REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Chajec, Don-Siemion & Żyto Kancelaria Prawna
Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto jest zespołem wykwalifikowanych specjalistów z różnych dziedzin prawa i biznesu, charakteryzujących się praktycznym, pro-biznesowym podejściem i umiejętnością sprawnego działania, współpracujących ze sobą w biurach w Warszawie, Krakowie i Łodzi.
Piotr Zapalski
radca prawny
Szymon Żyto
prawnik w kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych
Problem z egzekucją nieruchomości rolnych

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta zasadniczo znowelizowała przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „Ustawa”), a nowela ta wprowadziła wątpliwości praktyczne w kwestii obrotu ziemią rolną na terytorium Polski w ramach sprzedaży egzekucyjnej.

Oczywiste jest, iż obrót nieruchomościami rolnymi odbywa się nie tylko na podstawie czynności prawnych dokonywanych w ramach obrotu cywilnoprawnego, ale także w wyniku czynności egzekucyjnych lub związanych z postępowaniem upadłościowym. Analiza przepisów Ustawy prowadzi do wniosku, iż Ustawodawca odmienności tych dwóch procedur nabycia nieruchomości rolnych w przepisach nie uwzględnił. Wprawdzie projekt zmiany Ustawy przewidywał pierwotnie wyłączenie z obowiązku uzyskania indywidualnej zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych nabywanie nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego oraz egzekucyjnego, jednak ostatecznie uchwalony tekst nowelizacji Ustawy takiego wyraźnego wyłączenia już nie zawiera. Podkreślić należy, iż Ustawodawca nie wprowadził w przepisach przejściowych uregulowania pozwalającego na zakończenie postępowań egzekucyjnych i upadłościowych wszczętych przed datą wejścia w życie noweli Ustawy, których przedmiotem są nieruchomości rolne, z pominięciem ograniczeń wynikających z noweli Ustawy.

REKLAMA

Polecamy produkt: Jak rozliczyć VAT od sprzedaży dokonywanej przez rolników (PDF)

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej?

W myśl Ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny lub szczególny krąg podmiotów określony w Ustawie (m.in. osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spadkobierca lub zapisobierca). W pozostałych wypadkach, nieruchomość rolna może zostać nabyta wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie egzekucyjne

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w interesie wierzycieli w celu zaspokojenia ich wymagalnych wierzytelności z majątku dłużnika, który w sposób dobrowolny nie spełnił świadczenia. Praktyka w zakresie postępowań egzekucyjnych pozwala na stwierdzenie, iż w toku tych postępowań dłużnicy wykazują się dużą inwencją w celu opóźnienia lub wręcz udaremniania egzekucji. Wydaje się, iż uregulowania zawarte w znowelizowanej Ustawie mogą posłużyć egzekwowanym dłużnikom do przedłużenia procedur egzekucyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego poprzedzona jest szeregiem czynności przewidzianych przepisami prawa i z reguły związanymi z kosztami. Do tej pory krąg osób stawających do licytacji był w zasadzie nieograniczony, poza ograniczeniami wynikającymi z kodeksu postępowania cywilnego i w takim wypadku stawający do licytacji winien przedstawić zgodę właściwego organu państwowego na nabycie nieruchomości. Jednak w tym wypadku np. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców precyzowała prawa potencjalnego nabywcy nieruchomości do uzyskania promesy zezwolenia. W Ustawie analogicznych regulacji brak.

Przypomnieć należy, iż Ustawa stanowi, że decyzja zezwalająca na nabycie nieruchomości rolnej może zostać wydana przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych tylko na wniosek zbywcy nieruchomości (a więc jej właściciela/użytkownika wieczystego) lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Ustawa nie zawiera więc regulacji określających wprost procedurę uzyskania w postępowaniu egzekucyjnym zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, z których mogłaby skorzystać jednostka organizacyjna (np. spółka prawa handlowego lub spółdzielnia) zainteresowana nabyciem takiego gruntu ani osoba fizyczna chcąca nabyć taki grunt na cel inny niż utworzenie gospodarstwa rodzinnego. Osób takich nie można zaliczyć bowiem do żadnej z dwóch wskazanych w Ustawie kategorii podmiotów legitymowanych do wystąpienia z wnioskiem o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej.

Zobacz serwis: Pozwy

W warunkach sprzedaży egzekucyjnej, z przyczyn opisanych powyżej, trudno też zakładać, aby z wnioskiem o zgodę na rzecz takich osób wystąpił zbywca nieruchomości, a więc egzekwowany dłużnik, skoro niejednokrotnie podejmuje on w ramach postępowania egzekucyjnego wszelkie czynności, które sprzedaż egzekucyjną mogą udaremnić lub przynajmniej opóźnić. Analiza Ustawy skłania także do twierdzenia, że nieuprawnionym byłoby rozciąganie pojęcia „zbywca nieruchomości” na „sąd” lub „organ egzekucyjny”, aby przyznać im prawo do wystąpienia z wnioskiem niejako na rzecz osoby zainteresowanej przystąpieniem do sprzedaży egzekucyjnej. Ustawa pojęciami „sąd” i „organ egzekucyjny” posługuje się dla określenia odrębnych od „zbywcy” kategorii podmiotów zaangażowanych w postępowanie dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, przyznając im określone obowiązki informacyjne. Literalne brzmienie Ustawy skłania więc do wniosku, że Ustawa wyłącza jednostki organizacyjne i część osób fizycznych z możliwości nabycia nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym, poprzez nieprzyznanie im prawa do wystąpienia o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej. Czy taki był faktycznie cel Ustawy?

