Koniec z decyzjami o warunkach zabudowy dla wszystkich – rząd przyjął ustawę, która uwzględnia postulaty gmin, aby decyzje WZ nie były wydawane jedynie „w celu podwyższenia wartości nieruchomości”

• Decyzja o warunkach zabudowy 2026 – w jakich sytuacjach wymagane jest jej uzyskanie dla nieruchomości, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami?
• Decyzja o warunkach zabudowy 2026 – kto, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, może ją uzyskać dla nieruchomości?
• Decyzja o warunkach zabudowy od 1 stycznia 2027 r. już nie dla wszystkich – rząd przyjął projekt ustawy, który uwzględnia postulaty gmin, aby decyzja WZ nie była wydawana tylko „w celu podwyższenia wartości nieruchomości”
• Decyzja o warunkach zabudowy w 2027 r. już nie dla wszystkich – kiedy nowe przepisy, ograniczające krąg podmiotów uprawnionych do uzyskania decyzji WZ dla nieruchomości, wejdą w życie?
• Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy już tylko na okres 5 lat – koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy
• Projekt ustawy przyjęty przez rząd w dniu 14 kwietnia 2026 r. przewiduje również zmianę ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości i gmin
• Jakie jeszcze zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza projekt ustawy przyjęty przez rząd w dniu 14 kwietnia 2026 r.?

Decyzja o warunkach zabudowy 2026 – w jakich sytuacjach wymagane jest jej uzyskanie dla nieruchomości, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami?

Decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać dla nieruchomości, jeżeli nie obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tj. nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), i – w dużym uproszczeniu – chce się np.:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek (np. mieszkalny jednorodzinny, rekreacji indywidualnej) lub inny obiekt budowlany,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• wykonać inne roboty budowlane, które powodują zmianę zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest jednak potrzebna, jeżeli:

• chce się jednorazowo zmienić zagospodarowanie terenu lub sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i zmiana ta jest tymczasowa – trwa maksymalnie rok;
• roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one jednak zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;
• chce się zrealizować na podstawie zgłoszenia budowy np.:
• • oczyszczalnię ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
  • zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
  • instalację zbiornikową na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczoną do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
  • ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 m,
  • przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy większej niż 35 m²
  • • niezadaszony lub
    • zadaszony, ale wówczas o powierzchni dachu nie większej niż 50 m²,
  • stację ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (z zastrzeżeniem, że jej budowa wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego);
• chce się zbudować obiekt budowlany, niewymagający decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowy, np.:
• • obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
  • • parterowy budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
    • suszarnię kontenerową o powierzchni zabudowy do 21 m²,
    • bezodpływowy zbiornik na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 5 m³;
  • wiatę o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowaną na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;
  • wolno stojącą altanę o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
  • ogrodzenie o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m;
  • obiekt przeznaczony do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położony na terenie budowy;
  • przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m²:
  • • niezadaszony lub
    • zadaszony, ale wówczas o powierzchni dachu nie większej niż 35 m²;
  • bezodpływowy zbiornik na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m³.

Obiekty wymienione w dwóch ostatnich podpunktach powyżej nie mogą jednak być:

• wpisane do rejestru zabytków lub położone na obszarze wpisanym do rejestru zabytków,
• sytuowane na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin,
• w większości przypadków sytuowane na obszarach objętych formami ochrony przyrody (takich jak parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne, użytki ekologiczne czy zespoły przyrodniczo-krajobrazowe).

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub odpowiednio – prezydent miasta, we właściwości którego znajduje się obszar inwestycji. Jeżeli natomiast inwestycja realizowana jest na terenie zamkniętym (jakim mogą być np. tereny wojskowe lub kolejowe) – organem właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wojewoda.

Decyzja o warunkach zabudowy 2026 – kto, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, może ją uzyskać dla nieruchomości?

W aktualnym stanie prawnym – wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek. Właściwy organ może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej nieruchomości. Co jednak istotne – jeśli na podstawie decyzji o warunkach zabudowy inwestor uzyska pozwolenie na budowę na jedną z inwestycji – może to wykluczyć realizację pozostałych przedsięwzięć.

Decyzja o warunkach zabudowy od 1 stycznia 2027 r. już nie dla wszystkich – rząd przyjął projekt ustawy, który uwzględnia postulaty gmin, aby decyzja WZ nie była wydawana tylko „w celu podwyższenia wartości nieruchomości”

W dniu 14 kwietnia 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), przedłożony przez Ministra Finansów i Gospodarki Andrzeja Domańskiego, który wprowadza istotne ograniczenia w zakresie podmiotów uprawnionych do ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy (tj. wydanie decyzji o warunkach zabudowy) dla nieruchomości.

