Koniec z bonifikatami udzielanymi przez gminy od ceny sprzedawanego mieszkania komunalnego? Projekt już w Sejmie

• W jaki sposób – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – można wykupić na własność mieszkanie komunalne?
• Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych? Projekt już w Sejmie
• Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – jakie zdanie, na temat proponowanych zmian, ma rząd?
• Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, ale – nie wobec osób, które wynajmują lokal przez co najmniej 25 lat?
• Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – od kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

W jaki sposób – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – można wykupić na własność mieszkanie komunalne?

Warunki i zasady sprzedaży mieszkań komunalnych reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo, kwestie szczegółowe dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych określają poszczególne gminy w stosownych uchwałach rad gmin czy miast.

Do sprzedaży może być przeznaczony lokal o uregulowanym stanie prawnym, a więc lokal położony w budynku stanowiący własność gminy, w stosunku do którego, nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez gminę i do którego nie są zgłaszane żadne inne roszczenia.

Lokal przeznaczony do sprzedaży, musi mieć przy tym charakter samodzielny, a więc – musi to być wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (pokoje), które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka, przedpokój) służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu jako jego części składowe, mogą przynależeć ponadto pomieszczenia, które nie muszą do niego bezpośrednio przylegać. Mogą być one położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem (np. piwnica, strych, komórka lokatorska czy garaż).

Decyzja o sprzedaży mieszkania komunalnego, należy do wyłącznej właściwości gminy. Oznacza to, że mieszkanie komunalne można wykupić jedynie wtedy, gdy gmina przeznaczyła je do sprzedaży. Najemcy – co do zasady – nie przysługuje roszczenie o sprzedaż zajmowanego mieszkania. Jeśli natomiast gmina podjęła decyzję o sprzedaży mieszkania, to wówczas musi respektować uprawnienia najemcy wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (czyli właśnie np. najemcę tej nieruchomości) sprzedaż następuje w drodze bezprzetargowej. Zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy – cenę takiej nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych? Projekt już w Sejmie

W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (znak: RPW/16338/2025, a następnie druk sejmowy nr 1318), który przewiduje likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, wchodzących w skład zasobów gminy. Z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – a konkretnie z jej art. 68 ust. 1 – miałby całkowicie „zniknąć” pkt 7, który aktualnie uprawnia gminy do udzielania bonifikat od ceny nieruchomości, jeżeli jest ona zbywana jako lokal mieszkalny, jak również inne przepisy powiązane z wyżej wymienionym (dotyczące zasad, na jakich udzielana jest wspomniana bonifikata, w przypadku lokalu mieszkalnego).

W uzasadnieniu ww. projektu posłowie argumentują, iż – „Od początku lat 90 polski zasób komunalny systematycznie się zmniejsza, ponieważ gminy sprzedawały mieszkania z wysokimi bonifikatami, uzasadniając to wówczas brakiem środków na remonty. Efekt jest dziś widoczny gołym okiem, liczba lokali komunalnych spadła z prawie dwóch milionów do niespełna ośmiuset tysięcy, przy oddanych do użytku ponad 45 tys. nowych mieszkań komunalnych. Gminy, zachęcone prawną możliwością obniżenia ceny nawet o 90%, wyprowadziły setki tysięcy lokali z mienia publicznego, co potwierdzają zarówno dane GUS, jak i raport Najwyższej Izby Kontroli. Charakterystyczny przykład Krakowa pokazuje skalę zjawiska, gdzie kilkaset mieszkań sprzedanych po cenie rynkowej dało podobny dochód jak kilka tysięcy sprzedanych z rabatem sięgającym dziewięćdziesięciu kilku procent.”

W ocenie autorów projektu – proponowane zmiany, polegające na likwidacji możliwości sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą, mają doprowadzić do – „zahamowania prywatyzacji, wzmocnienia mieszkalnictwa publicznego i zwiększenia dostępność lokali dla rodzin o niskich dochodach”, jak również – przeciwdziałać masowej wyprzedaży lokali komunalnych, które w niektórych sytuacjach, są przedmiotem dalszego obrotu, niejednokrotnie prowadzonego z pokrzywdzeniem osób starszych.

