Wynajęty lokal (np. mieszkanie) ma wady - czy najemca może żądać obniżenia czynszu? Jakie są obowiązki wynajmującego w tej sytuacji?

• Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu - przepisy
• Rodzaj wady lokalu
• Obniżenie czynszu za czas trwania wady
• Wypowiedzenie najmu lokalu
• Realizacja uprawnień najemcy

Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu - przepisy

Co do zasady wynajmujący odpowiada za wady lokalu. Odpowiedzialność ta ukształtowana została w art. 664 KC. Przepis ten przewiduje dla najemcy dwa roszczenia:
- żądanie obniżenia czynszu najmu jeżeli wynajęty lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku,
- prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Jak wskazuje się w orzecznictwie odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu ma charakter obiektywny oraz obejmuje zarówno wady prawne, jak i wady fizyczne, nieznane najemcy w chwili zawierania umowy (zob. wyrok SA w Szczecinie z dnia 28 lutego 2018 r., I ACa 296/15). Nie wyłącza tej odpowiedzialności brak wiedzy wynajmującego o istnieniu wady lokalu.

Rodzaj wady lokalu

Przepis art. 664 KC nie precyzuje, jakiego rodzaju wady muszą wystąpić, aby najemca mógł żądać obniżenia czynszu. Nie ma jednak wątpliwości co do tego, że dotyczy on zarówno wad fizycznych, jak i prawnych lokalu, choć z tymi ostatnimi rzadko będziemy mieć do czynienia w praktyce. Liczne orzecznictwo w tym zakresie definiuje definiuję natomiast wadę fizyczną przedmiotu najmu jako coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, a co w konsekwencji utrudnia lub uniemożliwia jego przydatność do umówionego użytku. Nie są to okoliczności zewnętrzne, leżące poza przedmiotem najmu jak np. remont drogi dojazdowej przed budynkiem, który utrudnia dostęp do lokalu. Natomiast wadą taką może być np. brak prądu czy wody w lokalu.

Z punktu widzenia możliwości wypowiedzenia najmu nie ma znaczenia czy wady już istniały w chwili zawarcia umowy czy powstały później. Znaczenie ma jedynie to czy najemca o nich wiedział czy też nie.

Obniżenie czynszu za czas trwania wady

Nawet jeżeli wystąpią wady lokalu, które ograniczą przydatność lokalu do umówionego użytku, to brak jest podstaw do całkowitego uchylenia się przez najemcę od zapłaty czynszu. Jak stanowi komentowany przepis, wysokość czynszu w takiej sytuacji powinna zostać pomniejszona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użyteczności rzeczy. Wykazanie tego ciążyć będzie na najemcy. W niektórych przypadkach będzie to relatywnie proste np. wówczas gdy najemcy zostanie wydany lokal o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, co judykatura uznaje za wadę lokalu, w innych wykazanie dysproporcji świadczeń będzie o wiele trudniejsze.

Choć zdania w tym przedmiocie bywają rozbieżne za słuszne należy uznać to zapatrywanie, które uznaje, iż żądanie obniżenia czynszu nie dotyczy wad, które spowodował najemca swym własnym działaniem albo zaniechaniem.

Na koniec trzeba podkreślić, że obniżenie czynszu najmu za czas trwania wad jest zupełnie niezależne od prawa żądania ich usunięcia. Zgodnie z treścią art. 663 KC jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Nawet zatem jeżeli najemca w ramach tzw. wykonania zastępczego sam usunie wady lokalu, nie traci za ten czas prawa do obniżenia czynszu.

Wypowiedzenie najmu lokalu

Przepis art. 664 § 2 KC dopuszcza rozwiązanie przez najemcę stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w trzech określonych sytuacjach tj.;
- istnienia wady uniemożliwiającej przewidziane w umowie używanie lokalu już w chwili jego najemcy,
- powstania takich wad później i ich nieusunięcie przez wynajmującego w odpowiednim czasie,
- istnienia wad, których usunąć się nie da.

Tylko w dwóch ostatnich przypadkach ma znaczenie czy wada jest usuwalna. Z punktu znaczenia wad istniejących w chwili wydania lokalu nie ma to znaczenia.

Jeżeli wady powstały później i są usuwalne, najemca ma obowiązek wezwać wynajmującego do ich usunięcia i aby móc skutecznie wypowiedzieć najem, powinien odczekać odpowiedni, w którym będzie możliwe ich usunięcie. Dopiero potem może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu.

Wyjątkowy charakter ma regulacja art. 682 KC, zgodnie z którą jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Chodzi tutaj

o realne niebezpieczeństwo dla najemcy typu użycie jakichś materiałów łatwopalnych czy innych niebezpiecznych w lokalu, duże zawilgocenie czy zagrzybienie. Uprawnienie to powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego - w każdej prawnie dozwolonej formie - do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego (tak wyrok SN z 9.10.2013 r., V CSK 467/12).

Realizacja uprawnień najemcy

Samo istnienie wad lokalu nie stanowi automatycznie o obniżce czynszu czy wygaśnięciu stosunku najmu. W każdym przypadku najemca musi złożyć wynajmującemu oświadczenie o wili skorzystania z obniżenia czynszu bądź wypowiedzieć umowę najmu. W tym drugim przypadku konieczne jest jeszcze wcześniejsze zawiadomienie o wykryciu wad wynajmującego, który może w odpowiednim czasie te wady usunąć, o ile wady są usuwalne.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Co istotne, chodzi o wiedzę najemcy o istnieniu wad, a nie tylko o możliwość dowiedzenia się o istnieniu wady. Ze względów dowodowych stosowany zapis o wiedzy najemcy winien znaleźć się w umowie najmu, o co powinien zadbać wynajmujący. Jeżeli zaś wady istniały już w chwili zawarcia umowy ale najemca o nich nie wiedział skorzystanie z tych uprawnień jest dopuszczalne.

Warto podkreślić, że najemca może żądać obniżenia czynszu najmu tylko w trakcie trwania umowy, nie może skutecznie złożyć takiego oświadczenia już po wygaśnięciu stosunku najmu. Chodzi tu oczywiście o samo złożenie oświadczenia przez najemcę. Może się bowiem zdarzyć tak, że wynajmujący nie będzie chciał uznać roszczeń najemcy i dojdzie do sporu sądowego, wówczas najemca będzie uprawniony także później do żądania zwrotu nadpłaconego czynszu za zasadach przewidzianych dla zwrotu nienależnego świadczenia.

Najemca nie musi się zatem godzić z istnieniem wad, zwłaszcza tych, które wpływają na jego bezpieczeństwo. Przepisy prawa dają mu bowiem określone i wyżej opisane uprawnienia.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy