REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f]

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od 30 czerwca 2026 r. kolejne ograniczenia. Nie wybudujesz domu jednorodzinnego w mieście jak z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km do szkoły podstawowej. Na wsi dom musi leżeć nie dalej niż 3 km do szkoły. W sytuacji likwidacji szkół na wsiach i terenach podmiejskich, takie wymogi mogą zablokować budownictwo (zarówno bloków jak i domów jednorodzinnych). Gminy mogą modyfikować te zasady, ale czy to zrobią? W każdej gminie może być inaczej.

To wszystko miało być już od 1 stycznia 2026 r. (data ustalona przez rząd premiera M. Morawieckiego), ale będzie od 30 czerwca 2026 r. - opóźnienie o pół roku dla rewolucji w gminach deklaruje rząd premiera D. Tuska.

REKLAMA

Plany ogólne to także dom blisko szkoły i terenów zielonych

REKLAMA

Już wszyscy wiedzą, że w 2026 r. zaczną obowiązywać plany ogólne, które będą blokowały możliwość wybudowania domu na terenach do tego nie przeznaczonych (w takim planie). Chyba niewielu z nas wie, że prawo przewiduje możliwość wprowadzenia ograniczeń co do wybudowania wymarzonego domu. Np. takich, że z budynku o funkcji mieszkalnej nie może być dalej niż 3 km (na wsi) do .... najbliższej szkoły podstawowej. Nawet, gdy nie mieszkają w budynku dzieci (albo mieszkają tylko emeryci). Czyli nie wybudujesz domu jednorodzinnego z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km (w mieście) do szkoły.

UWAGA! I jest jeszcze drugi wymóg. Najdalej 3 km od Twojego park, ogródek jordanowski albo las? Jeżeli dana gmina tego nie zmieni, to teren zielony musi mieć 20 ha. Więcej o tym wymogu w poniższym artykule:

Nowe przepisy dotyczą domów jednorodzinnych? Przecież do tej szkoła musiała być tylko obok dużych apartamentowców

UWAGA! Ustawa nie posługuje się pojęciem "dom jednorodzinny". Limit 1,5 km albo 3 km dotyczy "budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa".

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło w piśmie dla Infor.pl, że jest to każdy budynek z częścią mieszkalną. W piśmie czytamy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

"(...) pełnienie przez budynek „funkcji mieszkaniowej” oznacza, że w danym budynku znajdują się pomieszczenia, które można określić jako mieszkalne. Użycie w ustawie określenia „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”, wskazuje w tym przypadku na fakt, iż w budynkach wielofunkcyjnych, funkcja mieszkaniowa nie musi być wiodącą. Pojęcie „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa” obejmuje zgodnie z prawem budowalnym zarówno budynki jednorodzinne jak i wielorodzinne."

Definicja obejmuje więc zarówno dom jednorodzinny jak i blok mieszkaniowy z wydzielonymi lokalami użytkowymi przeznaczonymi na sklepy, fryzjera, pralnię, kosmetyczkę.

To wielka zmiana. Do tej pory wymogi minimalnej odległości od przystanku, szkoły i terenów zielonych były dla bloków i dużych osiedli domów jednorodzinnych. Podstawą prawną jest np. art. 17 i 19 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Link do ustawy. Gminy uchwalały zgodnie z nią lokalne standardy urbanistyczne (patrz przykład Gminy Nowy Dwór Mazowiecki na końcu artykułu).

Co to są gminne standardy dostępności

Problemem są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pojęcie nieznane większości z nas. Bo to niedawny temat wynikający z nowego art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tu link do ustawy nowelizującej uchwalonej w połowie 2023 r. (poprzedni rząd) i wchodzącej etapami w życie w okresie kilku lat. Jest to USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Poz. 1688). Kluczowe elementy ustawy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. ale rząd premiera D. Tuska zapowiedział przesunięcie tego terminu.

