Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Hiszpanii wynosi 3-4 proc. Jakie warunki trzeba spełnić w hiszpańskim banku?

• Tańszy kredyt w Hiszpanii. Decyduję znaczenie dla rentowności inwestycji
• Nie tylko niższe oprocentowanie
• Dla kogo jest to realna opcja?

• Znacznie tańszy kredyt. Przy kredycie na 500 000 euro miesięczna rata w Hiszpanii jest niższa o niemal 1000 euro, co daje oszczędność prawie 240 000 euro w perspektywie 20 lat;
• Kluczowe dla inwestorów wynajmujących. Nieruchomość generująca 6–10 proc. przychodu rocznie z najmu może przynosić dodatni cash flow niemal od pierwszego miesiąca dzięki niższym ratom kredytu;
• Wymagania banku hiszpańskiego. Niezbędny jest 40 proc. wkład własny, wskaźnik zadłużenia maksymalnie 35 proc. dochodu netto oraz stabilne, wysokie zarobki.

Tańszy kredyt w Hiszpanii. Decyduję znaczenie dla rentowności inwestycji

Różnica w oprocentowaniu kredytu ma kluczowe znaczenie dla inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. Nieruchomość za milion euro na Costa del Sol może generować przychód z najmu krótkoterminowego na poziomie 6–10 proc. rocznie. – Przy finansowaniu hiszpańskim, gdzie rata kredytu stanowi mniejszy procent tego przychodu, inwestycja generuje dodatni cash flow niemal od pierwszego miesiąca – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka biura nieruchomości By-Bright.

Według wyliczeń agencji Bright Real Estate, klient kupujący apartament za 800 000 euro z kredytem na 60 proc. wartości przy 3,5 proc. oprocentowania płaci około 2 150 euro miesięcznie. Jeśli nieruchomość wynajmuje się średnio za 4 000 euro w sezonie i 2 000 euro poza sezonem, średni miesięczny przychód to 3 000 euro. Po odjęciu raty, kosztów zarządzania i podatków aktywo spłaca się z wynajmu, a kapitał właściciela pracuje w nieruchomości premium.

Nie tylko niższe oprocentowanie

Hiszpańskie kredyty hipoteczne oferują także inne zalety. Brak obowiązkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oraz niższe prowizje bankowe dodatkowo obniżają całkowity koszt kredytu.

– W Hiszpanii maksymalna prowizja przygotowawcza to 1,5 proc., ale często da się wynegocjować 0,5 proc. lub nawet jej całkowite zniesienie – mówi Marc Elliott, broker kredytów hipotecznych z 20-letnim doświadczeniem na rynku hiszpańskim, założyciel Fluent Finance Abroad. – W Polsce prowizje sięgają 2–3 proc. wartości kredytu, co przy większych kwotach oznacza dziesiątki tysięcy złotych dodatkowych kosztów.

Dla kogo jest to realna opcja?

Choć oferta wydaje się atrakcyjna, polscy nabywcy muszą spełnić szereg kryteriów. Ze względu na unijną Dyrektywę o Kredycie Hipotecznym, większość hiszpańskich banków nie posiada zdolności operacyjnej do obsługi kredytów w złotych, co zawęża rynek do zaledwie 4–5 instytucji finansowych.

Dla nierezydentów standardem jest finansowanie do 60 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to bezwzględny wymóg posiadania 40 proc. wkładu własnego w gotówce, plus dodatkowe środki na koszty transakcyjne (głównie podatki, opłaty notarialne i rejestracyjne).

Równie istotny jest limit wskaźnika zadłużenia na poziomie 35 proc. miesięcznego dochodu netto. Do tej kalkulacji wliczane są wszystkie istniejące zobowiązania w Polsce – raty kredytów hipotecznych, leasingi samochodowe, zadłużenie na kartach kredytowych i inne pożyczki.

– System nie jest zaprojektowany dla typowego inwestora maksymalizującego dźwignię finansową – podkreśla Marc Elliott. – Hiszpańskie banki poszukują osób o wysokich, stabilnych dochodach, które jednocześnie posiadają znaczne nadwyżki gotówkowe i niski poziom dotychczasowego zadłużenia.

Dodatkowo, maksymalny wiek nierezydenta na koniec okresu kredytowania wynosi około 75 lat, co stanowi istotną barierę dla starszych inwestorów planujących długoterminowe finansowanie.

W obecnej sytuacji geopolitycznej i ekonomicznej, kiedy Polacy poszukują bezpiecznych lokalizacji dla swojego kapitału, różnica w oprocentowaniu może być czynnikiem przesądzającym o wyborze Hiszpanii zamiast Polski jako kierunku inwestycji. To jednak możliwość dla dobrze skapitalizowanych inwestorów: wymagany jest minimum 40 proc. wkład własny, niskie zadłużenie w Polsce i stabilne dochody.

O ekspertach:

Bright Real Estate to agencja nieruchomości specjalizująca się w kompleksowej obsłudze polskich klientów na rynku andaluzyjskim, ze szczególnym uwzględnieniem Costa del Sol. Firma oferuje pełne wsparcie w procesie zakupu, w tym pomoc w uzyskaniu finansowania przez współpracę z weryfikowanymi brokerami hipotecznymi.

Marc Elliott prowadzi Fluent Finance Abroad, firmę brokerską z 98 proc. wskaźnikiem sukcesu w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych dla zagranicznych nabywców w Hiszpanii. Współpracuje z wszystkimi głównymi hiszpańskimi bankami oferującymi finansowanie dla osób zarabiających w walutach innych niż euro.