REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedała dom z babcią w środku! Prawo na to pozwala, ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel powinien zapewnić opiekę?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sprzedała dom z babcią w środku. Prawo na to pozwala – ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę?
Sprzedała dom z babcią w środku. Prawo na to pozwala – ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Pani Jadwiga przekazała wnuczce dom w zamian za opiekę. Ta go sprzedała – razem z zamieszkującą seniorką. Niewielu wie, że to możliwe. Co wtedy z obowiązkami? Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę? Prawniczka wyjaśnia, jak działa prawo dożywocia i czego się wystrzegać.

Pani Jadwiga przed laty podpisała umowę o dożywocie z wnuczką. W zamian za opiekę przekazała jej dom, w którym nadal mieszka. Po kilku latach wnuczka wyszła za mąż i sprzedała nieruchomość – razem z prawem dożywocia i zamieszkującą ją seniorką. Niewiele osób wie, że dom lub mieszkanie, przekazane w ramach dożywocia, może zostać sprzedane – a wraz ze sprzedażą obowiązki wobec seniora przeniosą się na nowego właściciela. Co dzieje się w takiej sytuacji z osobą starszą? Kto przejmuje zobowiązania opiekuńcze lub finansowe? I jak ustrzec się przed scenariuszem, w którym zupełnie obca osoba staje się nowym „opiekunem” dożywotnika? Na te pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierowniczka Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

REKLAMA

REKLAMA

Dom za opiekę nad seniorem – jak działa umowa dożywocia w praktyce?

Z pozoru wszystko wydaje się proste. Senior podpisuje umowę o dożywocie, na mocy której przekazuje mieszkanie lub dom osobie, której ufa, w zamian za dożywotnią opiekę lub świadczenia pieniężne, dach nad głową oraz poczucie bezpieczeństwa. Taka umowa o dożywocie – zawarta w formie aktu notarialnego – daje seniorowi prawo do zamieszkiwania w przekazanej nieruchomości aż do śmierci (służebność osobista mieszkania). Problem zaczyna się wtedy, gdy nowy właściciel postanawia… sprzedać tę nieruchomość. Z różnych powodów: bo potrzebuje pieniędzy, bo nie radzi sobie z obowiązkami wobec seniora albo traktuje mieszkanie jak każdą inną inwestycję. Tyle że w środku tej „inwestycji” nadal mieszka człowiek.

Prawo dopuszcza taką sytuację. Nieruchomość, która została nabyta na podstawie umowy o dożywocie, może być dalej zbywana – zarówno w drodze sprzedaży, jak i darowizny czy dziedziczenia. Żaden przepis nie zabrania właścicielowi pozbyć się mieszkania, które zostało mu przekazane przez seniora. Co więcej – nawet jeśli w treści umowy pojawi się zapis o zakazie sprzedaży, jego skuteczność będzie raczej iluzoryczna.

– W praktyce oznacza to, że osoba, która zobowiązała się opiekować seniorem, może po prostu sprzedać nieruchomość komuś innemu – nie pytając ani seniora, ani nikogo z jego bliskich o zgodę. Dla osoby starszej to sytuacja, która może budzić niepokój. Oto zmienia się właściciel mieszkania. Senior nadal formalnie ma zagwarantowaną służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkania w tym miejscu do końca życia. Problem w tym, że od teraz obowiązki wynikające z umowy o dożywocie przechodzą na nową osobę. To ona ma zapewnić seniorowi opiekę, posiłki, leki, czasem wizyty lekarskie, a niekiedy także, w przyszłości, pochówek. A przecież często to osoba zupełnie obca, przypadkowy nabywca mieszkania kupionego z rynku wtórnego – ostrzega Małgorzata Rosińska.

REKLAMA

Nowy właściciel = nowy opiekun. Co musi zrobić?

