Kategorie

Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem

Kancelaria Radców Prawnych Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.
Profesjonalista w zakresie szeroko rozumianego prawa gospodarczego i cywilnego
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Fotolia
Ocena stanu technicznego lokalu jest konieczną czynnością, która poprzedza wynajem. Jeśli więc planujemy wynajęcie lokalu (pokoju, mieszkania, domu) musimy dokonać jego oględzin. Ma to na celu sprawdzenie przydatności lokalu do zaplanowanego użytku oraz prawidłowe sformułowanie obowiązków stron umowy i opisanie przedmiotu najmu.

Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego - wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz (lokal) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663). Natomiast art. 664 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2) oraz że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).

Zobacz również: Umowa najmu lokalu mieszkalnego WZÓR

Przytoczone przepisy kodeksu cywilnego mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r. w sprawie II CSK 283/11 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r. w sprawie I ACa 1254/13). Oznacza to, że w granicach obowiązującej zasady swobody umów, strony mogą odmiennie uregulować kwestie poruszone w ww. przepisach. Nie ma na przykład bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku, ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego w świetle art. 663 k.c. Takie uregulowania nie byłyby sprzeczne z prawem, ani istotą stosunku najmu. Zasada swobody umów zostałaby naruszona tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie I ACa 266/13). Strony mogą zatem w umowie odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu i nie ma też przeszkód, aby najemca sam podjął się doprowadzenia rzeczy do należytego stanu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2011 r. w sprawie VI ACa 852/10).

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

W orzecznictwie znajdujemy też inne przykłady względnego stosowania powołanych regulacji kodeksowych. Gdyby przedmiotem umowy strony uczyniły lokal wymagający remontu i adaptacji do celów gospodarczych zakładanych przez najemcę, czyli lokal, który nie ma cechy przydatności do umówionego użytku, a postanowienie tej treści zostało zamieszczone w umowie, to znaczy, że strony wyłączyły funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 §1 kodeksu cywilnego. Analogicznie nie znajdzie zastosowania w tak opisanym stanie faktycznym również kodeksowy art. 664. Przyjmuje się również, że art. 663 kodeksu cywilnego nie dotyczy napraw, których konieczność przeprowadzenia jest stronom znana już w chwili zawierania umowy najmu. W takich przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest lokal, który dopiero wymaga doprowadzenia go do stanu przydatności przez najemcę, szczególnie ważne jest udokumentowanie rzeczywistego jego stanu z chwili wydania najemcy, z uwagi na istnienie kodeksowego domniemania wydania lokalu w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Może to mieć istotne znaczenie z uwagi na obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu.

Jako, że z reguły w umowach najmu zamieszcza się oświadczenie najemcy o zapoznaniu się ze stanem lokalu, podane przykłady wskazują, że oględziny należy przeprowadzić skrupulatnie, oceniając lokal, jego instalacje i urządzenia pod kontem sprawności i przydatności do prowadzenia danej działalności. Skutki bowiem zaniedbania w rozpoznaniu stanu lokalu obciążą najemcę, który ma świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim ewentualnego remontu i adaptacji na potrzeby planowanej działalności. Nawet bowiem, gdyby okazało się, że najmowany lokal rzeczywiście wymaga nakładów koniecznych dla prowadzenia zamierzonej przez najemcę działalności, to w sytuacji, gdy stan lokalu jest znany najemcy w chwili zawarcia umowy najmu, nie może on potem kierować z tego tytułu roszczeń do wynajmującego.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Polecamy serwis: Konsument i umowy

Autor: Gabriela Waraszkiewicz, adwokat, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp.  k.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Prawo
    1 sty 2000
    17 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Nowelizacja KPA a odszkodowania

    Nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego weszła w życie. Czy właściciele nieruchomości będą dochodzić odszkodowań przed ETPC?

    Czas pracy - od kiedy?

    Czas pracy budzi szereg wątpliwości. Od kiedy się liczy? Co z tzw. czynnościami przygotowawczymi?

    Brak alimentów a dodatkowe zajęcia pozalekcyjne [BADANIE]

    W wielu przypadkach rodziców opiekujących się dziećmi, które nie otrzymują alimentów, nie stać na sfinansowanie jakichkolwiek zajęć pozalekcyjnych.

    Wynagrodzenia rodzin zastępczych i inne zmiany

    Wynagrodzenia rodzin zastępczych powiązane z płacą minimalną zakłada projekt nowelizacji ustawy o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej.

    Cmentarze i chowanie zmarłych – planowane zmiany

    Nowa ustawa o cmentarzach i chowaniu zmarłych ma w sposób kompleksowy regulować problematykę tzw. prawa pośmiertnego. Oto założenia projektu.

