Nowe ograniczenie działalności handlowej lub usługowej w lokalu mieszkalnym – szykuje się zmiana ustawy o własności lokali

• Zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego – na jakich zasadach można jej dokonać w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?
• Nowe ograniczenie działalności handlowej lub usługowej w lokalu mieszkalnym – MRiT wprowadza nową regulację, aby „chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym”
• Kiedy nowa regulacja, ograniczająca swobodę właścicieli nieruchomości w zakresie zmiany przeznaczenia mieszkania, miałaby wejść w życie?

Zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego – na jakich zasadach można jej dokonać w aktualnie obowiązującym stanie prawnym?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz należy dołączyć do niego:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej;
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego MPZP;
• w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w pkt 2 powyżej – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
• w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się:

• w postaci papierowej albo
• w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (LINK).

Nowe ograniczenie działalności handlowej lub usługowej w lokalu mieszkalnym – MRiT wprowadza nową regulację, aby „chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym”

W projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który w dniu 20 lutego 2026 r. został opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów – w dniu 24 kwietnia br. (a więc po zakończeniu uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania projektu) Ministerstwo Rozwoju i Technologii dodało nową regulację, która ma istotnie ograniczyć prawo właściciela nieruchomości do zmiany przeznaczenia/sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z uzasadnienia nowej wersji projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (uwzględniającej omawiany „dopisek”) – w projekcie „Wprowadza się ponadto zmianę, na mocy której właściciel lokalu będzie zobowiązany do uzyskania zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu. Aktualnie w świetle orzecznictwa właściciel lokalu może sam zadecydować o zmianie przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny (użytkowy) lub odwrotnie. Prowadzi to do zmiany funkcji lokalu bez zgody wspólnoty, wbrew decyzjom wydanym w procesie budowlanym, co oddziałuje także na sąsiednie lokale i nieruchomość wspólną. Są to np. przypadki przekształcenia lokalu mieszkalnego na lokal pełniący funkcje użytkowe (handlowe, usługowe), takie jak gabinet medyczny czy kancelaria prawna. System prawny winien chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym. Zmiana ta ma charakter niezależny od procedury przewidzianej w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane dla zmiany przeznaczenia lokalu, która dotyczy jedynie niektórych przypadków zmiany sposobu użytkowania lokalu (podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń), w postępowaniu, w którym wspólnota ani indywidualni właściciele lokali nie są stroną.” W opinii Ministerstwa Rozwoju i Technologii – „Projektowana konstrukcja nie stanowi nieuprawnionej ingerencji w prawo własności, gdyż w przypadku bezzasadnej odmowy przez wspólnotę, właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”

Kiedy nowa regulacja, ograniczająca swobodę właścicieli nieruchomości w zakresie zmiany przeznaczenia mieszkania, miałaby wejść w życie?

Zgodnie z art. 6 projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), do którego – w dniu 24 kwietnia 2026 r. – został dodany, przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dodatkowy zapis, zgodnie z którym – zamiana sposobu użytkowania lokalu (w myśl art. 71 prawa budowlanego), co dotyczy również przeznaczenia lokalu pod najem krótkoterminowy, będzie wymagała zgody pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych – ustawa ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Należy jednak mieć na względzie, że projekt ten jest dopiero na początku swojej drogi przez proces legislacyjny – na początku lutego 2026 r. zakończyły się jego uzgodnienia międzyresortowe, konsultacje publiczne i opiniowanie, a 24 kwietnia br. – Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało jego nową wersję, uwzględniającą omawiany „dopisek”. Jeżeli projekt – w tej (nowej) wersji – zostanie ostatecznie przyjęty przez Radę Ministrów – trafi on wówczas do dalszych prac w Sejmie i Senacie, zanim ostatecznie, zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312)
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)