Bezumowne korzystanie z nieruchomości gminnej – jest krótszy termin przedawnienia roszczeń

• Tego dowiesz się z treści poniżej:
• Bezumowne korzystanie: O co poszło w sprawie gminy Marciszów?
• Bezumowne korzystanie: Jak orzekły sądy niższych instancji?
• Bezumowne korzystanie: Co zmienił Sąd Najwyższy w kwestii przedawnienia roszczeń?
• Bezumowne korzystanie: Co to oznacza w praktyce – tabela porównawcza
• Bezumowne korzystanie: Kogo dotyczy ten wyrok w sprawie bezumownego korzystania?
• Bezumowne korzystanie: Jakie czynności gminy wchodzą w zakres gospodarowania zasobem?
• Bezumowne korzystanie: Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Tego dowiesz się z treści poniżej:

• Sąd Najwyższy przesądził – roszczenia gminy za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości przedawniają się po 3, a nie po 6 czy 10 latach, gdy nieruchomość służy działalności gospodarczej.
• Dotyczy to obu stron – zarówno firm korzystających z gminnych gruntów bez umowy, jak i samych gmin, które nie mogą zwlekać z dochodzeniem pieniędzy.
• Kluczowe znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości – jeśli grunt lub budowla mogą być wykorzystane wyłącznie do celów gospodarczych, obowiązuje skrócony termin.
• Wyrok może zmienić praktykę wielu gmin w Polsce, które dotąd liczyły na dłuższy termin przedawnienia i nie spieszyły się z pozwami.

Bezumowne korzystanie: O co poszło w sprawie gminy Marciszów?

Gmina Marciszów była właścicielką działek, na których znajdowały się sieci i urządzenia wodociągowe. Problem polegał na tym, że z tej infrastruktury od lat korzystała spółka z o. o. bez jakiejkolwiek umowy i bez płacenia gminie wynagrodzenia. Gmina wystąpiła do sądu o zapłatę ponad 1,6 mln zł za bezumowne korzystanie z tego mienia - naliczone za okres 10 lat wstecz od pozwu.

Spółka nie kwestionowała, że korzystała z gminnej infrastruktury bez tytułu prawnego. Nie podważała też samej kwoty wyliczonej przez biegłego. Podniosła jednak kluczowy zarzut: skoro gospodarowanie nieruchomościami to dla gminy działalność gospodarcza, to roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się po 3 latach, a nie po 10. A to oznaczałoby, że gmina mogła żądać pieniędzy za znacznie krótszy okres.

Bezumowne korzystanie: Jak orzekły sądy niższych instancji?

Zarówno Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze, jak i Sąd Apelacyjny we Wrocławiu stanęły po stronie gminy i przyjęły 10-letni termin przedawnienia. Argumentacja sądów opierała się na dość specyficznym rozumowaniu – skoro gmina nigdy faktycznie nie objęła spornych nieruchomości w posiadanie (bo spółka cały czas je zajmowała wbrew woli gminy), to gmina nie mogła prowadzić na nich żadnej działalności gospodarczej. A skoro nie prowadziła działalności – to roszczenie nie jest „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" i nie stosuje się skróconego terminu z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Bezumowne korzystanie: Co zmienił Sąd Najwyższy w kwestii przedawnienia roszczeń?

Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Uznał, że sądy niższych instancji źle zinterpretowały przepisy o przedawnieniu. Oto najważniejsze tezy tego orzeczenia:

Gospodarowanie zasobem gminnym to działalność gospodarcza

SN powołał się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 25 ust. 2 i 2a w zw. z art. 23 ust. 1) i wskazał, że czynności składające się na zarządzanie gminnym zasobem nieruchomości:

• mają charakter zorganizowany i powtarzalny,
• opierają się o cyklicznie sporządzane plany zawierające m.in. prognozy dotyczące udostępniania nieruchomości,
• wiążą się z funkcjonowaniem w obrocie gospodarczym (zbywanie, wynajem, dzierżawa),
• muszą być realizowane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 12 u.g.n.).

Te cechy odpowiadają definicji działalności gospodarczej – jest to aktywność profesjonalna, zorganizowana i poddana zasadzie racjonalnego gospodarowania.

Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie to też element zarządzania zasobem

SN wyraźnie stwierdził, że aktywność gminy wobec każdej nieruchomości z gminnego zasobu nie ogranicza się do zbywania czy wydzierżawiania. Obejmuje również:

• ewidencjonowanie nieruchomości,
• kalkulację wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
• dochodzenie tego wynagrodzenia przed sądem.

Wszystkie te działania mieszczą się w pojęciu prawidłowego zarządu gminnym zasobem.