    Świadczenie usług cyfrowych - duże zmiany od 2022 roku

    Usługi cyfrowe. 1 stycznia 2022 r. mija termin implementacji przez państwa członkowskie UE dyrektywy 2019/770 z 20 maja 2019 r. w sprawie niektórych aspektów umów o dostarczanie treści i usług cyfrowych. Co się zmieni po wejściu w życie tych przepisów? Jakie nowe zasady wprowadza ta dyrektywa? Co powinni wiedzieć konsumenci?

    "Małżeństwa" jednopłciowe i związki partnerskie - rezolucja PE

    Parlament Europejski przyjął rezolucję, w której postuluje, by "małżeństwa" jednopłciowe i związki partnerskie były uznawane w całej Unii .

    Straż Graniczna przypomina grzybiarzom o stanie wyjątkowym

    Straż Graniczna zaleca, by grzybiarze, zanim wybiorą się do lasów, sprawdzili jak przebiega strefa stanu wyjątkowego.

    Wnioski o "Dobry start" złożone przez większość uprawnionych

    Wnioski o "Dobry start" złożyła już wnioski o "Dobry start". Z danych ZUS wynika, iż rodzice najczęściej wybierali bankowość elektroniczną.

    Święta Wielkanocne w 2022 r.

    Święta Wielkanocne w 2022 r. to data oczekiwana przez wielu pracowników. Kiedy jest Wielkanoc? Czy jest to dzień wolny od pracy?

    Spis powszechny do 30 września 2021 r.

    Spis powszechny potrwa do 30 września. Jak można wziąć udział w Narodowym Spisie Powszechnym Ludności i Mieszkań w 2021 r.?

    Zakup akcji lub obligacji - UOKiK radzi

    Na co zwracać uwagę przy najbardziej popularnych instrumentach finansowych, czyli akcjach i obligacjach?

    Wydziedziczenie – na czym polega?

    Wydziedziczenie jest możliwe tylko po spełnieniu określonych warunków. Na czym w rzeczywistości polega?

    Alienacja rodzicielska - co robić?

    Alienacja rodzicielska, czyli utrudnianie kontaktów z dzieckiem przez rodzica to ważny problem. Co można zrobić w takiej sytuacji?

    Osoby niepełnosprawne - powstanie nowa ustawa?

    Ustawa o wyrównywaniu szans osób z niepełnosprawnościami ma umożliwić pełne wdrożenie Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych.

    Stwierdzenie nieważności decyzji (KPA)

    Stwierdzenie nieważności decyzji to instytucja z Kodeksie postępowania administracyjnego, która stanowi wyjątek od zasady trwałości decyzji administracyjnych.

    O ile wzrosną emerytury w 2022 r.?

    O ile wzrosną najniższe emerytury w 2022 r.? Co z rentą z tytułu całkowitej niezdolności do pracy i rentą rodzinną?

    Zasiłek okresowy w 2022 r.

    Zasiłek okresowy w 2022 r. czeka podwyżka kryteriów dochodowych. Czy wpływa to na wysokość świadczeń?

    Wakacyjny urlop - gdzie i za ile? [BADANIE]

    Ponad 80% Polaków spędziło tegoroczny wakacyjny urlop w kraju. Ile środków przeznaczyliśmy na wyjazdy?

    MS zapowiada zmiany dotyczące samorządu kuratorskiego

    Przepisy mają zostać wyostrzone, aby kuratorzy mieli bardziej szczegółowe określone narzędzia działania.

    Dodatek energetyczny w 2021 r.

    Dodatek energetyczny w 2021 r. przysługuje odbiorcy wrażliwemu energii elektrycznej. Ile aktualnie wynosi takie świadczenie?

    Limity dorabiania dla emerytów z KRUS od września 2021 r.

    Ile może dorobić emeryt i rencista KRUS od 1 września 2021 r.? Przy jakich kwotach świadczenie może zostać zmniejszone lub zawieszone?

    Grzywna za podrzucanie śmieci

    Czy za podrzucanie śmieci sąsiad może zapłacić grzywnę? Co z możliwością wykorzystania nagrania z monitoringu?

    Czerwcowi emeryci - jakie zmiany?

    Czerwcowi emeryci już nie stracą. Ich emerytury zostaną przeliczone przez ZUS z urzędu na korzystniejszych zasadach.

    KE zwraca się do TSUE o nałożenie kar finansowych na Polskę

    Komisja Europejska zdecydowała o zwróceniu się do Trybunału Sprawiedliwości UE o nałożenie kar finansowych na Polskę za nieprzestrzeganie decyzji dotyczącej środków tymczasowych z 14 lipca.