REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Niezależnie od tego czy nabycie nieruchomości następuje na rynku pierwotnym czy wtórnym obowiązują pewne wspólne zasady i elementy na które należy zwrócić uwagę, gdyż w obrocie gospodarczym występują wstępne umowy związane z zakupem nieruchomości tj. umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Na co warto zwrócić uwagę? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na rodzaj i formę zawieranej umowy.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna nie ma swojego szczegółowego uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody kontraktowania wyrażonej w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, a także innych instytucji wskazanych w powyższym akcie. Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie sprzedającego, w tym dewelopera, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu. Co do zasady wraz zawarciem umowy rezerwacyjnej osoba zainteresowana zakupem nieruchomości dokonuje zapłaty opłaty rezerwacyjnej, często bezzwrotnej w przypadku braku zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla sprzedającego za wyłączenie z oferty danej nieruchomości. W pozostałym zakresie strony umowy mogą kształtować stosunek prawny według uznania w sposób indywidualny. W związku z brakiem szczegółowego uregulowania umowy rezerwacyjnej, w zakresie jej uregulowań konieczne jest sięgnięcie do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

Umowa przedwstępna

REKLAMA

Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisie art. 389 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami umowa przedwstępna powinna zwierać essentialia negoti, czyli przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej właściwe dla umowy przyrzeczonej. Zasadą jest również, że umowa przedwstępna zawiera oznaczenie terminu, w którym powinno nastąpić przystąpienie do umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna odnosi ten skutek, że w przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy ostatecznej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z faktem, że liczyła na zawarcie umowy. Np. między stronami została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu użytkowego, strona kupująca poczyniła nakłady na lokal lub dokonała zakupu wyposażenia lokalu, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu. Strona kupująca w okresie, w którym sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej ponosić może szkodę w związku z zakupem wyposażenia i kosztami jego magazynowania. Ponadto w przypadku gdy umowa przedwstępna zadość czyni wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy zawieraniu umów przedwstępnych należy również zwrócić uwagę na obowiązujące terminy i wiążące się z nimi uprawnienia stron.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W przypadku gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony każda ze stron umowy ma prawo wyznaczyć drugiej stronie termin przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przy czym jeżeli obie strony złożyły sobie wzajemnie oświadczenia z wyznaczeniem terminu, strony wiąże termin wyznaczony we wcześniejszym oświadczeniu. Zwrócić przy tym należy uwagę na fakt, iż oświadczenie o wyznaczeniu drugiej stronie terminu może złożyć w okresie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Innym terminem na który należy zwrócić uwagę jest termin, w którym przedawnieniu ulegają roszczenia strony z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Co do zasady jest termin jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, jednakże w przypadku złożenia w pierwszej kolejności powództwa z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz oddalenia tego powództwa, termin jednego roku liczony jest od dnia, w którym orzeczenie o oddaleniu powództwa stanie się prawomocne.

Forma umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej i skutki jej niezachowania

W kwestii formy obu wskazanych wyżej umów to wskazać należy, że zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jak i umowa przenosząca prawo własności nieruchomości zawarta powinna być w formie aktu notarialnego, zgodnie z normą prawną wyrażoną w art. 158.

Należy mieć również na uwadze, że w przypadku braku zachowania szczególnej formy Kodeks cywilny przewiduje sankcję nieważności czynności prawnej dokonanej bez zachowania właściwej formy co wynika z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym uznać należy, że w przypadku umowy rezerwacyjnej oraz umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego powinna zostać zachowana.

Zwrócić uwagę należy przy tym na fakt, częstego niedochowania formy notarialnej przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. W praktyce właściwa forma nie jest zachowana, ze względów ekonomicznych wynikających z kosztu sporządzenia aktu notarialnego oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Co prawda można mieć wątpliwości, czy umowa rezerwacyjna w jej podstawowym kształcie stanowi zobowiązanie do przeniesienia prawa własności, lecz biorąc pod uwagę możliwość zawarcia w dalszej kolejności umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej, a także zaliczenia dokonanej wpłaty na poczet ceny to w mojej ocenie umowa rezerwacyjna za takie zobowiązanie może być potraktowana.

W przypadku umowy przedwstępnej w ostatnim czasie rzadziej już się zdarza aby forma aktu notarialnego nie była zachowana, chociaż w dalszym ciągu zdarzają się przypadki niezachowania właściwej formy.

Polecamy serwis: Umowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sąd Apelacyjny: Rolnik musi zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom za smród z chlewni. Minister rolnictwa: to podważa sens rolnictwa, konieczne nowe przepisy

Rolnik, hodowca trzody chlewnej z Grodziska k. Łodzi ma zapłacić ok. 120 tys. zł sąsiadom, którzy przed sądem poskarżyli się na przykre zapachy docierające do ich posesji z jego chlewni. Taki wyrok wydał we wrześniu br. Sąd Apelacyjny w Łodzi, o czym pierwszy poinformował portal farmer.pl. Wieś jest miejscem produkcji rolnej i rolnik, który hoduje zwierzęta, nie może płacić odszkodowania za nieprzyjemne zapachy - ocenił minister rolnictwa Czesław Siekierski komentując ten wyrok. Zapowiedział przygotowanie przepisów prawnych "na szczeblu krajowym", które zapobiegną takim sytuacjom w przyszłości.

