Unijne przepisy już obowiązują, ale Polska nadal bez ustawy. Chaos wokół najmu krótkoterminowego

• Unijne rozporządzenie już działa, ale polskie przepisy nadal są w przygotowaniu
• Rynek najmu krótkoterminowego czeka więcej formalności i większa transparentność
• Platformy rezerwacyjne mogą wyprzedzić działania państwa
• Okres przejściowy może zwiększyć niepewność właścicieli mieszkań

Unijne rozporządzenie już działa, ale polskie przepisy nadal są w przygotowaniu

Już 20 maja zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, ale polskie władze nadal nie uchwaliły ustawy, która wprowadzałaby je do lokalnego porządku prawnego. W efekcie właściciele mieszkań, platformy rezerwacyjne i samorządy wchodzą w okres niepewności, w którym obowiązki wynikające z prawa unijnego zaczynają obowiązywać szybciej niż krajowe procedury. Eksperci SonarHome podkreślają jednak, że nie oznacza to natychmiastowej rewolucji na rynku ani automatycznie egzekwowanych sankcji dla wynajmujących.

Samo rozporządzenie nie zakazuje najmu krótkoterminowego ani nie wprowadza limitów dni wynajmu. Jego głównym celem jest uporządkowanie rynku oraz zwiększenie przejrzystości danych dotyczących tego segmentu gospodarki, co da administracji publicznej i samorządom lepszy dostęp do informacji o skali zjawiska, lokalizacji mieszkań oraz poziomie aktywności właścicieli. W praktyce oznacza to konieczność stworzenia systemu numerów identyfikacyjnych oraz obowiązków raportowych dla takich platform jak Airbnb czy Booking.

„Jednak w Polsce sytuacja wokół najmu krótkoterminowego stała się wyjątkowo skomplikowana. Nie dość, że przepisy wykonawcze dotyczące tego rozporządzenia dopiero procedowane są w rządzie, to dodatkowo w Sejmie znajduje się bardzo restrykcyjny projekt Polski 2050. Dlatego na pewno nie można dziś mówić, że polski system rejestracji i ewidencji wchodzi w życie 20 maja. Był taki plan, ale projekt ustawy nie jest jeszcze ustawą i dopóki nie przejdzie pełnej ścieżki legislacyjnej, zakończonej podpisem prezydenta i publikacją w Dzienniku Ustaw, nie można mówić o nowych obowiązkach ani tym bardziej o karach” – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, w 2024 roku w Polsce funkcjonowało około 65 tys. mieszkań oferowanych w tym modelu. Na samej platformie Airbnb znajdowało się niemal 60 tys. ofert mieszkań, natomiast na Bookingu ponad 35 tys., przy czym większość z nich pokrywała się. Rynek jest silnie skoncentrowany na kilku największych platformach i obejmuje głównie mieszkania w dużych miastach. Najwięcej ofert znajduje się w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, szczególnie w centralnych oraz turystycznych dzielnicach.

Rynek najmu krótkoterminowego czeka więcej formalności i większa transparentność

Rządowy projekt, przygotowywany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, zakłada, że najem krótszy niż 30 dni zostanie formalnie włączony do systemu usług hotelarskich. Właściciele mieszkań mieliby obowiązek wpisu do ewidencji oraz uzyskania numeru identyfikacyjnego, który następnie byłby publikowany w ogłoszeniach na platformach rezerwacyjnych. Projekt przewiduje także obowiązki informacyjne, mechanizmy kontroli oraz administracyjne kary za naruszenia.

Zdaniem ekspertów sam rządowy projekt nie ma charakteru rewolucyjnego. Jego celem jest przede wszystkim uporządkowanie rynku, który do tej pory działał częściowo w szarej strefie lub w rozproszonych lokalnych rejestrach. Wejście w życie nowych przepisów oznaczałoby większą liczbę formalności, ale nie powinno znacząco ograniczyć skali samego najmu krótkoterminowego. Najbardziej odczuwalne skutki mogłyby dotyczyć właścicieli lokali działających poza oficjalnym obiegiem gospodarczym.

Największe kontrowersje budzi projekt Polski 2050, który przewiduje szerokie kompetencje dla wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni i samorządów. Zawiera on m.in. przepis wymuszający konieczność uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Zakłada także możliwość tworzenia lokalnych stref ograniczających taki najem oraz wysokie kary administracyjne, sięgające nawet 50 tys. zł. W praktyce mogłoby to znacząco ograniczyć skalę rynku.

„To właśnie ten projekt stanowi największe ryzyko dla właścicieli mieszkań. Wprowadzenie wymogu zgody wspólnot lub spółdzielni mogłoby doprowadzić do istotnego zmniejszenia podaży mieszkań dostępnych na platformach rezerwacyjnych. Szczególnie mocno skutki mogłyby odczuć centra dużych miast, gdzie najem krótkoterminowy jest najbardziej rozwinięty. Na razie jednak także ten projekt pozostaje dopiero po pierwszym czytaniu sejmowym” – ocenia ekspert.

Platformy rezerwacyjne mogą wyprzedzić działania państwa

W praktyce kluczową rolę w najbliższych miesiącach mogą odegrać same platformy rezerwacyjne. Unijne rozporządzenie nakłada bowiem obowiązki gromadzenia i raportowania danych właśnie na takie serwisy jak Airbnb czy Booking. Oznacza to, że firmy te będą musiały dostosować swoje systemy niezależnie od tempa prac legislacyjnych w Polsce. Możliwe więc, że jako pierwsze zaczną wymagać od właścicieli dodatkowych danych lub oświadczeń dotyczących rejestracji.

Eksperci nie spodziewają się jednak masowego blokowania ogłoszeń bez numerów identyfikacyjnych. Byłoby to trudne do uzasadnienia w sytuacji, gdy państwo nie stworzyło jeszcze działającego systemu rejestracji. Bardziej prawdopodobne wydaje się wprowadzenie tymczasowych rozwiązań, jak dodatkowe formularze czy oświadczenia składane przez właścicieli operatorom platform rezerwacyjnych.

„Chociaż 20 maja nie przyniesie jeszcze pełnej rewolucji prawnej, kierunek zmian wydaje się już przesądzony. Rynek najmu krótkoterminowego będzie stopniowo bardziej transparentny, rejestrowany i kontrolowany. Właściciele mieszkań powinni więc przygotowywać się do nowych obowiązków, porządkować dokumentację i śledzić komunikaty platform rezerwacyjnych. Szczególnie ważne w przypadku ewentualnych sporów prawnych może okazać się zachowywanie korespondencji, udokumentowanie prób rejestracji czy komunikatów z platform” – podsumowuje Anton Bubiel.

Okres przejściowy może zwiększyć niepewność właścicieli mieszkań

Najbliższe miesiące należy uznać za okres przejściowy, w którym prawo unijne zacznie działać szybciej niż krajowe przepisy wykonawcze, a stworzona luka regulacyjna będzie prowadzić do niepewności zarówno po stronie właścicieli mieszkań, jak i platform internetowych. Na razie jednak nic nie wskazuje na to, aby legalnie działający wynajmujący mieli nagle utracić możliwość publikowania ofert. Znacznie większe znaczenie dla przyszłości rynku może pojawić się w sytuacji, gdyby zaczęły obowiązywać bardziej restrykcyjne propozycje regulacyjne.

Nowe przepisy mogą więc oznaczać przede wszystkim większą transparentność rynku, więcej formalności i stopniowe uszczelnianie systemu. Kluczowe dla właścicieli mieszkań będą jednak najbliższe miesiące i ostateczny kształt polskich regulacji.