Nie ma znaczenia, czy gmina wcześniej władała nieruchomością

To chyba najbardziej przełomowa teza wyroku. Sądy niższej instancji uzależniły kwalifikację roszczenia od tego, czy gmina wcześniej faktycznie posiadała nieruchomość. Sąd Najwyższy odrzucił takie podejście.

Według SN kluczowe jest co innego – przeznaczenie nieruchomości. Jeśli dana nieruchomość może zostać wykorzystana wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej (jak infrastruktura wodociągowa), to roszczenie z tytułu bezumownego korzystania jest związane z działalnością gospodarczą. I to niezależnie od tego, w jaki sposób korzystający wszedł w posiadanie – czy na podstawie wcześniejszej umowy, czy w wyniku innych zdarzeń.

Bezumowne korzystanie: Co to oznacza w praktyce – tabela porównawcza

Bezumowne korzystanie: Kogo dotyczy ten wyrok w sprawie bezumownego korzystania?

Przedsiębiorcy korzystający z gminnych gruntów

Jeśli prowadzisz firmę na gminnym gruncie bez umowy – na przykład zajmujesz działkę pod parking, magazyn, infrastrukturę techniczną – ten wyrok działa na Twoją korzyść. Gmina może żądać wynagrodzenia tylko za ostatnie 3 lata. Ale uwaga: to nie znaczy, że możesz korzystać z cudzej nieruchomości bezkarnie. Gmina wciąż może żądać wydania nieruchomości, a Ty możesz ponosić także inne konsekwencje prawne.

Gminy i pracownicy zarządzający nieruchomościami zasobu

Wyrok SN to jasny sygnał: nie można zwlekać z dochodzeniem roszczeń. Trzyletni termin przedawnienia oznacza, że każdy rok opóźnienia to realna strata finansowa. Gminy powinny na bieżąco:

• monitorować, kto korzysta z gminnych nieruchomości,
• kalkulować wynagrodzenie za bezumowne korzystanie,
• podejmować decyzje: żądać wydania, zaproponować umowę, czy dochodzić zapłaty.

Bezumowne korzystanie: Jakie czynności gminy wchodzą w zakres gospodarowania zasobem?

Sąd Najwyższy wymienił kilka wariantów działania, jakie gmina może podjąć wobec nieruchomości zajętej bezumownie:

1. Żądanie wydania nieruchomości, a następnie udostępnienie jej innemu podmiotowi na podstawie umowy.
2. Zaproponowanie umowy korzystającemu, a w razie odmowy – żądanie wydania.
3. Tolerowanie stanu bezumownego korzystania i dochodzenie wynagrodzenia za ten okres.

Bezumowne korzystanie: Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Czy wyrok SN dotyczy tylko infrastruktury wodociągowej?

Nie. Wyrok ma zastosowanie do każdej nieruchomości gminnej, która może być wykorzystana wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej. Infrastruktura wodociągowa była tylko przedmiotem tej konkretnej sprawy.

Czy gmina może stracić prawo do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

Tak – jeśli nie wystąpi z roszczeniem w ciągu 3 lat od momentu, gdy roszczenie stało się wymagalne, ulegnie ono przedawnieniu. Gmina nie odzyska wtedy pieniędzy za ten okres.

Czy ten wyrok dotyczy też nieruchomości Skarbu Państwa?

Wyrok bezpośrednio dotyczył gminy, ale zawarta w nim argumentacja – oparta na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami – może być stosowana analogicznie do nieruchomości Skarbu Państwa zarządzanych przez starostów lub inne podmioty.

Czy korzystający bezumownie z gruntu gminnego może powołać się na ten wyrok w toczącym się procesie?

Tak. Jeśli gmina dochodzi wynagrodzenia za okres dłuższy niż 3 lata wstecz, a nieruchomość mogła służyć wyłącznie działalności gospodarczej, korzystający może podnieść zarzut przedawnienia, powołując się na stanowisko SN.

Co jeśli gmina korzystała z nieruchomości na cele niegospodarcze, np. park publiczny?

Wówczas trzyletni termin przedawnienia raczej nie znajdzie zastosowania. Kluczowe jest przeznaczenie nieruchomości – jeśli nie wiąże się ono z działalnością gospodarczą, obowiązuje ogólny termin (6 lat po nowelizacji z 2018 r.).

Czy wyrok SN jest wiążący dla innych sądów?

Formalnie wyroki SN nie mają mocy powszechnie wiążącej (w sprawie nie zapadła także uchwała składu 7 sędziów). W praktyce jednak sądy powszechne bardzo często stosują się do stanowiska SN wyrażonego w wyrokach kasacyjnych, zwłaszcza gdy argumentacja jest tak jednoznaczna.

Źródło: wyrok Sądu Najwyższego z 20 maja 2026 r., sygn. II CSKP 950/23