REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedała dom z babcią w środku! Prawo na to pozwala, ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel powinien zapewnić opiekę?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sprzedała dom z babcią w środku. Prawo na to pozwala – ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę?
Sprzedała dom z babcią w środku. Prawo na to pozwala – ale senior zostaje sam. Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Pani Jadwiga przekazała wnuczce dom w zamian za opiekę. Ta go sprzedała – razem z zamieszkującą seniorką. Niewielu wie, że to możliwe. Co wtedy z obowiązkami? Czy nowy właściciel musi zapewnić opiekę? Prawniczka wyjaśnia, jak działa prawo dożywocia i czego się wystrzegać.

Pani Jadwiga przed laty podpisała umowę o dożywocie z wnuczką. W zamian za opiekę przekazała jej dom, w którym nadal mieszka. Po kilku latach wnuczka wyszła za mąż i sprzedała nieruchomość – razem z prawem dożywocia i zamieszkującą ją seniorką. Niewiele osób wie, że dom lub mieszkanie, przekazane w ramach dożywocia, może zostać sprzedane – a wraz ze sprzedażą obowiązki wobec seniora przeniosą się na nowego właściciela. Co dzieje się w takiej sytuacji z osobą starszą? Kto przejmuje zobowiązania opiekuńcze lub finansowe? I jak ustrzec się przed scenariuszem, w którym zupełnie obca osoba staje się nowym „opiekunem” dożywotnika? Na te pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierowniczka Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

REKLAMA

REKLAMA

Dom za opiekę nad seniorem – jak działa umowa dożywocia w praktyce?

Z pozoru wszystko wydaje się proste. Senior podpisuje umowę o dożywocie, na mocy której przekazuje mieszkanie lub dom osobie, której ufa, w zamian za dożywotnią opiekę lub świadczenia pieniężne, dach nad głową oraz poczucie bezpieczeństwa. Taka umowa o dożywocie – zawarta w formie aktu notarialnego – daje seniorowi prawo do zamieszkiwania w przekazanej nieruchomości aż do śmierci (służebność osobista mieszkania). Problem zaczyna się wtedy, gdy nowy właściciel postanawia… sprzedać tę nieruchomość. Z różnych powodów: bo potrzebuje pieniędzy, bo nie radzi sobie z obowiązkami wobec seniora albo traktuje mieszkanie jak każdą inną inwestycję. Tyle że w środku tej „inwestycji” nadal mieszka człowiek.

Prawo dopuszcza taką sytuację. Nieruchomość, która została nabyta na podstawie umowy o dożywocie, może być dalej zbywana – zarówno w drodze sprzedaży, jak i darowizny czy dziedziczenia. Żaden przepis nie zabrania właścicielowi pozbyć się mieszkania, które zostało mu przekazane przez seniora. Co więcej – nawet jeśli w treści umowy pojawi się zapis o zakazie sprzedaży, jego skuteczność będzie raczej iluzoryczna.

– W praktyce oznacza to, że osoba, która zobowiązała się opiekować seniorem, może po prostu sprzedać nieruchomość komuś innemu – nie pytając ani seniora, ani nikogo z jego bliskich o zgodę. Dla osoby starszej to sytuacja, która może budzić niepokój. Oto zmienia się właściciel mieszkania. Senior nadal formalnie ma zagwarantowaną służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkania w tym miejscu do końca życia. Problem w tym, że od teraz obowiązki wynikające z umowy o dożywocie przechodzą na nową osobę. To ona ma zapewnić seniorowi opiekę, posiłki, leki, czasem wizyty lekarskie, a niekiedy także, w przyszłości, pochówek. A przecież często to osoba zupełnie obca, przypadkowy nabywca mieszkania kupionego z rynku wtórnego – ostrzega Małgorzata Rosińska.

REKLAMA

Nowy właściciel = nowy opiekun. Co musi zrobić?

