REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W 2026 r. nowy zakaz budowy domów. Ostrzej w mieście. Inaczej na wsi [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]

prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny
W 2026 r. nowy zakaz budowy domów. Ostrzej w mieście. Inaczej na wsi [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
W 2026 r. nowy zakaz budowy domów. Ostrzej w mieście. Inaczej na wsi [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od 30 czerwca 2026 r. kolejne ograniczenia. Nie wybudujesz domu jednorodzinnego w mieście jak z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km do szkoły podstawowej. Na wsi dom musi leżeć nie dalej niż 3 km do szkoły. W sytuacji likwidacji szkół na wsiach i terenach podmiejskich, takie wymogi mogą zablokować budownictwo (zarówno bloków jak i domów jednorodzinnych). Gminy mogą modyfikować te zasady, ale czy to zrobią? W każdej gminie może być inaczej.

To wszystko miało być już od 1 stycznia 2026 r. (data ustalona przez rząd premiera M. Morawieckiego), ale będzie od 30 czerwca 2026 r. - opóźnienie o pół roku dla rewolucji w gminach deklaruje rząd premiera D. Tuska.

REKLAMA

Plany ogólne to także dom blisko szkoły i terenów zielonych

REKLAMA

Już wszyscy wiedzą, że w 2026 r. zaczną obowiązywać plany ogólne, które będą blokowały możliwość wybudowania domu na terenach do tego nie przeznaczonych (w takim planie). Chyba niewielu z nas wie, że prawo przewiduje możliwość wprowadzenia ograniczeń co do wybudowania wymarzonego domu. Np. takich, że z budynku o funkcji mieszkalnej nie może być dalej niż 3 km (na wsi) do .... najbliższej szkoły podstawowej. Nawet, gdy nie mieszkają w budynku dzieci (albo mieszkają tylko emeryci). Czyli nie wybudujesz domu jednorodzinnego z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km (w mieście) do szkoły.

UWAGA! I jest jeszcze drugi wymóg. Najdalej 3 km od Twojego park, ogródek jordanowski albo las? Jeżeli dana gmina tego nie zmieni, to teren zielony musi mieć 20 ha. Więcej o tym wymogu w poniższym artykule:

Nowe przepisy dotyczą domów jednorodzinnych? Przecież do tej szkoła musiała być tylko obok dużych apartamentowców

UWAGA! Ustawa nie posługuje się pojęciem "dom jednorodzinny". Limit 1,5 km albo 3 km dotyczy "budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa".

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło w piśmie dla Infor.pl, że jest to każdy budynek z częścią mieszkalną. W piśmie czytamy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

"(...) pełnienie przez budynek „funkcji mieszkaniowej” oznacza, że w danym budynku znajdują się pomieszczenia, które można określić jako mieszkalne. Użycie w ustawie określenia „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”, wskazuje w tym przypadku na fakt, iż w budynkach wielofunkcyjnych, funkcja mieszkaniowa nie musi być wiodącą. Pojęcie „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa” obejmuje zgodnie z prawem budowalnym zarówno budynki jednorodzinne jak i wielorodzinne."

Definicja obejmuje więc zarówno dom jednorodzinny jak i blok mieszkaniowy z wydzielonymi lokalami użytkowymi przeznaczonymi na sklepy, fryzjera, pralnię, kosmetyczkę.

To wielka zmiana. Do tej pory wymogi minimalnej odległości od przystanku, szkoły i terenów zielonych były dla bloków i dużych osiedli domów jednorodzinnych. Podstawą prawną jest np. art. 17 i 19 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Link do ustawy. Gminy uchwalały zgodnie z nią lokalne standardy urbanistyczne (patrz przykład Gminy Nowy Dwór Mazowiecki na końcu artykułu).

Co to są gminne standardy dostępności

Problemem są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pojęcie nieznane większości z nas. Bo to niedawny temat wynikający z nowego art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tu link do ustawy nowelizującej uchwalonej w połowie 2023 r. (poprzedni rząd) i wchodzącej etapami w życie w okresie kilku lat. Jest to USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Poz. 1688). Kluczowe elementy ustawy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. ale rząd premiera D. Tuska zapowiedział przesunięcie tego terminu.

Poniżej artykuł o przesunięciu daty wejścia w życie nowych zasad na 30 czerwca 2026 r.:

dom 1,5 km od szkoły

dom 1,5 km od szkoły

Jak brzmi powołany art. 13f? W języku prawa ma taką formę:  

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

1) szkoły podstawowej oraz

2) obszarów zieleni publicznej.

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej przepis nakazuje rozumieć położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1500 m w miastach,

2) 3000 m poza miastami.

