Niedozwolone klauzule umowne występujące w umowach o kredyt hipoteczny

1. Wskazanie kwot minimalnych opłat i prowizji bez jednoczesnego określenia kwot maksymalnych

Takie postanowienie jest nieprecyzyjne, bowiem w ekstremalnej sytuacji dopuszcza możliwość pobrania przez bank dowolnej kwoty wybranej według jego uznania. Niektóre banki nie wskazują również kryteriów, jakie są brane pod uwagę przy określaniu ceny danej czynności , co powoduje u konsumenta niepewność co do kosztów zawartej umowy oraz niemożliwość zweryfikowania słuszności i celowości działania banku. Takie postanowienia nie spełniają wymogów, aby wzorzec umowy był sformułowany w sposób jasny i zrozumiały.

Ustanowienie zabezpieczenia w przypadku, gdy Klient nie ustanowił zabezpieczenia zgodnie z umową kredytową: od 200 zł.

2. Pobieranie podwójnych opłat

W przypadku gdy do umowy kredytu sporządzany jest aneks, w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, czy zmianą oprocentowania, pobierana jest opłata nie tylko za wskazaną czynność, ale i za sporządzenie tegoż aneksu. Powoduje to, że faktycznie konsument dokonuje podwójnej opłaty za tą samą czynność. Niekiedy w przypadku wypowiedzenia umowy kredytu przez bank (które może nastąpić w sytuacji niewłaściwego jej wykonania przez kredytobiorcę – na przykład brak spłaty rat kredytu w terminie przewidzianym w umowie) banki zastrzegają sobie możliwość pobierania również prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Należy pamiętać, że konsument, który nie reguluje terminowo swoich należności wobec banku, może zostać obciążony odsetkami od zadłużenia przeterminowanego. Pobieranie dodatkowo prowizji za wcześniejszą spłatę stanowi podwójną karę dla kredytobiorcy za spowodowanie zaległości w spłacie kredytu. W tym przypadku bowiem konsument musi zapłacić nie tylko odsetki od zadłużenia przeterminowanego i spłaty całej kwoty kredytu, lecz także zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę.

Możliwa jest zmiana rodzaju oprocentowania, ze stopy stałej na stopę zmienną. Zmiana rodzaju oprocentowania wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytu. Za czynności związane ze zmianą oprocentowania Bank pobiera prowizję zgodnie z aktualnie obowiązującą Taryfą opłat i prowizji Banku.

W przypadku rozwiązania Umowy zgodnie z (…) [odesłanie do zasad wypowiedzenia umowy z tytułu jej niewłaściwego wykonania przez kredytobiorcę] przysługuje prowizja za wcześniejszą spłatę Kredytu w wysokości określonej w Tabeli Opłat i Prowizji, zgodnie z Drugą Metodą przedterminowej Spłaty. (…)

Opłata za Przedterminową Spłatę (…) Druga Metoda Przedterminowej Spłaty – suma: (1) Opłaty Administracyjnej – 200 PLN (2) Opłaty z Tytułu Umorzenia Finansowania.

3. Prowizja za podwyższone ryzyko po ustanowieniu hipoteki

Zadaniem tego typu prowizji jest tymczasowe zabezpieczenie kredytu w postaci ustanowienia hipoteki. Konieczność zabezpieczenia się przed nim ustaje z momentem ustanowienia hipoteki. Jeśli bank zastrzega w umowie, że może pobierać prowizję za podwyższone ryzyko, nawet w pewien czas po jej ustanowieniu, np. po miesiącu od dnia, w którym dostarczono (w określonym czasie przed datą płatności) odpis z księgi wieczystej potwierdzający ustanowienie hipoteki to jest to bezzasadne pobieranie prowizji.

Prowizja za podwyższone ryzyko nie jest pobierana począwszy od miesiąca, w którym na 14 dni przed przypadającym terminem płatności prowizji za podwyższone ryzyko Bank otrzyma odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa stanowiącego zabezpieczenie kredytu z prawomocnym wpisem pierwszej hipoteki na rzecz Banku.