Nowy właściciel, choć nie zna seniora i nie uczestniczył w pierwotnych ustaleniach, staje się z mocy prawa stroną umowy dożywocia. Ponosi wobec seniora nie tylko odpowiedzialność rzeczową, ale też osobistą. Senior może żądać od niego świadczeń, zarówno tych określonych w umowie, jak i tych wynikających wprost z kodeksu cywilnego (jeżeli nie zostały w umowie wskazane). Jeśli dojdzie do konfliktu, może się zdarzyć, że sprawa trafi do sądu, a senior – nie chcąc pozostać w relacji z zupełnie obcą osobą – wystąpi z żądaniem zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– To rozwiązanie przewiduje wprost art. 914 kodeksu cywilnego, który pozwala dożywotnikowi domagać się zamiany prawa dożywocia na rentę pieniężną, gdy zostanie sprzedana nieruchomość obciążona tym prawem. Takie rozwiązanie wymaga jednak decyzji sądu i wiąże się z czasochłonnym, a często również kosztownym postępowaniem. Dla starszej osoby może to oznaczać wielomiesięczną batalię, której musi stawić czoła często bez realnego wsparcia. A wszystko dlatego, że zawarła umowę z osobą prywatną, nie mogąc przewidzieć jej dalszych decyzji czy życiowych problemów – mówi Małgorzata Rosińska.

Kto będzie wypłacał świadczenia pieniężne dla seniora?

Przepisy mówią jasno – od momentu nabycia nieruchomości to nowy właściciel ponosi odpowiedzialność wobec seniora. Musi spełniać wszystkie świadczenia wynikające z umowy o dożywocie, a jeśli nie zostały w niej wskazane – te przewidziane w kodeksie cywilnym. To oznacza odpowiedzialność nie tylko ograniczoną do nieruchomości, ale również osobistą – całym swoim majątkiem.

– Senior może nie wiedzieć, gdzie mieszka nowy właściciel mieszkania ani jak się z nim skontaktować. Trudno ustalić, kto jest zobowiązany do wypłaty świadczenia w danym miesiącu, zwłaszcza jeśli transakcja sprzedaży nastąpiła np. w połowie okresu rozliczeniowego. W najtrudniejszym scenariuszu nowy właściciel może nie wywiązywać się z żadnych obowiązków, unikać kontaktu lub otwarcie informować, że nie zamierza spełniać warunków umowy zawartej przez swojego poprzednika. Senior może oczywiście dochodzić swoich praw przed sądem, ale wymaga to wiedzy, odwagi i najczęściej także pomocy prawnej – mówi Małgorzata Rosińska.

Jak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy z prywatną osobą?

Szczególnie niebezpieczna jest sytuacja, w której pierwotna umowa o dożywocie nie była precyzyjnie skonstruowana. Zbyt ogólne zapisy, brak konkretnych zobowiązań, niedoprecyzowanie formy świadczeń – wszystko to sprawia, że senior znajduje się w sytuacji niejasnej, trudnej do egzekwowania.

Dlatego – jak podkreśla prawniczka Małgorzata Rosińska – każda umowa zawierana z osobą prywatną powinna być przygotowana z najwyższą starannością, z pomocą notariusza i prawnika. I nawet wtedy nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa, bo życie pisze różne scenariusze: ktoś może zachorować, stracić pracę, popaść w długi i sprzedać mieszkanie – a z nim cały obowiązek opieki nad seniorem.

Jak sprawdzić, czy w mieszkaniu mieszka dożywotnik?

Z perspektywy kupującego – czyli osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania lub domu – sprawdzenie, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nie zawsze jest tak proste, jak mogłoby się wydawać. Co do zasady informacja ta powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej, gdzie wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), inne prawa czy roszczenia, w tym właśnie służebność mieszkania przysługującą dożywotnikowi czy też prawo dożywocia. W praktyce oznacza to, że mając numer księgi wieczystej, można łatwo zweryfikować, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Problem pojawia się wtedy, gdy… wpisu nie ma. Zdarza się bowiem, że notariusz – z różnych powodów – nie zawnioskuje o ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej. Czasem wynika to z przeoczenia, czasem z niewiedzy, a bywa, że jest to celowe działanie osoby, która chce uniknąć komplikacji przy przyszłej sprzedaży. Brak wpisu nie oznacza jednak, że prawo dożywocia nie istnieje. Nadal obowiązuje i jest skuteczne wobec nabywcy, który przejmuje wszystkie związane z nim zobowiązania. Co więcej – jak przypomina Małgorzata Rosińska – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni kupujących w przypadku wielu innych obciążeń, nie działa przeciwko prawu dożywocia. A to oznacza, że nawet jeśli prawo to nie jest ujawnione, kupujący i tak musi je respektować.

