REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Radców Prawnych Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.
Profesjonalista w zakresie szeroko rozumianego prawa gospodarczego i cywilnego
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ocena stanu technicznego lokalu jest konieczną czynnością, która poprzedza wynajem. Jeśli więc planujemy wynajęcie lokalu (pokoju, mieszkania, domu) musimy dokonać jego oględzin. Ma to na celu sprawdzenie przydatności lokalu do zaplanowanego użytku oraz prawidłowe sformułowanie obowiązków stron umowy i opisanie przedmiotu najmu.

Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego - wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz (lokal) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663). Natomiast art. 664 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2) oraz że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).

REKLAMA

REKLAMA

Zobacz również: Umowa najmu lokalu mieszkalnego WZÓR

Przytoczone przepisy kodeksu cywilnego mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r. w sprawie II CSK 283/11 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r. w sprawie I ACa 1254/13). Oznacza to, że w granicach obowiązującej zasady swobody umów, strony mogą odmiennie uregulować kwestie poruszone w ww. przepisach. Nie ma na przykład bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku, ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego w świetle art. 663 k.c. Takie uregulowania nie byłyby sprzeczne z prawem, ani istotą stosunku najmu. Zasada swobody umów zostałaby naruszona tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie I ACa 266/13). Strony mogą zatem w umowie odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu i nie ma też przeszkód, aby najemca sam podjął się doprowadzenia rzeczy do należytego stanu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2011 r. w sprawie VI ACa 852/10).

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

REKLAMA

W orzecznictwie znajdujemy też inne przykłady względnego stosowania powołanych regulacji kodeksowych. Gdyby przedmiotem umowy strony uczyniły lokal wymagający remontu i adaptacji do celów gospodarczych zakładanych przez najemcę, czyli lokal, który nie ma cechy przydatności do umówionego użytku, a postanowienie tej treści zostało zamieszczone w umowie, to znaczy, że strony wyłączyły funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 §1 kodeksu cywilnego. Analogicznie nie znajdzie zastosowania w tak opisanym stanie faktycznym również kodeksowy art. 664. Przyjmuje się również, że art. 663 kodeksu cywilnego nie dotyczy napraw, których konieczność przeprowadzenia jest stronom znana już w chwili zawierania umowy najmu. W takich przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest lokal, który dopiero wymaga doprowadzenia go do stanu przydatności przez najemcę, szczególnie ważne jest udokumentowanie rzeczywistego jego stanu z chwili wydania najemcy, z uwagi na istnienie kodeksowego domniemania wydania lokalu w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Może to mieć istotne znaczenie z uwagi na obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jako, że z reguły w umowach najmu zamieszcza się oświadczenie najemcy o zapoznaniu się ze stanem lokalu, podane przykłady wskazują, że oględziny należy przeprowadzić skrupulatnie, oceniając lokal, jego instalacje i urządzenia pod kontem sprawności i przydatności do prowadzenia danej działalności. Skutki bowiem zaniedbania w rozpoznaniu stanu lokalu obciążą najemcę, który ma świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim ewentualnego remontu i adaptacji na potrzeby planowanej działalności. Nawet bowiem, gdyby okazało się, że najmowany lokal rzeczywiście wymaga nakładów koniecznych dla prowadzenia zamierzonej przez najemcę działalności, to w sytuacji, gdy stan lokalu jest znany najemcy w chwili zawarcia umowy najmu, nie może on potem kierować z tego tytułu roszczeń do wynajmującego.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Polecamy serwis: Konsument i umowy

Autor: Gabriela Waraszkiewicz, adwokat, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp.  k.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy będzie dodatek dla rencistów niezdolnych do pracy i samodzielnej egzystencji?

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej nadal prowadzi prace nad wprowadzeniem dodatku dla osób z orzeczeniem o całkowitej niezdolności do pracy oraz orzeczeniem o niezdolności do samodzielnej egzystencji, pobierających inne świadczenia niż renta socjalna. Tak wynika z odpowiedzi udzielonej portalowi Infor.pl. Aktualnie nie można jednak wskazać terminu wejścia w życie planowanych zmian.

Rewolucja w księgach wieczystych? Nowe przepisy zmienią dostęp do danych właścicieli nieruchomości i uderzą w nielegalne portale

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma całkowicie zmienić sposób, w jaki Polacy uzyskują dostęp do danych o nieruchomościach. Koniec z anonimowym podglądaniem rejestrów – rząd chce wprowadzić obowiązkowe logowanie i pełną identyfikację użytkowników, by powstrzymać kradzież danych, handel informacjami i działalność nielegalnych portali.

Zasiłek opiekuńczy 2025: także na opiekę nad chorym rodzicem lub innym członkiem rodziny. Warunki, zasady, kwota i okres przysługiwania

ZUS informuje, że zasiłek opiekuńczy przysługuje nie tylko na chore dziecko, ale można z niego skorzystać także w sytuacji, gdy naszego wsparcia i pomocy w chorobie potrzebuje rodzic. W ciągu roku kalendarzowego przysługuje 14 dni zasiłku z tytułu sprawowania opieki nad chorym rodzicem.