4. Opłata za zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy

Pobieranie opłaty z tytułu wysłania do kredytobiorcy lub poręczyciela wypowiedzenia umowy kredytu jest niedopuszczalne. Wypowiedzenie umowy jest elementem ściśle związanym z realizacją uprawnień, jakie przysługują bankowi, w związku z zawartą umową kredytu. Ponadto jest to jednostronna czynność prawna kredytodawcy, ponieważ złożenie drugiej stronie (w tym wypadku konsumentowi) oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy powinno być uznane przez kredytobiorcę.

Wypowiedzenie umowy – 50 zł.

5. Brak wskazania przesłanek lub terminów kontroli przedmiotu zabezpieczenia kredytu lub żądania wyceny

W umowach z bankami znajdują się postanowienia umowne, na mocy których kredytodawca jest upoważniony do przeprowadzania inspekcji nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu lub też żądania od kredytobiorcy dostarczenia wyceny takiej nieruchomości (wszystko na koszt konsumenta). Nie są jednak wskazane żadne przesłanki, wg których wystąpienie uprawniałoby do przeprowadzenia takiej inspekcji lub żądania sporządzenia wyceny przedmiotu zabezpieczenia. Umowa miliczy również na temat częstotliwości przeprowadzania inspekcji i wycen. Oznacza to, że bank może żądać dowolnej ilości wycen nieruchomości czy inspekcji, w dowolnym terminie i niezależnie od istnienia obiektywnych przesłanek ku temu, by sprawdzać stan nieruchomości, a tym samym narażać kredytobiorcę na nieokreślone koszty związane z przeprowadzaniem takich działań. Konsument, jako strona słabsza tego stosunku prawnego narażona jest w ten sposób na poniesienie szkody w wyniku zlecania na jego koszt przez bank nieuzasadnionych kontroli. Jest to zakłócenie równowagi kontraktowej stron.

Kredytobiorca jest zobowiązany do (…) umożliwienia Bankowi kontroli wykorzystania i spłaty kredytu, w szczególności udostępniania nieruchomości – przedmiotu kredytowania w celu dokonania inspekcji prowadzonych robót budowlanych oraz stanu nieruchomości – przedmiotu zabezpieczenia do czasu spłaty wszystkich zobowiązań z tytułu kredytu. Inspekcje odbywać się będą w godzinach pracy Banku po zawiadomieniu Kredytobiorcy na dwa dni robocze wcześniej(…).

Inspekcja techniczna. Opłata pobierana przez Bank na rzecz podmiotu wykonującego inspekcję (…): do 200 zł.

6. Zmiany postanowień regulaminów oraz tabel opłat i prowizji

Umowa kredytu powinna określać warunki dokonywania zmian danej umowy. Bank nie może ich dokonywać według własnego uznania i w dowolnie przez siebie wybranym czasie. Wskazanie podstaw w sposób bardzo ogólny rażąco narusza interesy konsumenta.

Bank zastrzega sobie prawo do dokonania zmiany niniejszego Regulaminu, przy zaistnieniu przynajmniej jednej z wymienionych niżej przyczyn:

• zmiany parametrów rynkowych, środowiska konkurencyjności, powszechnie obowiązujących przepisów prawa, w szczególności regulujących prawo podatkowe lub zasady prowadzenia rachunkowości, stosowanych w sektorze bankowym,
• zmiany w systemie informatycznym, którym operuje bank
• zmiany w zakresie oferty Banku (…)
• zmiany poziomu inflacji bądź innych parametrów makroekonomicznych
• zmiany wysokości kosztów operacji i usług ponoszonych przez Bank lub zmiany organizacyjne i technologiczne Banku

7. Wybór kursy stosowanego przy przeliczaniu wierzytelności

W niektórych wzorcach umownych znajdują się postanowienia odnośnie umów kredytu hipotecznego indeksowanego w stosunku do waluty obcej, zgodnie z którymi bank stosował klauzulę przewidującą, że może przeliczać wierzytelności na złotówki po kursie sprzedaży dewiz danej waluty według tabeli kursów stosowanej przez bank lub po kursie średnim NBP. W takim przypadku kryteria wyboru waluty obcej nie są sprecyzowane.

Bank dokonuje przeliczenia wierzytelności Banku na złote po kursie sprzedaży dewiz danej waluty według Tabeli kursów Banku lub po kursie średnim NBP, na dzień dokonania czynności(…).

