REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem

 Kancelaria Radców Prawnych Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.
Profesjonalista w zakresie szeroko rozumianego prawa gospodarczego i cywilnego
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ocena stanu technicznego lokalu jest konieczną czynnością, która poprzedza wynajem. Jeśli więc planujemy wynajęcie lokalu (pokoju, mieszkania, domu) musimy dokonać jego oględzin. Ma to na celu sprawdzenie przydatności lokalu do zaplanowanego użytku oraz prawidłowe sformułowanie obowiązków stron umowy i opisanie przedmiotu najmu.

Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego - wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz (lokal) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663). Natomiast art. 664 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2) oraz że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).

REKLAMA

Zobacz również: Umowa najmu lokalu mieszkalnego WZÓR

Przytoczone przepisy kodeksu cywilnego mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r. w sprawie II CSK 283/11 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r. w sprawie I ACa 1254/13). Oznacza to, że w granicach obowiązującej zasady swobody umów, strony mogą odmiennie uregulować kwestie poruszone w ww. przepisach. Nie ma na przykład bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku, ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego w świetle art. 663 k.c. Takie uregulowania nie byłyby sprzeczne z prawem, ani istotą stosunku najmu. Zasada swobody umów zostałaby naruszona tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie I ACa 266/13). Strony mogą zatem w umowie odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu i nie ma też przeszkód, aby najemca sam podjął się doprowadzenia rzeczy do należytego stanu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2011 r. w sprawie VI ACa 852/10).

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

REKLAMA

W orzecznictwie znajdujemy też inne przykłady względnego stosowania powołanych regulacji kodeksowych. Gdyby przedmiotem umowy strony uczyniły lokal wymagający remontu i adaptacji do celów gospodarczych zakładanych przez najemcę, czyli lokal, który nie ma cechy przydatności do umówionego użytku, a postanowienie tej treści zostało zamieszczone w umowie, to znaczy, że strony wyłączyły funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 §1 kodeksu cywilnego. Analogicznie nie znajdzie zastosowania w tak opisanym stanie faktycznym również kodeksowy art. 664. Przyjmuje się również, że art. 663 kodeksu cywilnego nie dotyczy napraw, których konieczność przeprowadzenia jest stronom znana już w chwili zawierania umowy najmu. W takich przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest lokal, który dopiero wymaga doprowadzenia go do stanu przydatności przez najemcę, szczególnie ważne jest udokumentowanie rzeczywistego jego stanu z chwili wydania najemcy, z uwagi na istnienie kodeksowego domniemania wydania lokalu w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Może to mieć istotne znaczenie z uwagi na obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jako, że z reguły w umowach najmu zamieszcza się oświadczenie najemcy o zapoznaniu się ze stanem lokalu, podane przykłady wskazują, że oględziny należy przeprowadzić skrupulatnie, oceniając lokal, jego instalacje i urządzenia pod kontem sprawności i przydatności do prowadzenia danej działalności. Skutki bowiem zaniedbania w rozpoznaniu stanu lokalu obciążą najemcę, który ma świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim ewentualnego remontu i adaptacji na potrzeby planowanej działalności. Nawet bowiem, gdyby okazało się, że najmowany lokal rzeczywiście wymaga nakładów koniecznych dla prowadzenia zamierzonej przez najemcę działalności, to w sytuacji, gdy stan lokalu jest znany najemcy w chwili zawarcia umowy najmu, nie może on potem kierować z tego tytułu roszczeń do wynajmującego.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Polecamy serwis: Konsument i umowy

Autor: Gabriela Waraszkiewicz, adwokat, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp.  k.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/15
    Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
    od 1 stycznia i od 1 lipca
    od 1 stycznia i od 1 czerwca
    od 1 lutego i od 1 lipca
    Następne
    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Laptopy także dla nauczycieli przedszkoli i poradni psychologiczno-pedagogicznych. Kiedy? Sprawdź, co się zmienia w tej sprawie

    Określone grupy nauczycieli otrzymały w 2023 r. wsparcie na rozwój kompetencji cyfrowych. Nadal aktualne pozostaje pytanie, co z pozostałymi nauczycielami, którzy nie mogli jeszcze liczyć na bon na zakup laptopa? Czy zostaną uwzględnieni w ramach II rewizji Krajowego Planu Odbudowy? ZNP podjął działania w tej sprawie.

