Pułapka w prawie budowlanym: Zadaszenie przydomowego tarasu nielegalne bez pozwolenia na budowę w 2026 r. czy wystarczy samo zgłoszenie? Za samowolę budowlaną trzeba słono zapłacić

• Czy do wykonania zadaszenia tarasu – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?
• Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?
• Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w obecnie obowiązującym stanie prawnym (tj. od 7 stycznia 2026 r.) – PODSUMOWANIE
• Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w stanie prawnym sprzed 7 stycznia 2026 r. – przepisy były wówczas nieco inne
• Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – jak uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, a jak dokonać zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli są one wymagane?
• Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie, konieczne jest również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
• Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana?
• W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie wymagane jest także uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli
• Wiele zadaszeń tarasów w przydomowych ogrodach wykonanych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną – właściciele nieruchomości muszą słono zapłacić
• A jak jest z wiatą samochodową – przed jej posadowieniem na nieruchomości należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę czy dokonać zgłoszenia?

Czy do wykonania zadaszenia tarasu – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa budowlanego – konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Konieczności czasochłonnego i kosztownego uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru wykonania zadaszenia przydomowego tarasu można uniknąć, jeżeli spełni się wymogi z:

1. art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa wolnostojących:
2. 1. parterowych budynków gospodarczych,
   2. garaży,
   3. wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

2. art. 29 ust. 1 pkt 15 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa przydomowych:
3. 1. ganków,
   2. oranżerii (ogrodów zimowych)

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki; bądź

3. art. 29 ust. 1 pkt 22 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy większej niż 35 m²:
4. 1. niezadaszonych,
   2. zadaszonych, o powierzchni dachu nie większej niż 50 m².

Jeżeli zatem spełniony jest któryś z powyższych warunków (o których mowa w pkt 1, 2 lub 3 powyżej), czyli:

• zadaszenie tarasu (wiata) nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze (do których zaliczane są m.in. szopy ogrodowe/domki narzędziowe), garaże i wiaty lub
• zadaszenie tarasu (ganek/oranżeria) nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z tej kategorii lub
• zadaszenie jest wykonywane nad tarasem o powierzchni przekraczającej 35 m², ale powierzchnia dachu będzie nie większa niż 50 m²

– co do zasady (bowiem poniżej zostaną jeszcze omówione pewne wyłączenia) – zadaszenie tarasu można wykonać/postawić na swojej nieruchomości bez pozwolenia na budowę, a w oparciu o zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego.

Czy do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa budowlanego – konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?

Zgodnie ze wspomnianym powyżej art. 29 ust. 1 pkt 14, 15 i 22 prawa budowlanego – wykonanie zadaszenia przydomowego tarasu, które można zakwalifikować pod ww. przepisy – nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ww. ustawy.

W art. 29 ust. 2 ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady – w stosunku do literalnie wymienionych w ww. przepisie obiektów/budynków, których posadowienie na nieruchomości nie wymaga również dokonywania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego. Należą do nich m.in.:

• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki (pkt 2),
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (pkt 3),
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (pkt 4) i ostatecznie
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m²:
• • niezadaszone,
  • zadaszone, o powierzchni dachu nie większej niż 35 m² (pkt 31).

Jeżeli zatem – planowane zadaszenie przydomowego tarasu może zostać zakwalifikowane do któregoś z ww. wyłączeń – zgłoszenie jego budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej także nie będzie konieczne. W przeciwnym wypadku natomiast – zgodnie z art. 30 prawa budowlanego – należy takiego zgłoszenia dokonać. Co więcej – zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac związanych z wykonaniem zadaszenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia – będzie mógł wówczas wnieść od niego sprzeciw, stwierdzając np. że w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wykonywania prac związanych z zadaszeniem tarasu – legalnie, będzie można wówczas przystąpić dopiero po upływie ww. terminu na wniesienie przez organ ww. sprzeciwu (jeżeli oczywiście organ go nie wniesie).

Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w obecnie obowiązującym stanie prawnym (tj. od 7 stycznia 2026 r.) – PODSUMOWANIE

Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie a pozwolenie na budowę i zgłoszenie w stanie prawnym sprzed 7 stycznia 2026 r. – przepisy były wówczas nieco inne

W stanie prawnym sprzed 7 stycznia 2026 r., tj. przed wejściem w życie ustawy z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 1847) – wykonanie na swojej nieruchomości zadaszenia przydomowego tarasu – podlegało pod nieco inne przepisy, niż obecnie. Wówczas – przywołany powyżej przepis art. 29 ust. 1 pkt 22 prawa budowlanego, stanowił, iż – wykonanie przydomowego tarasu nie wymagało uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagało dokonania zgłoszenia (o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego), jeżeli: powierzchnia przydomowego tarasu naziemnego przekraczała 35 m². Ww. przepis nie uwzględniał zatem rozróżnienia na taras niezadaszony i zadaszony, a zatem – nie można było z niego wywnioskować, w jaki sposób należy kwalifikować (w świetle powyższej regulacji) taras „uzupełniony” o zadaszenie. W tym samym brzmieniu co obecnie, obowiązywały natomiast przywołane powyżej przepisy art. 29 ust. 1 pkt 14 i 15 – jeżeli zatem, zadaszenie tarasu, mogło zostać zakwalifikowane pod którąś z ww. regulacji – pozwolenie na budowę również nie było wymagane, a można było ograniczyć się wyłączenie do zgłoszenia. Art. 29 ust. 2 pkt 31 (który stanowi aktualnie, że zgłoszenia nie wymaga jednak wykonanie przydomowego tarasu naziemnego o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m²: niezadaszonego, jak również zadaszonego, ale powierzchni dachu nie większej niż 35 m²) – także nie zawierał rozróżnienia na taras zadaszony i niezadaszony, stanowiąc, że zgłoszenia nie wymaga wykonanie przydomowego tarasu naziemnego o powierzchni zabudowy do 35 m². Wykonanie samego zadaszenia tarasu – jeżeli chciałoby się „uniknąć” również konieczności zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego – można było wówczas próbować zakwalifikować ze wspomnianych powyżej pkt 2, 3 lub 4 (art. 29 ust. 2 prawa budowlanego), których brzmienie było takie same jak dzisiaj. O ile oczywiście – planowana konstrukcja, odpowiadała wymogom określonym w tych przepisach.

Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – jak uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, a jak dokonać zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli są one wymagane?

Jeżeli zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami – wykonanie zadaszenia przydomowego tarasu (np. ze względu na duża powierzchnię dachu lub powierzchnię tarasu) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej:

• wszelkie niezbędne informacje na temat tego, w jaki sposób uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę – można znaleźć pod adresem: LINK,
• wszelkie niezbędne informacje na temat tego, w jaki sposób dokonać zgłoszenia o właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej natomiast – można znaleźć pod adresem: LINK.

Czy jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie, konieczne jest również uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Przed dokonaniem zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru wykonania zadaszenia przydomowego tarasu (jeżeli jest ono wymagane, zgodnie z omówionymi powyżej przepisami prawa budowlanego – tj. jeżeli zadaszenie będzie wykonywane nad tarasem o powierzchni większej niż 35 m², ale powierzchnia dachu nie będzie przekraczała 50 m²) lub przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę zadaszenia przydomowego tarasu (jeżeli decyzja ta jest wymagana, zgodnie z omówionymi powyżej przepisami prawa budowlanego – tj. jeżeli zadaszenie będzie wykonywane nad tarasem o powierzchni większej niż 35 m², a powierzchnia dachu będzie przekraczała 50 m²) – należy również zweryfikować, czy dana nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku bowiem – przed dokonaniem ww. zgłoszenia lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę – konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż – zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, którą to decyzję – będzie trzeba następnie dołączyć do zgłoszenia lub odpowiednio – wniosku o pozwolenie na budowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości – wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta, we właściwości miejscowej którego znajduje się nieruchomość, na której ma zostać wykonane zadaszenie tarasu.

Zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie – jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana?

Jeżeli zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami – wykonanie zadaszenia przydomowego tarasu (np. ze względu na duża powierzchnię dachu lub powierzchnię tarasu) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, a nieruchomość, na której będzie realizowana przedmiotowa inwestycja nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – należy jeszcze uprzednio uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wszelkie niezbędne informacje na temat tego, w jaki sposób uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – można znaleźć pod adresem: LINK.