8. Telefoniczne upomnienie kredytobiorcy, korespondencję związaną z nieterminową spłatą kredytu, wyjazd interwencyjny do klienta

Niejednoznaczne są postanowienia umowne, które nie precyzują wysokości pobieranych opłat za upomnienie telefoniczne, korespondencyjne czy wyjazd interwencyjny do klienta albo nie wskazuje procedur, którymi bank się kieruje. Może to skutkować swobodą w działaniu banku w zakresie zasad, terminów czy częstotliwości korzystania z tych środków i znacznego zwiększenia zadłużenia konsumentów.

Telefoniczne upomnienie kredytobiorcy związane z nieterminową spłatą kredytu – 13 zł; korespondencja kierowana do kredytobiorcy związana z nieterminową spłatą kredytu (np. zawiadomienie, upomnienie, prośba o dopłatę, wypowiedzenie umowy, wystawienie Bankowego Tytułu Egzekucyjnego), za każde pismo – 15 zł; wyjazd interwencyjny do klienta – 50 zł.

9. Brak konkretnych przesłanek wypowiedzenia umowy przez bank

Przesłanki do wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego powinny być precyzyjnie określone w samej umowie, a nie w regulaminie, tym bardziej jeśli jego doręczenie nie jest potwierdzone przez konsumenta.

Bank uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy Kredytu we wszystkich przypadkach przewidzianych przez obowiązujące w Rzeczypospolitej Polskiej przepisy prawa, postanowienia orzeczeń sądowych lub administracyjnych wymienionych w Warunkach Kredytu, postanowienia mającego zastosowanie w odniesieniu do Kredytobiorcy Regulaminu Produktowego lub Regulaminu Zabezpieczeń.

10. Domniemanie doręczenia

Oświadczenie należy uznać za doręczone w momencie, gdy dotarło do adresata w taki sposób, aby mógł się zapoznać jego treścią. Przyjęcie domniemania, że za dzień doręczenia należy uznać dzień (określony przez bank) od daty wysłania /sporządzenia pisma naraża konsumenta na ewentualną szkodę. Może bowiem dojść do sytuacji, że kredytobiorca nie będzie miał możliwości zapoznania się z treścią pisma, ponieważ nie zostało jeszcze wysłane, a mimo to uważa się je za doręczone.

Okres wypowiedzenia wynosi 30 dni od dnia doręczenia, przy czym za dzień doręczenia uważa się 5‐ty dzień od daty pisma Banku.

11. Zmiana wysokości oprocentowania

Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma na celu to, aby stopa procentowa przez cały czas obowiązywania umowy była taka sama. Możliwość wskazania innej jego wysokości niż przewiduje umowa może nastąpić jedynie w drodze zmiany umowy, a nie poprzez samowolną zmianę warunków zawartej umowy dokonanej przez bank.

(…) W dniu sporządzenia umowy kredytu stała stopa procentowa wynosi …. % w stosunku rocznym (…).

O wysokości oprocentowania Bank zawiadomi Kredytobiorcę oraz Poręczycieli pisemnie w terminie 14 dni od dnia uruchomienia kredytu lub jego pierwszej transzy. Wysokość oprocentowania może różnić się od wartości podanej w ust. 1.

12. Zatrzymania opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego w przypadku odstąpienia od umowy z powodu jej niewłaściwego wykonania przez bank

Konsument nie może ponosić negatywnych skutków niewywiązania się banku z umowy. Ma natomiast prawo, aby w takiej sytuacji odstąpić od umowy. Bank jest profesjonalistą i wymaga się od niego rzetelnego działania, a nie żądania od kredytobiorcy, aby ponosił dodatkowe koszty, za działania przez niego niezawinione.

Kredytobiorcy służy prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, jeżeli Bank nie udostępni środków z tytułu kredytu w terminie 3 dni od dnia spełnienia przez Kredytobiorcę warunków określonych w niniejszej Umowie (…).

W przypadku, gdy Kredytobiorca odstąpi od niniejszej Umowy z powodów określonych w ust.1, umowa uważana jest za niezawartą, a Bank zwróci Kredytobiorcy zapłaconą prowizję przygotowawczą Banku, pomniejszoną o opłatę za rozpatrzenie wniosku.