Sejm: Bez wniosku osoby niepełnosprawnej. Od 30 września tylko z zaświadczeniem. Zasiłek pielęgnacyjny (215,84 zł) [Przedłużanie orzeczeń o niepełnosprawności]

Posłowie koalicji rządowej złożyli projekt nowelizacji przepisów o przedłużaniu ważności orzeczeń o niepełnosprawności. Głównym celem nowelizacji jest umożliwienie osobom niepełnosprawnym w wieku do 16-lat przedłużenie ważności orzeczeń. Ale równie ważna jest nowa zasada, że osoba niepełnosprawna starając się o przedłużenie prawa do np. zasiłku pielęgnacyjnego nie musi składać żadnego wniosku. Sprawa jest wszczynana z urzędu na podstawie zaświadczenia przedstawionego przez osobę niepełnosprawną.

Wynagrodzenie chorobowe a zasiłek chorobowy 2024 - różnice: wysokość, terminy, składki, podatek, podstawa wymiaru

Wynagrodzenie chorobowe jak i zasiłek chorobowy to świadczenia pieniężne, które przysługują ubezpieczonemu za czas niezdolności do pracy spowodowanych:
- chorobą, 
- odosobnieniem w związku z chorobą zakaźną, 
- wypadkiem w drodze do pracy lub z pracy, 
- chorobą przypadającą w czasie ciąży,
- poddaniem się niezbędnym badaniom lekarskim przewidzianym dla kandydatów na dawców komórek, tkanek, narządów oraz poddaniem się zabiegowi pobrania komórek, tkanek i narządów.

Świadczenia te różnią się przede wszystkim okresem niezdolności do pracy ale również stroną je finansującą oraz oskładkowaniem i opodatkowaniem danego świadczenia.

Czy oskładkowanie umów cywilnoprawnych da wyższe emerytury w przyszłości? Polacy w to nie wierzą, chcą renegocjacji KPO

Aż 71,5% Polaków nie wierzy, że przyszła państwowa emerytura pozwoli im na godne życie, wynika z najnowszych badań dla Useme.com. Za to coraz więcej rodaków zaczyna oszczędzać na emeryturę poza systemem ZUS. Co więcej, Polacy oczekują od rządu renegocjacji z Komisją Europejską kamienia milowego KPO dot. oskładkowania umów cywilnoprawnych.

REKLAMA

12 rat dla powodzian. Rząd pomoże spłacić kredyt hipoteczny, ale szykuje też ulgi dla powodzian w spłatach innych zobowiązań

Rząd zapowiedział możliwości wsparcia dla kredytobiorców poszkodowanych w wyniku powodzi. Rozwiązanie zakłada, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców spłaci 12 rat kredytu hipotecznego dla powodzian. Rząd pracuje też nad wprowadzeniem ulg dla powodzian w spłatach także innych zobowiązań – nie tylko tych hipotecznych.

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, który rodzic może dostać te pieniądze. Sprawdź zasady

Zasiłek opiekuńczy na zdrowe dziecko. Do 60 dni w roku. ZUS przypomina, że każdy może dostać te pieniądze. Jest to informacja szczególnie istotna dla osób z terenów dotkniętych powodzią, na których zajęcia w przedszkolach i szkołach zostały zawieszone.

ZUS: Świadczenia na zalanych terenach wypłacane są na bieżąco

Rzecznik Prasowy ZUS Paweł Żebrowski poinformował, że Zakład Ubezpieczeń Społecznych na bieżąco wypłaca świadczenia na terenach dotkniętych powodzią, w tym 14 emerytury. Obecnie około 85 proc. emerytów w ZUS otrzymuje emeryturę bezpośrednio na rachunek bankowy

MON: Ubrać szpiega - kwoty na zakup cywilnego ubrania przez funkcjonariuszy Służby Wywiadu Wojskowego

Zmieni się wysokość równoważnika pieniężnego i kwota na zakup ubrania typu cywilnego w zamian za umundurowanie przyznawanego funkcjonariuszom Służby Wywiadu Wojskowego. W Ministerstwie Obrony Narodowej trwają prace nad nowelizacją przepisów.

REKLAMA

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? MEN stawia sprawę jasno

Rewolucja w szkołach! Czy biologia, chemia i geografia znikną ze szkół podstawowych? Ministerstwo Edukacji Narodowej stawia sprawę jasno. Założenia dotyczące profilu absolwenta przedszkola i szkoły podstawowej są już przygotowane.

Lex Kamilek: Niespójne przepisy powodują problemy organizacyjne w szkołach. Środowisko pedagogiczne skupia się na biurokracji

Ustawa Kamilka, lub inaczej lex Kamilek, wywołała pewne zamieszanie w kręgach m.in. nauczycieli i dyrektorów szkół. Ich wątpliwości budzi m. in. przepis o konieczności przedstawienia zaświadczenia z Krajowego Rejestru Karnego. Ten fragment ustawy pozostawia szerokie pole do interpretacji.

REKLAMA