Poniżej artykuł o przesunięciu daty wejścia w życie nowych zasad na 30 czerwca 2026 r.:

dom 1,5 km od szkoły

dom 1,5 km od szkoły

Jak brzmi powołany art. 13f? W języku prawa ma taką formę:  

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

1) szkoły podstawowej oraz

2) obszarów zieleni publicznej.

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej przepis nakazuje rozumieć położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1500 m w miastach,

2) 3000 m poza miastami.

Nawet podany jest sposób obliczenia odległości 1,5 km i 3 km  – jest to droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Ważne

Gminy mogą wprowadzić takie zasady co do odległości nowego domu od szkoły czy terenów zielonych, że w praktyce zostanie zablokowana możliwość budowy domów w gminie w niewłaściwych (według gminy) lokalizacjach. Jeżeli będziesz miał pecha, to Twoja działka będzie w takiej lokalizacji.

Te zasady dotyczą też minimalnej odległości od terenów zielonych o powierzchni - UWAGA! - aż 20 ha. W artykule skupiłem się jednak na odległości do szkół podstawowych.

Ograniczenia dla budownictwa mieszkaniowego w gminie

Co jeżeli w gminie uchwalono ww. standard, a Twoja działka jest dalej niż 3 km od szkoły? To na terenach wiejskich i podmiejskich nic szczególnego. Jest coraz mniej dzieci, a więc mniej jest uczniów. I szkoły wiejskie i podmiejskie są (i będą) likwidowane. Odległości większe niż 3 km będą normą. Krótko mówiąc, możesz mieć kłopoty z wybudowaniem domu na Twojej działce.

UWAGA! Podkreślamy, że limity 1,5 km albo 3 km to tylko zagrożenie. Przepisy nie wprowadzają automatycznie zakazu budowy domu z uwagi na przekroczenie limitu 1,5 km albo 3 km. Wszystko zależy od decyzji Twojej gminy.

Jest wiele zabezpieczeń przez zablokowaniem budowy domów, które są zbyt daleko od szkoły

Zakaz budowy prywatnego domu bo właściciel działki ma za daleko do szkoły jest absurdalny (także takiego domu, w którym nie mieszkają dzieci). Czy przepisy przewidują możliwość jego uniknięcia. Oczywiście TAK, ale z zastrzeżeniem, że gmina z tej ścieżki uniku skorzysta.

Jak gmina może zmodyfikować niekorzystne przepisy ustawowe?

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

1) Ustalenie innych wartości odległości od szkół niż 1,5 km albo 3 km.

2) Ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów.

3) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

UWAGA! Nowe przepisy mają opcję „gmina może zablokować wymóg 1,5 km albo 3 km”. Są fakultatywne. Gmina może zamiast 3 km uchwalić np. odległość 5 km do szkoły. „Gmina może” to jednak nie to samo co „gmina musi”.

Poniżej cała ustawa to ściągnięcia, pobrania w pliku PDF:

ustawa

ustawa

Plan ogólny plus standardy i mamy zakaz budowy domów

Wiemy, że w 2026 r. mają być uchwalone plany ogólne. W planie ogólnym określa się:

a) strefy planistyczne,

b) gminne standardy urbanistyczne.

O tych standardach mówi powołany na początku artykułu art. 13f. Na razie mamy podstawę prawną dla tych standardów. Teraz czeka nas etap ich uchwalania przez gminy. Właśnie w tych standardach może pojawić się zastrzeżenie: "Jak szkoła jest zbyt daleko nie wybudujesz budynku o funkcji mieszkalnej".

Dlaczego nikt nie widzi absurdu tych przepisów?

W poprzednim stanie prawnym standardy urbanistyczne obowiązywały duże budynki mieszkaniowe. Obecnie obowiązują standardy dla dużych inwestycji mieszkaniowych. Chodzi tu o budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Przykład dokumentu dla takiej inwestycji mieszkaniowej (np. blok dla 100 rodzin):

UCHWAŁA NR Rady Miejska Nowy Dwór Mazowiecki z dnia 2023r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla Gminy Nowy Dwór Mazowiecki

REKLAMA

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40) oraz art. 19 w związku z art. 17 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538) Rada Miejska w Nowym Dworze Mazowieckim uchwala, co następuje:

§ 1. Określa się lokalne standardy urbanistyczne dla inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538), zwanej dalej „ustawą”.