13. Obniżenie kwoty kredytu lub wypowiedzenie umowy w razie niewywiązywania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań w stosunku do innych podmiotów

Pojawiają się czasem klauzule, zgodnie z którymi bank ma prawo do obniżenia kwoty kredytu lub wypowiedzenia umowy, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w stosunku do innych podmiotów (np. zobowiązań podatkowych czy wobec innych banków). Realizacji zobowiązań publicznoprawnych, a przede wszystkim prywatnoprawnych kredytobiorcy nie jest przedmiotem umowy o kredyt hipoteczny i nie mogą wpływać w sposób bezpośredni na ocenę zdolności kredytowej konsumenta oraz stanowić podstawy do obniżenia kwoty kredytu lub wypowiedzenia umowy.

Bank jest uprawniony do obniżenia kwoty przyznanego Produktu kredytowego albo wypowiedzenia Umowy (…), w przypadku zagrożenia upadłością Kredytobiorcy, w szczególności w przypadku: (…).

nie wywiązywania się przez Kredytobiorcę ze swoich zobowiązań podatkowych lub innych zobowiązań publicznoprawnych, zobowiązań wobec innych banków lub instytucji finansowych lub innych zobowiązań wobec Banku.

14. Upoważnienie banku do zbycia nieruchomości

Jeśli konsument nie dokonuje spłaty kredytu w terminie musi liczyć się z tym, że bank w ma prawo do wypowiedzenia umowy. Obowiązkiem kredytobiorcy jest wtedy spłata całej należności wraz z odsetkami w terminie, który określony został przez bank w wypowiedzeniu. Niedopuszczalne jest natomiast zamieszczenie w umowie klauzuli, na mocy której bank jest uprawniony do zbycia nieruchomości po upływie terminów wypowiedzenia umowy i braku spłaty w określonym terminie od dnia postawienia kredytu w stan natychmiastowej wykonalności, sporządzając nieodwołalne i niewygasające na wypadek śmierci pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Takie pełnomocnictwo może być sporządzone tylko w wyjątkowych sytuacjach. Poza tym w tym przypadku pominięta zostałaby w ogóle droga sądowa, a przede wszystkim zostałyby istotnie zagrożone interesy spadkobierców. W celu zabezpieczenia swoich roszczeń bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny.

Kredytobiorca upoważnia bank do zbycia nieruchomości, w przypadku upływu terminu wypowiedzenia umowy kredytowej i braku spłaty w terminie dwóch miesięcy od dnia postawienia kredytu w stan natychmiastowej wykonalności, sporządzając w formie aktu notarialnego nieodwołalne i niewygasające na wypadek śmierci pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.

15. Obowiązek dostarczenia bankowi wszelkich informacji dotyczących sytuacji finansowej, ekonomicznej i prawnej konsumenta

Bank ma prawo do swobodnej oceny zdolności kredytowej konsumenta starającego się o udzielenie mu kredytu hipotecznego. Jednakże wymagane informacje i dokumenty powinny być skonkretyzowane i nie powinny narażać kredytobiorcy na dodatkowe i niepotrzebne koszty związane z uzyskaniem zaświadczeń dotyczących zabezpieczeń.

Kredytobiorca zobowiązuje się do informowania Banku o decyzjach i faktach mających wpływ na sytuację ekonomiczno‐finansową oraz (…) dostarczenia Bankowi wszelkich informacji służących ocenie jego zdolności kredytowej oraz realności oferowanego zabezpieczenia kredytowego, a w szczególności do (…). W przypadku nie wywiązania się z powyższych obowiązków, Bank ma prawo podnieść oprocentowanie kredytu o 20% w stosunku do stopy procentowej przyjętej w umowie. Podwyższone oprocentowanie naliczane będzie do czasu wywiązania się z ww. obowiązków.

16. Posiadania rachunku oszczędnościowo‐rozliczeniowego w banku udzielającym kredytu

Umowa rachunku bankowego jest oddzielną, kompleksową umową, na podstawie której konsument może dokonywać różnych operacji i nie ma bezpośredniego związku z umową kredytu hipotecznego. Konsument nie może być zmuszany do zawierania kolejnej umowy, tym bardziej że w ten sposób wiąże się z bankiem i zobowiązuje do płacenia dodatkowych kosztów np. za prowadzenie rachunku, przez cały czas trwania umowy o kredyt hipoteczny, który wynosi 30 lat i więcej.

Jednostka Banku uzależnia udzielenie kredytu od... posiadania przez Wnioskodawcę rachunku bankowego w jednostce Banku, która udziela kredytu.

