Strona główna » Prawo » Wiadomości » Kupując nieruchomość po 13 lutego 2026 r., będzie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – ustawa już z podpisem Prezydenta

Kupując nieruchomość po 13 lutego 2026 r., będzie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – ustawa już z podpisem Prezydenta

11 lutego 2026, 07:13

Aleksandra Rybak

Prawniczka, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu

mieszkania, dom, nieruchomości, prezydent, nabywca, deweloper, cena, ustawa — Kupując nieruchomość po 13 lutego 2026 r., będzie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – ustawa już z podpisem Prezydenta

Shutterstock

REKLAMA

Osoby, które w najbliższym czasie planują zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego od dewelopera, powinny rozważyć wstrzymanie się z podpisaniem umowy do 13 lutego 2026 r. W tym dniu bowiem, wchodzą w życie przepisy, które ujednolicają zasady ustalania przez deweloperów cen nieruchomości, ukrócając stosowane w tym zakresie praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Dla nabywców nieruchomości, taka niewielka zwłoka, może oznaczać oszczędność rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dotychczasowa, niejednolita (i nierzadko krzywdząca dla nabywcy mieszkania lub domu) praktyka deweloperów w zakresie ustalania ceny nieruchomości
Koniec z ustalaniem przez deweloperów ceny domu czy mieszkania na podstawie innej powierzchni niż powierzchnia użytkowa nieruchomości oraz wliczaniem do ceny powierzchni pod ściankami działowymi
Nabywcy nieruchomości, którzy wstrzymają się z zakupem do 13 lutego 2026 r., będą mogli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ustawa już z podpisem Prezydenta

Dotychczasowa, niejednolita (i nierzadko krzywdząca dla nabywcy mieszkania lub domu) praktyka deweloperów w zakresie ustalania ceny nieruchomości

W dotychczasowym stanie prawnym – deweloperzy sprzedający mieszkania czy domy, stosowali niejednolite zasady w zakresie ustalania ceny nieruchomości.

REKLAMA

W sposób niejednolity obliczana była powierzchnia użytkowa nabywanej nieruchomości, na podstawie której ustalana jest cena nieruchomości, co – przyczyniało się do konieczności dochodzenia praw nabywców na drodze sądowej, jak również interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

W piśmie z dnia 4 lipca 2025 r. (RPZ-2.071.9.2025.AM) skierowanym do Ministry Funduszy i Polityki Regionalnej, Prezes UOKIK informował, że w 2022 r. w przypadku 5 inwestycji prowadzone były postępowania, które zakończyły się wydaniem decyzji stwierdzających stosowanie przez deweloperów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego.

Na problem ze stosowaniem jednakowych reguł w zakresie ustalania powierzchni nieruchomości (a tym samym – cen lokali i domów) zwracała również uwagę Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w informacji z dnia 10.09.2022 r. W rzeczonym piśmie, Federacja wskazała, że „w tzw. ustawie deweloperskiej tj. w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) w art. 35 ust. 1 pkt 6 stwierdzono, że umowa deweloperska powinna zawierać „określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper”. W art. 35 ust. 1 pkt 15 dodano do zakresu umowy deweloperskiej „wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Tym samym – na rynku pojawiały się w sprzedaży lokale mieszkalne i domy mieszkalne, których powierzchnia użytkowa mierzona była w różny sposób.

Ważne

Niejednokrotnie – cena nabycia mieszkania czy domy, podawana była przez deweloperów w oderwaniu od powierzchni użytkowej. Do umów wprowadzane były pojęcia ceny powierzchni sprzedażowej, rozliczeniowej, wykończeniowej (które np. obejmowały powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi).

Z powyższego względu – autorzy regulacji, która ma powyższą praktykę ukrócić, uznali, że – „stosowanie norm prawa budowlanego wpływających na wysokość świadczeń konsumentów [red.: tj. cenę nieruchomości] nie powinno zależeć od tego czy konsument zostanie poinformowany o ich stosowaniu lub odstępstwie od ich stosowania. Odesłanie do nich powinno być wyraźne i niebudzące wątpliwości.”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Koniec z ustalaniem przez deweloperów ceny domu czy mieszkania na podstawie innej powierzchni niż powierzchnia użytkowa nieruchomości oraz wliczaniem do ceny powierzchni pod ściankami działowymi

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Ważne

Stawia wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy (dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy) w celu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu, która – wyłącza powierzchnię ścian działowych z wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu. „Powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej, lecz do powierzchni konstrukcji, natomiast w przypadku ścian działowych przystosowanych do demontażu (i ewentualnie do ponownego montażu w tym samym lub innym miejscu), czyli ścian działowych typu przepierzenia, powierzchnię zajętą przez te ściany wlicza się do powierzchni netto, co w rzeczywistości oznacza wliczenie jej do powierzchni użytkowej budynku.”
Wiąże sposób wyliczenia ceny nabycia nieruchomości z jej powierzchnią użytkową, nie dopuszczając do stosowania innych sposobów mierzenia powierzchni niż odnosząca się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z ww. Polską Normą. Oznacza to, że niedopuszczalne będzie stosowanie przez deweloperów, przy ustalaniu ceny nieruchomości – „powierzchni posprzedażowej”, „powierzchni rozliczeniowej”, „powierzchni wykończeniowej” czy innych rodzajów „powierzchni” wymyślonych przez sprzedających, które obejmują np. również powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi. Tym samym – prawa i obowiązki stron umów zawieranych pomiędzy deweloperami, a nabywcami lokalu, mają zostać ujednolicone.

Nabywcy nieruchomości, którzy wstrzymają się z zakupem do 13 lutego 2026 r., będą mogli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ustawa już z podpisem Prezydenta

Dla nabywców nieruchomości, zmiany wprowadzone ustawą z dnia z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mogą realnie przełożyć się na niższą cenę zakupu, gdyż – powierzchnia nieruchomości pod ściankami działowymi (jeżeli dotychczas była przez dewelopera wliczana do ceny nieruchomości, co stanowiło nierzadką praktykę) może „kosztować” nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z zakupem mieszkania czy domu jednorodzinnego od dewelopera – warto zatem zaczekać do 13 lutego 2026 r., kiedy ww. przepisy wchodzą w życie. Ustawa została bowiem podpisana przez Prezydenta w dniu 7 stycznia 2026 r., w Dzienniku Ustaw ogłoszona 12 stycznia br., a – wchodzi w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia.

Zgodnie z art. 2 ustawy – nowe zasady ustalania ceny nieruchomości, będą miały zastosowanie do umów zawartych od dnia wejścia ustawy w życie, czyli – od 13 lutego br.

Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r., poz. 27)
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 z późn. zm.)

Powiązane