Decyzja o warunkach zabudowy w 2027 r. już nie dla wszystkich – kiedy nowe przepisy, ograniczające krąg podmiotów uprawnionych do uzyskania decyzji WZ dla nieruchomości, wejdą w życie?

Należy jednak mieć na względzie, że przyjęcie przez Radę Ministrów – w dniu 14 kwietnia 2026 r. – projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316), który zakłada ograniczenie podmiotów uprawnionych do zyskania decyzji o warunkach zabudowy – wcale nie oznacza jeszcze, że ww. nowelizacja wejdzie w życie. W związku z decyzją rządu o przyjęciu projektu – w dniu 15 kwietnia br. został on przekazany przez Prezesa Rady Ministrów do laski marszałkowskiej, czyli – do dalszych prac w Sejmie. Pod numerem druku sejmowego 2459 – w dniu 22 kwietnia br. – został następnie skierowany do rozpatrzenia przez sejmową Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Projekt spotkał się z uznaniem ww. Komisji, które w dniu 28 kwietnia 2026 r. zawnioskowały do Sejmu o jego uchwalenie. Zanim jednak projekt trafi ostatecznie na biurko Prezydenta – najpierw musi zakończyć się etap procesu legislacyjnego w Sejmie (co do zasady – czekają go tam jeszcze trzy czytania) i Senacie. Do ewentualnego uchwalenia ustawy, jest jeszcze zatem całkiem daleka droga.

Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy już tylko na okres 5 lat – koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy wydane od dnia 1 stycznia 2026 r. – są zatem ważne przez 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, a decyzje o warunkach zabudowy wydane od dnia 1 lipca 2026 r. (lub od dnia 1 września 2026 r. – jeżeli projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw o nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316 – zostanie ostatecznie uchwalony) – będą musiały ponadto być zgodne z planami ogólnymi.

Projekt ustawy przyjęty przez rząd w dniu 14 kwietnia 2026 r. przewiduje również zmianę ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości i gmin

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316, a następnie druk sejmowy nr 2459), który został przyjęty przez rząd w dniu 14 kwietnia 2026 r. i rozpatrzony przez sejmową Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej w dniu 28 kwietnia 2025 r., przewiduje jeszcze inną ważną zmianę dla właścicieli nieruchomości i gmin – wydłużenie o 2 miesiące terminu na uchwalenie przez gminy nowego dokumentu planistycznego, jakim jest plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Jeżeli jakaś gmina nie uchwaliłaby wspomnianego planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r. – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – od 1 lipca 2026 r. wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie byłoby możliwe. Po 1 lipca 2026 r. (jeżeli termin ten ostatecznie nie zostałby wydłużony zgodnie z powyższym projektem do 1 września 2026 r.) – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje mogłyby być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.

Więcej na temat planów ogólnych oraz wynikających z nich konsekwencji dla właścicieli nieruchomości, można przeczytać w poniższym artykule:

Jakie jeszcze zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza projekt ustawy przyjęty przez rząd w dniu 14 kwietnia 2026 r.?

Poza wydłużeniem terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych – projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316, a następnie druk sejmowy nr 2459), który został przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 14 kwietnia 2026 r., wprowadza jeszcze szereg innych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wymienia Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – wśród nich, m.in.:

• usprawnienie procedury sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego, czyli szczególnej formy planu miejscowego – jako odpowiedź na postulaty zgłaszane przez jednostki samorządu terytorialnego;
• zmiany dotyczące tzw. newslettera planistycznego, czyli systemu, który umożliwia szybkie i efektywne przekazywanie informacji o ważnych wydarzeniach w procesie tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego – zrezygnowano z papierowego składania wniosków o udostępnianie informacji, a cała komunikacja odbywać się będzie elektronicznie, co ma uprościć i przyspieszyć proces;
• umożliwienie przenoszenia obszarów zabudowy śródmiejskiej, wyznaczanych zgodnie z reformą w planach ogólnych, do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy;
• przesunięcie terminu wejścia w życie przepisu rozszerzającego zakres danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz terminu udostępniania tych danych w Rejestrze Urbanistycznym – o trzy lata, czyli do 1 lipca 2029 r.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 538)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD316, a następnie druk sejmowy nr 2459)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524)
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.)

Fot. @Domanski_Andrz/X.com