Nowy właściciel, choć nie zna seniora i nie uczestniczył w pierwotnych ustaleniach, staje się z mocy prawa stroną umowy dożywocia. Ponosi wobec seniora nie tylko odpowiedzialność rzeczową, ale też osobistą. Senior może żądać od niego świadczeń, zarówno tych określonych w umowie, jak i tych wynikających wprost z kodeksu cywilnego (jeżeli nie zostały w umowie wskazane). Jeśli dojdzie do konfliktu, może się zdarzyć, że sprawa trafi do sądu, a senior – nie chcąc pozostać w relacji z zupełnie obcą osobą – wystąpi z żądaniem zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– To rozwiązanie przewiduje wprost art. 914 kodeksu cywilnego, który pozwala dożywotnikowi domagać się zamiany prawa dożywocia na rentę pieniężną, gdy zostanie sprzedana nieruchomość obciążona tym prawem. Takie rozwiązanie wymaga jednak decyzji sądu i wiąże się z czasochłonnym, a często również kosztownym postępowaniem. Dla starszej osoby może to oznaczać wielomiesięczną batalię, której musi stawić czoła często bez realnego wsparcia. A wszystko dlatego, że zawarła umowę z osobą prywatną, nie mogąc przewidzieć jej dalszych decyzji czy życiowych problemów – mówi Małgorzata Rosińska.

Kto będzie wypłacał świadczenia pieniężne dla seniora?

Przepisy mówią jasno – od momentu nabycia nieruchomości to nowy właściciel ponosi odpowiedzialność wobec seniora. Musi spełniać wszystkie świadczenia wynikające z umowy o dożywocie, a jeśli nie zostały w niej wskazane – te przewidziane w kodeksie cywilnym. To oznacza odpowiedzialność nie tylko ograniczoną do nieruchomości, ale również osobistą – całym swoim majątkiem.

– Senior może nie wiedzieć, gdzie mieszka nowy właściciel mieszkania ani jak się z nim skontaktować. Trudno ustalić, kto jest zobowiązany do wypłaty świadczenia w danym miesiącu, zwłaszcza jeśli transakcja sprzedaży nastąpiła np. w połowie okresu rozliczeniowego. W najtrudniejszym scenariuszu nowy właściciel może nie wywiązywać się z żadnych obowiązków, unikać kontaktu lub otwarcie informować, że nie zamierza spełniać warunków umowy zawartej przez swojego poprzednika. Senior może oczywiście dochodzić swoich praw przed sądem, ale wymaga to wiedzy, odwagi i najczęściej także pomocy prawnej – mówi Małgorzata Rosińska.

Jak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy z prywatną osobą?

Szczególnie niebezpieczna jest sytuacja, w której pierwotna umowa o dożywocie nie była precyzyjnie skonstruowana. Zbyt ogólne zapisy, brak konkretnych zobowiązań, niedoprecyzowanie formy świadczeń – wszystko to sprawia, że senior znajduje się w sytuacji niejasnej, trudnej do egzekwowania.

Dlatego – jak podkreśla prawniczka Małgorzata Rosińska – każda umowa zawierana z osobą prywatną powinna być przygotowana z najwyższą starannością, z pomocą notariusza i prawnika. I nawet wtedy nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa, bo życie pisze różne scenariusze: ktoś może zachorować, stracić pracę, popaść w długi i sprzedać mieszkanie – a z nim cały obowiązek opieki nad seniorem.

Jak sprawdzić, czy w mieszkaniu mieszka dożywotnik?

Z perspektywy kupującego – czyli osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania lub domu – sprawdzenie, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nie zawsze jest tak proste, jak mogłoby się wydawać. Co do zasady informacja ta powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej, gdzie wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), inne prawa czy roszczenia, w tym właśnie służebność mieszkania przysługującą dożywotnikowi czy też prawo dożywocia. W praktyce oznacza to, że mając numer księgi wieczystej, można łatwo zweryfikować, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Problem pojawia się wtedy, gdy… wpisu nie ma. Zdarza się bowiem, że notariusz – z różnych powodów – nie zawnioskuje o ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej. Czasem wynika to z przeoczenia, czasem z niewiedzy, a bywa, że jest to celowe działanie osoby, która chce uniknąć komplikacji przy przyszłej sprzedaży. Brak wpisu nie oznacza jednak, że prawo dożywocia nie istnieje. Nadal obowiązuje i jest skuteczne wobec nabywcy, który przejmuje wszystkie związane z nim zobowiązania. Co więcej – jak przypomina Małgorzata Rosińska – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni kupujących w przypadku wielu innych obciążeń, nie działa przeciwko prawu dożywocia. A to oznacza, że nawet jeśli prawo to nie jest ujawnione, kupujący i tak musi je respektować.