Obowiązki nabywcy

Warto także wspomnieć, iż Ustawa stanowi, że niebędąca zbywcą nieruchomości osoba fizyczna występująca do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej musi wykazać, iż zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, posiada kwalifikacje rolnicze wyszczególnione w przepisach, daje rękojmie należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze, której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Co więcej po otrzymaniu ewentualnej zgody nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, nabywca nieruchomości rolnej nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom przez okres 10 lat od daty nabycia nieruchomości rolnej. Czy takie ograniczenia przyczynią się do właściwego zagospodarowania ziemi rolnej? Czas pokaże.

REKLAMA

Ustawa nie wskazuje, na jakim etapie postępowania egzekucyjnego podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości rolnej powinien uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na takie nabycie, jeżeli nie spełnia przesłanek zwalniających go z obowiązku uzyskania takiej zgody. W szczególności Ustawa nie wskazuje, czy każdy z zainteresowanych powinien wystąpić o zgodę do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych przed rozpoczęciem licytacji, co pośrednio wynika z kodeksu postępowania cywilnego, który uzależnia przystąpienie do licytacji przez osobę, która może nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego od przedstawienia takiego zezwolenia. Każde postępowanie egzekucyjne z nieruchomości rolnej łączyć powinno się więc dla Agencji z koniecznością rozpoznawania wniosków o zgodę na nabycie wszystkich podmiotów zainteresowanych wzięciem udziału w licytacji nieruchomości rolnej, których Ustawa nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia..

Zgodnie z Ustawą, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości rolnej do licytacji komorniczej przystąpić mogliby bez zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w zasadzie jedynie rolnicy indywidualni. Takie zjawisko w sposób znaczący ograniczy, a często wręcz uniemożliwi, skuteczne prowadzenie postępowań egzekucyjnych z gruntów będących nieruchomościami rolnymi w rozumieniu Ustawy, które faktycznie gruntów rolnych nie stanowią. Odbić może się to także na ich wartości rynkowej.

Ustawa stanowi ponadto, że już po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, Agencji Nieruchomości Rolnych służyło będzie prawo nabycia nieruchomości rolnej za cenę uiszczoną przez nabywcę w toku egzekucji. Dodatkowo zaś, jeśli cena ta będzie rażąco odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, Agencji przysługiwać będzie prawo do wystąpienia do Sądu o ustalenie właściwej wartości nieruchomości rolnej. Biorąc pod uwagę specyfikę postępowania egzekucyjnego, gdzie cena wywoławcza ma charakter ceny wymuszonej, która z założenia odbiera od wartości rynkowej nieruchomości, opisane powyżej uprawnienie Agencji, wyrażające się po pierwsze w możliwości nabycia nieruchomości, a po drugie w możliwości ingerowania w cenę uiszczoną w toku postępowania egzekucyjnego, może dodatkowo wpłynąć na zmniejszenie zainteresowania nabywaniem nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego.

Pierwszym przykładem skutków braku uregulowania w znowelizowanych przepisach Ustawy szczegółowych zasad nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego jest obecna sytuacja banków, które udzielały dotąd kredytów zabezpieczanych hipotekami na nieruchomościach rolnych. Właśnie między innymi opisane powyżej wątpliwości dotyczące Ustawy spowodowały, że stwierdzenie nierolnego charakteru nieruchomości, która stanowić ma przedmiot przyszłego zabezpieczenia banku, stanowi jedną z pierwszych okoliczności badanych przez banki przed podjęciem decyzji o przyznaniu finansowania. Taka ostrożność banków może negatywnie odbić się na możliwość uzyskania finansowania bankowego przez gospodarstwa rolne, w tym gospodarstwa rodzinne.

Podsumowując, nowelizacja Ustawy, której celem było wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz m.in. zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Polsce, poprzez nieuwzględnienie w niej przez Ustawodawcę mechanizmów i odrębności dotyczących postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, może, do czasu wprowadzenia do niej korekt i uzupełnień eliminujących wątpliwości, w sposób znaczący ograniczyć prowadzenie egzekucji z nieruchomości rolnych, a tym samym skutkować ograniczeniem znaczenia nieruchomości rolnych jako majątku, który służyć może bankom jako przedmiot zabezpieczenia z tytułu udzielanych przez banki kredytów i pożyczek. Wydaje się, iż postulat wyłączenia spod przepisów Ustawy zbywania nieruchomości rolnych w ramach postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego jest całkowicie uzasadniony i konieczny.

Dołącz do nas na Facebooku!