    Eurowybory 2024 - kiedy? Do 22 kwietnia jest czas na zawiadomienie PKW o utworzeniu komitetu wyborczego, do 2 maja trzeba zgłosić kandydatów na posłów do PE

    Eurowybory w Polsce odbędą się 9 czerwca 2024 roku. Natomiast do 22 kwietnia jest czas na zawiadomienie PKW o utworzeniu komitetu wyborczego, a do 2 maja należy zgłosić kandydatów na posłów do Parlamentu Europejskiego.

    Morderstwo Polaka w Szwecji. Aresztowano 17-latka

    Sąd rejonowy w Huddinge, pod Sztokholmem, aresztował na dwa tygodnie 17-latka w związku z morderstwem 39-letniego Polaka. Prokuratura oskarża nastolatka o "ukrywanie przestępstwa". Yassin Z., z długimi kręconymi włosami, wszedł na salę sądową ubrany w koszulkę i spodnie dresowe, nie wykazując żadnych emocji. Przez swojego obrońcę przekazał, że "zaprzecza popełnieniu przestępstwa".

    Mniej zarobimy na zleceniach. To efekt kamienia milowego KPO. Sprawdź, od kiedy i jak zmienią się przepisy. Już wiadomo.

    Wszystkie umowy cywilnoprawne mają podlegać składkom na ubezpieczenia społeczne, by Polska mogła otrzymać kolejne środki z KPO. To będzie koniec płacenia składek do wysokości minimalnego wynagrodzenia. Przesądził kamień milowy KPO.

    REKLAMA

    Dramatycznie spadnie liczba ludności w Polsce. Ekspert ocenia, że konieczne będzie podwyższenie wieku emerytalnego

    W Polsce zmniejsza się liczba ludności. Programy wspierające zwiększanie dzietności to za mało, by odwrócić niekorzystne trendy. Podwyższenie wieku emerytalnego będzie konieczne, żeby w dłuższej perspektywie utrzymać stabilny system ubezpieczeń – twierdzi prof. Agnieszka Chłoń-Domińczak, dyrektor Instytutu Statystyki i Demografii SGH.

    60 proc. wełny według metki, a w rzeczywistości jej brak. Konsumenci byli wprowadzani w błąd przez nieprawdziwe informacje o składzie ubrań, UOKiK nałożył kary

    Na firmy wprowadzające klientów w błąd informacją o składzie ubrań na metce UOKiK nałożył kary finansowe. "Konsumenci nie mogą samodzielnie zweryfikować składu surowcowego odzieży, muszą w tym zakresie ufać informacjom na etykiecie" - powiedział prezes Tomasz Chróstny. 

    Nowy rejestr w kodeksie pracy. Wpiszesz do niego prace szczególne i pracowników je wykonujących [posiedzenie rządu 16 kwietnia]

    Nowe przepisy w kodeksie pracy mają wyeliminować (albo ograniczyć) kontakt pracowników z takimi substancjami jak toluen, styren, etoksyetanol, nitrobenzen, tlenek węgla, bisfenol A, estry kwasu ftalowego czy metale – ołów, kadm, rtęć i ich związki. To tzw. substancje reprotoksyczne.

    Zmiana, która wpłynie na miliony Polaków. ZUS od umów-zleceń. Data reformy jest już znana

    Rewolucja, która była zapowiadana przez kilka lat, teraz staje się nieunikniona. Chodzi o wprowadzenie składek ZUS dla wszystkich umów-zleceń. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej potwierdziło, że reforma w tym zakresie jest utrzymana w Krajowym Planie Odbudowy bez zmian. Ma ona wejść w życie 1 stycznia 2025 r.

    REKLAMA

    Dodatkowe 2 dni urlopu z powodu działania siły wyższej. Jak w praktyce skorzystać?

    Urlop z powodu działania siły wyższej to prawo do zwolnienia od pracy w przypadku nagłych zdarzeń rodzinnych, takich jak choroba lub wypadek, wymagających natychmiastowej obecności pracownika. Omawiamy, jak w praktyce można skorzystać z tego urlopu.

    Rozwodnicy a prawo do preferencji podatkowej. RPO interweniuje, MF odpowiada

    Obecna interpretacja przepisów podatkowych praktycznie wyklucza możliwość jakiegokolwiek udziału drugiego rodzica w wychowywaniu dziecka, aby rodzic faktycznie samotnie wychowujący dziecko mógł skorzystać z preferencji podatkowej. Wydaje się to sprzeczne z polityką prorodzinną państwa, której celem jest zapewnienie systemowego wsparcia dla rodziców, zwłaszcza tych samotnych - alarmuje Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie do Ministerstwa Finansów.

    REKLAMA