– Zdarza się, że osoby, które kupiły mieszkanie z dożywotnikiem, próbują później pozbyć się tego obciążenia. Szukają sposobów, by ograniczyć swoje obowiązki, wycofać się z umowy, a czasem nawet – co szczególnie niepokojące – wywierać naciski na seniora, by sam zrezygnował z przysługujących mu praw. Tymczasem prawo dożywocia nie może być jednostronnie zniesione ani zmodyfikowane. Każda zmiana treści umowy wymaga zgody seniora lub orzeczenia sądu. Dożywotnik nie musi godzić się na ograniczenie świadczeń czy opuszczenie mieszkania – nawet jeśli nowy właściciel chce je wyremontować, wynająć albo sprzedać dalej – podkreśla Małgorzata Rosińska.

Dlatego seniorzy, którzy rozważają podpisanie umowy o dożywocie, powinni dobrze zastanowić się, z kim ją zawierają. Jak podkreśla Małgorzata Rosińska, nawet najbardziej wiarygodna z pozoru osoba może w przyszłości zmienić swoją sytuację życiową i – z konieczności lub wygody – sprzedać nieruchomość. Senior zostaje wtedy z osobą zupełnie obcą, wobec której ma prawa, ale nie ma żadnych relacji ani pewności ich respektowania.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kto jest zwolniony z abonamentu RTV? Ta grupa emerytów nie zapłaci za telewizje

Obowiązek opłacania abonamentu RTV to jeden z najbardziej kontrowersyjnych wydatków. W 2025 roku kluczowe dla emerytów i rencistów jest kryterium dochodowe. Wyjaśniamy, ile musi wynosić emerytura brutto, aby legalnie przestać płacić. Sprawdź, jak nowa kwota 4090,86 zł wpływa na Twoje finanse oraz jakich formalności musisz dopełnić, aby ZUS i Poczta Polska uznały Twoje zwolnienie.

Już w 2026 roku wyższe dodatki i nagrody dla pracowników. Kto skorzysta i jak się o nie ubiegać? Potrzebny będzie jeden dokument

Rok 2026 rozpocznie się korzystnie dla dużej grupy pracowników. Wysokość wypłacanych im dodatków i nagród wzrośnie, mimo niezmienności stanu faktycznego. Jedyne co będą musieli zrobić, to przedłożyć odpowiednie zaświadczenie.

Organ podatkowy sprawdzi, co masz ma w budynku. Podatnicy są zdziwieni, że muszą płacić podatek od tych urządzeń, ale przepisy mówią jasno

Po wprowadzeniu do 1 stycznia 2025 r. zmian w obowiązujących przepisach podatnicy są zdezorientowani. Często nie wiedzą od czego mają zapłacić podatek, a od czego nie. Interpretacji zwykle dokonują na swoją korzyść, a to może okazać się zwodnicze.

Prawnicy ostrzegają przed cesjami. Sprzedaż wierzytelności frankowej nie bardzo się opłaca: frankowicze mogą na tym stracić nawet 90% wartości roszczenia

Aż 50-70%, a czasem nawet 85-90%, wartości roszczenia można stracić, sprzedając wierzytelność frankową. Oznacza to, że w przypadku wygranej kredytobiorca odzyskuje np. o 50-100 tys. zł mniej, niż gdyby złożył pozew. Traci też kontrolę nad sprawą, choć i tak musi pojawić się w sądzie. A nabywca wierzytelności zupełnie nie chroni jego interesów, np. przed pozwaniem przez bank o zwrot kapitału. Prawnicy ostrzegają frankowiczów przed pułapkami, jakie może zawierać to rozwiązanie. Jeśli już ktoś się na nie decyduje, to powinien precyzyjnie określić odpowiedzialność nabywcy roszczeń w umowie i wyraźnie zaznaczyć, kto i w jaki sposób rozlicza się z bankiem.

REKLAMA

Najnowszy sondaż partyjny. Donald Tusk bez szans na rządzenie?

Najnowsze badanie opinii publicznej, przygotowane przez United Surveys dla Wirtualnej Polski, rzuca nowe światło na układ sił na polskiej scenie politycznej. Wyniki sondażu, opublikowane w czwartek, pokazują, że choć Koalicja Obywatelska utrzymuje prowadzenie, to różnica względem Prawa i Sprawiedliwości jest niewielka i – zdaniem komentatorów – nie daje Donaldowi Tuskowi gwarancji na samodzielne rządzenie po wyborach.

