Jak uchyla się uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?

Stopień trudności: średni/trudny

Koszt : 200 zł

Wymagane dokumenty

• Treść uchwały,
• odpis z księgi wieczystej lokalu,
• umowa pomiędzy właścicielami wspólnoty.

Ustawodawca dał każdemu właścicielowi lokalu prawo do podważenie uchwały większości właścicieli. Do sądu można zaskarżyć KAŻDĄ uchwałę niezależnie od jej treści czy zakresu. Jednak aby nie przegrać z kretesem i nie narazić się na wrogość sąsiadów, warto się zastanowić w jakich sytuacjach należy skierować sprawę do rozpoznania przez Sąd.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, zaskarżyć uchwałę można z powodu:

• jej niezgodności z umową łączącą właścicieli lokali (a zmiany umowy muszą mieć formę notarialną ).
• niezgodności z prawem- np. o wyznaczeniu na zarządcę nieruchomości wspólnej osoby nie posiadającej uprawnień, zmiany umowy bez aktu notarialnego, wyłudzania /kradzieży pieniędzy.
• naruszania zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością np.: nieprzemyślane inwestycje, zaciąganie kredytów hipotecznych na złych warunkach itp.
• naruszania „interesu” właściciela – np. przy ustalaniu innej niż wyliczana w oparciu o wielkość mieszkania wysokości udziału we współwłasności, czy w nieuzasadniony sposób zwiększająca jego obciążenia względem wspólnoty, czy wręcz dotycząca podziału lokalu.

Termin! Mamy 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały, lub o momentu kiedy otrzymaliśmy jej treść, jeśli głosowanie przebiegało w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Nie jest istotna wielkość naszego udziału

Zawsze próbujmy rozwiązać sprawę polubownie, przedstawiając nasze racje i kalkulacje ekonomiczne, tudzież zwracając uwagę na określone zapisy umowy, czy ustawy o własności lokali. Skierowanie sprawy na drogę sądową może skutecznie skłócić nas z sąsiadami. „Przeciągnięcie” na naszą stronę odpowiedniej ilości członków wspólnoty pozwoli nam na niedopuszczenie do uchwalenia, lub na zmianę uchwały, bez dochodzenia sprawy na drodze sądowej- co powoduje dodatkowe koszty (np. w postaci kosztów procesu oraz kosztów pomocy prawnej, którą bądź co bądź opłaci wspólnota- czyli także my).

• Oznaczamy sąd: W zależności od tego, czy wartości praw majątkowych objętych uchwałą, pozew składamy do Sądu Rejonowego ( przy wartości poniżej 75.000 zł), lub okręgowego (przy wartości powyżej 75.000 zł). Powinniśmy zadzwonić do sądu, lub w oparciu o jego stronę internetową ustalić prawidłowy wydział cywilny.
• Oznaczamy strony:
  • Powód: czyli my. Podajemy nasze dane: imię, nazwisko, i adres do korespondencji. Jeżeli występujemy łącznie z innymi członkami wspólnoty, musimy wskazać również dane pozostałych osób i ich pełnomocników(jeśli nie chcą/ nie mogą sami stawać przed sądem).
  • Pozwana: tu zawsze będzie wspólnota mieszkaniowa (nie członkowie wspólnoty, którzy podjęli uchwałę). Oznaczamy ją w sposób opisowy : np. wspólnota mieszkaniowa w budynku przy ul. Warszawskiej 5 w Legionowie. Jeżeli wspólnota ma swoją nazwę odpowiednio ją podajemy. Jako adres do doręczeń należy wskazać siedzibę zarządu, lub zarządcy (zwłaszcza jeśli znajduje się poza budynkiem).
• Pozew oznaczamy jako : Pozew o uchylenie uchwały nr. ….. z dnia…. Wspólnoty mieszkaniowej ……..
• Żądania pozwu:
  • wnosimy o uchylenie uchwały nr. …. z dnia…. Wspólnoty mieszkaniowej ……w oparciu o art. 25.1 ustawy o własności lokali.
  • Oraz o wstrzymanie wykonania ww. uchwały do czasu zakończenia sprawy.
    UWAGA: zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej automatycznie. Trzeba o to wnieść- przy czym sąd nie musi się na to zgodzić.
• Uzasadnienie: Zależy zdecydowanie od charakteru uchwały, dlatego ciężko wskazać wyczerpujące wskazówki. Dlatego przedstawię ogólne wytyczne:
  • Udowodnijmy, że jesteśmy członkami wspólnoty- na tę okoliczność przedstawmy odpis z księgi wieczystej naszego lokalu (dot. wszystkich powodów).
  • W pozwie powołajmy kwestionowany przez nas zapis uchwały (jednocześnie powołując i załączając do pozwu całość uchwały).
  • Uzasadnijmy dlaczego wg nas powyższe zapisy naruszają prawo/zasady zarządu nieruchomością/postanowienia umowy. Cytujmy przepisy, przedstawmy wyliczenia itp.
  • Jeżeli wnosimy o wstrzymanie wykonania uchwały- uzasadnijmy jakie straty poniesiemy my, albo wspólnota jeżeli uchwała będzie wykonana.
  • Możemy powołać świadków, oraz wnosić o sporządzenie opinii biegłego- w ostatnim przypadku musimy się jednak liczyć z koniecznością wpłacenia zaliczki na poczet jego wynagrodzenia, a w przypadku przegranej poniesienia sporych kosztów opinii.