Zużyte chusteczki higieniczne i ręczniki papierowe nie trafią już do odpadów zmieszanych. Do 31 grudnia 2025 r. każdy właściciel nieruchomości musi, na własny koszt, wyposażyć się w nowy pojemnik na odpady, spełniający szczególne wymagania

Wyodrębnienie nowej frakcji odpadów komunalnych (a konkretnie podział bioodpadów na dwie odrębne frakcje) i wprowadzenie od 1 stycznia 2026 r. nowego pojemnika na śmieci, celem gromadzenia w nim odpadów kuchennych (do których zaliczone zostały m.in. chusteczki higieniczne i ręczniki papierowe) – to działanie zaradcze podjęte przez jedną z gmin w Polsce, celem poprawy poziomu odpadów poddawanych recyklingowi, który na rok 2026 został ustalony na poziomie co najmniej 56% wszystkich zebranych odpadów w gminie. Może być to jednak wskazówka również dla innych gmin, które nie osiągają wymaganych wysokich progów przygotowania odpadów do ponownego użycia i recyklingu i jednocześnie – przestroga dla właścicieli nieruchomości, którzy nie wywiązują się z obowiązku selektywnego zbierania odpadów. Gminy nie pozostają bowiem bezczynne wobec takiego postępowania, które może skutkować podwyżką opłat za śmieci o nawet 400%.

REKLAMA

ZUS: W 2026 r. nowe zaświadczenia dla pracodawcy. A w nich potwierdzenia okresów potrzebnych do przeliczenia stażu pracy. Wnioski tylko przez PUE ZUS

Kto składa wnioski i otrzymuje zaświadczenia z ZUS? Pracownicy, którzy będą mieli 2 lata na wdrożenie najnowszego przywileju z Kodeksu Pracy. Polega on na ponownym przeliczeniu okresu zatrudnienia poprzez uwzględnienie w nim umów cywilnoprawnych i prowadzenia własnej firmy. Np. w 2026 r. pracodawca doliczy pracownikowi do okresu zatrudnienia (staż pracy) 4 lata przepracowane na umowie zlecenia z okresu studiów w 2018 r. Dzięki temu będzie miał dłuższy urlop (26 dni a nie 20 dni) czy wyższą odprawę. UWAGA! Pracodawca nie załatwi dokumentów niezbędnych do przeliczenia stażu pracy za pracownika. Musi mieć dokument (zaświadczenie) będący podstawą prawną. To wystawia ZUS tylko na wniosek pracownika.

Kredyty hipoteczne oparte na WIBOR: Kontrowersje, stanowisko TSUE i analiza potencjalnego powództwa o usunięcie „wadliwego” wskaźnika

W 2025 roku kredyty hipoteczne w Polsce pozostają silnie uzależnione od wskaźnika WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), który determinuje oprocentowanie zmiennych rat kredytu lub pożyczki. Według danych z lipca 2025 r., WIBOR 3M wynosi 4,96%, a WIBOR 6M – 4,79%, co po serii obniżek stóp procentowych NBP (ostatnia we wrześniu o 0,25 pp.) przyniosło ulgę kredytobiorcom. Prognozy wskazują na potencjalny dalszy spadek do ok. 4,18% w ciągu najbliższych miesięcy, co mogłoby obniżyć raty o 60-70 zł przy umowie kredytu opiewającej na 400 tys. zł.

Ustawa o zawodzie psychoterapeuty: szansa na zmianę czy kolejny chaos?

Czy ustawa o zawodzie psychoterapeuty uporządkuje rynek i zwiększy bezpieczeństwo pacjentów, czy raczej wprowadzi dodatkowy chaos? O tym, jakie szanse i zagrożenia wiążą się z projektowanymi zmianami, opowiada dr hab. Łukasz Gawęda, prof. IP PAN, psycholog i badacz mechanizmów zaburzeń psychicznych.

Widmo bankructwa wisi nad polskimi firmami. Co trzeci przedsiębiorca obawia się zamknięcia biznesu

Dużo firm w Polsce boi się dziś, że ich klienci nie zapłacą na czas – wynika z najnowszego raportu. Zatory płatnicze pochłaniają tygodniowo nawet kilkanaście godzin pracy i kosztują firmy utratę płynności, reputacji i szans rozwojowych. Aż 30% przedsiębiorstw z sektora MŚP przyznaje, że w perspektywie dwóch lat ryzykuje upadłość.

REKLAMA

Przeprowadzka dla niższych podatków? Możesz nieświadomie zmienić prawo spadkowe i narazić rodzinę na kłopoty

Coraz więcej Polaków wybiera Cypr, Maltę czy Dubaj, by obniżyć podatki. Ale mało kto zdaje sobie sprawę, że taka decyzja może diametralnie zmienić zasady dziedziczenia majątku. Różnica między rezydencją podatkową a miejscem zwykłego pobytu w prawie spadkowym sprawia, że nieprzemyślana zmiana może kosztować rodzinę lata sporów i ogromne pieniądze.

Senat: Licytacja elektroniczna mieszkania przez komornika. To standard jeszcze w tym roku

Zasadą staje się bowiem licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika. Ustawa nowelizująca odpowiednio kodeksu postępowania cywilnego jest w Senacie.

REKLAMA