ukrywam, że właśnie takie wyzwania dają szczególną satysfakcję – podsumowuje Łukasz Nikliński.

O Money Square Investments:
Money Square Investments powstała z chęci tworzenia niepowtarzalnych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości klasy premium dla klientów biznesowych i indywidualnych. W MSI łączymy ponad dziesięcioletnie doświadczenie deweloperskie i doświadczenie na rynkach finansowych z pasją do przywracania blasku starym budynkom. Realizowaliśmy kameralne inwestycje oraz wielomilionowe projekty w całej Polsce, zawsze kierując się szacunkiem dla historii i chęcią, by na powrót służyły mieszkańcom i stały się klejnotami zdobiącymi miasta.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kredyty frankowe. Walka o narrację w sprawie TSUE Lubreczlik

W mitologii greckiej przedstawiana jest postać Prokrustesa, który rozciągał lub obcinał nogi swoim gościom, tak aby dopasować ich do długości swojego łoża. Kiedy więc czytam opinie prawników sektora bankowego na temat ich autorskiej interpretacji wyroku wydanego przez TSUE w sprawie Lubreczlik, to nie mogę się oprzeć nieodpartemu wrażeniu, że mamy tu przykład iście uwspółcześnionego „prokrustowego łoża” – tj. kreowania takiej narracji, która nie odpowiada zastanej rzeczywistości prawnej.

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje, wieś komentuje

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje projekt ustawy a wieś komentuje. Projekt ustawy ma na celu wzmocnienie ochrony rodzimego rolnictwa i wprowadzenie istotnych zmian w dwóch kluczowych aktach prawnych, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie gospodarstw rolnych i obrót ziemią rolną. Inicjatywa Prezydenta Nawrockiego spotkała się z mieszanymi reakcjami. Dla jednych to długo oczekiwany gest wsparcia, dla innych – kolejna deklaracja bez pokrycia. Jedno jest pewne: polska wieś znów znalazła się w centrum debaty publicznej. Jednak czy Sejm i Senat uchwalą ustawę w takiej wersji?

Urlop dla poratowania zdrowia – jak uzyskać. Kiedy dyrektor szkoły może odwołać nauczyciela z tego urlopu?

Tematykę udzielania nauczycielowi urlopu dla poratowania zdrowia wyjaśniła ekspertka Państwowej Inspekcji Pracy Marta Żelazowska. Wskazała również, na podstawie jakich przesłanek dyrektor szkoły może zakwestionować prawo do urlopu zdrowotnego lub odwołać nauczyciela z urlopu już udzielonego.

Oszustwo "na świadczenie wspierające". ZUS ostrzega: nie płać za złożenie wniosku, nie podpisuj dokumentu bez przeczytania!

Zakład Ubezpieczeń Społecznych ostrzega: osoby z niepełnosprawnością nie muszą płacić kancelariom prawnym ani pośrednikom, aby otrzymać świadczenie wspierające. Wniosek można złożyć wyłącznie w formie elektronicznej – samodzielnie lub z bezpłatną pomocą pracowników ZUS, zarówno w placówkach, jak i przez infolinię.

REKLAMA

Nowe przepisy o badaniach technicznych od września 2025. Wyższe opłaty, zdjęcia pojazdu i surowsze kryteria

Od września 2025 roku kierowców czeka rewolucja w przeglądach technicznych. Stawki wzrosną, pojawi się obowiązkowa dokumentacja fotograficzna, a kryteria oceny stanu pojazdu będą surowsze niż dotąd. Sprawdź, jak przygotować auto, aby uniknąć mandatu i dodatkowych kosztów oraz co dokładnie zmieni się w procedurze badania.

Pilotaż skróconego czasu pracy - nabór wniosków od 14 sierpnia do 15 września. Kto może wziąć udział i co wynika z regulaminu? 50 mln złotych dla pracodawców

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej poinformowało w komunikacie, że od 14 sierpnia 2025 r. do 15 września 2025 r. pracodawcy z całej Polski – zarówno z sektora publicznego, jak i prywatnego – mogą składać wnioski do pilotażu skróconego czasu pracy. To pierwszy tego typu program w tej części Europy. Autorem pilotażu jest Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. Na testowanie nowych modeli organizacji pracy w latach 2025-2027 trafi 50 mln zł. Lista projektów rekomendowanych do realizacji zostanie opublikowana nie później niż 15 października 2025 r.

EMFA już obowiązuje. Czego dotyczy Akt o wolności mediów?

EMFA czyli Akt o wolności mediów wszedł w życie 8 sierpnia 2025 roku. Zwiększa ochronę mediów, dziennikarzy i ich źródeł, zapewnia przejrzystość w zakresie własności mediów i przydziału reklamy państwowej, wzmacnia niezależność mediów publicznych.

Wyrok NSA daje ważny sygnał dla całego sektora opieki nad seniorami. Konieczne jest zezwolenie inaczej kara, nawet 30 000 zł

Sprawa dotyczyła spółki, która stworzyła "innowacyjny model świadczenia usług opiekuńczych dla seniorów". Firma, prowadząca już wcześniej dom opieki (za uprzednim uzyskaniem zezwolenia), tym razem uruchomiła kolejny obiekt, w którym rezydowało 25 osób w wieku 75-101 lat - bez owej decyzji wojewody. Seniorzy, będący tam najemcami mieszkań, mieli formalnie korzystać z opieki w "miejscu swojego zamieszkania", a nie w placówce. Co na to Wojewódzki i Naczelny Sąd Administracyjny?

REKLAMA

Odholowanie pojazdu w 2026 roku. Nowe stawki i zasady, które mogą słono kosztować

Kilka tysięcy złotych za chwilę nieuwagi, kolejne setki za każdy dzień zwłoki? Takie przepisy od 2026 roku szykują dla kierowców urzędnicy. Od 1 stycznia zmienią się stawki za odholowanie pojazdów i ich przechowywanie na parkingach strzeżonych. Nowe kwoty mogą zaboleć i to nie tylko właścicieli samochodów osobowych. Sprawdź, w jakich sytuacjach możesz stracić auto z oczu i zapłacić fortunę.

Ceny w sklepach wciąż są wyższe niż ogólny poziom inflacji. Najnowsze dane z rynku nie pozostawiają żadnych złudzeń

Analiza ponad 91 tys. cen detalicznych wykazała, że w lipcu codzienne zakupy zdrożały średnio o 5,7% rdr. To identyczny wynik jak w maju i minimalnie niższy niż w czerwcu. Poprzednio aż 3 kategorie z 17 analizowanych były na minusie. A ostatnio wróciła sytuacja z początku roku, gdy tylko jeden segment zaliczył spadek rdr. Warzywa potaniały o 1,7% rdr. Z kolei najbardziej podrożały art. tłuszczowe, bo o 14,2% rdr. W TOP5 drożyzny widać też używki ze średnim wzrostem rdr. na poziome 10,3%, owoce – 9,1%, środki higieny osobistej – 8,2%, a także chemię gospodarczą – 7,9%. Natomiast ceny samej żywności rok do roku poszły w górę o 4,9%.

REKLAMA