17. Obowiązek ponoszenia przez konsumentów kosztów umów ubezpieczenia zawieranych przez i na rzecz banku

Zdarzają się przypadki, że na konsumentów nakładany jest obowiązek ponoszenia kosztów umów ubezpieczenia w sytuacji, gdy nie są oni ani stroną umowy ani uposażonym z umowy (uposażonym z umowy ubezpieczenia jest osoba, która w umowie została wyznaczona przez ubezpieczonego do otrzymania świadczenia w przypadku zaistnienia zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową). Nie ma żadnych podstaw, aby kredytobiorca ponosił koszty umów ubezpieczenia zawieranych przez kredytodawcę, który działa na swoją rzecz, w sytuacji gdy konsument nie jest stroną tej umowy ani też uposażonym. Konsument w takiej sytuacji staje się osobą trzecią, w stosunku do której zakład ubezpieczeń może mieć roszczenie regresowe. Zatem, mimo iż umowy nie ubezpieczają w żaden sposób kredytobiorcy, to on zobowiązany jest do pokrycia jej kosztów. Przedmiotowe postanowienie rażąco narusza jego interesy oraz godzi w dobre obyczaje.

O ile Indywidualne Warunki Kredytu tak stanowią,Bank – w ramach Ubezpieczenia Pakietowego – ubezpiecza na swoją rzecz Kredyt. (…) Opłata za ubezpieczenie pakietowe jest określona w Umowie Kredytu i nie ulega ona zmianie.

18. Odesłanie do wewnętrznych regulacji banku niestanowiących integralnej części umowy

Bank jest uprawniony do odesłania konsumenta do wewnętrznych regulacji instytucji finansowej, tylko pod warunkiem, że zostały one jemu doręczone. W innym przypadku nie mogą one być wiążące.

Przesłanki oraz tryb wypowiadania umowy o kredyt określa „Regulamin udzielania Pocztowych Kredytów Mieszkaniowych” oraz „Instrukcja udzielania kredytów dla klientów detalicznych.

19. Nieinformowanie o zmianie tabeli opłat i prowizji

Sama informacja o zmianie tabeli umieszczona na tablicy ogłoszeń w oddziale banku nie jest wystarczająca. Aby wzorzec umowy był wiążący dla stron musi być on doręczony konsumentowi. Doręczenie ma miejsce jeśli pismo zostanie dostarczone kredytobiorcy w taki sposób by mógł się zapoznać z jego treścią. Ponadto konsument nie ma obowiązku odwiedzania oddziału banku i szukania informacji na tablicy ogłoszeń, natomiast bank ma obowiązek przedstawiania kredytobiorcy informacji w sposób rzetelny.

Zmiana wysokości opłat i prowizji nie powoduje konieczności wypowiedzenia Umowy. Informacja o aktualnie obowiązujących wysokościach prowizji i opłat podawana jest do wiadomości Kredytobiorcy na tablicy ogłoszeń w Oddziale Banku.

20. Rozpoznawanie sprawy przez niewłaściwy miejscowo sąd

W umowach z bankami znajdują się postanowienia, które zmieniają właściwość miejscową sądu, który będzie rozstrzygał spory powstałe na tle zawartej umowy. Tutaj mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu postępowania cywilnego, postanowienia jednostronnie ustanowione przez przedsiębiorcę i sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem są niedozwolone.

Strony Umowy będą starały się rozwiązywać polubownie wszelkie spory lub różnice zdań pomiędzy nimi, wynikające z Umowy lub w związku z nią. Jeżeli spór lub różnica nie da się rozstrzygnąć polubownie, zostanie przedstawiona do rozstrzygnięcia przez sąd powszechny właściwy dla siedziby Oddziału Banku, w którym została podpisana Umowa.

21. Inne kwestionowane postanowienia umowne

• pobieranie opłaty za wpłatę gotówki w kasie banku, nawet jeżeli klienci mogą dokonać wpłaty za pomocą tzw. wpłatomatów;

• pobieranie opłaty za wpłatę gotówkową w bilonie, wypłatę gotówkową w oddziale banku;

• pobieranie opłaty za realizację tytułu wykonawczego.

Zadaj pytanie: Forum

Zobacz serwis: Prawa konsumenta