– Zdarza się, że osoby, które kupiły mieszkanie z dożywotnikiem, próbują później pozbyć się tego obciążenia. Szukają sposobów, by ograniczyć swoje obowiązki, wycofać się z umowy, a czasem nawet – co szczególnie niepokojące – wywierać naciski na seniora, by sam zrezygnował z przysługujących mu praw. Tymczasem prawo dożywocia nie może być jednostronnie zniesione ani zmodyfikowane. Każda zmiana treści umowy wymaga zgody seniora lub orzeczenia sądu. Dożywotnik nie musi godzić się na ograniczenie świadczeń czy opuszczenie mieszkania – nawet jeśli nowy właściciel chce je wyremontować, wynająć albo sprzedać dalej – podkreśla Małgorzata Rosińska.

Dlatego seniorzy, którzy rozważają podpisanie umowy o dożywocie, powinni dobrze zastanowić się, z kim ją zawierają. Jak podkreśla Małgorzata Rosińska, nawet najbardziej wiarygodna z pozoru osoba może w przyszłości zmienić swoją sytuację życiową i – z konieczności lub wygody – sprzedać nieruchomość. Senior zostaje wtedy z osobą zupełnie obcą, wobec której ma prawa, ale nie ma żadnych relacji ani pewności ich respektowania.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe zasady na cmentarzach, a za naruszenie grożą kary do nawet 5000 zł. Uwaga na te pułapki we Wszystkich Świętych, łatwo się pomylić

Zbliża się 1 listopada – Dzień Wszystkich Świętych oraz 2 listopada – zaduszki. To czas pamięci o tych, którzy odeszli, szczególnie osobach bliskich. W tym czasie masowo ruszymy odwiedzać groby, a niektórzy już teraz je porządkują przed 1 listopada. Jednak czas ten nie zwalnia nas od przestrzegania przepisów. Także na cmentarzach obowiązują zasady segregacji, a w tym roku w niektórych miejscach czeka na nas nowość - jaka?

Przedłużenie okresu przedawnienia w podatku od spadków ukryte w nowelizacji. Fikcyjna deregulacja niekorzystna dla spadkobierców

Najnowszy rządowy projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn nałoży na podatników (spadkobierców) obowiązek złożenia zeznania podatkowego po uzyskaniu postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia (APD). Jeżeli ta nowelizacja wejdzie w życie, to faktycznie termin przedawnienia wyniesie 5 lat, licząc od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy, a nie 3 lata, jak obecnie, co wynika z art. 68 § 2 Ordynacji podatkowej. Nie realizuje się w tym wypadku deklarowanego celu w postaci „uproszczenia procedur oraz ochrony spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych.”, lecz w istocie przedkłada się projekt ustawy niekorzystnej dla podatników – pisze adwokat Konrad Giedrojć.

103 średnie pensje na mieszkanie w Warszawie (50 m2). A w innych miastach? Ceny mieszkań w III kwartale 2025 r. [raport]

W III kwartale 2025 r. w większości z 17 największych polskich miast ceny mieszkań spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem. W segmencie mieszkań średniej wielkości (35–60 m²) największy spadek odnotowano w Gdyni – o prawie 5%. Po obniżkach przeciętna ofertowa cena mieszkania o powierzchni 50 m² w tym mieście wynosi 585 tys. zł. Dla porównania, w najtańszej Częstochowie to 350 tys. zł, a w najdroższej z zestawienia Warszawie – prawie 837 tys. zł. W stolicy w ostatnim kwartale ceny mieszkań wzrosły o 2%. Warszawa należy też do najdroższych stolic Europy pod względem dostępności mieszkań. Aby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m² poza centrum, potrzeba 103 średnich pensji. Tak wynika z najnowszego raportu Rankomat.pl i Rentier.io.