Nawet podany jest sposób obliczenia odległości 1,5 km i 3 km  – jest to droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Ważne

Gminy mogą wprowadzić takie zasady co do odległości nowego domu od szkoły czy terenów zielonych, że w praktyce zostanie zablokowana możliwość budowy domów w gminie w niewłaściwych (według gminy) lokalizacjach. Jeżeli będziesz miał pecha, to Twoja działka będzie w takiej lokalizacji.

Te zasady dotyczą też minimalnej odległości od terenów zielonych o powierzchni - UWAGA! - aż 20 ha. W artykule skupiłem się jednak na odległości do szkół podstawowych.

Ograniczenia dla budownictwa mieszkaniowego w gminie

Co jeżeli w gminie uchwalono ww. standard, a Twoja działka jest dalej niż 3 km od szkoły? To na terenach wiejskich i podmiejskich nic szczególnego. Jest coraz mniej dzieci, a więc mniej jest uczniów. I szkoły wiejskie i podmiejskie są (i będą) likwidowane. Odległości większe niż 3 km będą normą. Krótko mówiąc, możesz mieć kłopoty z wybudowaniem domu na Twojej działce.

UWAGA! Podkreślamy, że limity 1,5 km albo 3 km to tylko zagrożenie. Przepisy nie wprowadzają automatycznie zakazu budowy domu z uwagi na przekroczenie limitu 1,5 km albo 3 km. Wszystko zależy od decyzji Twojej gminy.

Jest wiele zabezpieczeń przez zablokowaniem budowy domów, które są zbyt daleko od szkoły

Zakaz budowy prywatnego domu bo właściciel działki ma za daleko do szkoły jest absurdalny (także takiego domu, w którym nie mieszkają dzieci). Czy przepisy przewidują możliwość jego uniknięcia. Oczywiście TAK, ale z zastrzeżeniem, że gmina z tej ścieżki uniku skorzysta.

Jak gmina może zmodyfikować niekorzystne przepisy ustawowe?

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

1) Ustalenie innych wartości odległości od szkół niż 1,5 km albo 3 km.

2) Ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów.

3) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

UWAGA! Nowe przepisy mają opcję „gmina może zablokować wymóg 1,5 km albo 3 km”. Są fakultatywne. Gmina może zamiast 3 km uchwalić np. odległość 5 km do szkoły. „Gmina może” to jednak nie to samo co „gmina musi”.

Poniżej cała ustawa to ściągnięcia, pobrania w pliku PDF:

ustawa

ustawa

Plan ogólny plus standardy i mamy zakaz budowy domów

Wiemy, że w 2026 r. mają być uchwalone plany ogólne. W planie ogólnym określa się:

a) strefy planistyczne,

b) gminne standardy urbanistyczne.

O tych standardach mówi powołany na początku artykułu art. 13f. Na razie mamy podstawę prawną dla tych standardów. Teraz czeka nas etap ich uchwalania przez gminy. Właśnie w tych standardach może pojawić się zastrzeżenie: "Jak szkoła jest zbyt daleko nie wybudujesz budynku o funkcji mieszkalnej".

Dlaczego nikt nie widzi absurdu tych przepisów?

W poprzednim stanie prawnym standardy urbanistyczne obowiązywały duże budynki mieszkaniowe. Obecnie obowiązują standardy dla dużych inwestycji mieszkaniowych. Chodzi tu o budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Przykład dokumentu dla takiej inwestycji mieszkaniowej (np. blok dla 100 rodzin):

UCHWAŁA NR Rady Miejska Nowy Dwór Mazowiecki z dnia 2023r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla Gminy Nowy Dwór Mazowiecki

REKLAMA

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40) oraz art. 19 w związku z art. 17 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538) Rada Miejska w Nowym Dworze Mazowieckim uchwala, co następuje:

§ 1. Określa się lokalne standardy urbanistyczne dla inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538), zwanej dalej „ustawą”.

§ 2. 1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 800 m od przystanku komunikacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

2) w odległości nie większej niż 2500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

3) w odległości nie większej niż 2000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

4) na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku i rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej w odległości nie większej niż 2000 m.

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wojsko wezwie 230 tysięcy Polaków. Na tej liście są nawet 60-latkowie i kobiety

Strach obleciał tych, do których trafiło to wezwanie? Tocząca się od trzech lat wojna na Ukrainie sprawia, że rutynowe stawienie się przed wojskową komisją kwalifikacyjną, zyskuje inny wymiar. Jak co roku armia sprawdza kto nadaje się na żołnierza. Musi mieć w rezerwie tych, których weźmie w kamasze, kiedy przyjdzie najgorsze.