Warto również nadmienić, że jedną z posłanek Lewicy, która podpisała się pod ww. projektem – jest obecna Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Agnieszka Dziemianowicz-Bąk.

Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – jakie zdanie, na temat proponowanych zmian, ma rząd?

Wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, zakładającego likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – w dniu 18 listopada 2025 r., swoje stanowisko zajęła Rada Ministrów. W ocenie rządu – co do zasady – należy podzielić pogląd projektodawców o konieczności „racjonalizacji gospodarowani publicznym zasobem”. Jednocześnie jednak, przedstawiciel Rady Ministrów zwraca uwagę, że – „omawiane propozycje dotykają zasady ochrony praw nabytych, ponieważ – jak przewidzieli projektodawcy w art. 4 – dotychczasowe zasady udzielania bonifikat, w tym obowiązujący krótszy (5-letni) okres karencji, po upływie którego organ może żądać zwrotu bonifikaty, stosuje się wyłącznie do przypadków nabycia nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy. Nie obejmuje on zatem przypadków, gdy dotychczasowy najemca uzyskał własność lokalu wprawdzie po dniu wejścia ustawy w życie, ale przed tą datą podpisał protokół rokowań, uzyskując ekspektatywę nabycia go na określonych warunkach”. W związku z powyższym – rząd zasugerował zmianę art. 4 projektu w taki sposób, aby stanowił on, iż – „W przypadkach sprzedaży nieruchomości, w których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy podpisany został protokół z rokować stanowiący podstawę zawarcia umowy sprzedaży, przepisy art. 68 ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.”

W świetle powyższego – Rada Ministrów, co do zasady – pozytywnie oceniła rozwiązania zawarte w projekcie. „Idea, która przyświeca założeniom projektu zasługuje na aprobatę i uwzględnienie. Zaproponowany (…) kierunek zmian odpowiada na potrzebę powiększenia zasobu komunalnego” – podsumowano. W trakcie dalszych prac nad projektem – w ocenie rządu – należy jednak uwzględnić poczynione zastrzeżenia, aby „nie zaburzyły one transparentności gospodarowania majątkiem publicznym”.

Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, ale – nie wobec osób, które wynajmują lokal przez co najmniej 25 lat?

Podczas II czytania poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, zakładającego likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, na posiedzeniu Sejmu, które odbyło się w dniu 17 grudnia 2025 r. – do ww. projektu została zgłoszona poprawka przez Klub Parlamentarny Prawi i Sprawiedliwość. Zgodnie z nią – likwidacja uprawnienia gminy do udzielenia bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie miałaby dotyczyć przypadku, gdy spełniony jest warunek w postaci wynajmowania danego lokalu przez okres co najmniej 25 lat.

W art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie miałby zatem zostać usunięty pkt 7, a w ust. 1a ww. przepisu dodano by kolejne zdanie, w brzmieniu: „Bonifikata jest udzielana po upływie co najmniej 25 lat nieprzerwanego najmu lokalu mieszkalnego.”

Zniesienie możliwości stosowana przez gminy bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – od kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie?

Zgodnie z art. 5 projektu – nowe przepisy, zakładające likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych – miałyby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2027 r. Należy jednak mieć na względzie, że na chwilę obecną (po II czytaniu projektu na posiedzeniu Sejmu, które odbyło się w dniu 17 grudnia 2025 r. i zgłoszonej wówczas, wspomnianej powyżej poprawce przez PiS) – projekt został skierowany do rozpatrzenia przez sejmową Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Aktualnie, oczekuje on na III czytanie w ww. komisjach. Jeżeli omawiana nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zostanie ostatecznie przyjęta przez Sejm – zostanie ona jeszcze skierowana do dalszych prac w Senacie, zanim trafi do podpisu na biurko Prezydenta.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm.)
• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318)