Opiekunowie osób niepełnosprawnych w szoku – zmiany od 2026 r. mogą uderzyć w tysiące rodzin

Od 2026 r. opiekunowie osób z niepełnosprawnościami mogą stanąć przed rewolucją w systemie wsparcia. Ustawa o asystencji osobistej wprowadza nowe zasady, ogranicza budżet osobisty i skraca okresy decyzji. Równocześnie rząd zapowiada zmiany w świadczeniu pielęgnacyjnym i nową emeryturę opiekuńczą. Czy rodziny są gotowe na te zmiany?

REKLAMA

Większość Polaków nie ma testamentu. Co to oznacza dla ich rodzin? W takiej sytuacji majątek jest dziedziczony ustawowo, zgodnie z hierarchią opisaną w Kodeksie cywilnym

Badania pokazują, że większość osób w Polsce nie spisało testamentu. W praktyce oznacza to, że majątek po śmierci dziedziczony jest ustawowo – nie zawsze zgodnie z wolą zmarłego. Sprawdź, jak prosto uregulować sprawy spadkowe i ochronić najbliższych.

Tym seniorom ZUS wypłaci emeryturę lub rentę wcześniej w październiku i listopadzie 2025 r.

Emeryci i renciści otrzymują swoje świadczenia z ZUS-u w ustalonych terminach płatności. W październiku i listopadzie 2025 r. niektórzy z nich mogą jednak spodziewać się przelewu bankowego lub wizyty listonosza nieco wcześniej niż zwykle.

Oszczędności warunkiem poczucia bezpieczeństwa Polaków: jak Polacy oceniają swoją sytuację finansową i w jaki sposób oszczędzają? [RAPORT]

Jak wynika z badania SW Research na zlecenie Job Impulse, rośnie odsetek osób, które nie potrzebują dodatkowych funduszy, aby czuć stabilność finansową (17% w 2025 r. i 13% w 2023 r.). Jednocześnie ponad połowa badanych (55%) wskazuje, że dla osiągnięcia poczucia bezpieczeństwa finansowego ich gospodarstwa domowe wymagają co najmniej tysiąca złotych miesięcznie więcej. Najnowsze badanie pokazuje, jak Polacy oceniają swoją sytuację finansową i w jaki sposób oszczędzają.

Dłużnik nie ukryje się za hipoteką. Sąd Najwyższy zmienia reguły gry

Koniec z unikaniem spłaty długów pod pozorem obciążonych nieruchomości. Sąd Najwyższy definitywnie uciął wieloletni spór: dłużnik nie obroni się już przed skargą pauliańską tłumacząc, że jego majątek był bezwartościowy. Ta uchwała zmienia zasady gry w polskim prawie zobowiązań.

REKLAMA

To koniec brązowych worków na odpady - kolejne miasta z nich rezygnują

Przez lata panowania zasad segregacji śmieci można było się przyzwyczaić do tego, że odpady biodegradowalne (np. liście, skoszona trawa, obierki, resztki warzyw i owoców etc.) wyrzucamy do brązowych worków na odpady. Takie zasady panowały i jeszcze panują w zdecydowanej większości gmin w Polsce – jednak pojawiają się kolejne miasta, które z tego rezygnują.

Nowa instytucja koronera w Polsce. Dlaczego jest potrzebna i na jakim etapie są prace legislacyjne?

Czy w Polsce jest instytucja koronera? Formalno-prawnie nie ma i co więcej okazuje się, że problem braku urzędnika medyczno-prawnego, który mógłby stwierdzać zgon i nadzorować czynności z tym związane - narasta od lat i dotyka rodzin, służb ratunkowych oraz systemu statystyki przyczyn zgonów. Czy czas to zmienić? Wydaje się, że tak, tym bardziej, że Rzecznik Praw Obywatelskich konsekwentnie wskazuje na luki w obowiązującym prawie i wielokrotnie apelował o systemowe rozwiązanie tej materii. Dobra wiadomość jest taka, że Ministerstwo Zdrowia pracuje nad projektem a planowany termin wejścia w życie 1 lutego 2027 r.

REKLAMA