REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska: co, kiedy i jak?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Kiedy ma zastosowanie i w jaki sposób chroni prawa nabywcy?

Zakup nieruchomości wiąże się niejednokrotnie z przygotowaniem dużych pokładów energii, informacji oraz środków finansowych, często stanowiących oszczędności życia. Ponadto nie każdy zakup nieruchomości podlega tym samym regułom prawnym.  Nabycie nieruchomości może bowiem następować w ramach rynku pierwotnego lub wtórnego, a w ramach tego pierwszego również występują dwa tryby nabycia tj. zgodnie z ustawą deweloperską oraz poza reżimem ww. ustawy.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF

Sama ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również „ustawą deweloperską” była odpowiedzią na problemy nabywców wynikające z braku należytego zabezpieczenia praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wskazywane w postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407).

Wprowadzenie umowy miało za zadanie ograniczenie funkcjonujących w obrocie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych zawieranych przez Deweloperów i Nabywców w zwykłej formie pisemnej.

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego czyli procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Status dewelopera może mieć wyłącznie przedsiębiorca prowadzący taką działalność. Nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sama umowa deweloperska nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę, jest umową dwustronnie zobowiązującą, na podstawie której deweloper zobowiązany jest do wybudowania i przeniesienia wyodrębnionego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a nabywca jest zobowiązany między innymi do całkowitej zapłaty ceny na rzecz dewelopera przed przeniesieniem tego prawa.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Pomimo, że ustawodawca nie określił wprost essentialia negoti czyli przedmiotowo istotnych elementów treści czynności prawnej, za takie w mojej ocenie należy traktować elementy określone w art. 22 ustawy deweloperskiej, a także prospekt informacyjny wraz ze wszelkimi załącznikami, co wynika z art. 20 ust. 2 ustawy. Co prawda katalog warunków, które powinny zostać opisane w umowie deweloperskiej wskazany w wyżej wymienionym przepisie jest katalogiem otwartym, to brak któregokolwiek ze wskazanych elementów daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa zawierać powinna:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  1. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  8. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  9. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Co daje umowa deweloperska?

REKLAMA

W pierwszej kolejności ustawa deweloperska ma za zadanie chronić prawa nabywcy. Ustawa wymienia kilka sposobów ochrony praw nabywcy, z czego najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), prowadzony jako rachunek powierniczy w rozumieniu prawa bankowego. Otwarcie i prowadzenie MRP jest obligatoryjne dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. MRP stanowi formę kontroli banku prowadzącego rachunek nad przedsięwzięciem deweloperskim, który dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Dopiero po stwierdzeniu przez pracownika banku zakończenia danego etapu, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone przez nabywcę na rachunku. Środki wypłacone przez bank deweloperowi mogą zostać przeznaczone wyłącznie do realizacji danego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast nie mogą zostać wykorzystane przez dewelopera w inny sposób np. na finansowanie innego przedsięwzięcia, pokrycie strat itp. Ponadto środki są ewidencjonowane odrębnie dla każdego nabywcy na subkontach, a nabywca ma prawo do informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach bez obawy naruszenia tajemnicy bankowej, o której mowa w stosownych przepisach.

Poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym elementem chroniącym nabywcę jest konieczność sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego obejmującego w szczególności: doświadczenie dewelopera, wykazanie tytułu do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, wskazanie pozwolenia na budowę oraz przedstawienie harmonogramu, którego realizacja stanowi między innymi podstawę do wypłaty środków zgromadzonych na MRP. Całość powyższego daje nabywcy możliwość zapoznania się z doświadczeniami dewelopera, a także z pracami i terminami ich oddania przewidzianymi przez dewelopera.

Umowa deweloperska sporządzana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę do ujawnienia roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz praw z nim związanych na rzecz nabywcy.

Wskazać należy przy tym, że brak jest jednego ogólnego wzorca umowy deweloperskiej i trzeba pamiętać, że każdą umowę należy traktować w sposób indywidualny, przede wszystkim pod kątem elementów koniecznych, a także pod kątem postanowień dodatkowych, które mogą się okazać mniej lub bardziej korzystne dla nabywcy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd informuje Polaków co mają robić, jak wybuchnie wojna – „Poradnik bezpieczeństwa” trafi do każdego domu w Polsce [udostępniamy wersję PDF]. „Ten poradnik ma czynić nas bezpieczniejszymi”

W dniu 28 sierpnia 2025 r. na stronie internetowej Rządowego Centrum Bezpieczeństwa (RCB) został opublikowany „Poradnik bezpieczeństwa” dla wszystkich Polaków, który został opracowany wspólnie przez MON, MSWiA oraz RCB. Ma on pełnić funkcję praktycznego poradnika, umożliwiającego każdemu obywatelowi skuteczne przygotowanie i działania w sytuacjach kryzysowych, takich jak wojna, klęski żywiołowe czy awarie infrastruktury. Już wkrótce, ma on trafić do wszystkich gospodarstw domowych w Polsce.

MOPS: utrata zasiłku przez rentę wdowią [Przykład]

W przypadku gdy uzyskanie dochodu z tytułu części emerytury spowoduje przekroczenie kryterium dochodowego uprawniającego do zasiłku rodzinnego i utratę prawa do świadczeń, to w omawianym w artykule przykładzie zasiłki rodzinne z dodatkami nie będą przysługiwać już od 1 września 2025 r. (źródło: MRPiPS).

