REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska: co, kiedy i jak?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Kiedy ma zastosowanie i w jaki sposób chroni prawa nabywcy?

Zakup nieruchomości wiąże się niejednokrotnie z przygotowaniem dużych pokładów energii, informacji oraz środków finansowych, często stanowiących oszczędności życia. Ponadto nie każdy zakup nieruchomości podlega tym samym regułom prawnym.  Nabycie nieruchomości może bowiem następować w ramach rynku pierwotnego lub wtórnego, a w ramach tego pierwszego również występują dwa tryby nabycia tj. zgodnie z ustawą deweloperską oraz poza reżimem ww. ustawy.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF

Sama ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również „ustawą deweloperską” była odpowiedzią na problemy nabywców wynikające z braku należytego zabezpieczenia praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wskazywane w postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407).

Wprowadzenie umowy miało za zadanie ograniczenie funkcjonujących w obrocie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych zawieranych przez Deweloperów i Nabywców w zwykłej formie pisemnej.

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego czyli procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Status dewelopera może mieć wyłącznie przedsiębiorca prowadzący taką działalność. Nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sama umowa deweloperska nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę, jest umową dwustronnie zobowiązującą, na podstawie której deweloper zobowiązany jest do wybudowania i przeniesienia wyodrębnionego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a nabywca jest zobowiązany między innymi do całkowitej zapłaty ceny na rzecz dewelopera przed przeniesieniem tego prawa.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Pomimo, że ustawodawca nie określił wprost essentialia negoti czyli przedmiotowo istotnych elementów treści czynności prawnej, za takie w mojej ocenie należy traktować elementy określone w art. 22 ustawy deweloperskiej, a także prospekt informacyjny wraz ze wszelkimi załącznikami, co wynika z art. 20 ust. 2 ustawy. Co prawda katalog warunków, które powinny zostać opisane w umowie deweloperskiej wskazany w wyżej wymienionym przepisie jest katalogiem otwartym, to brak któregokolwiek ze wskazanych elementów daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa zawierać powinna:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  1. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  8. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  9. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Co daje umowa deweloperska?

REKLAMA

W pierwszej kolejności ustawa deweloperska ma za zadanie chronić prawa nabywcy. Ustawa wymienia kilka sposobów ochrony praw nabywcy, z czego najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), prowadzony jako rachunek powierniczy w rozumieniu prawa bankowego. Otwarcie i prowadzenie MRP jest obligatoryjne dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. MRP stanowi formę kontroli banku prowadzącego rachunek nad przedsięwzięciem deweloperskim, który dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Dopiero po stwierdzeniu przez pracownika banku zakończenia danego etapu, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone przez nabywcę na rachunku. Środki wypłacone przez bank deweloperowi mogą zostać przeznaczone wyłącznie do realizacji danego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast nie mogą zostać wykorzystane przez dewelopera w inny sposób np. na finansowanie innego przedsięwzięcia, pokrycie strat itp. Ponadto środki są ewidencjonowane odrębnie dla każdego nabywcy na subkontach, a nabywca ma prawo do informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach bez obawy naruszenia tajemnicy bankowej, o której mowa w stosownych przepisach.

Poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym elementem chroniącym nabywcę jest konieczność sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego obejmującego w szczególności: doświadczenie dewelopera, wykazanie tytułu do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, wskazanie pozwolenia na budowę oraz przedstawienie harmonogramu, którego realizacja stanowi między innymi podstawę do wypłaty środków zgromadzonych na MRP. Całość powyższego daje nabywcy możliwość zapoznania się z doświadczeniami dewelopera, a także z pracami i terminami ich oddania przewidzianymi przez dewelopera.

Umowa deweloperska sporządzana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę do ujawnienia roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz praw z nim związanych na rzecz nabywcy.

Wskazać należy przy tym, że brak jest jednego ogólnego wzorca umowy deweloperskiej i trzeba pamiętać, że każdą umowę należy traktować w sposób indywidualny, przede wszystkim pod kątem elementów koniecznych, a także pod kątem postanowień dodatkowych, które mogą się okazać mniej lub bardziej korzystne dla nabywcy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Emerytura dla nauczyciela 2025 – które rozwiązanie wybrać? ZUS podpowiada

Nauczyciele, którzy chcą zakończyć aktywność zawodową mają do wyboru kilka możliwości – od powszechnej emerytury, przez wcześniejsze przejście na świadczenie z Karty Nauczyciela, aż po tzw. nową emeryturę nauczycielską. Wybór zależy m.in. od wieku, stażu pracy i spełnienia określonych warunków.

100 zł miesięcznie dodatku do energii elektrycznej dla tej grupy osób z orzeczeniem o niepełnosprawności. Wnioski można składać od 11 lipca 2025 r.

Od 1 lipca 2025 roku więcej osób będzie mogło ubiegać się o dofinansowanie w ramach programu „Aktywny samorząd”, Obszar E. Wsparcie w formie dodatku na opłaty za energię elektryczną przysługuje osobom korzystającym z koncentratora tlenu lub respiratora w warunkach domowych.