§ 2. 1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 800 m od przystanku komunikacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

2) w odległości nie większej niż 2500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

3) w odległości nie większej niż 2000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

4) na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku i rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej w odległości nie większej niż 2000 m.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polski system emerytalny pod presją. Eksperci ostrzegają: bez reform czekają nas głodowe świadczenia

Polska starzeje się w szybkim tempie, co już dziś budzi poważne obawy o przyszłość systemu emerytalnego. Międzynarodowy Fundusz Walutowy alarmuje: jeśli nie zostaną wprowadzone pilne reformy, do 2050 roku świadczenia mogą spaść nawet o jedną trzecią. Najbardziej ucierpią kobiety, osoby o niskich dochodach i pracownicy niestandardowi. Czy jest jeszcze czas, by uniknąć kryzysu?

Nadchodzą rewolucyjne zmiany w świadectwie pracy? Chodzi o jedną rubrykę. Prezes UODO pisze do MRPiPS

Współczesny rynek pracy wymaga elastyczności, kompetencji i transparentności, a prawo musi podążać za zmianami społecznymi, technologicznymi ale co ciekawe czasami także za prywatnymi decyzjami pracowników. W tym wszystkim istotne znaczenie ma świadectwo pracy, którego wzór jest uregulowany jako załącznik do rozporządzenia Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 30 grudnia 2016 r. w sprawie świadectwa pracy (Dz.U. 2016 poz. 2292). Co zatem się zmieni?

Koniec z oszukiwaniem w CV. Pracodawcy sprawdzą dyplom a uczelnie będą miały nowy obowiązek

Fałszywy dyplom w CV? Już wkrótce ten problem może odejść do lamusa. Ministerstwo Nauki i Szkolnictwa Wyższego przygotowało projekt ustawy, który da pracodawcom narzędzie do weryfikacji wykształcenia kandydatów do pracy. To rewolucja w rekrutacji, która kończy z dotychczasową bezradnością pracodawców wobec przepisów o ochronie danych.

Nowe podatki w budżecie UE po 2028 roku: firmy i konsumenci zapłacą więcej

Unia Europejska planuje głęboką reformę budżetu na lata 2028–2034, której centrum stanowią nowe źródła dochodów – de facto nowe unijne podatki. ETS, CBAM, opłata od e-odpadów, wyższy podatek od plastiku, a także kontrowersyjna składka CORE dla dużych firm mają przynieść blisko 60 mld euro rocznie. Choć środki mają wspierać transformację energetyczną, bezpieczeństwo i konkurencyjność, przedsiębiorcy ostrzegają przed ryzykiem nadmiernego obciążenia, zwłaszcza dla małych i średnich firm.

REKLAMA

Staż pracy a urlop. Czy w 2025 r. będą zmiany?

Staż pracy a urlop. Czy w 2025 r. będą zmiany? Być może, szczególnie w obliczu gruntownych zmian prawa w zakresie zaliczania do stażu pracy okresu zatrudnienia w ramach JDG i umów zleceń! Co więcej, w polskiej debacie publicznej coraz głośniej wybrzmiewa postulat, który może zrewolucjonizować podejście do praw pracowniczych – wprowadzenie powszechnego tzw. urlopu stażowego. Wówczas nie-pracownicy również skorzystaliby na zmianach. Pomysł, choć nie nowy, nabiera impetu w kontekście rosnącej świadomości na temat potrzeby zachowania równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Czy dodatkowe dni wolne, uzależnione od lat spędzonych na rynku pracy, wejdą w życie? W wielu zawodach już tak jest! Być może stanie się to więc powszechnym prawem.