Granica 70 lat: dyskryminacja czy zabezpieczenie w umowach medycznych? UOKiK zajmuje się sprawą seniora i podmiotu medycznego

Granica 70 lat: dyskryminacja czy zabezpieczenie w umowach medycznych? W ostatnim czasie obywatel zgłosił zastrzeżenia wobec warunku umownego stosowanego przez prywatnego przedsiębiorcę medycznego, który przyznaje mu prawo do rozwiązania umowy z konsumentem bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu osiągnięcia przez konsumenta 70. roku życia. Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich zwróciło się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z prośbą o rozważenie zbadania wzorców umownych tego podmiotu w zakresie stosowania takiego postanowienia umownego. Takie postanowienie może mieć charakter dyskryminujący i stawiać konsumentów-seniorów w mniej korzystnej sytuacji prawnej i faktycznej, co jest niezgodne z zasadami równego traktowania oraz dobrymi obyczajami rynku usług zdrowotnych.

Szkoły w Polsce zamknięte w Dzień Nauczyciela, 14 października 2025 r. – zaskoczeni rodzice zastanawiają się co z opieką nad dziećmi i czy to legalne?

W dniu 14 października każdego roku, w Polsce obchodzony jest Dzień Edukacji Narodowej, potocznie zwany Dniem Nauczyciela. Czy w tym dniu szkoły mogą być zamknięte (tj. nie organizować dla uczniów ani zajęć dydaktycznych, ani wychowawczo-opiekuńczych) i co, w takiej sytuacji, z opieką nad dziećmi? To ważne informacje dla wszystkich pracujących rodziców, ponieważ praktyka jak i interpretacje przepisów (m.in. w zakresie prawa rodziców do zwolnienia od pracy, celem sprawowania opieki na dzieckiem) są niejednolite.

Większość ze świadczeniem 900 zł. Tylko w Warszawie 1800 zł. Kontrowersje z mnożnikiem

Policjanci w całej Polsce gorączkowo ściągają z Internetu projekt rozporządzenia o wysokości świadczenia mieszkaniowego (upubliczniony przez MSWiA). I są rozczarowani. Bo większa część z nich otrzyma świadczenie w kwocie 900 zł - 1000 zł (każdego miesiąca). Świadczenie w w maksymalnej wysokości 1800 zł przeznaczone jest tylko dla policjantów służących w Warszawie. Nawet takie miasta jak Gdańsk, Kraków, Wrocław, Poznań oznaczają świadczenie mieszkaniowe w kwocie 1500 zł. Kwoty te zależne są od mnożników określonych w rozporządzeniu. I dla większości policjantów minister MSWiA określił tak mnożniki, aby policjanci otrzymali 900 zł - 1000 zł. Tylko Warszawa ma 1800 zł. Im wyższa cena najmu mieszkania w danym rejonie Polski, tym wyższy mnożnik. Wiadomo, że Warszawa będzie miała najwyższy. Okazało się jednak, że 1800 zł ma TYLKO Warszawa ze wskaźnikiem 6,00 (czyli 6 razy 300 zł = 1800 zł miesięcznie). Nawet policjanci z Gdańska, Wrocławia i Krakowa mają wskaźnik 5,00 (czyli 5 razy 300 zł = 1500 zł miesięcznie).

REKLAMA

NRL popiera uchylenie ustawy o lekarzu sądowym. „System od początku był niewydolny”

Naczelna Rada Lekarska poparła stanowisko adwokatury, która od lat domaga się uchylenia ustawy o lekarzu sądowym z 2007 roku. Zdaniem lekarzy i prawników system nie spełnia swojej funkcji, zniechęca specjalistów niskim wynagrodzeniem i prowadzi do chaosu w sądach.

Zasiłek z MOPS na pogrzeb. Od 1 stycznia 2026 r. nowe zasady

Chociaż zasiłki celowe na pogrzeb gminy będą wypłacały bez limitu kwotowego i dochodowego, to nie każdy będzie mógł takie świadczenie uzyskać. Nowe przepisy są w tym zakresie restrykcyjne i w zasadzie dają prawo do wsparcia w sytuacjach wyjątkowych.

REKLAMA