Komunikat ZUS: Ograniczenia w PUE/eZUS

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje o ograniczeniach w funkcjonowaniu portalu PUE/eZUS.

Sąd dopuścił się licznych błędów i nadinterpretacji – polemika z wyrokiem SO w Suwałkach kwestionującym wskaźnik WIBOR

W opublikowanym 4 marca 2025 r. na portalu Infor.pl artykule pt.: „Sąd: Umowa kredytu z WIBOR-em jest nieważna - pierwszy taki wyrok w Polsce. Argumenty Sądu i komentarz radcy prawnego” pani mecenas Beata Strzyżowska – pełnomocnik kredytobiorców w tej sprawie – szeroko omawia tezy zawarte w uzasadnieniu nieprawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach o sygnaturze I C 332/24. Jako pełnomocnik banku w tej sprawie, wnoszący apelację od przywołanego wyroku, chciałbym polemicznie odnieść się do pewnych tez Sądu i Pani Mecenas, aby czytelnicy mieli zapewniony szerszy, a nie jednostronny obraz sprawy.

Rząd o mundurowych: Nie będzie transferu środków z ZUS. Jedna emerytura albo dwie emerytury (data graniczna 1 stycznia 1999 r.)

Podwójna emerytura a przeniesienie składek z ZUS do MON. Rząd nie zgadza się na takie rozwiązanie. Jest to jeden z pomysłów, aby rozwiązać problem żołnierzy, którzy po odejściu ze służby pracowali w cywilu i odprowadzali składki do ZUS. Mają więc zgromadzone składki emerytalne „żołnierskie” i „cywilne”. Inne reguły dotyczą osób służących przed 1999 r., inne dla rozpoczynających służbę po tej dacie granicznej. Problemy z tym podziałem mogłoby uratować ten pomysł: "Przenieśmy składki „zusowskie” do MON. I dokonajmy korzystnych przeliczeń emerytalnych."

REKLAMA

Masz dużo niepotrzebnych rzeczy? Oddaj do paczkomatu InPost. Ekozwroty są za darmo. Co można oddać?

Paczkomaty InPost uruchomiły nową usługę - ekozwroty. Nie każdy jednak o niej wie. Można przesyłać bez żadnych opłat niepotrzebne rzeczy do wybranych fundacji. Co można oddać w paczkomacie?

Nie ma jeszcze wyroku TSUE w sprawie WIBOR! [Polemika]

Niniejszy artykuł jest polemiką Marcina Bartczak, partnera kancelarii ITMA z fragmentem artykułu opublikowanego na naszym portalu pt. „Umowy z WIBOR-em coraz częściej podważane przez sądy. Kredyt w złotych bez odsetek i prowizji jak dla frankowiczów?” Śródtytuły i wyróżnienia tekstu pochodzą od redakcji portalu infor.pl.

Paczkomaty InPost w 20 szpitalach w Polsce. Do końca 2025 r. będą w 50 placówkach

Nowość: paczkomatu InPost instalowane są w polskich szpitalach. Już 20 szpitali posiada takie miejsca. Do końca 2025 roku pacjenci będą mogli odbierać przesyłki w paczkomatach 50 szpitali i uzdrowisk. Usługa zostanie rozszerzona na sanatoria.

Pożyczka edukacyjna w wysokości do 400 proc. przeciętnego wynagrodzenia

Pożyczka edukacyjna w wysokości do 400 proc. przeciętnego wynagrodzenia. Dla kogo pożyczka edukacyjna? Na jakich zasadach będzie przyznawana? Gdzie złożyć wniosek o pożyczkę edukacyjną?

REKLAMA

Dłuższy termin na złożenie wniosku o świadczenie interwencyjne, zmiana zasad udzielania pożyczek. Będzie nowelizacja ustawy powodziowej

Będzie nowelizacja ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi. Poszkodowani zeszłoroczną powodzią mogą spodziewać się ułatwień w uzyskaniu świadczenia interwencyjnego, zmiany zasad udzielania i rozliczania pożyczek oraz możliwości uzyskania środków na naprawy w lokalach użytkowych.

14 dni wolnych od pracy w 2025 roku – sprawdź, kiedy możesz odpocząć!

Pracownicy w 2025 roku mają aż 14 dni ustawowo wolnych od pracy. Opublikowany jednolity tekst ustawy o dniach wolnych uwzględnia zmiany, w tym ustanowienie Wigilii Bożego Narodzenia jako dnia wolnego. Poniżej przedstawiamy pełną listę dni wolnych w 2025 roku oraz szczegóły dotyczące zmian.

REKLAMA