Renta wdowia ogranicza prawo do zasiłków z MOPS. Reguły. Przykład

Renta wdowia wpływa na prawo do zasiłku rodzinnego. Jakie obowiązują tu reguły? Podamy je na przykładzie. Źródło informacji: Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej.

Dodatek dopełniający: 2610 zł co miesiąc z ZUS. 200 tysięcy osób już dostaje, ale inni zostali pominięci. Sprawdź, co się zmieni w 2025

Dodatek dopełniający w wysokości 2 610,72 zł miał być przełomem dla osób z niepełnosprawnościami. Od marca 2025 roku świadczenie trafia już do ponad 200 tys. osób, ale nie każdy z orzeczeniem je dostaje. ZUS wypłaca je tylko wybranym, co budzi ogromne kontrowersje. Rząd zapowiada nowelizację przepisów. Sprawdź, kto może zyskać, a kto wciąż zostanie pominięty mimo podobnej sytuacji zdrowotnej.

REKLAMA

Wielka rewolucja w ZUS coraz bliżej? Nowy projekt ustawy o ubezpieczeniach społecznych zapowiada koniec biurokracji, przejęcie rozliczeń przez ZUS i cyfrową obsługę płatników

Rząd szykuje największą od lat propozycję zmian w systemie ubezpieczeń społecznych. Zakłada ona, że to ZUS przejmie od przedsiębiorców obowiązek wyliczania i rozliczania składek, co ma uprościć procedury, zmniejszyć liczbę błędów i odciążyć miliony płatników. Reforma, przygotowana przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, ma zostać wdrożona etapami do 2031 roku i wprowadzić m.in. jednolity plik ubezpieczeniowy oraz pełną cyfryzację rozliczeń.

MOPS: renta wdowia obniża szanse na zasiłki [Komunikat MRPiPS]

Renta wdowia jest doliczana do dochodu odbierającego prawo do świadczeń rodzinnych z MOPS. Już dziś progi dla dochodu te są niskie (by nie rzecz mocniej), gdyż nie zostały zwaloryzowane na 2026 r. Wciąż wynoszą 674 zł na osobę w rodzinie. Jeżeli w rodzinie jest dziecko niepełnosprawne, limit wzrasta do 764 zł na osobę. Wszystko to kwoty netto. To dalej bardzo, bardzo niski limit (praktycznie poniżej minimum socjalnego).

Sprzedając nieruchomość, można stracić własność i nie otrzymać od nabywcy ani grosza. Akt notarialny przed tym nie zabezpiecza. Jest jednak na to sposób, choć nie powie o nim każdy notariusz

Nie każdy jest świadomy, że dokonując sprzedaży domu czy mieszkania (pomimo zachowania wymaganej formy aktu notarialnego), można nabawić się nie lada problemów, jeżeli nie zadba się o jeden mały szczegół transakcji – moment zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości (lub odpowiednie zabezpieczenie tej zapłaty). W jaki sposób przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość – nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego?

Tych opłat (wbrew powszechnej praktyce) szkoły i przedszkola nie mogą pobierać od rodziców w roku szkolnym 2025/2026. Ważna informacja dla rodziców uczniów i przedszkolaków, rozpoczynających rok szkolny

Bardzo częstym zjawiskiem jest obciążanie rodziców, przez szkoły, kosztami przygotowania posiłków w stołówce szkolnej, dla dzieci uczęszczających do szkół podstawowych (a w przypadku, gdy szkoła korzysta z usług firmy cateringowej – również kosztami ich dowozu). Jest to praktyka, która nie jest jednak zgodna z przepisami ustawy – Prawo oświatowe i orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jak zatem jest z tymi obiadami w szkołach (i przedszkolach), kto i w jakim zakresie ponosi ich koszt oraz którym uczniom przysługuje całkowite zwolnienie z opłat za posiłki w roku szkolnym 2025/2026?

REKLAMA

Za szkody najemcy zapłaci wynajmujący? Za co odpowiedzialność ponosi lokator?

Zaległości dotyczące płatności czynszu i rachunków, a także złe zachowanie najemcy prowadzące do konfliktów z sąsiadami. Tego najbardziej mogą obawiać się właściciele mieszkań rozważający ich wynajęcie. Zaległości czynszowe to częściej poruszany temat aniżeli konsekwencje złego zachowania lokatora w prywatnym mieszkaniu. Tymczasem obawy właścicieli mieszkań o skutki złego zachowania lokatora są czasem spore. Wzmacniają je uchwały wspólnot mieszkaniowych próbujące „przerzucić” na wynajmującego odpowiedzialność za nieodpowiednie zachowanie najemcy (np. spowodowanie szkód w częściach wspólnych budynku). Warto wyjaśnić, dlaczego takie uchwały są wątpliwe i poruszyć również inne aspekty złego zachowania lokatorów.

1300 zł miesięcznie dla każdego dorosłego? Za to zniknąć muszą: 800+, zasiłki socjalne, 13 i 14 emerytura. Ministerstwo Finansów policzyło koszty wprowadzenia bezwarunkowego dochodu podstawowego (BDP)

W odpowiedzi na interpelację poselską, Jurand Drop, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów, udzielił odpowiedzi na pytanie, czy jego resort pracuje nad wprowadzeniem w Polsce tzw. bezwarunkowego dochodu podstawowego (BDP) i jakie byłby koszty wypłaty każdemu dorosłemu obywatelowi 1300 zł tytułem BDP.

REKLAMA