4-dniowy tydzień pracy: hit czy mit? Nabór wniosków od 14 sierpnia do 15 września 2025 r.

Skrócenie tygodnia pracy do czterech dni nie jest już tylko trendem na zachodzie. Jeszcze kilka lat temu koncepcja czterodniowego tygodnia pracy wydawała się futurystycznym eksperymentem. Dziś coraz więcej firm testuje ten model, motywowane realnymi korzyściami: większym zaangażowaniem zespołów, niższą rotacją, a nawet oszczędnościami kosztowymi, np. dzięki programowi pilotażowemu z MRPiPS. Etap II programu to właśnie testowanie zaproponowanego modelu skróconego czasu pracy w środowisku pracy – zaczyna się 1 stycznia 2026 r. i trwa do 31 grudnia 2026 r.

Wzrost wynagrodzeń w budżetówce. Coś się zmienia po 10 latach, ale to nie jest dobra wiadomość

Po raz pierwszy od dekady doszło do bezprecedensowego porozumienia w Radzie Dialogu Społecznego - zarówno związki zawodowe, jak i organizacje pracodawców jednomyślnie sprzeciwiły się rządowej propozycji zaledwie 3-procentowej podwyżki płac w budżetówce. Uchwała nr 139 RDS, przyjęta 14 lipca 2025 roku, to nie tylko wyraz wspólnego stanowiska wobec zbyt niskiego wzrostu wynagrodzeń, lecz także sygnał narastającego kryzysu w dialogu społecznym i zapowiedź otwartego sporu z rządem.

Okulary za kierownicą: kiedy grozi mandat nawet w wysokości 500 zł? O tym musisz pamiętać

Kierowcy z wadami wzroku powinni zachować szczególną ostrożność. Mimo że jazda w okularach korekcyjnych wydaje się standardowa, w niektórych przypadkach może skutkować mandatem w wysokości nawet 500 zł. Wysokość kary zależy od kodów, które są wpisane w twoim prawie jazdy. Upewnij się, że znasz obowiązujące przepisy, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.

REKLAMA

Unia chce słuchać dzieci, zanim uchwali prawo. Nadchodzi rewolucja w legislacji?

Parlament Europejski chce wprowadzenia obowiązkowego testu praw dziecka dla wszystkich nowych przepisów wychodzących z Komisji Europejskiej. – Dzieci wiedzą, czego chcą, i potrafią to jasno powiedzieć – przekonuje Ewa Kopacz, wiceprzewodnicząca PE. Bezpieczeństwo w sieci, walka z mową nienawiści, edukacja o prawach i realna pomoc dla ofiar przemocy to tylko część postulatów najmłodszych obywateli UE. Unia słucha ich coraz uważniej – i właśnie to może całkowicie zmienić sposób, w jaki tworzone jest prawo w Europie. Czy nadchodzi era legislacji pisanej oczami dziecka?

5 tys. zł grzywny, konfiskata sprzętu, a nawet areszt za korzystanie z kamery samochodowej. Nowe przepisy są bezlitosne, bo kierowców nie uratuje nawet „nieumyślność”, ale – będą zmiany

W związku z trwającym właśnie sezonem urlopowo-wakacyjnym – wielu Polaków odbywa teraz dłuższe wyprawy samochodowe, korzystając przy tym z rejestratorów obrazu w postaci kamer samochodowych. Motywy rejestrowania jazdy są różne – ale większość kierowców robi to po prostu dla bezpieczeństwa (zarejestrowany obraz pełni funkcję dowodową w przypadku kolizji lub wypadku oraz może okazać się pomocy w namierzaniu „piratów drogowych”), niewiele osób zdaje sobie jednak sprawę z tego, że takim – z pozoru nikomu nieszkodzącym działaniem – może nabawić się nie lada problemów. Na szczęście rząd zajął się już tymi „nadmiarowymi” regulacjami, ale ci, którzy będą używać kamer samochodowych w najbliższym czasie – muszą nadal mieć się na baczności.

REKLAMA