Dodatki dla urzędników. Co na to RIO? Odpowiedź zaskoczy

Dodatki dla urzędników. Co na to RIO? Odpowiedź zaskoczy, bo wydawałoby się, że pracodawca może w skład wynagrodzenia zasadniczego wliczać różnego rodzaju dodatki, tym bardziej w budżetówce. No nie zawsze!

Zestawienie i omówienie 61 korzystnych wyroków sądów powszechnych w sprawach dot. wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. SK 140/20, w tym 4 prawomocnych

Orzecznictwo w sprawach art. 25 ust. 1b ustawy emerytalnej po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 czerwca 2024 r. sygn. akt SK 140/20 jest bardzo niejednolite. Wskazana niejednolitość przejawia się na wielu płaszczyznach, przede wszystkim niektóre sądy powszechne orzekają na korzyść emerytów poprzez zmianę decyzji ZUS, inne z kolei orzekają na niekorzyść, oddalając odwołania emerytów. Również w ramach orzeczeń korzystnych, można zaobserwować spore różnice.

REKLAMA

Unia zakaże kotłów gazowych? Tak, ale nie od 2040 roku. Ekspert wyjaśnia

- Od dwóch lat ze zmiennym natężeniem pojawiają się w mediach teksty o rzekomym zakazie przez Unię Europejską montażu kotłów gazowych oraz zakazie od 2040 r. wykorzystania gazu do ogrzewania. Warto może wyjaśnić zaniepokojonym klientom, że takie doniesienia to brednie i manipulacja – powiedział serwisowi eNewsroom.pl Bartosz Kwiatkowski, Dyrektor Generalny, Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP)

Co najmniej 120 proc. płacy minimalnej w budżetówce w 2026: taka propozycja

Co najmniej 120 proc. płacy minimalnej w budżetówce: taka propozycja padła. Dlaczego? Bo w wielu państwach Europy Środkowej płaca minimalna stanowi kluczowy instrument polityki społecznej i ekonomicznej, nie inaczej powinno być w Polsce, szczególnie w stosunku do pracowników budżetówki. Ich praca ma realny wpływ na funkcjonowanie sektora publicznego i generalnie państwa. W Polsce od lat obserwujemy systematyczny wzrost płacy minimalnej, jednak nadal utrzymuje się spora różnica między warunkami zatrudnienia w sektorze publicznym a prywatnym. Wciąż płaca minimalna jest wręcz niegodna!

Kto dostanie pieniądze z ZUS-u po śmierci emeryta lub rencisty? Czy trzeba zwracać emeryturę lub rentę po śmierci seniora? ZUS wyjaśnia

Czy emeryturę lub rentę doręczoną po śmierci świadczeniobiorcy trzeba oddać? A co ze świadczeniem, które wpłynęło na konto? W takich sytuacjach wątpliwości ma wiele osób. ZUS przypomina, kto może zachować wypłatę, a kiedy trzeba ją zwrócić.

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasus [11 lipca 2025r.]

11 lipca 2025 r. odbędzie się posiedzenie komisji śledczej ds. inwigilacji systemem Pegasus. Podczas posiedzenia przesłuchana zostanie prokurator Teresa Rutkowska-Szmydyńska.

REKLAMA

Odpowiedzialność za szkodę spowodowaną przez zwierzę

Szkody powodować mogą nie tylko ludzie, ale i zwierzęta. Niekiedy jest to wynik niedbalstwa lub braku należytej ostrożności, a czasem umyślnego działania opiekuna zwierzęcia. Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie praw zwierząt mówi, że zwierzę, jako istota żyjąca, zdolna do odczuwania cierpienia, nie jest rzeczą, a człowiek jest mu winien poszanowanie, ochronę i opiekę. Coraz powszechniej jednak za opiekę nad niebezpiecznymi zwierzętami (np. większymi psami) biorą się osoby nieposiadające odpowiednich cech i kompetencji do zapewnienia zwierzęciu należytego treningu i warunków, czym stwarzają zagrożenie nie tylko dla samego pupila, ale i dla otoczenia (np. ataków zwierząt na osoby postronne).

To się dzieje: 4-dni pracy po 8 godz. (i wolne piątki!) albo 5 dni pracy po 6-7 godz. za tym samym wynagrodzeniem – MRPiPS wprowadza skrócony czas pracy. Zmiana, której oczekują Polacy

W dniu 27 czerwca 2025 r. MRPiPS ogłosiło nabór do pilotażowego programu pn. „Skrócony czas pracy – to się dzieje”, z którego będą mogli skorzystać przedsiębiorcy (i nie tylko) z całej Polski. Za udział w programie, każdy pracodawca będzie mógł otrzymać nawet 1 mln zł dofinansowania, a tysiące pracowników, już niebawem, będzie mogło pracować 4 (zamiast 5) dni w tygodniu albo po 6 lub 7 (zamiast 8) godzin dziennie, zachowując przy tym prawo do dotychczasowego wynagrodzenia. Wiemy już kiedy rusza nabór wniosków i jakie będą kryteria naboru, a także – jakie zdanie na temat wprowadzenia skróconego czasu pracy mają Polacy.

REKLAMA