Jak wykupić mieszkanie komunalne ?

Stopień trudności : niski

Koszt: zmienny zależny od długości najmu i wartości mieszkania (ok. 10-20% wartości rynkowej lokalu).

Wymagane dokumenty:

• Decyzja o przydziale lokalu
• Umowa najmu
• Zaświadczenie o zameldowaniu
• Kserokopia dowodu osobistego
• W przypadku wystąpienia spadkobierców najemcy : akt zgonu/ akt małżeństwa/ postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Krok 1: Sprawdź czy możesz wykupić mieszkanie

Nie każde mieszkanie można wykupić – gmina musi chcieć, oraz móc je sprzedać.

Kiedy wykup jest możliwy ?

• W najprostszym przypadku, gmina sama ogłasza możliwość wykupu mieszkań.
• Gmina może się zgodzić na wniosek najemcy, lub najemców.
  • Warto zmobilizować sąsiadów do wspólnej inicjatywy.
• Sprzedaż mieszkania jest bardziej prawdopodobna jeśli w danym budynku dokonano już innych sprzedaży.
• Lokal musi być w dobrym stanie technicznym.

Kiedy wykup jest niemożliwy ?

• Jeśli stan prawny nieruchomości jest sporny, bądź nieuregulowany:
  • Np. kiedy spadkobiercy dawnych właścicieli starają się o zwrot mienia przejętego przez państwo
  • Np. blok powstał na terenie dzierżawionym przez gminę.
• Jeśli najem trwa bardzo krótko
  • Najczęściej możliwość wykupu (z bonifikatą) przysługuje po 5 latach trwania najmu.
• Jeśli stan techniczny lokalu / budynku jest zły

Krok 2: złożenie dokumentów

Jeśli gmina zdecyduje się na sprzedaż mieszkania najemcy (lub jego spadkobiercom)- decyzję o tym przekaże na piśmie. Zobowiąże w nim jednocześnie do przedstawienia odpowiednich dokumentów (patrz- wymagane dokumenty).

Krok 3: Wizyta rzeczoznawcy.

Po spełnieniu obowiązków, gmina zleci rzeczoznawcy dokonanie wyceny lokalu, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie ustalenie rynkowej wartości lokalu.

Krok 4: Bonifikata

Od wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę najemcy przysługuje bonifikata (zniżka) – sięgająca nawet kilkudziesięciu procent

 W Warszawie bonifikaty wynoszą: 80% - dla osób które wynajmują lokal przez co najmniej 5 lat 90% dla osób wynajmujących lokal co najmniej 10 lat.

Innymi słowy najemcy ci mogą kupić mieszkanie za 10- 20% ich rzeczywistej wartości.

Stawki bonifikaty są jednak ustalane przez gminę i mogą się różnić w zależności od części kraju – wysokość bonifikaty możesz określić kontaktując się z gminą.

W przypadku dalszej sprzedaży mieszkania można stracić bonifikatę. Wówczas gmina może domagać się dopłacenia „darowanej kwoty”.

Krok 5: Zawarcie umowy

Jeśli zarówno wycena i jak i warunki wykupu (w szczególności wysokość bonifikaty, termin spłaty należności) zostaną zaakceptowane przez najemcę, można przystąpić do zawarcia umowy.

Umowa ma formę aktu notarialnego, ustanawia się w niej odrębną własność lokalu.

Uwagi ogólne:

• - nie można „zmusić” gminy do sprzedaży mieszkania
• - budynek musi stać na gruncie należącym do gminy
• - wykupionego mieszkania nie można co do zasady sprzedać przez 5 lat od nabycia.
• + można kupić lokal za ułamek jego wartości