Kupując nieruchomość po 13 lutego 2026 r., będzie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – ustawa już z podpisem Prezydenta
REKLAMA
REKLAMA
Osoby, które w najbliższym czasie planują zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego od dewelopera, powinny rozważyć wstrzymanie się z podpisaniem umowy do 13 lutego 2026 r. W tym dniu bowiem, wchodzą w życie przepisy, które ujednolicają zasady ustalania przez deweloperów cen nieruchomości, ukrócając stosowane w tym zakresie praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Dla nabywców nieruchomości, taka niewielka zwłoka, może oznaczać oszczędność rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
- Dotychczasowa, niejednolita (i nierzadko krzywdząca dla nabywcy mieszkania lub domu) praktyka deweloperów w zakresie ustalania ceny nieruchomości
- Koniec z ustalaniem przez deweloperów ceny domu czy mieszkania na podstawie innej powierzchni niż powierzchnia użytkowa nieruchomości oraz wliczaniem do ceny powierzchni pod ściankami działowymi
- Nabywcy nieruchomości, którzy wstrzymają się z zakupem do 13 lutego 2026 r., będą mogli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ustawa już z podpisem Prezydenta
Dotychczasowa, niejednolita (i nierzadko krzywdząca dla nabywcy mieszkania lub domu) praktyka deweloperów w zakresie ustalania ceny nieruchomości
W dotychczasowym stanie prawnym – deweloperzy sprzedający mieszkania czy domy, stosowali niejednolite zasady w zakresie ustalania ceny nieruchomości.
REKLAMA
REKLAMA
W sposób niejednolity obliczana była powierzchnia użytkowa nabywanej nieruchomości, na podstawie której ustalana jest cena nieruchomości, co – przyczyniało się do konieczności dochodzenia praw nabywców na drodze sądowej, jak również interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
W piśmie z dnia 4 lipca 2025 r. (RPZ-2.071.9.2025.AM) skierowanym do Ministry Funduszy i Polityki Regionalnej, Prezes UOKIK informował, że w 2022 r. w przypadku 5 inwestycji prowadzone były postępowania, które zakończyły się wydaniem decyzji stwierdzających stosowanie przez deweloperów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego.
Na problem ze stosowaniem jednakowych reguł w zakresie ustalania powierzchni nieruchomości (a tym samym – cen lokali i domów) zwracała również uwagę Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w informacji z dnia 10.09.2022 r. W rzeczonym piśmie, Federacja wskazała, że „w tzw. ustawie deweloperskiej tj. w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) w art. 35 ust. 1 pkt 6 stwierdzono, że umowa deweloperska powinna zawierać „określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper”. W art. 35 ust. 1 pkt 15 dodano do zakresu umowy deweloperskiej „wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Tym samym – na rynku pojawiały się w sprzedaży lokale mieszkalne i domy mieszkalne, których powierzchnia użytkowa mierzona była w różny sposób.
REKLAMA
Niejednokrotnie – cena nabycia mieszkania czy domy, podawana była przez deweloperów w oderwaniu od powierzchni użytkowej. Do umów wprowadzane były pojęcia ceny powierzchni sprzedażowej, rozliczeniowej, wykończeniowej (które np. obejmowały powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi).
Z powyższego względu – autorzy regulacji, która ma powyższą praktykę ukrócić, uznali, że – „stosowanie norm prawa budowlanego wpływających na wysokość świadczeń konsumentów [red.: tj. cenę nieruchomości] nie powinno zależeć od tego czy konsument zostanie poinformowany o ich stosowaniu lub odstępstwie od ich stosowania. Odesłanie do nich powinno być wyraźne i niebudzące wątpliwości.”
Koniec z ustalaniem przez deweloperów ceny domu czy mieszkania na podstawie innej powierzchni niż powierzchnia użytkowa nieruchomości oraz wliczaniem do ceny powierzchni pod ściankami działowymi
Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
- Stawia wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy (dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy) w celu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu, która – wyłącza powierzchnię ścian działowych z wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu. „Powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku.”
- Wiąże sposób wyliczenia ceny nabycia nieruchomości z jej powierzchnią użytkową, nie dopuszczając do stosowania innych sposobów mierzenia powierzchni niż odnosząca się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z ww. Polską Normą. Oznacza to, że niedopuszczalne będzie stosowanie przez deweloperów, przy ustalaniu ceny nieruchomości – „powierzchni posprzedażowej”, „powierzchni rozliczeniowej”, „powierzchni wykończeniowej” czy innych rodzajów „powierzchni” wymyślonych przez sprzedających, które obejmują np. również powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi. Tym samym – prawa i obowiązki stron umów zawieranych pomiędzy deweloperami, a nabywcami lokalu, mają zostać ujednolicone.
Nabywcy nieruchomości, którzy wstrzymają się z zakupem do 13 lutego 2026 r., będą mogli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ustawa już z podpisem Prezydenta
Dla nabywców nieruchomości, zmiany wprowadzone ustawą z dnia z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mogą realnie przełożyć się na niższą cenę zakupu, gdyż – powierzchnia nieruchomości pod ściankami działowymi (jeżeli dotychczas była przez dewelopera wliczana do ceny nieruchomości, co stanowiło nierzadką praktykę) może „kosztować” nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z zakupem mieszkania czy domu jednorodzinnego od dewelopera – warto zatem zaczekać do 13 lutego 2026 r., kiedy ww. przepisy wchodzą w życie. Ustawa została bowiem podpisana przez Prezydenta w dniu 7 stycznia 2026 r., w Dzienniku Ustaw ogłoszona 12 stycznia br., a – wchodzi w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia.
Zgodnie z art. 2 ustawy – nowe zasady ustalania ceny nieruchomości, będą miały zastosowanie do umów zawartych od dnia wejścia ustawy w życie, czyli – od 13 lutego br.
Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r., poz. 27)
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 z późn. zm.)
REKLAMA
© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.
REKLAMA