W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność – do wykonania zadaszenia tarasu w przydomowym ogrodzie wymagane jest także uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli

W przypadku nieruchomości stanowiących współwłasność (co nierzadko zdarza się np. w przypadku budynków wielorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej) – jeżeli nieruchomość nie została formalnie podzielona, a jej podział jest np. wyłącznie umowny (wynikający z notarialnych umów sprzedaży nieruchomości i np. załączonych do nich mapek, wyznaczających „podział” gruntu pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli) – przed wykonaniem zadaszenia przydomowego tarasu (jeżeli – zgodnie z powyższym – wymagane jest dokonanie zgłoszenia lub uzyskanie pozwolenia na budowę), konieczne jest ponadto uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli działki. Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego bowiem – prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej (jaką jest również posadowienie szopy ogrodowej), uzależnione jest od wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru wykonania zadaszenia przydomowego tarasu lub odpowiednio – do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, należy obligatoryjnie dołączyć (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 30 ust. 2a pkt 1 lub odpowiednio – 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego). Jeżeli natomiast nieruchomość jest wspólna – do oświadczenia tego, załącza się zgody pozostałych współwłaścicieli gruntu.

Wiele zadaszeń tarasów w przydomowych ogrodach wykonanych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną – właściciele nieruchomości muszą słono zapłacić

Z powyższego wynika, że wszystkie zadaszenia przydomowych tarasów, których:

• powierzchnia tarasu i dachu przekracza 35 m² (ale powierzchnia dachu nie przekracza 50 m²), a zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane,
• powierzchnia tarasu przekracza 35 m², a powierzchnia dachu przekracza 50 m² i zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę

– mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Legalizacja takiej samowoli (w przypadku, gdy wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę), to dla właściciela nieruchomości koszt pięciokrotnie podwyższonej stawki obliczonej zgodnie z przepisem art. 59f prawa budowlanego (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego) lub odpowiednio – 5 tys. zł (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a prawa budowlanego), a grzywna, jaką ponadto może zostać ukarany (za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami, tj. bez wymaganych zgód administracyjnych) – to kolejne 5 tys. zł (zgodnie z art. 93 pkt 2a i pkt 6 prawa budowlanego). Warto zatem mieć się na baczności i zawsze – przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót budowlanych na swojej nieruchomości – wnikliwie przenalizować zawiłe przepisy prawa budowlanego.

A jak jest z wiatą samochodową – przed jej posadowieniem na nieruchomości należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę czy dokonać zgłoszenia?

Konieczności czasochłonnego i kosztownego uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru posadowienia na swojej działce wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) można uniknąć, jeżeli spełni się wymogi z (wspomnianego już powyżej) art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia) budowa wolnostojących:

• parterowych budynków gospodarczych,
• garaży,
• wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeżeli zatem są spełnione powyższe warunki, czyli wiata nie przekracza powierzchni 35 m², a na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze (do których zaliczane są m.in. szopy ogrodowe/domki narzędziowe), garaże i wiaty – co do zasady (bowiem poniżej zostaną jeszcze omówione pewne wyłączenia) – wiatę (samochodową lub w celu przechowywania drewna) można postawić na swojej nieruchomości w oparciu o zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego – posadowienie na swojej nieruchomości wiaty (samochodowej lub w celu przechowywania drewna) – nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ww. ustawy.

W art. 29 ust. 2 ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady – w stosunku do literalnie wymienionych w ww. przepisie obiektów/budynków, których posadowienie na nieruchomości nie wymaga dokonywania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego. Należą do nich m.in.:

• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki (pkt 2),
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (pkt 3),
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (pkt 4),
• jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (pkt 33).

Jeżeli zatem – wiata (samochodowa lub w celu przechowywania drewna) może zostać zakwalifikowana do któregoś z ww. wyłączeń – zgłoszenie jej budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej również nie będzie konieczne. W przeciwnym wypadku natomiast – zgodnie z art. 30 prawa budowlanego – należy takiego zgłoszenia dokonać. Co więcej – zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac związanych z posadowieniem wiaty. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia – będzie mógł wówczas wnieść od niego sprzeciw, stwierdzając np. że w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wykonywania prac związanych z posadowieniem wiaty – legalnie, będzie można przystąpić dopiero po upływie ww. terminu na wniesienie przez organ ww. sprzeciwu (jeżeli oczywiście organ go nie wniesie).

W przypadku wiaty samochodowej – istotne jest jednak również miejsce jej posadowienia na nieruchomości. Wymogi w tym zakresie, regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Więcej na ten temat, można przeczytać w poniższym artykule:

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 538)
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 1847)