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Empatia zamiast strachu? Apel w sprawie małoletnich pasażerów

Kontrolerzy powinni być świadomi emocji dzieci i podchodzić do nich z empatią stosowną do ich wieku - podkreśla Rzeczniczka Praw Dziecka Monika Horna-Cieślak. Do biura RPD wpływa wiele zgłoszeń dotyczących łamania praw dziecka w środkach transportu publicznego.

Czym jest świadczenie urlopowe, ile wynosi w 2025 roku i czym różni się od tzw. wczasów pod gruszą. Podatki i składki ZUS

W sezonie wakacyjnym wielu pracowników zadaje sobie pytanie: czy oprócz wynagrodzenia za urlop przysługuje mi jakieś dodatkowe świadczenie? Odpowiedź brzmi: tak, jeśli spełnione są odpowiednie warunki — możesz otrzymać tzw. świadczenie urlopowe lub „wczasy pod gruszą”. Co to dokładnie oznacza? Wyjaśniamy!

Upoważnienie do opieki nad dzieckiem: do pobrania na wyjazd w wakacje [WZÓR]

Wakacje to okres częstych wyjazdów dzieci, czasami również z innymi osobami niż rodzice. Dzieci, które wyjeżdżają z babcią, dziadkiem, ciocią, wujkiem czy innymi osobami, muszą mieć ze sobą upoważnienie. Rodzice przygotowują takie pismo i najlepiej, aby podpisali je wspólnie.

Więcej i lepiej dla Ukraińców? Jest projekt zmian ustawy [dot. pobytu, 800 plus, świadczeń, zakwaterowania, pracy]

Więcej i lepiej dla Ukraińców? Jest projekt zmian ustawy w zakresie pobytu, świadczeń, zakwaterowania i pracy Ukraińców na terytorium Polski. Najważniejszym uprawnieniem jest przedłużenie tymczasowej ochrony i związanych z nią uprawnień dla uchodźców do 4 marca 2026 roku. Jednocześnie planowane są zmiany w procedurach pobytowych, rejestracji PESEL, a także w funkcjonowaniu ośrodków zbiorowego zakwaterowania.

REKLAMA

Jednorazowo 7000 zł z ZUS: łatwiej, szybciej, bez decyzji

Jednorazowo 7000 zł z ZUS: łatwiej, szybciej, bez decyzji. A wszystko to za sprawą rozporządzenia, które ma się zmienić, aby ułatwić świadczeniobiorcom sprawne uzyskanie pieniędzy i uniknięcie zbędnych procedur i biurokracji. Co zatem się zmieni?

Wygrana bez rekompensaty: Firma pokonała ZUS na całej linii, ale kosztów nie odzyskała

Firma pokonała ZUS, ale nie uzyskała rekompensaty. „Ponad 871 decyzji ZUS, 150 tys. stron dokumentacji, tysiące godzin pracy. Wszystkie sprawy wygrane przez przedsiębiorcę przed sądami w I i II instancji. W teorii - spektakularny sukces. W praktyce ekonomiczna porażka" - pisze dzisiejszy „Dziennik Gazeta Prawna".

Alarmujący raport NIK o sytuacji niepełnosprawnych. Jest źle, potrzebne są zmiany

Alarmujący raport NIK o sytuacji niepełnosprawnych. Jest źle, potrzebne są zmiany. Co to są warsztaty terapii zajęciowej (WTZ)? Kto organizuje i po co są warsztaty terapii zajęciowej (WTZ)? Co się dzieje z pieniędzmi z PFRON i jakie nadużycie wykryto - wszystko to wynika z najnowszego raportu NIK.

Abonament RTV: drożej w 2026 roku. Jakie zniżki za zapłatę z góry? Jakie kary za niepłacenie abonamentu i brak rejestracji odbiornika?

W 2026 roku obowiązywać będą wyższe stawki abonamentu RTV niż w 2025 roku. Tak wynika z rozporządzenia Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji z 27 czerwca 2025 r. w sprawie wysokości opłat abonamentowych za używanie odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych oraz zniżek za ich uiszczanie z góry za okres dłuższy niż jeden miesiąc w 2026 r. 

REKLAMA

22 lipca 2025 r.: rekonstrukcja rządu

Rekonstrukcja rządu odbędzie się we wtorek 22 lipca 2025 roku. Została opóźniona o tydzień na wniosek marszałka Sejmu Szymona Hołowni. Czym zostało podyktowane opóźnienie zmian w rządzie?

Co daje niepełnosprawność sprzężona?

Co daje niepełnosprawność sprzężona? Chociaż większość osób, które cierpi na różnego rodzaju zaburzenia powiedziałoby raczej: co odbiera niepełnosprawność sprzężona? (sic!). Odbiera zdrowie i jakość życia, a czasami nawet samo życie. W artykule skupimy się omówieniu podstawowych pojęć i uprawnień, szczególnie dla dzieci, związanych z niepełnosprawnością sprzężoną. Zatem: co to jest niepełnosprawność sprzężona? Jakie to są niepełnosprawności sprzężone? Czy autyzm to niepełnosprawność sprzężoną? Kto orzeka o niepełnosprawności sprzężonej?

REKLAMA